Postitused

Meie elu muutub järk-järgult aga kindlalt rohkem reguleeritumaks, järjest rohkem proovitakse seadusandja poolt ette anda või täpsustada, mida ja kuidas tohib teha. Nii on see ka ehituses.

Üldiselt on kõigile ju mõistetav, miks on ehitusvaldkonnas oma kindlad reeglid ja nõuded ning miks neid järgida tuleb. Ennekõike on täpsemaid nõudeid vaja ehituses selleks, et oleks tagatud inimeste ohutus aga ka mitmel muul põhjusel.

Iga majaehitaja puutub bürokraatiaga kokku alates hetkest, kui vajalik hankida ehitusluba või taotledes näiteks detailplaneeringut. Kuigi seadusandja näeb täpselt ette, mis dokumendid tuleb esitada ja kuidas need peavad olema vormistatud, on ja jääb alati selle juurde ka parajalt tõlgendamise ruumi.

Miks mõne ametnikuga läheb ehitusloa väljastamisega mitmeid kuid (ja halvemal juhul ka aastaid) ja mõnel juhul on luba käes paari-kolme nädalaga? Miks küsitakse ühelt loa taotlejalt iga nädal/kuu uusi dokumenti või täiendavaid kooskõlastusi ja teisel juhul seda ei tehta?

Bürokraati eesmärk on panna inimesed ühesuguseid reegleid järgima, kuid samas on jäetud kohalikule omavalitsuse, mis lubade väljastamisega tegeleb, suur tõlgendamisruum ja õigus otsustada oma arusaamist mööda. Nii näiteks tean juhuseid, kui ametnik lasi mitu korda krundi piirdeaia jooniseid ringi teha, kuna see ametniku meelest ei sobinud kokku maja arhitektuuriga. Samuti olen kohanud projekte, kus algset maja välisilmet, näiteks akende paiknemist majal, katuse kallet või fassaadimaterjali lastakse ametniku poolt muuta. Neid näiteid on tegelikult palju ja polegi alati päris võimalik aru saada, miks sekkub omavalitsus projekteerimisse, kuigi majad vastavad projekteerimistingimustes toodud nõuetele.

Praktikas tavaliselt ei hakka majaomanikud omavalitsustega eriti vaidlema, vaid teevad soovitud muudatused, et saaks oma ehitusloa kätte ja ehitama hakata. Keegi ei taha ju omavalitsusega tülli minna, sest see tähendaks soovitud lubade kättesaamise venimist.

Kuid nii sünnivad mõnikord imelikud lahendused, näiteks ühe maja puhul muudeti, omavalitsuse nõude alusel, algse projektiga võrreldes maja katuse kallet, kuid samas ei nõutud seda autovarjualuse katuse kalde osas. Tulemuseks olukord, kus erinevad kalded muutsid hiljem valmisehitatud maja ja varjualuse terviklahendusena arhitektuuriliselt häirivaks.

Kohaliku omavalitsuse ametnikud teevad oma tööd lähtuvalt seadustest, kuid sekkuvad aeg-ajalt ka oma sisetunde ja veendumustega ning kokkuvõttes olenebki mõnikord tulemus sellest, milline on ametniku ilumeel või arhitektuuriline maitse. Just see sageli arusaamatu sekkumine projektide sisuliste külgede puhul tekitab küsimusi ja vastumeelsust ning räägib, kas ametnike poolt ebapiisavate põhjenduste andmisest või seaduste mõtte omamoodi tõlgendamisest.

See ebameeldiv osa bürokraatiast tuleb aga igal majaehitajal lihtsalt üle elada.

Sageli annab parema tulemuse ja võimaldab kiiremalt ehitusloa kätte saada, kui võtta aega ja juba projekteerimistingimuste küsimise faasis oma maja eskiisprojekti ametnikule näidata ning suhelda ning saada juba suuline kooskõlastus maja projekti osas.

Nii või teisiti, tasub varuda mõnevõrra rohkem aega, et kõiki vajalike kooskõlastusi ja lubasid hankida ning olla valmis ka täienduste sisseviimiseks.

