Postitused

, ,

Kuidas puudustega ehitustööd vastu võtta?

Pildista oma maja ehitamist detailseltSee, kelle käes on rahakott, see tellib muusika. See vana tõde kehtib ka ehituses, kuid sageli tekivad ehitustööde eest tasumisega väga suured tülid, mis halvemal juhul koostöö ehitaja ja tellija vahel sootuks lõpetab ning asju hakatakse klaarima kohtu kaudu. Mille tõttu siis kokkuvõttes tülid tekivad ja kuidas peaks toimima, et probleeme ennetada?

Tööde üleandmine ja tööde eest tasumine
Eramu ehitamisel antakse tavaliselt valminud tööetapp või töö üle tavaliselt kord kuus või näiteks ka 2 korda kuus, olenevalt tööst või etapist. Soovitav on tööetapp siduda alati ka kokkulepitud maksepostidega ehk iga tööetapi korrektse valmimise eest peab tellija tasuma konkreetse summa.

Probleem tööetapiga, milles on puudused või on töö poolik
Selline töökorraldus on selge ja arusaadav aga kuni hetkeni, kui üleantavas tööetapis leiab tellija või tema esindaja (näiteks omanikujärelevalve) puudusi ja ei võta tööd vastu ning ei tasu etapiga seotud summat.  Mida teeb sellisel juhul tellija – tellija ei tasu kogu tööetapi eest enne, kui puudused on parandatud. Kuigi see tundub loogiline, ei ole see ehitaja suhtes kõige korrektsem käitumine.

Milles siis probleem? Võtame näiteks mõne tööetapi, näiteks I korruse puitkarkassi ehitustööd ja ehitaja annab tähtajaks etapi tellijale üle. Tellija vaatab tehtud tööd üle ja avastab, et ühes seinas on aknaava asukoht 20 cm nihkes võrreldes projektiga (parandustöö kulu näiteks 5% etapi maksumusest). Olukord igati selge, ehitaja on eksinud ja selles pole küsimust, ehitaja teeb selle ringi. Enamikel juhtudel aga tellija ei võta etapi töid enne vastu ja ei tasu kogu etapi eest raha enne kui parandustööd on tehtud.

Olenevalt etapi mahust ja suurusest võivad sellises olukorras aga tekkida ehitajal probleemid oma maksekohustuste täitmisel oma alltöövõtjate ja töötajate ees.  Tekib ahelreaktsioon, kus tellija poolt töö vastuvõtmise edasilükkamine tekitab probleeme ehitajale. Tellija vaatevinklist pole see nagu tema probleem, ehitaja oli ju ise eksimuses süüdi.

Korrektne lahendus sellises olukorras oleks järgmine:
Tööde vastuvõtmisel fikseeritakse puudus ja lepitakse kokku puuduse parandamise aeg ning mis kõige tähtsam, võetakse puudusega töö maksumus etapi maksumusest välja. Teiste sõnadega võtab tellija töö vastu korrektselt teostatud tööde osas (näiteks 95% etapi maksumusest) ja tasub korrektselt teostatud töö eest. Puudusega teostatud tööosa eest (näiteks 5% etapi maksumusest) tasutakse alles siis kui puudus on parandatud ning  parandustöö võetakse vastu eraldi vaheetapiga või näiteks koos järgmise korralise tööetapiga.

Peamiseks probleemiks kujuneb eeltoodud lahenduse juures puudusega seotud töö maksumuse hindamine, sest ehitaja kipub tegelikkusest väiksemat maksumust parandustöödele pakkuma, sest tema huvi on kohe suurem summa kätte saada. Samal ajal tellija huvi on parandustööde osas jätta ülesse suurem summa, sest kui ehitaja mingil põhjusel „ära kaob“ siis on võimalik ülesjäänud summaga parandustööd ära teha. Siiski on enamik ehitajaid nõus tellijapoolse ettepanekuga, et etapi eest raha kätte saada.

Kirjeldatud lahendus on mõlema osapoole, ehitaja ja tellija, huvisid arvestav, kuid sellist lahendust siiski ei kasutata kuigi sageli. Miks?

Ühelt poolt väiksemad ehitusfirmad ei tee korrektset paberimajandust ja nad ei tee korrektseid tööetappide üleandmise akte, rääkimata siis aktide ümbertegemisest puudustega tööde fikseerimiseks. Ja olukorras, kus initsiatiivi ehitaja poolt ei tule siis loomulikult tellija ei paku ise välja, et maksan sulle nüüd praegu korras tööde eest ja hiljem parandustööde eest. Arusaadavalt on tellija huvi hoida raha enda käes maksimaalselt kaua. On ju raha kokkuvõttes ainuke motivaator, mis ehitajat sunnib kokkulepitud töid teostama.

