Postitused

,

Majaehitaja.ee on 8 aastane

Majaehitaja.ee sünnipäev

Täna on see päev, kui majaehitaja.ee veebileht on saanud 8 aastaseks. Majaehitaja.ee veebileht on koht, kus enne ehitamise alustamist või ka ehitamise ajal saab konkreetseid ja selgeid nõuandeid, mis majaehitamist abistavad. Samal viisil ka jätkame ning püüame veel rohkem teemasid kaardistada ning kõige olulisema välja sõeluda.

Täname kõiki majaehitaja veebilehe lugejaid ja huvilisi ja kutsume ka edaspidi veebilehte lugema.

Praegu on Eestis korralik eramajade ehitamise hoog sees, kas seda nüüd buumiks nimetada, on iseküsimus, kuid uusi maju kerkib tõesti arvestatavalt palju. Majaehitaja.ee soovibki siinkohal olla see osapool, kes annab nõu, et suure hoo pealt ei ununeks vajalikud ehitustööd või tegevused, mis kvaliteetse maja saamiseks on vajalikud.

Kui vaadata eramuehitamisel tekkivad peamisi probleeme siis on need seotud sageli just kiirustamisest, nii tellijate kui ka ehitajate poolt. Seetõttu ettevalmistamine ja tegevuste planeerimine on vajalik ning oluline. Keegi ei ole eksimatu ja väiksemaid probleeme on iga majaga, kuid suuremate probleemide ennetamine võiks olla iga majaehitaja üks eesmärke.

Läbimõeldud ehitamist kõigile!

,

Uus käsiraamat loob selgus ehitusseadustiku tõlgendamisel ja rakendamisel

Ehitusseadustik puudutab kõiki ehitusvaldkonnas tegutsejaid ning seaduse tundmine kulub ka ära oma maja ehitajale. Allpool uue ehitusseadustiku nüanssidest paremat arusaamist võimaldava käsiraamatu tutvustus:

Uus-ehitusseadustik-ja-ehitamine-esikaas-300x433Alates 2015. aasta juulist kehtib Eestis uus ehitusseadustik. Uus seadus toob endaga alati kaasa segadust, harjumatust ja kogenematust selle rakendamisel. Värskelt ilmunud käsiraamatu „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ eesmärk on luua selgust uue seaduse tõlgendamisel ja rakendamisel. Käsiraamatu autorid on Martina Proosa ja Pille Pettai advokaadibüroost Glikman, Alvin & Partnerid.

„Ülevaatlikkuse mõttes ei sisalda käsiraamat ainult ehitusseadustiku selgitusi, vaid selles on toodud välja seosed teiste seadustega,“ tõi välja Martina Proosa. „Praktilisust on lisatud skeemide ja loeteludega. Raamatus on näiteid kohtupraktikast ja elust endast, peale selle ka mõtteid mõnede esmapilgul probleemsete sätete tõlgendamise võimaluste kohta.“

Uus ehitusseadustik pakub palju kõne- ja mõtlemisainet ja mitte ainult juristidele. Teemal, kas tapeedivahetuseks on ehitusprojekti vaja, arutavad ühtviisi pereisad ja advokaadid. Huvi ehitusseadustikku tutvustavate koolituste järele on suur.

„Käsiraamat „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ on suunatud ehitajale, kinnisvaravaldkonna spetsialistidele ja juhtidele ning loomulikult avaliku sektori töötajatele. Tegemist on käsiraamatuga, mis on kindlasti abiks iga ehitusvaldkonna ja ehitusseadustikuga kokku puutuvale inimesele,“ rõhutas Pille Pettai.

Käsiraamat „Uus ehitusseadustik ja ehitamine“ on saadaval Kinnisvarakooli raamatupoes www.kinnisvarakool.ee ja kõikides suuremates raamatupoodides.

Käsiraamatu kirjastaja Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Käsiraamatu sisukord: http://kinnisvarakool.ee/uus-ehitusseadustik-ja-ehitamine-sisukord.pdf
Kinnisvarakooli raamatupood: http://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/

 

,

Siseviimistlusmaterjalide riskid eraldi tellides

krunt
Me kõik tahame, et meie uues kodus oleksid head siseviimistluse materjalid ja sageli ei hoita kokku selle arvelt, et saaks parima parkettpõranda, kvaliteetse keraamilise plaadi või näiteks hinnatud firma siseuksed. Ehitusfirmad enamasti ei soovi siseviimistluse materjale hankida, kuna üldjuhul on neil pikk tarneaeg ja ehitusfirmad ei soovide endi jaoks võtta lisariski, kui tarne venimise tõttu tuleb tellijale trahvi või viivist maksta.

