Postitused

,

Tegevusplaan oma maja ehitamiseks

Iga suur asi algab ühest ainsast mõttest. Ühest julgest mõttest. Oma kodu rajamine on kindlasti suur ja julge mõte. Kuid ainult mõttest ei piisa ja tuleb oma mõtted ka ellu viia. Kuidas alustada oma maja ehitamist ja millest siis oleks mõistlik alustada?

Tee lihtne tegevusplaan

Alustada tuleks tegevusplaani koostamisega. Lihtsa ja selge tegevusplaaniga ning tegelikult piisab ka ainult väga lühikesest plaanist. Mida vähem esialgu tegevusplaanis tegevusi kirjas, seda isegi parem, sest siis ei ehmata tööde hulk kedagi ära.

Mis võiks olla esimeses lihtsas tegevusplaanis?

Tegevus

Alamtegevused

Märkused
1. Majaehituse finantseerimine

– Omafinantseeringu mahu väljaselgitamine

– Laenuvõimaluste väljaselgitamine

– Võimalike tagatisvarade väljaselgitamine sh. maja ehitamisprioodil maja turuväärtuse hindamiste vajalik arv

Tavaliselt on vajalik leida ka täiendav finantseerimisallikas ehk taotleda pangalaenu. Pankade kodulehel on olemas esmased laenukalkulaatorid, mille abil saab ise teha esialgsed arvutused laenuvõime osas. Samas täpsema ja konkreetse laenupakkumise osas on kindlasti vajalik kokku leppida kokkusaamised mõne panga laenukonsultandiga ja koostöös pangaga otsida konkreetseid lahendusi. Kindlasti ei tasu piirduda ainult ühe pangaga, vaid uurida võimalusi erinevatest pankadest.

2. Krundi valik

– Asukoht: kaugus keskusest, töökohast, lasteaiast, koolist jne.

– Kommunikatsioonide olemasolu kontrollimine või nende rajamise kulude selgitamine

– Juurdepääs krundile, tee olukord

– Päiksevalgus ja maja orientatsioon

– Võimalike muude krundiga või sellega piirnevate aladega seotud piirangute väljaselgitamine (detailplaneeringud, rajatavad teed, tööstushooned jne.)

Maja tarvis sobiliku ehituskrundi otsimine. See on üks raskemaid tegevusi, millega peab iga majaehitaja hakkama saama.

Krundi valikul ei ole kindlat loogikat, ennekõike peab see lihtsalt meeldima nagu ka krunti ümbritsev keskkond.

Krundi valimisel valitakse kodu, kohta kuhu alati tahad tulla ja kus tunned ennast hästi. Krunti tasub võimalusel vaatamas käia erinevatel aastaaegadel ja nii päiksepaistes kui vihmasel päeval. Ainult nii tekib õige ettekujutus ning õige tunne, kas krunt sobib või mitte.

3. Maja projekt

– Maja ruumide arv ja suurused ehk esmane ruumiplaan ning funktsionaalsus

– Korruselisus

– Välisilme ja stiil

– Maja sobivuse hindamine valitud krundile
– Tüüpprojekti ostmine (ka näiteks koos ehitamisega) või eraldi individuaalprojekti tellimine arhitektilt

– Sidumisprojekti koostamise tellimine ja ehitusloa taotlemine

Abiks tuleb erinevate tüüpprojektide sirvimine ja selle abil esmase arusaama kujundamine, milline võiks olla maja arhitektuur ja välisilme.

Maja ruumiplaani koostamisel on mõistlik algul panna kirja kõik ruumid, mis pähe tulevad. Hiljem nagunii korrastub ruumiplaan ning muutub kompaktsemaks.

Maja projekti puhul peab jätma endale aega läbimõtlemiseks, töötama ühe versiooni projektist välja ja laskma sellel “seedida”, et tunnetada projekti sobivust.

4. Ehitamise hind ja ehitaja valik

– Hinnaküsimise põhjalik ettevalmistamine ja hinnaküsimise korraldamine kaasates vähemalt 5-6 ehitusfirmat.