Teiselt poolt tellijad sageli käituvad ehitaja suhtes ülimalt kategooriliselt ning jätavad suured tööetappide summad maksmata ka väga väikeste puuduste eest. Jah, see aitab sageli kiiremini puudusi parandada, kuid tekitab väga sageli ka osapoolte vahele tülisid, mis viivad koostöö lagunemiseni ja siis ei võida sellises olukorras enam keegi.

Ehitamine peaks olema protsess, milles mõlemad osapooled peaksid esmajoones tegema koostööd ja seda võrdsetel alustel.

, ,

Ehituseelarve annab tellijale kindluse

Oma maja sooviva inimese üheks esimeseks küsimuseks on „kui palju see minule maksma läheb?“ Arusaadavalt huvitab see kõiki esimeses järjekorras, sest maksumuse järgi tehakse juba järgmised otsused.

Kuigi enamasti soovitan ma lähtuda umbkaudse m2 hinnast, ei ole see alati kõigile sobilik lahendus. Inimene tahaks ikka võimalikult täpselt teada saada palju tema maja maksma läheb. Seda soovitakse teada saada enamasti kahel põhjusel:

  1. Oma investeeringu üldsumma teadsaamiseks  eesmärgiga hinnata, kas selline summa on taskukohane või mitte;
  2. Ehitusmaksumuse analüüsiks ja odavama / parema lahenduse leidmiseks. Näiteks saades teada, et algselt soovitud konstruktsioon teeb hinna väga kalliks siis asendatakse see soodsama lahenduse vastu, kuni vastuvõetava summani jõutakse.

Selleks, et osata lahenduste muudatuste mõju hinnas näha, on vajalik korraliku ehituseelarve koostamine. Maja  ehitustööde eelarve kajastab juba piisavalt detailselt konkreetsete materjalide ja tööde hindasid.

Võtame näiteks olukorra, kus inimene leiab sobiliku tüüpprojekti ning tahab hinnata selle sobivust oma rahakotile.  Võimalik on küsida hinnapakkumisi ehitusfirmadelt ning loota, et ehitusfirmadel on ressursse ning soovi teha detailne konstruktsioonide kaupa lahti löödud pakkumine või tellida ehituseelarve teenuse korras, kus koostatakse omahindades eelarve.

Ehituseelarve annab üldjuhul väga hea pildi iga konstruktsiooniga seotud kuludest, kus on näha materjalide, tööjõu (töövõtu) ja soovi korral ka mehhanismide hinnad. Põhjalik eelarve annab kindluse, et kõik ehitustöödeks vajalik on hinda arvestatud.

Ehituseelarve tellimine tundub esmapilgul lisakuluna, kuid see annab tegelikult võimaluse sageli soodsama hinnaga maja ehitamiseks.  Ehituseelarve eelis tuleb mängu nii ehitajaga hinnaläbirääkimistel, sest tellijal on teada omahinna suurusjärgud ning kindlasti annab mugava võimaluse varajases staadiumis läbi mängida erinevate lahenduste hinnad.

Kui muidu hinnapakkumiste küsimisel jääb sageli ehitushind konkreetsete konstruktsioonide lõikes tellijale nähtamatuks, kuna ehitaja ei ole huvitatud tellijale kaartide avamisest siis eraldi ehituseelarve tellimisel on eelarvestaja tellijaga ühes paadis ning annab vajadusel kaasa oma soovitused ja kogemuse.

Võib-olla ainuke miinus, mis ehituseelarve tellimisel tekib, on see, et ehituseelarve on ennekõike turu keskmine hinnatase. Eelarvele lisatakse hinnanguline ehitusfirma kasum ja  üldkulud. Nüüd kui eelarve koos muude kuludega ( lõpphind tellijale) olemas ja asutakse ehitusfirmadelt tegelikke hinnapakkumisi võtma, võib selguda, et reaalsuses ei pruugi sarnaseid numbreid alati saada.

Tegelikud pakkumishinnad sõltuvad alati hetke turuolukorrast ja konkurentsist ehitusfirmadele vahel.

Hea eelarvestaja suudab turuolukorda piisavalt täpselt hinnata, kuid teatud risk jääb alati. Eelarvestamine sõltub suuresti kogutud ühikhindade kvaliteedist ja eelarvestaja kogemusest.

