Maja ehitus | Juhised oma maja ehitamiseks
Igal kevadel sõlmitakse hulgaliselt ehitustööde lepinguid. Kui hetkel veel ehitusleping sõlmitud ei ole siis allpool toodud videos mõned nõuanded, millele lepingu sõlmimisel tähelepanu pöörata. Videos on toodud kõige sagedasemad probleemid, mis tekivad siis kui ehitustööde leping ei reguleeri vajalikul määral olulisi tingimusi.
Kas Sinul on ehitusleping ehitajaga korrektselt sõlmitud?
Kuigi vast iga inimene on oma elus mõnda teenust tellinud siis ehitustööde tellimisel jäädakse sageli hätta. Mis on need põhjused, miks ehitustööde tellimine ebaõnnestub? Miks ehitustööde käigus selgub, et tööd lähevad kallimaks kui algselt plaanitud, miks on tööd ebakvaliteetsed ja miks tööd võtavad kauem aega? Allpool mõned sagedasemad põhjused, miks asjad kontrolli alt väljuvad.
1. Tööde maht ja sisu jääb ebaselgeks
Väiksemate tööde puhul ei kirjeldata hinnaküsimisel piisavalt täpselt tööde sisu ja suuremate ehitustööde puhul pole projekt piisavalt detailne ning ei anna täpset ülevaadet, milliseid töid võib teha.
Kuna tööde tellija ei tea enamasti isegi kuigi täpselt, millised tööd ja kuidas tuleb need teostada, siis ei oska ka ehitaja tellija soovidest aru saada. Kui ehitustööde teostamiseks vajalik info või projektdokumentatsioon on ebapiisav siis saab iga ehitaja tööde mahust erinevalt aru ning koostab hinnapakkumise erinevalt. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis ollakse ühel hetkel tööde teostamisel olukorras, kus ehitaja ütleb, et nüüd on tema poolt tööd teostatud, samas kui tellija arvates tuleks veel teostada selle töö raames veel teisigi töid.
Täiendavalt on probleemiks konstruktsioonide sõlmede lahendused. Kui tellija poolt pole sõlmede lahendusi ette antud või pole sõlmede osas standardseid lahendusi, siis teostavad ehitusfirmad sõlmede osas omapoolsed lahendused, mis võivad olla sobilikud, kuid võivad ka mitte olla.
Ehitusfirmad ei ole üldjuhul projekteerimisfirmad ning tellija ei peaks eeldama, et konstruktiivsete sõlmede lahenduste väljatöötamine ehitusfirma ülesanne. Kui näiteks detailsete sõlmede projekteerimise ülesanne jäetakse ehitajale siis peaks see olema ka hinnaküsimise lähteülesandes kirjas, vastasel korral jäetakse ülesse risk, mis võib tähendada ebakvaliteetset tehniliste lahendust.
2. Ehitusfirmat valitakse ainult hinna järgi
Kuna ehitustööd on kallid siis loomulikult proovib iga ehitustöö tellija enda jaoks saada kõige soodsama hinna. See tähendab seda, et valitakse enamasti kõige soodsama hinna teinud ehitusfirma ja ei tehta selgeks, mis töid selle firma pakkumine tegelikult sisaldab.
Reeglina kipuvad just soodsama hinnapakkumise teinud firmad alati oma hinnapakkumist kõige vähem lahti kirjutama nii kasvab risk, et esitatud pakkumine sisaldab väiksemas mahus töid kui teistel pakkujatel.
Sellises olukorras on oluline ehitajaga maha istuda ja rida realt tööde sisu üle küsida ja mis kõige olulisem – pakkumise juurde koostada kirjalikult täiendav „tööde selgituste“ dokument. Sellisele kirjalikule dokumendile tuleks kindlasti võtta ka ehitusfirma esindajalt allkiri ja see dokument oleks lisa hinnapakkumise juurde.
Sageli sellise töö käigus selgub, et algselt odav pakkumine osutub oluliselt kallimaks, sest pole arvestatud osade töödega või küsimuste käigus selgub, et pakkuja annab ebakindlad vastuseid, mida töö sisaldub või mitte, ei jäta ehitusfirmast usaldusväärset muljet.