– Hinnapakkumiste tulemuste analüüsimine

– Läbirääkimised ehitajatega

– Vali ehitaja ja sõlmi ehitusleping

Kõige olulisem ja keerulisem ülesanne on korraldada hinnaküsimine selliselt, et seal sisalduks kõik soovitud.

Iga hinnapakkumises toodud rea osas tuleb välja selgitada, mis täpsemalt seal sisaldub?

Selline lihtne plaan ei kata küll kaugeltki kõiki tegevusi, kuid on piisav selleks, et käivitada oma maja ehitamise protsess. Kui see protsess on juba kord käima lükatud siis läheb kõik edasi juba lihtsamalt. Seejärel tuleb lihtsalt pidevalt ette kerkivad probleemid ükshaaval lahendada ning hoida sihti silme ees.

Tee omale lihtne tegevusplaan ja pane oma majaehituse protsess pöörlema!

/by
,

Bürokraatia ehituses

Meie elu muutub järk-järgult aga kindlalt rohkem reguleeritumaks, järjest rohkem proovitakse seadusandja poolt ette anda või täpsustada, mida ja kuidas tohib teha. Nii on see ka ehituses.

Üldiselt on kõigile ju mõistetav, miks on ehitusvaldkonnas oma kindlad reeglid ja nõuded ning miks neid järgida tuleb. Ennekõike on täpsemaid nõudeid vaja ehituses selleks, et oleks tagatud inimeste ohutus aga ka mitmel muul põhjusel.

Iga majaehitaja puutub bürokraatiaga kokku alates hetkest, kui vajalik hankida ehitusluba või taotledes näiteks detailplaneeringut. Kuigi seadusandja näeb täpselt ette, mis dokumendid tuleb esitada ja kuidas need peavad olema vormistatud, on ja jääb alati selle juurde ka parajalt tõlgendamise ruumi.

Miks mõne ametnikuga läheb ehitusloa väljastamisega mitmeid kuid (ja halvemal juhul ka aastaid) ja mõnel juhul on luba käes paari-kolme nädalaga? Miks küsitakse ühelt loa taotlejalt iga nädal/kuu uusi dokumenti või täiendavaid kooskõlastusi ja teisel juhul seda ei tehta?

Bürokraati eesmärk on panna inimesed ühesuguseid reegleid järgima, kuid samas on jäetud kohalikule omavalitsuse, mis lubade väljastamisega tegeleb, suur tõlgendamisruum ja õigus otsustada oma arusaamist mööda. Nii näiteks tean juhuseid, kui ametnik lasi mitu korda krundi piirdeaia jooniseid ringi teha, kuna see ametniku meelest ei sobinud kokku maja arhitektuuriga. Samuti olen kohanud projekte, kus algset maja välisilmet, näiteks akende paiknemist majal, katuse kallet või fassaadimaterjali lastakse ametniku poolt muuta. Neid näiteid on tegelikult palju ja polegi alati päris võimalik aru saada, miks sekkub omavalitsus projekteerimisse, kuigi majad vastavad projekteerimistingimustes toodud nõuetele.

Praktikas tavaliselt ei hakka majaomanikud omavalitsustega eriti vaidlema, vaid teevad soovitud muudatused, et saaks oma ehitusloa kätte ja ehitama hakata. Keegi ei taha ju omavalitsusega tülli minna, sest see tähendaks soovitud lubade kättesaamise venimist.

Kuid nii sünnivad mõnikord imelikud lahendused, näiteks ühe maja puhul muudeti, omavalitsuse nõude alusel, algse projektiga võrreldes maja katuse kallet, kuid samas ei nõutud seda autovarjualuse katuse kalde osas. Tulemuseks olukord, kus erinevad kalded muutsid hiljem valmisehitatud maja ja varjualuse terviklahendusena arhitektuuriliselt häirivaks.

Kohaliku omavalitsuse ametnikud teevad oma tööd lähtuvalt seadustest, kuid sekkuvad aeg-ajalt ka oma sisetunde ja veendumustega ning kokkuvõttes olenebki mõnikord tulemus sellest, milline on ametniku ilumeel või arhitektuuriline maitse. Just see sageli arusaamatu sekkumine projektide sisuliste külgede puhul tekitab küsimusi ja vastumeelsust ning räägib, kas ametnike poolt ebapiisavate põhjenduste andmisest või seaduste mõtte omamoodi tõlgendamisest.