Eelarvestamise eelised on  eraisikust majaehitajale jäänud seni paljuski tähelepanuta. Eelarve annab kindluse, et kõik vajalikud ehitustööd on hinnas arvestatud ning annab enamasti kokkuhoidu nii ehitusprotsessi põhjalikumas läbitöötamises kui ka soodsama ehitushinna kauplemises.

Korralik ehituseelarve on kui lisakindlustus, mis aitab riske maandada ja tagada, et soovitud tööd normaalse hinnaga valmis saaksid!

 

, ,

Maja maksumus algab projektist

Esimene teema, millega iga majaehitaja kokku puutub on projekt. Projekti kvaliteedist sõltub olulisel määral kokkuvõttes nii maja ehituskvaliteet kui ka maksumus. Maksumus sõltub ju otseselt projektis toodud materjalidest ja tehnilistest lahendustest. Enamasti ei sea tellija kunagi projekti koostaja kompetentsi kahtluse alla ja juhindub sellest. Kas see on alati siiski mõistlik?

Ühe unikaalse projekti koostamine on suur töö ja just seetõttu lähevad nii mitmedki projekteerijad seda teed, et põhikonstruktsioonid dimensioneeritakse üle. Mida see tähendab? See tähendab seda, et ehitise põhikonstruktsioonide osas ei teostata konstruktsioonide tugevusarvutusi kuigi täpselt. Ei arvestata näiteks konkreetse objekti pinnase geoloogiaga ja konstruktsioonide puhul ka tehakse tugevusarvutused suure varuga.

Kui esmapilgul tundub, et mis siis selles halba, kui maja saab tugevama konstruktsiooniga kui vaja läheks,  siis tegelikult tähendab see seda, et tellijale läheb kokkuvõttes maja kallimaks maksma.

Tugevamad konstruktsioonid tähendavad üldjuhul suuremaid ristlõikeid või näiteks rohkem betooni ja armatuuri. Selle kõik maksab kinni tellija.

Olen märganud, et projekteerija või ehitaja esitleb sellist üledimensioneerimist kui eelist, et maja on jäik ja pragusid vähem. See vastab ka tõele, kuid pigem on asi rohkem selles, et see on projekteerijale ja ehitajale mugavam ning vähendab nende riske.

Kõige levinuim üledimensioneerimine toimub enamasti vundamendi ehitamisega. Selles osas on sageli ka tellija süü, sest vaid väike osa tellijad hangib enne projekteerimist objekti geoloogia, mille alusel sobilikku vundamenti saab projekteerida.

Lisaks on sageli ülemäära massiivsed avade sillused ja näiteks monoliitsed vahelaed, mis omakorda nõuavad tugevamaid kandeseinu ja vundamenti. Sisuliselt tekib surnud ring, kus tekib justkui õigustus üledimensioneerimiseks.

Ehitamine on kallis ja aina kallimaks muutub ning seetõttu muutub järjest olulisemaks ka projekteerimise roll. Projekteerija peab saavutama nõutud konstruktsioonide tugevuse, kuid seda kõike võimalikult soodsa hinnaga tellijale. Projekteerimine peab olema tellija teenistuses, mitte vastupidi.

Kokkuvõttes on ehitustööde tellijal  kasulik projekteerijalt üle küsida või konsulteerida teiste projekteerijatega, kuidas projektis väljapakutud lahendused on arvutatud ja kas on kuskil olulist üledimensioneerimist, mida saaks vähendada. Projekteerimise faasis sobiliku lahenduse arvutamine on alati odavam, kui üledimensioneerimine.

Projekteeri ja ehita mõistlike kuludega!

, ,

Kuidas toimub hinnapakkumise tegemine?

Igaüks, kellel seisab eest mõni ehitustöö tegemine, tahab esimese asjana saada teada, kui palju see maksma läheb. Sageli aga unustatakse ära, et vähegi mahukama töö tellimisel tuleb esimese asjana kirja panna tööde täpsed kirjeldused või tellida projekt.

Tellija poolne tööde ettevalmistamise faas on aga sageli praktikas selline, et pannakse kuskile kuulutus või võetakse ehitajaga ühendust. Pole harvad juhused, kus ka keskmise suurusega tööde puhul antakse suulises vormis ehitajale teada, mida peaks tegema. Selle jutu põhjal koostab ehitaja pakkumise, mis ei pruugi enam olla päris see, mida tellija soovib. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis tekibki olukord, et alles tööde käigus võib välja tulla, mida pakkumine sisaldab ja mida mitte.

