Postitused

Üks ehitamisega kaasas käivaid suuremaid probleeme on seadusandlusega nõutud ehitustegevuse dokumenteerimine ehk täitedokumentide koostamine ja seda eriti eramajade puhul. Seadus nõuab ehitajalt kogu ehitusperioodi jooksul kõigi vajalike ehitisega seotud täitedokumentide koostamist ja esitamist tellijale.

Miks üldse täitedokumentatsioon on vajalik?
Korralikult vormistatud täitedokumentide abil on võimalik hiljem võimalike probleemide korral lihtsamalt leida ülesse võimalikud puudused ning leida lahendused. Täitedokumentatsioon sisuliselt näitab, kuidas ehitist täpselt ehitati, tõendab, et kasutati õigeid materjali ja peeti kinni tehnoloogilistest nõuetest.

Praktikas, kus eramaja ehitab väiksem ehitusfirma, kus keskendutakse ainult ehitustöödele, ei vormistata ega ka koguta täitedokumente ning kõik vajalik dokumenteerimine, kui seda üldse tehakse, üritatakse teha alles objekti üleandmisel tagantjärgi.

Näiteks tegevust fikseerivat koonddokumenti “Ehitustööde päevikut” peab ehitaja täitma iga päeva kohta, kui töid tehti ja mis sisaldab antud päeval ehitusobjektil teostatud ehitustööde ülevaadet, kasutatud materjale kui ka näiteks ilmastikutingimuste infot. Tegelikkuses täidetakse täitedokumente sageli tagantjärgi ja näiteks ehitustööde päevikut või kaetud tööde akte 3 kuud hiljem täites, ei saa kuidagi andmed olla enam täiesti täpsed ning usaldusväärsed.
Jooksvalt täitedokumentatsiooni täitmine on ehitajale ebamugav lisakohustus ning seda seetõttu võimalusel üritatakse teha minimaalselt ja enamasti tagantjärgi.

Kuidas tellija saab mõjutada täitedokumentatsiooni õigeaegset esitamist?

Tellija sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks on lepingus siduda täitedokumentide esitamine iga tööetapi vastuvõtmise ja arveldamisega. Mõistlik on tööetapp ja arveldusetapp viia alati kokku, sest siis on nii tellijal lihtsam ülevaadet saada ning võimaliku lepingu katkestamisel lihtsam seda teha, sest iga konkreetse töölõigu ja selle kulude osas on ühene seos.

Sellisel juhul pole ehitajal muud võimalust, kui ta soovib saada töölõigu eest tasu siis selle saamiseks, peab ta esitama ka vastava töölõigu täitedokumendid. Praktikas järele proovitud ja töötab!

Juba lepingu koostamisel tasuks iga tööetapi juurde ära tuua need ehitusdokumendid, mida ehitaja peab selle etapi valmides esitama. Siis on osapooltel ühine arusaam ja ootused ning koostöö sujub paremini.

piltJälle kord vahetub aastanumber ja tulemas uus ning huvitav aasta. Kas 2016 aasta on kinnisvara arendajatele ja eramajade ehitajatele hea aasta?

Et edasi vaadata tuleks korra vaadata ka tagasi 2015 aastasse. Vaieldamatult on 2015 aastal elamuehitus hea hoo sisse saanud. Jälle on kätte jõudnud aeg, kus iga tõsisem ehitusfirma ja arendaja julgeb ette võtta suuremaid ja väiksemaid kortermajade projekte. Päris julged on juba küll mitmel viimasel aastal kortermajade arendusprojekte ette võtnud ja ka ära teinud ning järjest uusi projekti tuleb juurde. Kuna projektid on olnud edukad, tõmbab see arendusprojektidest huvitatuid aina juurde ja hoog on sees.

Eramute ehitamine on samuti silmnähtavalt elavnenud. Piisab kui sõita mõnda uuemasse elurajooni ja igalt poolt hakkavad silma ehitustegevus ning seni pikalt tühjad seisnud krundid aina täituvad uute majadega.

Ühesõnaga viiakse ellu pikalt kavandatud samme oma kodu rajamiseks ning piisav stabiilsus ja kindlus tuleviku suhtes enamikel tekkinud.

Prognoos lühidalt: 2016 aastal on oodata eramuehituses vaikset aga kindlat kasvu ning arendustegevuse jätkumist.

Millel selline prognoos tugineb?

