Postitused

,

Tegevusplaan oma maja ehitamiseks

Iga suur asi algab ühest ainsast mõttest. Ühest julgest mõttest. Oma kodu rajamine on kindlasti suur ja julge mõte. Kuid ainult mõttest ei piisa ja tuleb oma mõtted ka ellu viia. Kuidas alustada oma maja ehitamist ja millest siis oleks mõistlik alustada?

Tee lihtne tegevusplaan

Alustada tuleks tegevusplaani koostamisega. Lihtsa ja selge tegevusplaaniga ning tegelikult piisab ka ainult väga lühikesest plaanist. Mida vähem esialgu tegevusplaanis tegevusi kirjas, seda isegi parem, sest siis ei ehmata tööde hulk kedagi ära.

Mis võiks olla esimeses lihtsas tegevusplaanis?

Tegevus

Alamtegevused

Märkused

1. Majaehituse finantseerimine

– Omafinantseeringu mahu väljaselgitamine

– Laenuvõimaluste väljaselgitamine

– Võimalike tagatisvarade väljaselgitamine sh. maja ehitamisprioodil maja turuväärtuse hindamiste vajalik arv

Tavaliselt on vajalik leida ka täiendav finantseerimisallikas ehk taotleda pangalaenu. Pankade kodulehel on olemas esmased laenukalkulaatorid, mille abil saab ise teha esialgsed arvutused laenuvõime osas. Samas täpsema ja konkreetse laenupakkumise osas on kindlasti vajalik kokku leppida kokkusaamised mõne panga laenukonsultandiga ja koostöös pangaga otsida konkreetseid lahendusi. Kindlasti ei tasu piirduda ainult ühe pangaga, vaid uurida võimalusi erinevatest pankadest.

2. Krundi valik

– Asukoht: kaugus keskusest, töökohast, lasteaiast, koolist jne.

– Kommunikatsioonide olemasolu kontrollimine või nende rajamise kulude selgitamine

– Juurdepääs krundile, tee olukord

– Päiksevalgus ja maja orientatsioon

– Võimalike muude krundiga või sellega piirnevate aladega seotud piirangute väljaselgitamine (detailplaneeringud, rajatavad teed, tööstushooned jne.)

Maja tarvis sobiliku ehituskrundi otsimine. See on üks raskemaid tegevusi, millega peab iga majaehitaja hakkama saama.

Krundi valikul ei ole kindlat loogikat, ennekõike peab see lihtsalt meeldima nagu ka krunti ümbritsev keskkond.

Krundi valimisel valitakse kodu, kohta kuhu alati tahad tulla ja kus tunned ennast hästi. Krunti tasub võimalusel vaatamas käia erinevatel aastaaegadel ja nii päiksepaistes kui vihmasel päeval. Ainult nii tekib õige ettekujutus ning õige tunne, kas krunt sobib või mitte.

3. Maja projekt

– Maja ruumide arv ja suurused ehk esmane ruumiplaan ning funktsionaalsus

– Korruselisus

– Välisilme ja stiil

– Maja sobivuse hindamine valitud krundile
– Tüüpprojekti ostmine (ka näiteks koos ehitamisega) või eraldi individuaalprojekti tellimine arhitektilt

– Sidumisprojekti koostamise tellimine ja ehitusloa taotlemine

Abiks tuleb erinevate tüüpprojektide sirvimine ja selle abil esmase arusaama kujundamine, milline võiks olla maja arhitektuur ja välisilme.

Maja ruumiplaani koostamisel on mõistlik algul panna kirja kõik ruumid, mis pähe tulevad. Hiljem nagunii korrastub ruumiplaan ning muutub kompaktsemaks.

Maja projekti puhul peab jätma endale aega läbimõtlemiseks, töötama ühe versiooni projektist välja ja laskma sellel “seedida”, et tunnetada projekti sobivust.

4. Ehitamise hind ja ehitaja valik

– Hinnaküsimise põhjalik ettevalmistamine ja hinnaküsimise korraldamine kaasates vähemalt 5-6 ehitusfirmat.

– Hinnapakkumiste tulemuste analüüsimine

– Läbirääkimised ehitajatega

– Vali ehitaja ja sõlmi ehitusleping

Kõige olulisem ja keerulisem ülesanne on korraldada hinnaküsimine selliselt, et seal sisalduks kõik soovitud.