See ebameeldiv osa bürokraatiast tuleb aga igal majaehitajal lihtsalt üle elada.

Sageli annab parema tulemuse ja võimaldab kiiremalt ehitusloa kätte saada, kui võtta aega ja juba projekteerimistingimuste küsimise faasis oma maja eskiisprojekti ametnikule näidata ning suhelda ning saada juba suuline kooskõlastus maja projekti osas.

Nii või teisiti, tasub varuda mõnevõrra rohkem aega, et kõiki vajalike kooskõlastusi ja lubasid hankida ning olla valmis ka täienduste sisseviimiseks.

/by
,

Ehituse kvaliteet peitud detailisuses

Ehitusvaldkonna valu ja võlu on see, et ehitada on võimalik väga paljudest erinevatest materjalidest, erinevate tehniliste lahendustega, erineva kiiruse ja loomulikult ka väga erineva kvaliteediga. Ehitamist saadab sageli veidi müütiline salapära, sest kõik me oleme kuulnud lugusid, kuidas mõni ehitaja on teinud midagi väga valesti või mõne hoone kvaliteet ei kannata mingit kriitikat. Ehitamine tundub olema riskantne ja ohtlik ning iga tellija peaks hinge kinni hoidma, kui mõnda ehitustööd otsustab tellida. Kas see on tõesti nii?

Miks ollakse ehitustööde kvaliteediga hädas?

Kui jätta välja mõned pahatahtlikud ehitajad, milliseid alati ja igal ajal veidi leidub, siis suurel osa eramajade ehitajatest ilmneb hoopis teistsugune aga kokkuvõttes tööde lõpptulemust mõjutav töökorralduse muster. Nimelt päris arvestataval osal juhtudel tekivad arusaamatused ja kvaliteediprobleemid tegelikult juba hinnapakkumise ja ehituse ettevalmistamise faasis. Põhjuseks asjaolu, et jäetakse tellijaga kokku leppimata või jäävad projektdokumentatsioonis ebamääraseks osa ehitamist puudutavad detailid, nii materjalide kui ka konstruktiivsete lahenduste osas.

Ja just needsamad detailid aitavad tagada tellija või ka omanikujärelevalve silmis ehitustööde kvaliteeti ning samal ajal ka mõjutavad ehitustööde maksumust.

Projekti ebapiisav detailsus

Seda probleemi ei saa visata täielikult ehitaja õlule, sest ehitaja teeb omapoolse hinnapakkumise vastavalt tellija projektile. Kui projekt ei ole täielik ning puuduvad täpsed juhised või sõlmed siis tõlgendab suur hulk ehitajaid seda olukorrana, et neis ebaselgetes kohtades tuleb leida võimalikult lihtne ja odav lahendus ning selle alusel hinda pakkuda.

Näiteks on probleemiks eelprojekti staadiumis projektide korral erinevad suurema sildeaavaga kohad või konsoolsed trepiava piirkonnad, mille osas ei ole projektis välja toodud konkreetse konstruktsiooni lahendust. Mõni ehitaja võib suurema silde puhul pakkuda hinnapakkumises metalltala, mõni teine liimpuittala ja kolmas lahendab sõlme hoopis täiendava postiga. Iga konkreetne lahendus mõjutab kokkuvõttes ehitamise maksumust ja ka kvaliteeti.

Samuti kohtab projekte, kus hoones läbi kahe avatud korruse, suurtele aknaavadele, peaks toetuma katusekonstruktsioon, kuid ilmselgelt ei saa akende kohal, ilma täiendava kandekonstruktsioonita (kandvad postid või talad) katusekonstruktsiooni toetada. Kuidas sellised kohad täpselt lahendama peaks ja millist lahendust kasutama, see aga projektis ei kajastu.