  • Pangad ei plaani laenutingimusi leevendada, mis tähendab, et laenu saavad arenduseks ja ehituseks vaid need, kes seatud tingimustele vastavad ja neid täita suudavad. Seetõttu ei ole ette näha, et tekiks hüppeliselt suuremat laenamist ning sellega koos ka ehitus- ja kinnisvarabuumi käivitamist. See asjaolu toetab rahulikku kasvu.
  • Laenulepingutega seotud euribori kurss (peamiselt 6 kuu euribor) on miinuses ja ei ole ka ette näha lähemal ajal suuremaid tõuse, vähemalt senikaua, kui Euroopa majanduses kõige paremini ei lähe ja jätkub rahatrükk. Arusaadavalt mingil hetkel euribori kurss hakkab tõusma aga sinna võib veel aastaid aega minna.
  • Pikka aega inimesed lükkasid oma maja ehitusplaane aina edasi ning on tegeletud uute oludega kohanemisega (ennekõike pankade jaoks nõutud laenuvõimekuse saavutamisega). Nüüd on paljude jaoks kohanemine toimunud ning koos korterihindade tõusuga ja oma korteri müügiga on paljudel tekkinud ka teatud lisakapital (mis on vähendanud suurema laenu võtmise vajadust), et ehitusplaanid käivitada. Vahepealsetel aastatel on kogunenud ootele teatud hulk peresid, kes nüüd lähemate 2-3 aasta jooksul oma maja ehitamise plaanid realiseerida kavatsevad ning see hoiab eramuehitust aktiivsena veel mitmeid aastaid.Samas ei ole näha ette järgnevatel aastatel suuremat hüppelist sissetulekute kasvu, mis võimaldaks oluliselt suurendada nende perede arvu, kas saavad laenuvõtmise ja maja ehitamise peale mõelda.
  • Ehitushinnad on püsinud pikemat aega suhteliselt stabiilsed ja ei ole ka ette näha suurt hinnatõusu järgnevaks aastaks. Ehitusmahud elamuehituse sektoris küll tõenäoliselt veidi kasvavad, kuid see kasv on ole selline, mis survestaks ehitust tervikuna suuremale hinnatõusule, sest riigisektoris ehitustöid vähem ning konkurents ehitustöödele jääb püsima.

Head edukat uut ehitusaastat!

Tegin eelmisel nädalal mitu pikka jalutuskäiku Nõmme eramupiirkondades, Tallinnas. Peamiselt just sellistes vanemates piirkondades, kus veel palju vanemaid maju alles.

Üllatusega selgus, et väga paljudel inimestel on oma kodumajas, kas osaline või täielik remont käsil. Pea iga 200 m tagant oli mõni maja, millele pandi uut katust või mida soojustati ning pandi uut voodrit. Oli ka päris uusi maju, mis vanadele kruntidele oli ehitatud või veel ehitusjärgus.

Väga positiivne!

 

Samas aga muutsid üldpilti tuhmimaks mitmed pea täielikult lagunenud või hooletusse jäetud majad. Mitmed neist olid sellises seisukorras, et ainuke mõistlik lahendus on nende lammutamine. Nende majade puhul oli näha, et põhisüüdlane lagunemisel oli katkine katus. Kui katus ei pea siis laguneb maja kiiresti.

Ühe vana maja katus, mis vajaks juba ammu parandamist

Ühe vana maja katus, mis vajaks juba ammu parandamist

 

Seal jalutades ja maju vaadates tabasin ennast järsku mõtlemast, et igal majaomanikul on aeg-ajalt kasulik niimoodi mõnes vanemas eramajade rajoonis jalutada. See aitab mõista, et miks on väga oluline maja hästi hooldada ning oma maja korras hoida. Kui näed käestlastud maju, siis soovid veelgi enam oma kodu eest paremini hoolt kanda.

 

Head jalutamist!

Oma maja ehitamise juures peab arvestama, et seaduse poolt on omanikule pandud ülesanne korraldada ehitustööde omanikujärelevalvet. Eramaja omanikul on kaks võimalust, ise seda rolli täita või hankida omanikujärelevalve teenuse korras.

Paljud eramaja ehitajad peavad teenuse sisseostmist kalliks või mittevajalikuks. Kas see on ikka nii?

Toon ühe näite elust, kus inimene, kes otsustas ise oma maja omanikujärelevalvet teha, jäid sellega hätta.

Fibost müür

Fibost müür

Umbes 4 aastat tagasi alustas üks noor pere oma kodu ehitamist, valiti ehitusfirma, kes tegi kõige odavama pakkumise. Ei uuritud eriti tausta ja usaldati ehitajat. Algas vundamendi ehitus ja kõik paistis sujuvat. Tegemist oli lintvundamendiga, fibo müürid. Kohe jätkati ka seinte ladumist, mis samuti oli fibost. Kui seinad olid valminud, avastati aga esimesed praod vundamendi nurkades. Ehitaja väitis omanikule, et pole probleemi – omanik usaldas ehitajat ning tööd jätkusid. Siis kui ka katus koos katusekattega, milleks oli kivikatus, valmis hakkas saama – tekkis juurde uusi pragusid ja olemasolevad läksid järjest suuremaks.