Iga hinnapakkumises toodud rea osas tuleb välja selgitada, mis täpsemalt seal sisaldub?

Selline lihtne plaan ei kata küll kaugeltki kõiki tegevusi, kuid on piisav selleks, et käivitada oma maja ehitamise protsess. Kui see protsess on juba kord käima lükatud siis läheb kõik edasi juba lihtsamalt. Seejärel tuleb lihtsalt pidevalt ette kerkivad probleemid ükshaaval lahendada ning hoida sihti silme ees.

Tee omale lihtne tegevusplaan ja pane oma majaehituse protsess pöörlema!

, ,

3 nõuannet oma maja ehitamise käivitamisel

 

Oma maja ehitamisel on alati kõige raskemad esimesed sammud, millest alustada ja kuidas võimalikult efektiivselt ja kvaliteetselt ehitusprotsessi juhtida? Siinkohal nõuanded, mis seda teekonda veidi lihtsustavad ja aitavad olulisematele teemadele tähelepanu juhtida.

1. Projekti kvaliteet määrab ka suuresti ehituskvaliteedi

Tellija peaks võimalusel olema alati kaasatud projekteerimise faasis, seda nii selleks, et anda tagasiside funktsionaalse ruumiplaani ja arhitektuurse väljanägemise osas, kuid ka selleks, et küsida projekteerijalt “Kas ehitaja saab selle projekti järgi ehitada?”

Üldjuhul levinud ja populaarne “eelprojekti” staadiumis projekt ei sisalda kogu ehitamiseks vajalikku infot ja soovitavalt tuleks, kas tellida detailsem “põhiprojekt” ja/või keerulisemate sõlmede osas vajadusel ka “tööprojekt”.

Tellijal otsustab projekti detailsuse valimisega ka selle, kui selgelt ja üheselt on välja toodud ehitustööde sisu, konstruktiivsed lahendused ehk kokkuvõttes selle, mille alusel on võimalik kontrollida ehitustööde teostamist ja nende kvaliteeti.

2. Ehitustööde hinnapakkumine ei sisalda enamasti kõiki töid

Tellijad eeldavad ekslikult, et kui nad esitavad ehitajale projekti ja paluvad hinnapakkumist siis saadud hinnapakkumises on kõik ehitustöödeks vajalik sisse arvestatud. Tegelikkuses isegi “võtmed kätte” majade hinnapakkumistes on tavaliselt osa töid puudu.

Hinnapakkumise puhul tuleks arvestada, et teostamisele kuuluvad ainult need selgelt väljatoodud tööd, mis on pakkumises kirjas. Keerukaks teebki tellijale pakkumise hindamise just see, et puudub erialane teadmine ja kogemus, mis tööd lisaks pakkumises toodule oleks veel vajalikud.

Tellija peaks saadud hinnapakkumise põhjalikult läbi töötama koos ehitajaga ning selgeks tegema, mis täpselt pakkumises sisaldub, küsides aga pidevalt “Kas konkreetses töölõigus on veel puudu töid, mis hetkel pakkumises ei sisaldu?” Kui seda ei tehta siis on hiljem ehitusfaasis tavaliselt ootamas pealesunnitud lisakulud, millega ei osatud arvestada.

3. Hinnapakkumises toodud viimistlusmaterjalide ja -toodete hinnaklass ei pruugi tellijale sobida

Ehitaja poolt esitatavates hinnapakkumistes on toodud välja sageli näiteks parkettpõrand, siseuksed, liistud, aknalauad, keraamilised plaadid, sanitaartehnika, kas konkreetse töölõigu osas tervikhinnaga /komplekti hinnaga või kasutatakse m2 hinda, millega täpsustatakse teatud materjalid osas m2 piirhinnad.

Probleem seisneb selles, et tellija ei vaata hinnapakkumises väljatoodud materjalide hindade alusel tavaliselt, kas hinnapakkumises toodud materjali hinnaga saab soovitud kvaliteedi ja väljanägemisega lõpptulemuse. Tavaliselt vaadatakse tellija poolt, et tööga seotud rida oleks hinnapakkumises olemas, kuid ei tehta sisulist materjalide/toodete hinna analüüsi.

Tulemuseks olukord, kus sõlmitakse ehitusleping ja alustatakse töödega ning tööde käigus ja enamasti just lõpufaasis hakkab selguma, et hinnapakkumises toodud hinnaga viimistlusmaterjale ei sooviks mitte mingil juhul oma maja puhul kasutada. Tulemuseks lisakulud ja ajaplaani nihkumine, sest kallimate materjalide hanked on tavaliselt pikema tarneajaga.

Seetõttu tasub tellijal alati hinnata kohe hinnapakkumise saamisel, kas pakkumises väljatoodud materjalid on tema maitsele ja soovidele vastavad. Tuleks käia enne ehituslepingu sõlmimist ehituspoodides ja veenduda, kas näiteks hinnapakkumises toodud m2 hinnaga keraamiliste plaatide kvaliteet ja valik on sobilik või soovitakse parema väljanägemisega interjööri tarvis kallima hinnaklassiga siseviimistluse tooteid.

Pööra nii projekteerimise kui ka hinnapakkumises staadiumis tähelepanu eeltoodud nõuannetele ja saad vastu ehitusfaasis kiirema ja sujuvama ehitamise.

,

Moodulmajade võrdluse e-kursus on uuenenud!

elementmajad, pre-cut, moodulmajad

Alates jaanuari lõpust on muutunud ja uuenenudMoodulmajade võrdluse e-kursus, mis on kasvatanud nii teemaderingi kui ka lisanud võrdlusse juurde majatootjaid.

Täiendatud sisu osas kajastatakse nüüd ka detailsemalt neid teemasid, mis tavaliselt majapaketti ostes, jäävad tähelepanuta või “võtmed kätte” tellimuse puhul kipuvad jääma liialt üldiseks.

Sellised tööd on ennekõike vundamendid ja majaga seotud eritööd, millest sageli libisetakse üle ning mille tõttu kliendil tekib hiljem sageli möödapääsmatult lisakulusid. Kursus kajastab nüüd ka põhilisi ehituslikke nüansse, mida iga element- või moodulmaja tellija peaks teadma enne lepingu sõlmimist.

Ka element- või moodulmaja kohta kehtib nõuanne, nagu iga maja ehitamise puhul, tee põhjalik eeltöö ning enneta sellega ebaselgust ja vigu ehitusetapis. Praktilised kogemused on näidanud, et kõigil, kes pole täpselt majatootjaga / ehitajaga suutnud kokku leppida tööde mahtusid, sisu ja tööde piire, tekib ehitusperioodil probleeme ning ka lisakulusid.

Tegutse oma maja ehitamisel läbimõeldult. Osale e-kursusel siit >>

,

Bürokraatia ehituses

Meie elu muutub järk-järgult aga kindlalt rohkem reguleeritumaks, järjest rohkem proovitakse seadusandja poolt ette anda või täpsustada, mida ja kuidas tohib teha. Nii on see ka ehituses.

Üldiselt on kõigile ju mõistetav, miks on ehitusvaldkonnas oma kindlad reeglid ja nõuded ning miks neid järgida tuleb. Ennekõike on täpsemaid nõudeid vaja ehituses selleks, et oleks tagatud inimeste ohutus aga ka mitmel muul põhjusel.

Iga majaehitaja puutub bürokraatiaga kokku alates hetkest, kui vajalik hankida ehitusluba või taotledes näiteks detailplaneeringut. Kuigi seadusandja näeb täpselt ette, mis dokumendid tuleb esitada ja kuidas need peavad olema vormistatud, on ja jääb alati selle juurde ka parajalt tõlgendamise ruumi.

Miks mõne ametnikuga läheb ehitusloa väljastamisega mitmeid kuid (ja halvemal juhul ka aastaid) ja mõnel juhul on luba käes paari-kolme nädalaga? Miks küsitakse ühelt loa taotlejalt iga nädal/kuu uusi dokumenti või täiendavaid kooskõlastusi ja teisel juhul seda ei tehta?

Bürokraati eesmärk on panna inimesed ühesuguseid reegleid järgima, kuid samas on jäetud kohalikule omavalitsuse, mis lubade väljastamisega tegeleb, suur tõlgendamisruum ja õigus otsustada oma arusaamist mööda. Nii näiteks tean juhuseid, kui ametnik lasi mitu korda krundi piirdeaia jooniseid ringi teha, kuna see ametniku meelest ei sobinud kokku maja arhitektuuriga. Samuti olen kohanud projekte, kus algset maja välisilmet, näiteks akende paiknemist majal, katuse kallet või fassaadimaterjali lastakse ametniku poolt muuta. Neid näiteid on tegelikult palju ja polegi alati päris võimalik aru saada, miks sekkub omavalitsus projekteerimisse, kuigi majad vastavad projekteerimistingimustes toodud nõuetele.