Materjalide asendamised või konstruktsiooni muudatused

Teine suurem probleemide tekkimise allikas on seotud projektijärgsete ehitusmaterjalide või lahenduste asendamistega. Nimelt osa ehitajad teevad julgelt tellijale ettepanekuid konkreetsete materjalide või lahenduste muutmiseks, mida põhjendatakse enamasti võimalusena kulusid kokku hoida või paremini toimiva lahendusena, võrreldes projektis toodud lahendusega.

Tellija üldjuhul võtab hea meelega ehitaja väljapakutud muudatuse kaalumiseks, kuna küllap ehitaja professionaalina tea ju täpsemalt ning lisaks ahvatleb tellijat ka odavam hind. Lisaks ehitaja oskab üldjuhul väga veenvalt oma ettepanekut põhjendada, tuues ära oma varasema kogemuse ning muudatuse kasu tellijale.

Suur osa tellijaid nõustub ehitaja muudatusettepanekutega ning töid teostatakse edasi ehitaja plaanide kohaselt. Kuigi esmapilgul ei paista siit probleemi siis tellija jaoks on tegemist riskikohaga. Nimelt iga asendus ja muudatus võib mõjutada hoone terviklahendust ning mõjutada järgnevaid töid. Näiteks mõnel juhul vajalik materjali asendamise korral see katta täiendava kattekihiga, mis teeb hinnavõidu küsitavaks. Probleem on ka see, et muudatusi ei kanta projekti ning tööde kvaliteedi kontrollimine ja probleemide tekkimisel nende põhjuste leidmine on sageli hiljem ebaõige projekti abil hulga keerulisem.

Tellija peaks teadma ka seda, et mõnikord on asendused seotud sellega, et need on ehitajale endale rahaliselt kasulikumad, näiteks on mõnelt teiselt objektilt mingit materjali suuremas koguses üle jäänud või on parema hinnaga kokkulepped materjalitootjate / tarnijatega just konkreetsete materjalide osas.

Seetõttu on tellijal alati mõistlik pikemalt kaaluda, kas konkreetsed ehitaja poolt tehtud muudatused ja materjalide asendamised vastu võtta ning ka ise hinnata, kas need muudatused mõjutavad kuidagi hoone ehituskvaliteeti või kulusid.

Kokkuvõttes ei pääse tellija üle ega ümber vajadusest ka ise tähtsamates lõikudes suurema detailsusega enda maja ehitustehnoloogia ja -lahendused selgeks teha, et saaks nii hinnaküsimise kui ka ehitusfaasis teha paremaid otsuseid. Kõik lahtised ja ebaselged küsimused tuleks alati kokku leppida enne ehitustööde algust. Kutsun kõiki tellijaid üles hinnapakkumiste läbivaatamise faasis ja kindlasti ka enne lepingule allkirja andmist ehitajalt veelkord üle küsima, kas on mingeid lahtisi või ebaselgeid kohti projektis, mis vajaks selgust ning vajadusel need probleemsed kohad lahendama. See aitab ennetada sageli suuremaid probleeme ning samal ajal ka ehitaja tunneb rohkem vastutust ehitustööde kavandamisel ja teostamisel.

/by
,

Tee hinnaküsimisest enda eelis!

karkassPole mingi saladus, et oma maja ehitamise kvaliteet, ehitusperiood ja maksumus sõltub suuresti läbimõeldud hinnaküsimisest. Hinnaküsimine on üks olulisemaid kohti maja ehitusprotsessi õiges käivitamises, kus iga tellija saab mõjutada oma maja hinda ja ehituskvaliteeti.

Iga tellija saab hinnaküsimise juures kaasa aidata sellele, et ehitaja / hinnapakkumise tegijal oleks olemas kõik oluline usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks.

Eramajade puhul jääb sageli mulje, et hinnaküsimise faasis enamasti tellija pole oma maja projekti veel detailides süvenenud ning seetõttu ei oska tellija ka ehitajale detailsete küsimuste korral vastuseid anda. Paljud tellijad lepivad maja eelprojektiga, mis on väike edasiarendus eskiisprojektist ning keskendunud suures osas ainult maja arhitektuursele väljanägemisele ja ruumiplaanile.