Loomulikult ka mina eelistan odavamat hinda, kuid ainult juhul kui mulle on selge, kuidas see hind on saavutatud. Kui hinnapakkumiste läbivaatamiste käigus selgub, mille tõttu on pakkumine odavam (näiteks plaanitakse tööd teostada mõne alternatiivse materjaliga, mis on odavam või kasutatakse uuemat tehnoloogiat, mis võimaldab näiteks kiiremini ehitada) siis on palju lihtsam otsustada. Alati peab selgeks tegema, kuidas teistega võrreldes odavam pakkumine on saadud ja kas selle pakkumisega kaasneb olulisi riske.
Pakkumiste osas küsimuste küsimine eeldab, et teostatavatest töödest ja tehnoloogiast saab ka tellija ise aru. Kahjuks tellijal endal sageli ei ole seda kogemust ja teadmist siis jääb põhjalikum pakkumiste sisude analüüs tegemata. Kui endal pole kogemust siis see on koht, kus tasub konsultant kaasata, kes aitab pakkumiste sisust selgust saada.
3. Tööde teostamiseks ei koostata korrektset kokkulepet või lepingut
Kuigi pakkumine sisaldab tööde teostamise osas küllaltki palju infot, siis ainult pakkumise alusel tööde teostamise alustamisel jääb mitmeid olulisi teemasid kokku leppimata. Need kokkuleppimata teemad aga teevad sageli hiljem tõsist peavalu. Näiteks on oluline kokku leppida tööde täpsed teostamise tähtajad ja ka vahetähtajad, millised tööde osas tehakse kaetud tööde aktid, millised on sanktsioonid tööde tähtaegade ületamise eest, kuidas toimub arveldamine, kes tasub ehitustöödega seotud elektri ja vee eest jne.
Kui omavahelisi tingimusi eelnevalt kokku ei lepita läheb koostöö varem või hiljem pingeliseks ning vaidlused tekivad pea iga eelnevalt kokkuleppimata teema osas.
See aeg, mis kulub kokkuleppe või lepingu kokkupanemiseks tasub kindlasti kulutada, sest see kaitseb nii tellijat ja kui ehitajat. Mõnikord tundub, et lepingut ei koostata mugavusest või kuna on kiire, andmata aru, et just ühiste mängureeglite kokkuleppimine aitab ennekõike edukat koostööd saavutada.
Kindlasti peaks kõik arveldamised tellija ja ehitaja vahel olema tõendatavad. Siinkohal pean silmas seda, et tellija saaks alati tõestada, et ta on makse teinud ja ehitaja on selle kätte saanud. Kui tasumine toimub ülekandega siis pole probleemi, kui aga sularahas siis on oluline, et ehitaja ametlik esindaja sularaha saamisel oma allkirjaga kinnitaks konkreetse summa kättesaamist, kus oleks ka kirjas, mis summa, kes raha vastu võttis, mis kuupäeval ja mis tööde eest ning milline ettevõte raha vastu võttis.
Miks see on oluline? Kui pole selge, kes raha vastu võttis, siis probleemide korral kipuvad sularaha vastuvõtnud firmad väitma, et saadud raha võttis vastu füüsiline isik, mitte juriidiline isik ning taganevad näiteks garantiidest ja muudest kokkulepetest.
4. Tee ehitusfirma taustakontrolli enne lepingu sõlmimist
Taustakontrollil on määrav osa kvaliteetse tulemuse saavutamisel. Kui sageli vaadatakse seda, kaua ehitusfirma on tegutsenud ja kas firma on suutnud turul ellu jääda siis koostöö mõttes on vahest kõige olulisem uurida ettevõtte võtmeisikute tausta. Peamised võtmeisikud on ettevõtte juht või juhid ning ideaalne oleks teha taustauuring ka konkreetse töödejuhataja või projektjuhi osas, kes hakkab sinu objektiga tegelema.
Taustakontrolli tulemusel peaks eelistama sellist firmat, kus võtmeisikud on alati kättesaadavad ja tunnistavad ka oma probleeme, kuid otsivad neile alati ka lahenduse. Ehituses tuleb alati ette ootamatuid olukordi ning probleeme ning ei maksa loota, et neid sinu objektiga ei teki. Olulisem ongi just see, et probleemide korral nendega ehitaja tegeleb ning need koostöös lahendab.
Koostöö osas saab parimat tagasisidet ehitusfirma varasematelt tellijatelt ja alati tasub neilt uurida, kuidas probleemide korral ehitaja need lahendas.
5. Ära ütle ehitajale „ma ei tea ehitamisest midagi“
Väga sageli ütleb tellija ehitajaga esimest korda kokku saades, et ta ei tea ehitamisest mitte midagi. Selle lause välja ütlemisega annab tellija ehitajale võimaluse hakata kohe mõnevõrra tellijaga manipuleerima.