Mida suurem ehitustöö seda olulisem on projekti olemasolu või võimalikult täpselt kirjeldatud lähteülesanne. Ainult niimoodi saab korralikku hinnapakkumist küsida.

Kuidas toimub ehitusfirma poolt hinnapakkumise tegemine?

Hinnapakkumise tegemiseks koostab ettevõte algul ehitustööde eelarve, kus arvutatakse võimalikult täpselt välja tööde tegelikud kulud. Eelarvele lisatakse lõpuks ettevõtte üldkulud ja kasum. Saadud lõppsumma on kokkuvõttes tellijale esitatav hinnapakkumise lõppsumma.

Hinnapakkumine kirjutatakse seejärel sageli ringi vastavalt sellele, kuidas tellija on soovinud pakkumist saada või jäetakse aluseks olemasoleva eelarve kuluread. Pakkumises esitatavad summad kirjutatakse ringi selliselt, et need sisaldavad ettevõtte muid kulusid ja kasumit. Pakkumine on enamasti veidi väiksema detailsusega kui eelarve.

See on koht, mis ettevõtte jaoks on sageli kõige raskem, näidata kliendile kuluridade kaupa maksumusi. Ei ole päris nii, et üldkulud ja kasum jagatakse võrdselt laiali kõigile ridadele. Need read, mida ettevõtte suudab odavamalt ehitada saavad sageli suurema katte ja selline ridade kaupa pakkumishinna kujundamine on parajalt suur töö.

Aeg-ajalt on ehitusfirmade poolt kuulda nurinat, et tellija nõuab pakkumist eelarve kujul. Ehitaja vaatenurgast tundub, et tellija tahab teada ettevõtte eelarve omahinda ja nii sekkub firma siseasjadesse.

Minu arvates  ka detailselt küsitud pakkumist on võimalik esitada tellijale selliselt, et sealt pole võimalik omahinda välja lugeda. Pigem on probleem selles, et mida detailsem on pakkumine seda tülikam ja ajamahukam on ehitajal sellist tööd teha ja sellest ka mõningane pahameel.

Minu seisukoht on see, et detailne pakkumine toimib mõlema osapoole nii tellija kui ka ehitusfirma huvides.  Mida täpsemalt on toodud välja pakkumises sisalduvad tööd seda parem.  Mõlema poole riskid on sellega väiksemad. Tellija ei pea siis mõistatama, millised tööd pakkumises sisalduvad ja ka ehitajal on kindlus, et nimekirjas toodud tööd sisalduvad pakkumises ning tööde maht on pakkumisega täpselt fikseeritud.

 

Mis muudab siis ikkagi eelarve ja pakkumise koostamise nii mahukaks?

Ehitustööde eelarvestamine sisaldab endas põhimõtteliselt 3 komponenti:

  1. Ehitusmaterjali hinda
  2. Mehhanismide hinda
  3. Töötasu maksumust

Sageli kasutatakse ka neljandat komponenti, mida nimetatakse alltöövõtuks. Tegemist on siis töödega, mida ettevõte ise sisse ostab ja mille osas ise teistelt firmadelt hinnapakkumisi küsib.

Enim võtab eelarve ja pakkumise tegemisel aega:

1)      Mahuarvutused
Projekti ja jooniste läbitöötamine ning tööde mahtude arvutamine on ajamahukas ettevõtmine. See nõuab täpsust ja kogemust. Mida mahukam ja keerulisem projekt seda rohkem aega kulub ning ka arvutusvigade arv kasvab. Kuigi suuremates ehitusfirmades kasutatakse erinevaid tarkvaralisi lahendusi mahtude arvutamise lihtsustamiseks ja kiirendamiseks, on enamik ehitusfirmasid siiski klassikalise käsitsitöö kasutajad.

2)      Tehnoloogia ja materjalide tundmine
Ehitustööde eelarvestamine nõuab tehnoloogia ja materjalide tundmist ning selle arvestamist hinna koostamisel. Näiteks mitu kruvi m2 kohta tuleb kipsplaadi kinnitamisel arvestada. Tõsi, on olemas järjest enam eelarvestusprogramme, mis sisaldavad kulunorme ning teevad seda tööd lihtsamaks, kuid inimese enda teadmised ja kogemused on määravad.

3)      Alltöövõtjatelt hinnaküsimiste võtmine
Kuna Eestis praktiliselt enam pole firmasid, kes kõiki ehitustöid ise pakuksid, siis paratamatult tuleb osa töid sisse osta ning seetõttu on vajalik hinnaküsimiste korraldamine. Selleks tuleb kokku panna alusdokumendid ja koostada hinnaküsimise kirjad, kus oleks selged tööpiirid ja nõuded. Nii hinnaküsimiste saatmine kui ka hiljem saadud pakkumiste analüüs on sageli vägagi mahukas töö.