Kui vaadata Ehitisregistri viimaste aastate statistikat siis on näha, et madalseis on läbitud ja vaikselt on suurenemas ka uute ühepereelamute ehitamine.  Tõenäoliselt 2013 aastas tuleb samuti kasvavas tempos. Samas eramute ehitamise puhul peab arvestama, et kasutusloa hankimine kipub eramajade puhul sageli venima ja seetõttu ei ole statistika kõige täpsem. Kuid suunda näitab statistika kindlasti ja see näitab, et aina rohkem inimesi julgeb oma maja ehitamise ette võtta.

stat

Millise aasta statistikasse jõuab Sinu maja?

Kuigi viimasel aastal on veidi paranenud finantseerimisvõimalused ei ole ehituseks laenu endiselt lihtne saada. Seetõttu vaatavad paljud algselt maja ehitamise mõtetega inimesed aina rohkem ringi juba mõne valmismaja ostjana.

Maja ostu peamiseks eeliseks võrreldes pikaajalise ehitamisega on see, et saad kohe sisse kolida ja ostetava maja vajalikus mahus koge ka tagatisena kasutada.

Ehk siis kokkuvõttes annab maja ost aja kokkuhoidu uude koju kolimisel ja veidi lihtsamat ning odavamat lahendust  finantseerimisel. Aga see on ka kõik.

 

Enne ostu kontrolli maja hoolikalt üle

Jättes siinkohal kõrvale kõik tingimata kontrollimist nõudvad teemad nagu näiteks ehitusloa või kasutusloa olemasolu,  projektdokumentatsioon, hooldusjuhised jne. tasub keskenduda kodu ostmisel ennekõike ehitustööde  ja tehnosüsteemi kvaliteedile.

Siinkohal aga algabki kõige keerulisem töö. Konstruktsioonid on kaetud ja nende seisukorda ei näe.  Abi on projektdokumentatsioonist, kuid kas ikka täpselt nii ehitati nagu projektis, selles osas garantiid ei ole.

Mida vaadata ostetava kodu ülevaatamisel?

Siinkohal olulisemad kohad, mis vajaksid enne maja ostu alati ülevaatamist:

Vundament
Kas on pragusid? Üldjuhul mõne prao leiab ikka, kuid murekohaks on pragu, kui see läbib kogu nähtavat vundamendiseina. See näitab üldjuhul, et tegemist vajumisest tingitud praoga ja selliste vigade parandamine on kallis. Pragu on ainut mündi üks pool ja üldjuhul kandevõime osas probleeme ei ole, kuid sellised paod lasevad niiskusel pääseda vundamendist seina ja põrandakonstruktsiooni.  Vundamendi osas tasub alati vaadata ka seda, kas seal on niiskuskahjustusi, näiteks krohvikiht maas või on mingil põhjusel mõni osa tumedamat värvi (niiske). Proovi aru saada, millest on see tekkinud. Kas näiteks katkine vihmaveetoru või on maapind kaldu vundamendiseina poole? Nii saad hinnata, millised kulutusi pead tegema asja kordategemiseks.

Avade sillused
Vaata akende ja uste silluseid. Kui seal on leida enamasti pragusid ning ka seal ei ole enamasti probleemiks kandevõime vaid just see, et niiskus pääseb läbi tekkinud pragude seinakonstruktsioonidesse.

Katus
Võimalusel kontrolli katus üle. Nii väljast kui ka näiteks avatud pööninguga katus kindlasti ka altpoolt. Kontrolli katusekatte olukorda ja vihmavee äravoolu korrasolekut. Otsi võimalikke lekke kohti. Vaata üle korstna ümbrus ja muud läbiviigud ning veendu nende veekindluses. Katusest algab maja pikaealisus ning see on iga maja puhul ülioluline.