Ehitaja tajub, et ta saab lihtsalt asju suunata enda jaoks mugavamate lahenduste suunas, kuna vastaspool pole ehitusteemadega kursis. Tulemuseks olukord, kus näiteks ehitaja ütleb, et sellist lahendust ei saa teostada või seda tuleks teha teistmoodi, mis võib olla ehitaja jaoks odavam või lihtsam. Või küsib lisaraha tööde eest, mis peaks sisalduma kokkulepitud tööde mahus.
Kindlasti on ka aumeestest ehitajaid, kuid kindlasti pole neid palju.
Palju parem oleks kui öelda ehitajale, et ma kaasan omanikujärelevalve tööde kontrollimiseks või et teen alati tööde sisu endale selgeks ning jälgin selle õiget teostamist.
Edukat ehitustööde tellimist!
Aasta lõpus on just paras aeg veidi prognoose teha ja vaadata, mida toob uus aasta ehitusvaldkonda?
Mida võiks oodata oma enda maja ehitamist plaaniv inimene? Vaatame veidi lähemalt ehitaja leidmist, laenu saamise võimalusi ning ehitushinda.
Ehitajate leidmine
Eramaja ehitamise valdkonnas peab kindlasti ütlema, et korraliku ehitaja leidmine on mõistliku hinna eest keeruline. Põhjus väga lihtne, tellimuste arv on väiksem ning ehitusvõimelisi firmasid vähemaks jäänud ning allesjäänud võtavad oma tööde eest ka veidi kõrgemat hinda. Eramaja ehitamisel on kindlasti vajalik meeles pidada, et enamasti kõige mõistlikumate hindadega suudab ehitada väiksem või keskmise suurusega firma, mille üldkulud on väiksemad.
Lisaks hinnale teeb keeruliseks ehitaja leidmise ka asjaolu, et väiksematel või keskmise suurusega ehitusfirmade puhul ammenduvad ressursid peale 1-2 eramu tellimuse vastuvõtmist ja teistel soovijatel tuleb oodata, kuni varasemad tööd lõppema hakkavad ja võimalik uut tööd sisse võtta.
Sageli sellel perioodil kui väiksemal ehitusfirmal on olemas tööd mõneks ajaks ette siis ei koosta nad ka hinnapakkumisi ning keskenduvad ainult sissevõetud tööde teostamisele. Sellised firmad üldjuhul teavad ja oskavad ehitada selliselt ning uute tööde leidmisega suuri probleeme ei teki. Nemad leiavad tööd oma varasemate klientide soovituste kaudu.
Samas on alati turul ka teatud osas uusi tulijad, kes alles teevad esimest firmat või siis juba mitmendal ringil, kuna eelmiste firmadega on tekkinud probleeme. Sellised võivad pakkuda ka väga soodsaid hindasid kuid, kas maja ka selle hinna eest valmis saab on küsitav.
Ehitaja leidmisel pole seetõttu muud soovitust, et tuleb teha ka uuel 2013 aastal pikemat eeltööd ja põhjalikum taustakontroll.
Laenu saamise võimalused
Ehitus on kallis ja ilma laenuta enamikul ehitada ei õnnestu. Lõppev aasta näitas, et laenuturul on pangad küll endiselt ettevaatlikud, kuid laenuvõimelistele väljastati laene endiselt. Tänu ülimadalale euriborile on kasvanud uuesti investeerimishuvi tervikuna. Samal ajal on pangad omalt poolt laenumarginaale vaikselt tõstnud. Ühelt poolt näitab selline pankade poolne käitumine, et soovitakse suuremat kasumit teenida, kuid eks see näita ka seda, et eeldatakse, et euribor jääb veel mõneks ajaks madalale tasemele.
Uuel aastal ei ole näha suuri muudatusi. Euribor jääb suhtelisele madalale tasemele seni, kuni Euroopa Liidus majandusraskused jätkuvad. Laenu võtmisel peaks kindlasti siiski arvestama, et odav euribor ei jää sellisele tasemele siiski väga pikaks ajaks ja näiteks 5 aasta pärast võib see olla mitu korda suurem number kui täna.