Praktikas tavaliselt ei hakka majaomanikud omavalitsustega eriti vaidlema, vaid teevad soovitud muudatused, et saaks oma ehitusloa kätte ja ehitama hakata. Keegi ei taha ju omavalitsusega tülli minna, sest see tähendaks soovitud lubade kättesaamise venimist.

Kuid nii sünnivad mõnikord imelikud lahendused, näiteks ühe maja puhul muudeti, omavalitsuse nõude alusel, algse projektiga võrreldes maja katuse kallet, kuid samas ei nõutud seda autovarjualuse katuse kalde osas. Tulemuseks olukord, kus erinevad kalded muutsid hiljem valmisehitatud maja ja varjualuse terviklahendusena arhitektuuriliselt häirivaks.

Kohaliku omavalitsuse ametnikud teevad oma tööd lähtuvalt seadustest, kuid sekkuvad aeg-ajalt ka oma sisetunde ja veendumustega ning kokkuvõttes olenebki mõnikord tulemus sellest, milline on ametniku ilumeel või arhitektuuriline maitse. Just see sageli arusaamatu sekkumine projektide sisuliste külgede puhul tekitab küsimusi ja vastumeelsust ning räägib, kas ametnike poolt ebapiisavate põhjenduste andmisest või seaduste mõtte omamoodi tõlgendamisest.

See ebameeldiv osa bürokraatiast tuleb aga igal majaehitajal lihtsalt üle elada.

Sageli annab parema tulemuse ja võimaldab kiiremalt ehitusloa kätte saada, kui võtta aega ja juba projekteerimistingimuste küsimise faasis oma maja eskiisprojekti ametnikule näidata ning suhelda ning saada juba suuline kooskõlastus maja projekti osas.

Nii või teisiti, tasub varuda mõnevõrra rohkem aega, et kõiki vajalike kooskõlastusi ja lubasid hankida ning olla valmis ka täienduste sisseviimiseks.

,

Ehituse kvaliteet peitud detailisuses

Ehitusvaldkonna valu ja võlu on see, et ehitada on võimalik väga paljudest erinevatest materjalidest, erinevate tehniliste lahendustega, erineva kiiruse ja loomulikult ka väga erineva kvaliteediga. Ehitamist saadab sageli veidi müütiline salapära, sest kõik me oleme kuulnud lugusid, kuidas mõni ehitaja on teinud midagi väga valesti või mõne hoone kvaliteet ei kannata mingit kriitikat. Ehitamine tundub olema riskantne ja ohtlik ning iga tellija peaks hinge kinni hoidma, kui mõnda ehitustööd otsustab tellida. Kas see on tõesti nii?

Miks ollakse ehitustööde kvaliteediga hädas?

Kui jätta välja mõned pahatahtlikud ehitajad, milliseid alati ja igal ajal veidi leidub, siis suurel osa eramajade ehitajatest ilmneb hoopis teistsugune aga kokkuvõttes tööde lõpptulemust mõjutav töökorralduse muster. Nimelt päris arvestataval osal juhtudel tekivad arusaamatused ja kvaliteediprobleemid tegelikult juba hinnapakkumise ja ehituse ettevalmistamise faasis. Põhjuseks asjaolu, et jäetakse tellijaga kokku leppimata või jäävad projektdokumentatsioonis ebamääraseks osa ehitamist puudutavad detailid, nii materjalide kui ka konstruktiivsete lahenduste osas.

Ja just needsamad detailid aitavad tagada tellija või ka omanikujärelevalve silmis ehitustööde kvaliteeti ning samal ajal ka mõjutavad ehitustööde maksumust.

Projekti ebapiisav detailsus

Seda probleemi ei saa visata täielikult ehitaja õlule, sest ehitaja teeb omapoolse hinnapakkumise vastavalt tellija projektile. Kui projekt ei ole täielik ning puuduvad täpsed juhised või sõlmed siis tõlgendab suur hulk ehitajaid seda olukorrana, et neis ebaselgetes kohtades tuleb leida võimalikult lihtne ja odav lahendus ning selle alusel hinda pakkuda.