Nüüd sai ka omanik aru, et asi on jama ja palus abi ühelt ehituskonsultandilt.  Kokkuvõttes selgus, et vundamendi ehitamisel ei kooritud korralikult aluspinnast, ei täidetud ja tihendatud ning seetõttu hakkasid majaraskuse kasvamisel tekkima vajumised. Ebaühtlane vajumine tõi kaasa pinged lintvundamendi alusvöös ja tekkisid praod.

Konkreetne lugu lõppes aga omanikule kehvasti, sest siis kui ta hakkas nõudma ehitajalt tööde parandamist, kadus ehitaja ning mõne aja pärast oli kuulda, et see ettevõtmine on pankrotis. Hiljem otsis ta uue ehitaja ja koos leiti lahendus ka vundamendi probleemile, kuid see läks kokkuvõttes talle väga kalliks.

Kas selle loo oleks saanud päästa, kui oleks kasutatud kohe omanikujärelevalve teenust? Mina usun, et kindlasti, sest sellist tööd ei oleks hea omanikujärelevalve tegija kindlasti teha lasknud.

Majaehitaja.ee poolt pakutav teenus omanikujärelevalve aitab just selliseid probleeme vältida. Oma maja ehitaja, kes arusaadavalt, loeb igat senti, saaks tellida konsultandi just neid ehitustöid kontrollima ja vigasid ennetama, mis on temale kõige olulisemad.

Eesti turul on palju erinevaid valmismajade / moodulmajade müüjaid. Milliste vastu tuntakse enim huvi? Selle teadasaamiseks palusin majade müüjatelt täpsemat infot. Kahjuks jäi vastamine minu küsimusele napiks. Alljärgnevalt on väike ülevaade neist firmadest, kes oma infot jagasid.

Populaarsemad majad on järgmised:

OÜ Loodesystem
www.loodesystem.ee

Loodesystemi populaarsemad majad on olnud ühekordsetest Maksi (koos varjualusega 147,3 m2) ja kahekordsetest Päike 140 (153,9 m2-koos abiruumi ja varjualusega).

Loodesystem elementmajad toodetakse Eestis ja karkassi materjalina kasutatakse termoprofiili. Firma tegutseb aastast 2000.

AS Matek
www.matek.ee

Mateki Eestis kõige müüdum maja on Natali. Natali üldpind on 126,2 m2 ja maja põhipaketi hinnaks on 535 680 kr (hind sisaldab käibemaksu).

Matek on  1988 aastal asutatud puitkonstruktsioonide tootja, olles sellega Eestis vanim kaasaegseid puitkonstruktsioonidest lahendusi pakkuv ettevõte.

Finnlamelli Eesti OÜ
www.finnlamelli.ee

Finnlamelli toodangust on populaarsemad:

  • Luna 173,8 m2 (üldpind 191 m2, mis sisaldab ka terasside ja rõdude pindasid)
  • Inari 140,1 m2 (üldpind 170,2 m2, mis sisaldab ka terasside ja rõdude pindasid)

 [nggallery id=3]

Finnlamelli palkmajad toodetakse Soomes ja on tuntud oma hea kvaliteedi poolest.

OÜ Soome Maja Ehitaja
www.omatalo.ee

Eestis on läbi aegade olnud populaarseim maja Omatalo valikust OMA 122B-5. Seda maja on ehitatud  45-le perele. Käesolevast aastast on antud maja nimetus Classic 122 (vt. http://www.omatalo.com/pdf/mallisto/Classic_122.pdf)

Omatalo moodulmajade paketid valmivad Soome tehases.  Soome Maja Ehitaja OÜ on Eestis eramuid ehitanud ja püstitanud juba üle 12 aasta.

K-Majad OÜ
www.kastelli.com

Kastelli tootevalikust on populaarsemad Kartano 90 (üldpinnaga 148 m2) ja Valokaari 119 (üldpinnaga 137 m2). Mõlema maja kohta on ehitusmessi Eesti Ehitab 2010 raames ka eripakkumine.

Kastelli majapaketid valmivad Soomes. Kastelli pakub laia valikut eramuid ja suvilaid.

NB! Kasutatud pildimaterjal on pärit majatootjate kodulehtedelt.

Milline maja  meeldib Sulle kõige enam?