Samas kui laenuvõime olemas ja korraliku säästliku kodu rajamine eesmärgiks võetud, siis ei näe põhjust, miks seda mitte teha. Täna tasub laenu võtta energiasäästliku kodu rajamiseks, seda nii seetõttu, et energiasääst energiahindade arvelt tasub kiiresti ära kui ka seetõttu, et inflatsioon teeb oma tööd ning aitab laenumakseid tasuda.
Ehitustööde hinnad
Ehitamise hindade osas ei ole järgmisel aastal suurt tõusu ette näha. Tõenäoliselt jääb võimalik hinnatõus inflatsioonist veidi kõrgemaks. Ehitushindadele laiemalt avaldab oma mõju kindlasti ka see, et tulevateks aastateks ei ole riigil ehitussektorisse plaanis suuri investeeringuid teha ning seega peavad tellimuste vähenemise tõttu ehitusettevõtted turuolukorraga kohanema. See võib tähendada, kas konkurentsist tingitud hinnasurvet, personali vähendamist või muid muudatusi, et paremini turul hakkama saada.
Kokkuvõttes usun, et tuleb hea stabiilne aasta, mis laseb teha plaane ja laseb neid ellu viia.
Julget pealehakkamist!
Oma maja sooviva inimese üheks esimeseks küsimuseks on „kui palju see minule maksma läheb?“ Arusaadavalt huvitab see kõiki esimeses järjekorras, sest maksumuse järgi tehakse juba järgmised otsused.
Kuigi enamasti soovitan ma lähtuda umbkaudse m2 hinnast, ei ole see alati kõigile sobilik lahendus. Inimene tahaks ikka võimalikult täpselt teada saada palju tema maja maksma läheb. Seda soovitakse teada saada enamasti kahel põhjusel:
Selleks, et osata lahenduste muudatuste mõju hinnas näha, on vajalik korraliku ehituseelarve koostamine. Maja ehitustööde eelarve kajastab juba piisavalt detailselt konkreetsete materjalide ja tööde hindasid.
Võtame näiteks olukorra, kus inimene leiab sobiliku tüüpprojekti ning tahab hinnata selle sobivust oma rahakotile. Võimalik on küsida hinnapakkumisi ehitusfirmadelt ning loota, et ehitusfirmadel on ressursse ning soovi teha detailne konstruktsioonide kaupa lahti löödud pakkumine või tellida ehituseelarve teenuse korras, kus koostatakse omahindades eelarve.
Ehituseelarve annab üldjuhul väga hea pildi iga konstruktsiooniga seotud kuludest, kus on näha materjalide, tööjõu (töövõtu) ja soovi korral ka mehhanismide hinnad. Põhjalik eelarve annab kindluse, et kõik ehitustöödeks vajalik on hinda arvestatud.
Ehituseelarve tellimine tundub esmapilgul lisakuluna, kuid see annab tegelikult võimaluse sageli soodsama hinnaga maja ehitamiseks. Ehituseelarve eelis tuleb mängu nii ehitajaga hinnaläbirääkimistel, sest tellijal on teada omahinna suurusjärgud ning kindlasti annab mugava võimaluse varajases staadiumis läbi mängida erinevate lahenduste hinnad.
Kui muidu hinnapakkumiste küsimisel jääb sageli ehitushind konkreetsete konstruktsioonide lõikes tellijale nähtamatuks, kuna ehitaja ei ole huvitatud tellijale kaartide avamisest siis eraldi ehituseelarve tellimisel on eelarvestaja tellijaga ühes paadis ning annab vajadusel kaasa oma soovitused ja kogemuse.
Võib-olla ainuke miinus, mis ehituseelarve tellimisel tekib, on see, et ehituseelarve on ennekõike turu keskmine hinnatase. Eelarvele lisatakse hinnanguline ehitusfirma kasum ja üldkulud. Nüüd kui eelarve koos muude kuludega ( lõpphind tellijale) olemas ja asutakse ehitusfirmadelt tegelikke hinnapakkumisi võtma, võib selguda, et reaalsuses ei pruugi sarnaseid numbreid alati saada.
Tegelikud pakkumishinnad sõltuvad alati hetke turuolukorrast ja konkurentsist ehitusfirmadele vahel.
Hea eelarvestaja suudab turuolukorda piisavalt täpselt hinnata, kuid teatud risk jääb alati. Eelarvestamine sõltub suuresti kogutud ühikhindade kvaliteedist ja eelarvestaja kogemusest.