Näiteks on probleemiks eelprojekti staadiumis projektide korral erinevad suurema sildeaavaga kohad või konsoolsed trepiava piirkonnad, mille osas ei ole projektis välja toodud konkreetse konstruktsiooni lahendust. Mõni ehitaja võib suurema silde puhul pakkuda hinnapakkumises metalltala, mõni teine liimpuittala ja kolmas lahendab sõlme hoopis täiendava postiga. Iga konkreetne lahendus mõjutab kokkuvõttes ehitamise maksumust ja ka kvaliteeti.

Samuti kohtab projekte, kus hoones läbi kahe avatud korruse, suurtele aknaavadele, peaks toetuma katusekonstruktsioon, kuid ilmselgelt ei saa akende kohal, ilma täiendava kandekonstruktsioonita (kandvad postid või talad) katusekonstruktsiooni toetada. Kuidas sellised kohad täpselt lahendama peaks ja millist lahendust kasutama, see aga projektis ei kajastu.

Materjalide asendamised või konstruktsiooni muudatused

Teine suurem probleemide tekkimise allikas on seotud projektijärgsete ehitusmaterjalide või lahenduste asendamistega. Nimelt osa ehitajad teevad julgelt tellijale ettepanekuid konkreetsete materjalide või lahenduste muutmiseks, mida põhjendatakse enamasti võimalusena kulusid kokku hoida või paremini toimiva lahendusena, võrreldes projektis toodud lahendusega.

Tellija üldjuhul võtab hea meelega ehitaja väljapakutud muudatuse kaalumiseks, kuna küllap ehitaja professionaalina tea ju täpsemalt ning lisaks ahvatleb tellijat ka odavam hind. Lisaks ehitaja oskab üldjuhul väga veenvalt oma ettepanekut põhjendada, tuues ära oma varasema kogemuse ning muudatuse kasu tellijale.

Suur osa tellijaid nõustub ehitaja muudatusettepanekutega ning töid teostatakse edasi ehitaja plaanide kohaselt. Kuigi esmapilgul ei paista siit probleemi siis tellija jaoks on tegemist riskikohaga. Nimelt iga asendus ja muudatus võib mõjutada hoone terviklahendust ning mõjutada järgnevaid töid. Näiteks mõnel juhul vajalik materjali asendamise korral see katta täiendava kattekihiga, mis teeb hinnavõidu küsitavaks. Probleem on ka see, et muudatusi ei kanta projekti ning tööde kvaliteedi kontrollimine ja probleemide tekkimisel nende põhjuste leidmine on sageli hiljem ebaõige projekti abil hulga keerulisem.

Tellija peaks teadma ka seda, et mõnikord on asendused seotud sellega, et need on ehitajale endale rahaliselt kasulikumad, näiteks on mõnelt teiselt objektilt mingit materjali suuremas koguses üle jäänud või on parema hinnaga kokkulepped materjalitootjate / tarnijatega just konkreetsete materjalide osas.

Seetõttu on tellijal alati mõistlik pikemalt kaaluda, kas konkreetsed ehitaja poolt tehtud muudatused ja materjalide asendamised vastu võtta ning ka ise hinnata, kas need muudatused mõjutavad kuidagi hoone ehituskvaliteeti või kulusid.

Kokkuvõttes ei pääse tellija üle ega ümber vajadusest ka ise tähtsamates lõikudes suurema detailsusega enda maja ehitustehnoloogia ja -lahendused selgeks teha, et saaks nii hinnaküsimise kui ka ehitusfaasis teha paremaid otsuseid. Kõik lahtised ja ebaselged küsimused tuleks alati kokku leppida enne ehitustööde algust. Kutsun kõiki tellijaid üles hinnapakkumiste läbivaatamise faasis ja kindlasti ka enne lepingule allkirja andmist ehitajalt veelkord üle küsima, kas on mingeid lahtisi või ebaselgeid kohti projektis, mis vajaks selgust ning vajadusel need probleemsed kohad lahendama. See aitab ennetada sageli suuremaid probleeme ning samal ajal ka ehitaja tunneb rohkem vastutust ehitustööde kavandamisel ja teostamisel.