Soojapidavus
Talvisel perioodil on mõistlik tellida termokaameraga maja pildistamine, mis annab kiiresti hea ülevaate tegelikust olukorrast. Soojapidavus ei tähenda ainult seintes paksu soojustuskihti. Olulisem on hoopis see, et kogu maja oleks korralikult ühtlaselt soojustatud ja ei oleks külmasildu. Väga oluline on lisaks seintele ka põranda ja katuse soojustus. Tänapäeval võiks põranda soojustus olla vähemalt 20 cm, seintel 15-20 cm ja lael 30 cm. Soojustuse kvaliteeti võib kaudselt hinnata selle järgi, kas näiteks seintel  või nurkades on niiskuskahjustusi, mis võivad olla tekkinud nn. külmasildadest.

Ventilatsioon
Tänapäeva maja puhul, kus just soojapidavuse tõstmise pärast on majad suure õhupidavusega, on tingimata vajalik korralik ventilatsioon. See tähendab, et ostetaval majal peab olema kas loomulik või sundventilatsioon. Halvast ventilatsioonist annab märku ka akende sisepinnale tekkiv kondentsvesi, mis võib tekitada näiteks puitaknaraamide kahjustusi.

 Küttesüsteem
Küttesüsteeme on väga erinevaid, kuid ennekõike tuleks üle vaadata küttekolded ja hinnata nende seisukorda. Küttekolded ja  -lahendused peavad olema hooldatud ja töökorras. Uuri, millal viimati küttesüsteemi hooldati ja kuidas seda tehti. Tee selgeks, millised on küttesüsteemi hooldus- ja halduskulud aastas.

Maja ost on pikaajaline investeering ning seetõttu tuleb võtta see aeg ja üks korralik ring majale peale teha. Soovitav on ülevaatuse käigus panna kirja leitud probleemid. Hiljem saab märkmete abil umbkaudselt arvutada, millised täiendavad investeeringud on mõistlik tulevikus maja korrashoiu nimel teha ning vaadata siis kodu soetamist tervikuna: ostuhind + korrastamise hind.

Kokkuvõttes ära tee kodu ostmist ainult emotsioonide põhjal vaid hinda maja ka ehituslikust küljest, sest nii teed otsuse, mida ei pea hiljem kahetsema.

Kui võtta mistahes uuem eramajade rajoon vaatluse alla võib olla kindel, et suurem osa neist majadest on ilma kasutusloata. Pakun, et see protsent on umbes 70% või rohkemgi ehk 10 majast  umbes 7-l pole kasutusluba hangitud.

Miks jääb siis majaehituse lõpp ametlikult vormistamata? Kindlasti on põhjuseid palju, kuid usun, et peamine põhjus seisneb selles, et paljud uued majad ehitatakse valmis sinnamaani, et saaks minna sisse elama, kuid mitte sellises mahus nagu näeb ette projekt.

Kasutusloa taotlemisel kontrollitakse maja ja kinnistu vastavust projektile. Sageli on näha, et maja on lõpuni valmis ehitatud, kuid puudub näiteks aed, krundisisene haljastus, teed-platsid või näiteks maja aadressisilt. Kõigi selliste majade puhul võib olla kindel, et neil majadel pole kasutusluba. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kontrollida kogu projekti kui terviku teostust, sealhulgas näiteks krunti piirava aia, maja numbri, postkasti või hoopis lipumasti olemasolu. Samuti võidakse kontrollida haljastuse rajamist sh. puude ja põõsaste istutamist selliselt nagu näeb ette projekt.

Kuna maja ehitus on kallis, siis esmajärjekorras investeeritakse arusaadavalt maja väljaehitamisse ja sisustamisse ning seetõttu ei jää vaba raha välistööde lõpetamiseks.  See ongi peamine põhjus, miks paljud majad jäävad pikkadeks aastateks ilma kasutusloata.

Teiseks oluliseks probleemiks on ka ehitamisega seotud täitedokumentatsiooni olemasolu. Sageli ei täideta ehitusfaasis dokumente korrektselt ja seetõttu pole korrektseid dokumente kasutusloa taotlemisel võimalik esitada.  Kui dokumente pole, ei tasu neid ka tagantjärgi välja mõtlema hakata, vaid koostöös omavalitsusega leida probleemile lahendus.