Eelarvestamise eelised on eraisikust majaehitajale jäänud seni paljuski tähelepanuta. Eelarve annab kindluse, et kõik vajalikud ehitustööd on hinnas arvestatud ning annab enamasti kokkuhoidu nii ehitusprotsessi põhjalikumas läbitöötamises kui ka soodsama ehitushinna kauplemises.
Korralik ehituseelarve on kui lisakindlustus, mis aitab riske maandada ja tagada, et soovitud tööd normaalse hinnaga valmis saaksid!
Me kõik soovime, et ehitustööde tellimisel saaksime korrektse ja kvaliteetse töö.
Sageli aga unustatakse, et korrektse töö saamiseks tuleb ka töö teostamise tingimustes enne detailselt kokku leppida.
Kuidas lepingut nii sõlmida, et ehitaja koostöö sujuks ning töö kvaliteet oleks kontrolli all? Just nendele teemadele keskendub veebiseminar „Ehituslepingu sõlmimine“.
Seminaril vaatame samm-sammult üle, mida ehitusleping peab sisaldama ja kuidas seda koostada. Millised on peamised probleemid, mis tekitavad tülisid ehitajate ja tellijate vahel ning kuidas neist üle saada?
See veebiseminar on mõeldud kõigile neile, kellel seisab ees mõne ehitustöö tellimine ja soov on kõik oluline oma lepingusse saada.
Veebiseminar „Ehituslepingu sõlmimine“ toimub teisipäeval 15. mail, kell 19:00.
Tule osale veebiseminaril reaalajas või vaata seminari videosalvestust endale sobilikul ajal tagantjärgi.
Seminarile registreerimine on lõppenud!
Elame ajal, kus järjest enam tuleb lugeda raha ja oma oskusi arendada, et tööde ja teenuste tellijana õigeid valikuid teha. Ehitustööde hinnaküsimine ja hanke korraldamine on üks sellistest praktilistest oskustest, mis igale inimesele ära kuluvad.
Mida peab teadma, kui asuda ehitustöid tellima ja kuidas ehitushanget korraldada? Neile ja paljudele muudele küsimustele annab vastuse uus veebiseminar „Ehitushanke korraldamine“. See veebiseminar on mõeldud kõigile neile, kellel seisab ees mõne mahukama ehitustöö tellimine.
Veebiseminar „Ehitushanke korraldamine“ toimub reedel 27. aprillil, kell 19:00.
Seminarile registreerimine on lõppenud!
Igaüks, kellel seisab eest mõni ehitustöö tegemine, tahab esimese asjana saada teada, kui palju see maksma läheb. Sageli aga unustatakse ära, et vähegi mahukama töö tellimisel tuleb esimese asjana kirja panna tööde täpsed kirjeldused või tellida projekt.
Tellija poolne tööde ettevalmistamise faas on aga sageli praktikas selline, et pannakse kuskile kuulutus või võetakse ehitajaga ühendust. Pole harvad juhused, kus ka keskmise suurusega tööde puhul antakse suulises vormis ehitajale teada, mida peaks tegema. Selle jutu põhjal koostab ehitaja pakkumise, mis ei pruugi enam olla päris see, mida tellija soovib. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis tekibki olukord, et alles tööde käigus võib välja tulla, mida pakkumine sisaldab ja mida mitte.
Mida suurem ehitustöö seda olulisem on projekti olemasolu või võimalikult täpselt kirjeldatud lähteülesanne. Ainult niimoodi saab korralikku hinnapakkumist küsida.
Kuidas toimub ehitusfirma poolt hinnapakkumise tegemine?
Hinnapakkumise tegemiseks koostab ettevõte algul ehitustööde eelarve, kus arvutatakse võimalikult täpselt välja tööde tegelikud kulud. Eelarvele lisatakse lõpuks ettevõtte üldkulud ja kasum. Saadud lõppsumma on kokkuvõttes tellijale esitatav hinnapakkumise lõppsumma.
Hinnapakkumine kirjutatakse seejärel sageli ringi vastavalt sellele, kuidas tellija on soovinud pakkumist saada või jäetakse aluseks olemasoleva eelarve kuluread. Pakkumises esitatavad summad kirjutatakse ringi selliselt, et need sisaldavad ettevõtte muid kulusid ja kasumit. Pakkumine on enamasti veidi väiksema detailsusega kui eelarve.
See on koht, mis ettevõtte jaoks on sageli kõige raskem, näidata kliendile kuluridade kaupa maksumusi. Ei ole päris nii, et üldkulud ja kasum jagatakse võrdselt laiali kõigile ridadele. Need read, mida ettevõtte suudab odavamalt ehitada saavad sageli suurema katte ja selline ridade kaupa pakkumishinna kujundamine on parajalt suur töö.