Levinud praktika on see, et tellija ise hangib olulisemad siseviimistluse materjalid ja tarnib need objektile enne paigaldustööde algust.  Tundub, et see on hea skeem, kõik peaks rahul olema.  Milles siis probleem?

Riskid tekivad materjalide paigaldamisega

Siis kui tellija annab materjali ehitajale üle, tuleks ka vormistada korralikult materjalide üleandmise dokumendid. Materjalide üleandmise akti juurde on väga soovitav lisada ka konkreetsete materjalide paigaldusjuhised ning võimalikud eritingimused, mida materjali tootja antud toote kohta on väljastanud.

Sellist formaalset materjalide üleandmist enamasti tellija poolt ei tehta ja sellest väiksest tegemata jätmisest võib hiljem tekkida suurem probleem. Enamasti ei tee seda tellija seepärast, et ta kohtleb ehitajat kui professionaali, kes on sarnaseid materjalid palju paigaldanud ning ei pea seetõttu oluliseks paigaldusjuhiseid edastada või neile viidata. Sageli see ka nii on, kuid järjest tekib juurde uusi tooteid, mille osas kogemus ehitajal võib puududa või siis aetakse segamine mõne sarnase tootega, mille puhul võivad olla mõned täiendavad eritingimused, mida ehitaja ei tea.

Näiteks on levinumad probleemid erinevate liimidega ja segudega, mille kasutamisel rikutakse kallihinnaline materjal, kas osaliselt või olulisel määral ära. Sageli võtab kahjustuste tekkimine mõnevõrra aega ja kuna siseviimistlusmaterjalide paigaldus toimub maja ehitustööde lõpetamisfaasis siis võib juhtuda, et probleemid enamjaolt ilmnevad tellija jaoks alles siis, kui ehitaja oma tegevuse objektil juba lõpetanud ja ka rahad tööde eest kätte saanud.

Loomulikult võtab siis tellija ehitajaga ühendust ja palub tulla olukorda vaatama ning parandustöid tegema.  Sealt edasi aga ei pruugi asjad tellija mitte alati kiiresti laheneda.

Probleemi põhjuse ja lahenduse leidmine võtab aega

Kindlasti on ehitusfirmasid, kes nähes olukorda võtavad kohe vastutuse ja teevad oma kuludega puudused korda. Siiski esineb olukordi, kus asjad kipuvad venima ja oluliseks muutuvad dokumendid.

Ehitaja vaatenurgast on selliste kallihinnaliste viimistlusmaterjalide parandamine väga kulukas ja seetõttu otsitakse võimalusi sellest pääseda. Näiteks öeldakse, et probleem on materjalist tingitud (ja mõnel juhul see võibki nii olla), probleem on tingitud valest niiskusrežiimist materjali hoidmisel või näiteks valesti ladustamisel tellija poolt, puudusid konkreetsed paigaldusjuhised, puudusid täpsed nõuded liimile, segule või muudele kinnitusvahenditele jne.

Tulemuseks olukord, kus tellijal tuleb sageli näha suurt vaeva, et tõendada ehitusfirma ees, et probleemid on tekkinud paigaldustööde tõttu. Vahel on vajalik ekspertiisi tegemine, vahel saadakse peale pikaajalist kauplemist omavahel kokkuleppele.

Materjali ise hankides ja edasi andes ehitusfirmale anna edasi ka vastutus

Kokkuvõttes tuleks tellijal alati eraldi ehitusmaterjali ostes ja ehitusfirmale üle andes, see fikseerida üleandmise dokumentides ning fikseerida ja järgida ka materjalide ladustamise ja hoiustamise tingimusi sellel perioodil, kui see pole veel ehitajale üle antud. Siis säilib toote garantii ja edaspidine vastutus läheb üle materjali paigaldajale.

, ,

Kuidas puudustega ehitustööd vastu võtta?