Võib-olla peaks tellija ette kujutama ühte tavalist pereautot ja korraks mõttes võrdlema seda mõne kallima automudeliga. Väliselt on mõlemal autol 4 ratast, kere, uksed jne. Kuid üks neist autodest maksab umbes poole rohkem. Väliselt ei ole kuidagi võimalik sellisest suurest hinnaerinevusest aru saada. Hinnaerinevus peitub ennekõike auto sisemuses, selle tehnoloogias, valitud materjalides ja kooste kvaliteedis.

Sama lugu on majadega. Suur osa olulist ja vajalikku infot, mille järgi maja valmis ehitatakse peitub tehnosüsteemides ja kaetud konstruktsioonides, mis kuidagi kohe silma ei paista. Maja eelprojekt annab vähe infot, et korrektne maja hinnapakkumine koostada.

Seetõttu eramajade ehituses kohtab tihtilugu hinnaküsimisi ja selle alusel tehtud ehituslepinguid, kus ebamäärasus on suur. Ja see rikub ehitamise faasis päris sageli koostöö ära ja nõuab tellijalt lisakulude tegemist.

Hinnaküsimise faasis vajaks ehitaja oma korrektse hinnapakkumise tegemiseks ennekõike tehnilist ja konstruktiivset infot. Seda on vaja selleks, et saaks täpselt välja arvutada materjalide mahud, hinnata konstruktsioonide ehitamise keerukust, abivahendite, tellingute vajadust ning paljut muud.

Panusta hinnaküsimise faasis projekti ning mõtle läbi, kas kõik vajalik on ehitajal olemas, et korrektne hinnapakkumine koostada. Kui ehitaja küsib hinnapakkumise koostamise ajal lisaküsimusi, siis on mõistlik ehitajaga kaasa töötada ja need vastused leida, kaasates vajadusel projekteerija või mõne kogemustega ehitaja.

Praktikas olen näinud, et eelprojekti alusel hinnapakkumise koostamise faasis korraldatakse vajadusel ka kokkusaamisi, kus osalevad võimalik ehitaja (või ehitajad), projekteerija ja tellija, kes siis ühise laua taga vaatavad projekti samm-sammult läbi ja käivad kõik probleemsed kohad üle. Sellisel juhul aga on oluline, et kõik sellistel kohtumistel täpsustatud detailid fikseeritakse ja need lisataks ka hinnaküsimise alusdokumentide hulka. Iga selline hinnaküsimise faasis tehtud täiendav projekti detailide selgitamine vähendab riske nii ehitaja kui ka tellija jaoks.

Tellija rolliks on hinnaküsimise faasis aktiivselt abistada ehitajat hinnapakkumise käigus tekkivate probleemide ja küsimuste selgitamisel. Kui seda ei tehta hinnaküsimise faasis siis tuleb sageli neidsamu teemasid hakata lahendama ehitamise faasis, mis aga tähendab tellijale enamasti suuremat aja – ja rahakulu.

Tee oma maja põhjalikust hinnaküsimisest enda eelis, mis aitab hoida maja ehitamise eelarvet ja kvaliteeti kontrolli all ning jõuda soovitud ajaks oma uude koju!

/by
,

Millest alustada oma maja projekti ehk lähteülesanne või näidisprojekt?

Kuidas alustada oma maja projektiga, mis peaks olema esimene samm? Mis peaks olema esimene tegevus? Kas tormata näidisprojekte vaatama või rahulikult lähteülesandesse kirja panna panna oma soovid ja valikud?

Vaatame lähemalt neid variante ja võrdleme mõlema eeliseid.

Lähteülesanne on loogiliselt võetuna oma maja kavandamisel kõige esimene dokument, millesse koondatakse põhiinfo, missugust maja soovitakse ehitada. See on alusdokument, millest peaks kogu majaehitus alguse saama. Kuigi see kõlab loogiliselt siis praktikas rakendatakse seda peamiselt individuaalprojektide puhul ja arhitekti poole pöördumisel.

Kuna inimestel on järjest kiirem elutempo, siis on välja kujunemas justkui lihtsam viis oma majaprojekti leidmisel. Levinumaks on kujunemas majaehituse projekti käivitamine mõne nn. näidisprojekti alusel. Näidiste abil omale maja / majaprojekti valik tundub paljudele kiirem ja mugavam variant, kuna võimaldab kohe hoida silme ees maja kui tervikut. Ka see tundub loogiline argument.