Aeg-ajalt on ehitusfirmade poolt kuulda nurinat, et tellija nõuab pakkumist eelarve kujul. Ehitaja vaatenurgast tundub, et tellija tahab teada ettevõtte eelarve omahinda ja nii sekkub firma siseasjadesse.
Minu arvates ka detailselt küsitud pakkumist on võimalik esitada tellijale selliselt, et sealt pole võimalik omahinda välja lugeda. Pigem on probleem selles, et mida detailsem on pakkumine seda tülikam ja ajamahukam on ehitajal sellist tööd teha ja sellest ka mõningane pahameel.
Minu seisukoht on see, et detailne pakkumine toimib mõlema osapoole nii tellija kui ka ehitusfirma huvides. Mida täpsemalt on toodud välja pakkumises sisalduvad tööd seda parem. Mõlema poole riskid on sellega väiksemad. Tellija ei pea siis mõistatama, millised tööd pakkumises sisalduvad ja ka ehitajal on kindlus, et nimekirjas toodud tööd sisalduvad pakkumises ning tööde maht on pakkumisega täpselt fikseeritud.
Mis muudab siis ikkagi eelarve ja pakkumise koostamise nii mahukaks?
Ehitustööde eelarvestamine sisaldab endas põhimõtteliselt 3 komponenti:
Sageli kasutatakse ka neljandat komponenti, mida nimetatakse alltöövõtuks. Tegemist on siis töödega, mida ettevõte ise sisse ostab ja mille osas ise teistelt firmadelt hinnapakkumisi küsib.
Enim võtab eelarve ja pakkumise tegemisel aega:
1) Mahuarvutused
Projekti ja jooniste läbitöötamine ning tööde mahtude arvutamine on ajamahukas ettevõtmine. See nõuab täpsust ja kogemust. Mida mahukam ja keerulisem projekt seda rohkem aega kulub ning ka arvutusvigade arv kasvab. Kuigi suuremates ehitusfirmades kasutatakse erinevaid tarkvaralisi lahendusi mahtude arvutamise lihtsustamiseks ja kiirendamiseks, on enamik ehitusfirmasid siiski klassikalise käsitsitöö kasutajad.
2) Tehnoloogia ja materjalide tundmine
Ehitustööde eelarvestamine nõuab tehnoloogia ja materjalide tundmist ning selle arvestamist hinna koostamisel. Näiteks mitu kruvi m2 kohta tuleb kipsplaadi kinnitamisel arvestada. Tõsi, on olemas järjest enam eelarvestusprogramme, mis sisaldavad kulunorme ning teevad seda tööd lihtsamaks, kuid inimese enda teadmised ja kogemused on määravad.
3) Alltöövõtjatelt hinnaküsimiste võtmine
Kuna Eestis praktiliselt enam pole firmasid, kes kõiki ehitustöid ise pakuksid, siis paratamatult tuleb osa töid sisse osta ning seetõttu on vajalik hinnaküsimiste korraldamine. Selleks tuleb kokku panna alusdokumendid ja koostada hinnaküsimise kirjad, kus oleks selged tööpiirid ja nõuded. Nii hinnaküsimiste saatmine kui ka hiljem saadud pakkumiste analüüs on sageli vägagi mahukas töö.
4) Pakkumistabeli koostamine
Ettevõtte poolt koostatav eelarve ümberkirjutamine tellija poolt etteantud tabelisse on sageli suur töö. Sest need kuluread, mille alusel ettevõte ise hinda arvutab ja kuidas tellija seda soovib, võivad olla täiesti erinevad. Seetõttu paljud ehitusfirmad esitavadki oma pakkumisi ainult enda kululiigituse alusel, et neil pole ressursse pakkumise ümberkirjutamiseks.
Kõige selle suure töö juures on ehitusfirma poolt vaadates tegemist harva tellimuseni viiva tööga. Praktikas on ehitaja käest hinnapakkumise küsimine tasuta ning ehitajale ei hüvitata tehtud tööd.
Ma usun, et teadmine, milline suur töö tuleb teha ära hinnapakkumise koostamisel, on vajalik igale tellijale. See teadmine aitab teha paremat koostööd. Teadlik tellija teeb paremat tööd projekti ja oma soovide kirjeldamisel ning seeläbi suudab ehitaja täpsemat hinda pakkuda.