Pildista oma maja ehitamist detailseltSee, kelle käes on rahakott, see tellib muusika. See vana tõde kehtib ka ehituses, kuid sageli tekivad ehitustööde eest tasumisega väga suured tülid, mis halvemal juhul koostöö ehitaja ja tellija vahel sootuks lõpetab ning asju hakatakse klaarima kohtu kaudu. Mille tõttu siis kokkuvõttes tülid tekivad ja kuidas peaks toimima, et probleeme ennetada?

Tööde üleandmine ja tööde eest tasumine
Eramu ehitamisel antakse tavaliselt valminud tööetapp või töö üle tavaliselt kord kuus või näiteks ka 2 korda kuus, olenevalt tööst või etapist. Soovitav on tööetapp siduda alati ka kokkulepitud maksepostidega ehk iga tööetapi korrektse valmimise eest peab tellija tasuma konkreetse summa.

Probleem tööetapiga, milles on puudused või on töö poolik
Selline töökorraldus on selge ja arusaadav aga kuni hetkeni, kui üleantavas tööetapis leiab tellija või tema esindaja (näiteks omanikujärelevalve) puudusi ja ei võta tööd vastu ning ei tasu etapiga seotud summat.  Mida teeb sellisel juhul tellija – tellija ei tasu kogu tööetapi eest enne, kui puudused on parandatud. Kuigi see tundub loogiline, ei ole see ehitaja suhtes kõige korrektsem käitumine.

Milles siis probleem? Võtame näiteks mõne tööetapi, näiteks I korruse puitkarkassi ehitustööd ja ehitaja annab tähtajaks etapi tellijale üle. Tellija vaatab tehtud tööd üle ja avastab, et ühes seinas on aknaava asukoht 20 cm nihkes võrreldes projektiga (parandustöö kulu näiteks 5% etapi maksumusest). Olukord igati selge, ehitaja on eksinud ja selles pole küsimust, ehitaja teeb selle ringi. Enamikel juhtudel aga tellija ei võta etapi töid enne vastu ja ei tasu kogu etapi eest raha enne kui parandustööd on tehtud.

Olenevalt etapi mahust ja suurusest võivad sellises olukorras aga tekkida ehitajal probleemid oma maksekohustuste täitmisel oma alltöövõtjate ja töötajate ees.  Tekib ahelreaktsioon, kus tellija poolt töö vastuvõtmise edasilükkamine tekitab probleeme ehitajale. Tellija vaatevinklist pole see nagu tema probleem, ehitaja oli ju ise eksimuses süüdi.

Korrektne lahendus sellises olukorras oleks järgmine:
Tööde vastuvõtmisel fikseeritakse puudus ja lepitakse kokku puuduse parandamise aeg ning mis kõige tähtsam, võetakse puudusega töö maksumus etapi maksumusest välja. Teiste sõnadega võtab tellija töö vastu korrektselt teostatud tööde osas (näiteks 95% etapi maksumusest) ja tasub korrektselt teostatud töö eest. Puudusega teostatud tööosa eest (näiteks 5% etapi maksumusest) tasutakse alles siis kui puudus on parandatud ning  parandustöö võetakse vastu eraldi vaheetapiga või näiteks koos järgmise korralise tööetapiga.

Peamiseks probleemiks kujuneb eeltoodud lahenduse juures puudusega seotud töö maksumuse hindamine, sest ehitaja kipub tegelikkusest väiksemat maksumust parandustöödele pakkuma, sest tema huvi on kohe suurem summa kätte saada. Samal ajal tellija huvi on parandustööde osas jätta ülesse suurem summa, sest kui ehitaja mingil põhjusel „ära kaob“ siis on võimalik ülesjäänud summaga parandustööd ära teha. Siiski on enamik ehitajaid nõus tellijapoolse ettepanekuga, et etapi eest raha kätte saada.

Kirjeldatud lahendus on mõlema osapoole, ehitaja ja tellija, huvisid arvestav, kuid sellist lahendust siiski ei kasutata kuigi sageli. Miks?