Lähteülesande eelised

  • Võimaldab arvestada kõigi soovidega (vähemalt esmases lähteülesande versioonis), mida inimene oskab oma peas välja mõelda, oma uue maja osas. Ei teki nii lihtsalt mõtlemise piiranguid nagu mõnda valmisprojekti aluseks võttes, kus juba teatud ruumiplaanilised ja arhitektuursed valikud on tehtud.

  • Sunnib inimesi algetapis juba paremini kaasa mõtlema oma tegelikele majaga seotud vajadustele, nii jõutakse just nende mõtete ja ideedeni, mis muudavad oma kodu unikaalseks ja eriliseks.

  • Lähteülesande küsimustik puudutab ka neid küsimusi, mis näidisprojektidel ei kajastu nagu näiteks erinevad tehnosüsteemid ja näiteks küttelahendus, haljastus, piirdeaiad, sisustus jne. Mida varem tehnilistele valikutele hakatakse mõtlema seda läbimõeldum saab projekt.

  • Aitab kohe alguses saada ülevaate majaehitusega seotud töödest, millega maja ehitamisel tuleb kokku puutuda ning varem sellele tähelepanu pöörates on aega paremaid ja läbimõeldud lahendusi leida.

  • Lähteülesanne annab parema ettekujutuse orienteeruva majaprojekti tervikmaksumuse ning laseb väga varajases etapis hinnata oma majaehitusega seotud kulusid.

  • Lähteülesanne võimaldab algandmetega lihtsalt “mängida”, otsida sobivaimat lahendust enne projekteerimisega alustamist.

  • Lähteülesande lõpptulemus annab projekteerimiseks piisava sisendi ja võib vähenda projekteerimisele kuluvat aega, sest on eelnevalt läbimõeldud ning projektis saab keskenduda nendele põhieesmärkidele, mida on tellija eriliselt soovinud ja rõhutanud.

Näidisprojektide eelised

  • Hea terviklik ettekujutus nii maja ruumiplaanist kui ka arhitektuurist, mis aitab visuaalse tajumise teel kiiremini leida sobilikku projektilahendust. Annab ennekõike kiire ülevaate erinevatest arhitektuursetest lahendustest ja stiilidest ning aitab tellijal tunnetada milline arhitektuur temale sobib.

  • Maja ruumiplaanid ja funktsionaalsus on tüüpprojektide arhitektide poolt põhjalikult läbi mõeldud ning maja ruumikasutus on enamasti hea.

  • Näidisprojektidega sageli kaasnevad 3D ruumilised vaated nii seest kui väljast, aitavad paremini tajuda maja ja ruumide proportsioone ning väljanägemist.

  • Näidisprojektide väga suur arv annab suure valikuvõimaluse, kuigi toob kaasa ka väga suure töö väga paljude projektide läbivaatamisel, kuid mis aitab enda jaoks välja kujundada sellise majatüübi, mis enda vajadusega ja eelistustega kõige paremini sobib.

  • Näidisprojektid võimaldavad leida uusi ideid ja mõtteid nii ruumiplaani kui ka välise arhitektuuri osas.

  • Väga suur näidis- ja tüüpprojektide arv, mida saab üldjuhul kasutada ka pöördpildis annab sisuliselt võimaluse täiesti unikaalse majaprojekti koostamiseks.

Kokkuvõttes saab öelda, et tegelikult oleks mõistlik alati koostada nii projekti lähteülesanne kui ka kasutada tüüpprojekte ideede ning mõtete saamiseks nii ruumiplaani kui ennekõike maja arhitektuurse väljanägemise kujundamiseks.

Mõlemad variandid täiendavad teineteist ja aitavad kokkuvõttes kiiremini ja paremini teha oma maja osas läbimõeldud valikuid ja otsuseid. Stardi oma majaehitusega läbimõeldult koostades nii lähteülesande kui ka kasutades näidisprojektide eeliseid!

/by