Edukat koostööd!
Öeldakse, et vaidlustes selgub tõde, kuid häda on selles, et tõde on sageli iga osapoole jaoks erinev.
Eestlased on kange rahvas. Kui miskit tundub ebaõiglane siis selle vastu asutakse koheselt võitlusse. Kõik on õige, kuid kas see alati annab soovitud tulemuse on iseküsimus.
Antud teemat iseloomustab väga hästi ehitustööde tellimine ja laiemalt tellija ja töövõtja omavaheline koostöö.
Nimelt enamik tülisid tekib tellija vaatenurgast seetõttu, et tellija arvates tundub see või teine töö valesti või poolikult teostatud. Sageli on selleks ka alus olemas.
Mis järgneb tavaliselt?
Kui teema jõuab vaidlusse, ei ole see veel probleem. Probleemiks muutub vaidlus siis kui seda ei suudeta lahendada või lahenduse viisis kokkuleppele jõuda. Just sellest punktist aga tulebki eestlaste kangus välja. Tähtsamaks muutub oma õiguse maksmapanek kui edaspidine koostöö.
Tulemuseks: tööde eest maksmata jätmine, ehitustööde seismapanek, vaidlustesse ekspertide kaasamine ja lõpuks kohtusse pöördumine.
Kas selline tulemus aitab kokkuvõttes tellijat? Kindlasti mitte. Kui asi jõuab kohtusse võib asja menetlemisega aega minna aastaid ning kulud kohtupidamisele on märkimisväärsed.
Minu soovitus on järgmine:
Keskendu lõpptulemusele, pea iga probleemi või eriarvamuse juures meeles, et põhieesmärk peaks olema töövõtjaga ehitustööd lõpetada heas koostöös. Koostöö nimel pingutamine lahendab paljud probleemid ning jätab ruumi heade lahenduste ja ideede tekkimisele.
Ma teeksin sellesse reeglisse erandi ainult juhul, kui teine osapool otseselt valetab või kokkulepetest üldse kinni ei pea. Sellisel juhul aga on mõistlikum vaidlemise asemele koostöö kohe lõpetada.
Kuna enamik vaidlusi tekib objekti või tööde lõpufaasis siis on tellijal sageli ebamugav töövõtjat vahetada ning töövõtja seda tajudes ei tagane oma seisukohtadest. Minu hinnangul, kui vaidluse asjaolude väljaselgitamisest 14 päeva jooksul ei jõuta kokkuleppele ja see takistab ehitustööde jätkamist siis pole tegemist normaalse koostööga ning kiputaksegi oma tõe eest lõpuni seisma.
Et vaidlustesse vähem laskuda on kindlasti vajalik korralik projekt või ehitustööde kirjeldus ning loomulikult töövõtuleping. Lepingust vajadusel väljumiseks aga tee maksegraafikusse palju etappe ja summad väiksemad. See annab võimaluse ületamatute vaidluste korral tööd konkreetses etapis lõpetada ning kogemuse võrra targemana edasi minna ja uue töövõtja leida.
Väärtusta head koostööd!
Ehitustööde või –etapi vastuvõtmine on alati üheks suurimaks probleemide allikaks tellija ja ehitaja vahel. Miks?
Ehitaja ja tellija saavad tööde vastuvõtmisest erinevalt aru ning sealt algavadki tülid ja probleemid.
Millest erinev arusaamine tekib?
Kui meie tervisel on miskit viga siis lähme arsti juurde. Me lähme arstile ja eeldame, et ta teab täpselt kuidas ravida. Me usaldame arsti ja arstiteenust. Ravi kvaliteedi pärast hakkame muret tundma alles siis kui näeme, et ravi ei mõju ja siis lähme arstile tagasi või otsime uue arsti.
Samamoodi käitub sageli eratellija ka ehitusteenuse ostmisel. Lepitakse ehitajaga kokku, et tuleb teha ehitustöö ja eeldatakse, et ehitaja teab, kuidas seda täpselt tehakse. Seetõttu ei pöörata erilist tähelepanu projektile, lepingule ja tööde kirjeldamisele.
Kui aga saabub aeg töö vastuvõtmiseks siis aga hakkab tellija eeldama, et selle töö juurde kuuluvad ka veel täiendavalt muud tööd või olemasoleva töö kvaliteet ei ole piisav. Kuna enne tööde algust täpselt ei käsitletud, millises mahus, millised tööd ja millise kvaliteediga tuleb tööd teostada siis ongi tüli majas.