Ühelt poolt väiksemad ehitusfirmad ei tee korrektset paberimajandust ja nad ei tee korrektseid tööetappide üleandmise akte, rääkimata siis aktide ümbertegemisest puudustega tööde fikseerimiseks. Ja olukorras, kus initsiatiivi ehitaja poolt ei tule siis loomulikult tellija ei paku ise välja, et maksan sulle nüüd praegu korras tööde eest ja hiljem parandustööde eest. Arusaadavalt on tellija huvi hoida raha enda käes maksimaalselt kaua. On ju raha kokkuvõttes ainuke motivaator, mis ehitajat sunnib kokkulepitud töid teostama.

Teiselt poolt tellijad sageli käituvad ehitaja suhtes ülimalt kategooriliselt ning jätavad suured tööetappide summad maksmata ka väga väikeste puuduste eest. Jah, see aitab sageli kiiremini puudusi parandada, kuid tekitab väga sageli ka osapoolte vahele tülisid, mis viivad koostöö lagunemiseni ja siis ei võida sellises olukorras enam keegi.

Ehitamine peaks olema protsess, milles mõlemad osapooled peaksid esmajoones tegema koostööd ja seda võrdsetel alustel.

,

Kas vaidlustes selgub tõde?

Öeldakse, et vaidlustes selgub tõde, kuid häda on selles, et tõde on sageli iga osapoole jaoks erinev.

Eestlased on kange rahvas. Kui miskit tundub ebaõiglane siis selle vastu asutakse koheselt võitlusse. Kõik on õige, kuid kas see alati annab soovitud tulemuse on iseküsimus.

Antud teemat iseloomustab väga hästi ehitustööde tellimine ja laiemalt tellija ja töövõtja omavaheline koostöö.

Nimelt enamik tülisid tekib tellija vaatenurgast seetõttu, et tellija arvates tundub see või teine töö valesti või poolikult teostatud. Sageli on selleks ka alus olemas.

Mis järgneb tavaliselt?

  • Tellija teavitab ehitajat, et see või teine asi ei ole õigesti tehtud.
  • Ehitaja tuleb vaatab üle ja lubab kas korda teha või siis vaidleb vastu, viidates näiteks projektile või toob muud vastuväited, miks töö on selliselt teostatud.

Kui teema jõuab vaidlusse, ei ole see veel probleem. Probleemiks muutub vaidlus siis kui seda ei suudeta lahendada või lahenduse viisis kokkuleppele jõuda. Just sellest punktist aga tulebki eestlaste kangus välja. Tähtsamaks muutub oma õiguse maksmapanek kui edaspidine koostöö.

Tulemuseks:  tööde eest maksmata jätmine, ehitustööde seismapanek, vaidlustesse ekspertide kaasamine ja lõpuks kohtusse pöördumine.

Kas selline tulemus aitab kokkuvõttes tellijat? Kindlasti mitte. Kui asi jõuab kohtusse võib asja menetlemisega aega minna aastaid ning kulud kohtupidamisele on märkimisväärsed.

Minu soovitus on järgmine:
Keskendu lõpptulemusele, pea iga probleemi või eriarvamuse juures meeles, et põhieesmärk peaks olema töövõtjaga ehitustööd lõpetada heas koostöös. Koostöö nimel pingutamine lahendab paljud probleemid ning jätab ruumi heade lahenduste ja ideede tekkimisele.

Ma teeksin sellesse reeglisse erandi ainult juhul, kui teine osapool otseselt valetab või kokkulepetest  üldse kinni ei pea. Sellisel juhul aga on mõistlikum vaidlemise asemele koostöö kohe lõpetada.

Kuna enamik vaidlusi tekib objekti või tööde lõpufaasis siis on tellijal sageli ebamugav töövõtjat vahetada ning töövõtja seda tajudes ei tagane oma seisukohtadest. Minu hinnangul,  kui vaidluse asjaolude väljaselgitamisest 14 päeva jooksul ei jõuta kokkuleppele ja see takistab ehitustööde jätkamist siis pole tegemist normaalse koostööga ning kiputaksegi oma tõe eest lõpuni seisma.

Et vaidlustesse vähem laskuda on kindlasti vajalik korralik projekt või ehitustööde kirjeldus ning loomulikult töövõtuleping. Lepingust vajadusel väljumiseks aga tee maksegraafikusse palju etappe ja summad väiksemad. See annab võimaluse ületamatute vaidluste korral tööd konkreetses etapis lõpetada ning kogemuse võrra targemana edasi minna ja uue töövõtja leida.

Väärtusta head koostööd!