 

Millised on võimalused olukorra parandamiseks?

Need, kellel maja ehitamine ees seisab, on soovitav võimalikult reaalselt oma kodu ehitamise eelarvesse kõik vajalikud tööd sisse panna, et tööde lõppemisel saaks ka ehitusluba taotleda.

Need, kes on olukorras, et maja enamikus valmis, kuid mõned tööd tegemata võiksid võimalusel muuta projekti vastavalt tegelikkusele.  Arusaadavalt ei saa muuta projekti suures mahus, kuid näiteks kui maja juurde on nähtud suur terass siis saab seda muuta ja teha väiksema terassi ning see ka projekti muudatusena vormistada. Sama kehtib näiteks haljastuse rajamisega, hekki saab näiteks ka hiljem istutada.

Sageli pannakse maja ehitamisel võtmed kätte lepingusse ehitajaga sisse ka kasutusloa hankimine. See on iseenesest õige, kuid tellija peaks siiski vaatama, kas antud töövõtulepingu mahus on kõik tööd, mis võimaldavad kasutusloa väljastamist.  Ja tegema selgeks ka need tööd ja nendega seotud kulud, mis tellijal töövõtulepingu väliselt tuleks tasuda, et kasutusluba oleks võimalik hankida.

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse kinnitus, et ehitatud on vastavalt projektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Lisaks on oluline teada, et kui maja, mis on kindlustatud ja millega peaks juhtuma kindlustusjuhtum, võib kindlustusandja keelduda hüvitise väljastamisest, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Kasutusluba on just see dokument, mis ehitise nõuetele vastavust kinnitab.

Sageli aetakse mõisted ehitusjärelevalve ja omanikujärelevalve segamine või arvatakse, et tegemist sama asjaga, millel mitu nime. Erinevus on siiski olemas.

 

Ehituses tehakse järelevalvet nii riiklikul, kohaliku omavalitsuse kui ka omaniku tasandil

Järelevalve on 3 tasandil: riiklik järelevalve, ehitusjärelevalve (kohaliku omavalitsuse poolt) ja omanikujärelevalve

Ehitusjärelevalve

Kohalik omavalitsus teostab ehitusjärelevalvet oma haldusterritooriumil ning kontrollib ehitamisega seotud seaduste ja määruste täitmist ning teeb ettekirjutusi.

Majaehitaja puutub kokku ehitusjärelevalve teemadega siis kui taotleb ehitusluba. Kohalik omavalitsus kontrollib ehitusprojektide ja mõõdistusprojektide nõuetele vastavust, kontrollib lubade ja kooskõlastuste olemasolu ja teeb vajadusel ettekirjutusi.

Samuti toimub kohaliku omavalitsuse poolt ehitusjärelevalve ka ehitise kasutusloa taotlemisel, kaasates sageli ka riikliku järelevalvet teostavaid ametkondi nagu näiteks Päästeamet või muid asutusi, olenevalt ehitise eripärast.

 

Omanikujärelevalve

Omanikujärelevalve peab tagama ehitise omanik. Eramajade puhul võib omanikujärelevalvet teostada omanik ise või palgates konsultandi, kes jälgib, et ehitaja täidaks oma kohustusi korrektselt.

Omanikujärelevalve peamine ülesanne on kontrollida, et tööd teostatakse vastavalt projektile ja ehitustööd oleksid nõuetekohase kvaliteediga.

Samuti peab omanikujärelevalve:

  • Tagama keskkonnaohutuse tööde teostamisel
  • Osalema tööde ülevaatamisel ja vastuvõtmisel
  • Jälgima täitedokumentatsiooni korrektset täitmist ja tehniliste dokumentide koostamist
  • Kontrollima töövõtulepingu täitmist
  • Puuduste avastamisel tegema ettekirjutusi ja kontrollima nende täitmist