Lepi kokku töö sisu
Selleks, et ehitustööde üleandmine ja vastuvõtmine mõlema osapoole jaoks edukaks kujuneks on vajalik enne tööde alustamist lepingus kokku leppida:
Tööd antakse üle tööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga.
Kui eeltoodu on kokku lepitud siis on mõlemal poolel selge arusaam, mille alusel tööd üle vaadatakse ning kontrollitakse.
Tööde ülevaatamine
Enamasti on töövõtulepingus kirjas, et tellijal on võimalus tööd üle vaadata ja vastu võtta näiteks hiljemalt 3 päeva jooksul . Seevastu praktikas tavaline, et ehitaja soovib töö ettenäitamisel kohe sinu käest tööde vastuvõtuaktile allakirjutamist, et järgmise töölõiguga edasi minna.
Mõnel juhul võib kiirus olla väga oluline ning kiire tööde vastuvõtmine on õigustatud, kuid minu soovitus on jätta endale aega tööde ülevaatamiseks, täitedokumentatsiooni korrasoleku kontrollimiseks ja kvaliteedi hindamiseks ning alles siis tööd vastu võtta.
Akti allkirjastamine
Kui tööde vastuvõtmisel selgub, et kõik tööd pole nõuetekohaselt tehtud või tehtud osaliselt siis sageli otsustab tellija akti mitte allkirjastada ja tasu maksmata jätta. Sellisel juhul läheb koostöö ehitajaga kaunis keeruliseks.
Tänane seadusandlus käsitleb tööde vastuvõtmist selliselt, et kui enamik töödest on nõuetekohaselt ja ei takista lõpptulemuse kasutamist (lõplikult valmis töö puhul) tehtud siis ei tohiks akti allkirjastamisest keelduda, küll aga tuleks aktis välja tuua kõik need tööd, mis pole nõuetekohaselt tehtud ning arvutada tegemata tööde maksumus akti summast maha.
Tegemata tööd teostatakse järgmises etapis või eraldi kokkulepitud tähtajaks ning võetakse vastu eraldi ning tasustatakse siis kui need tööd on nõuetekohaselt valminud.
Kokkuvõttes ära käsitle ehitustöid nagu arstiteenust vaid kui tellimustööd ja ära unusta täpselt kirja panna, millised tööd, millises mahus ja millise kvaliteediga tuleb teostada!
Ehituses algab suur osa probleeme sellest, et teostatavate tööde mahust ja sisust saavad tellija ja ehitaja erinevalt aru. Seda muret leevendab veidi hea ja põhjalik projekt, kuid ka see ei hoia alati arusaamatusi ära.
Kuidas tellija saaks kaasa aidata, et tema ja ehitaja ühtmoodi teostamisele kuulutavatest töödest aru saaksid? Pakun välja lihtsa lahenduse, mis seda muret leevendaks.
Tegevused:
1. Koosta hinnaküsimine ja anna hinnaküsimisel ehitajale võimalusel alati kaasa projekt, mahutabel või hinnapakkumise tabel või vähemalt koosta selgitused, skeemid töö kirjeldamiseks.
2. Küsi alati ehitajalt kirjalik hinnapakkumine nii suurtele kui väikestele töödele. Palu ehitajalt lahtikirjutatud hinnapakkumist.
3. Saades lahtikirjutatud hinnapakkumise kirjuta nüüd ise iga töö (iga pakkumise rea) kohta enda arusaamine, milliseid konkreetseid töid ja tegevusi selles lõigus teostatakse.
4. Saada enda poolt täiendatud hinnapakkumine ehitajale tagasi ja palu kinnitust, et kirjeldatud tööd on hinnapakkumise mahus. Veel parem kui saad ehitajaga kokku ja koos temaga vaatad täiendatud lahtikirjutusega hinnapakkumise üle.
Sellise tegevuse tulemuseks on kokkuvõttes see, et tellija ja ehitaja saavad tööde mahust ja sisust enne tööde alustamist ühtemoodi aru ning võimalikke arusaamatusi tekib reaalses ehitusprotsessis vähem.
Kuigi eelkirjeldatud tegevused ei ole midagi keerulist, ei tehta seda tegelikkuses kuigi sageli. Ära eelda, et teine pool saab sinust samamoodi aru, vaid selgita oma arusaama ja lepi ehitustööde sisu enne tööde algust täpselt kokku.
Loading ...
RSS
Facebook