4)      Pakkumistabeli koostamine
Ettevõtte poolt koostatav eelarve ümberkirjutamine tellija poolt etteantud tabelisse on sageli suur töö. Sest need kuluread, mille alusel ettevõte ise hinda arvutab ja kuidas tellija seda soovib, võivad olla täiesti erinevad. Seetõttu paljud ehitusfirmad esitavadki oma pakkumisi ainult enda kululiigituse alusel, et neil pole ressursse pakkumise ümberkirjutamiseks.

Kõige selle suure töö juures on ehitusfirma poolt vaadates tegemist harva tellimuseni viiva tööga. Praktikas on ehitaja käest hinnapakkumise küsimine tasuta ning ehitajale ei hüvitata tehtud tööd.

Ma usun, et teadmine, milline suur töö tuleb teha ära hinnapakkumise koostamisel, on vajalik igale tellijale. See teadmine aitab teha paremat koostööd. Teadlik tellija teeb paremat tööd projekti ja oma soovide kirjeldamisel ning seeläbi suudab ehitaja täpsemat hinda pakkuda.

Edukat koostööd!

,

Mida võrrelda moodulmajade pakettide juures?

Ehitamisjärgus moodulmajaOma esimese maja ehitamisel seisavad paljud inimesed valiku ees, kas ehitada individuaalprojektiga maja või hankida moodulmaja? Ja sageli kaldub kaalukauss moodulmaja kasuks.  Miks valitakse enam moodulmaja, sellel on minu arvates 2 lihtsat põhjust:

1) Moodulmaja on teatud mahus komplekteeritud ja müüakse osaliselt terviklahendust ning seetõttu on ehituskaugemal inimesel lihtsam teha oma rahalisi arvestusi.

2) Moodulmaja puhul tundub vajaliku ehituskvaliteedi saavutamine lihtsam, kuna moodulseinad teostatakse tehase tingimustes ja suurema kvaliteedikontrolli tingimustes.

Iseenesest ei näe ma midagi halba selles, et esimeseks majaks valida moodulmaja, kuid siit kerkibki üles järgmine teema. Kuidas välja sõeluda sobilik moodulmaja tootja? Millised kriteeriumid aluseks võtta nn. tehasepakettide võrdlemisel?

Eristaksin 3 peamist teemat, mis on mõistlik pakettide puhul vaatluse alla võtta:

  1. Paketi sisu
    Pakettide sisud on erinevad, erinevad nii mahult (mõni pakett sisaldab rohkem materjali kui teine) kui ka neis kasutatud materjalide või näiteks akende – uste osas (näiteks mõnes paketis on tavaline kahe klaasiga klaaspakett ühes raamis ja teises kahes raamis 2 x 2 klaasiga klaaspakett).
  2. Kvaliteet, tehnoloogia
    Moodulmaja kvaliteet algab tootja tehasest ja tehasepoolsest kvaliteedikontrollist. Kas tehase töökorraldusele on väljastatud mõni kvaliteedisertifikaat. Kas tehast kontrollitakse mõne sõltumatu audiitori poolt? Milline on tehase tootearenduse kogemus, kas tehakse koostööd mõne teadusasutusega, et oma toodangut pidevalt edasi arendada. Kui pikk on tehase ajalugu, kas on patenteeritud konstruktsioonide lahendusi? Millised on konstruktsioonide sõlmed ja milline on konstruktsioonide soojapidavus?
  3. Paketi püstitamine ja garantiid
    Kas tootjad pakuvad tootjapoolset paketi püstitamist ja annavad kandekonstruktsioonidele pikaajalise garantii? Enamik majatootjad pakuvad võimaluse ka iseseisvalt tehasepaketi kokkupanekuks, kuid kindlasti on kogemustega tootja majapaketi paigaldajad eelistatud. Kuna garantii kehtib ainult siis kui täidetakse tootja täpseid ettekirjutusi ja paigaldusjuhiseid võib kogemuste puudumisel tekkida hiljem garantiiga probleeme.

Ühe kõige olulisema kriteeriumi, hinna juurde, saab jõuda alles siis kui eelnev on selgeks tehtud. Ilma täpse paketi sisu analüüsimata pole mõtet hinda kui sellist ainult vaadata. Nii võib selguda, et esmapilgul odav pakett kokkuvõttes osutub tunduvalt kallimaks.

——

Avatud e-kursus: