Maja ehitus | Maja ehitaja e-kursus

Passiivmaja e-kursus avatud

Passiivmaja ideoloogia näeb ette võimalikult väiksed küttekulud, kuid samal ajal tagades kvaliteetse elukeskkonna. Elukeskkonna, kus on tagatud värske õhk ja ühtlane temperatuur kui ka kõik tänapäevased mugavused.

See passiivmaja e-kursus on mõeldud neile, kes plaanivad omale ehitada passiivmaja või vähemalt madala energiatarbega maja. Samas usun, et sellest kursusest saavad kasu ka nn. tavamaja ehitajad, sest nõuandeid, kuidas energiasäästu saavutada, kuluvad ära kõigile.

Vaata siit täpsemalt: Passiivmaja e-kursus >>

See aasta on toonud mitmete eelmise kinnisvarabuumiga seisma jäänud projektide edasiarendamise. Mis on kindlasti ju väga positiivne. Sageli on need projektid, mis on jäänud poolikuna aastateks seisma ning nüüd siis uuesti töid alustatud. Paljud neist on ostetud ülesse sundmüüki pandud varadest ning seetõttu ostuhinnad väga soodsad.

Nii peabki olema, et uued kinnisvaraarendajad võtavad riski ja viivad algsed projektid lõpuni või leiavad muu lahenduse. Olen oma kodukandis mitmel sellisel projektil hoidnud silma peal ning jälginud, kuidas ehitustööd jõudsalt edenevad. Nüüd, kus järg on jõudnud ühel sellisel objektil välisviimistluse kätte, tekkis imelik tagasilöök.

Maja värvid, värvide kokkusobimine ning viimistlusmaterjalide kasutamine riivab silma. Maja puhul on kasutatud välisfassaadis nii voodrilauda, steni fassaadiplaate, luja plaati. Aknaraamid ja veeplekid, vihmaveepüstikud ning välisuksed on erinevat värvi.

Poolik maja, kus osa aknaid ei sobi üldpidiga kokku

Kokkuvõttes maja välisilme on rikutud ja ilust on asi kaugel. Ma ei taha uskuda, et arhitekt selle niimoodi ette nägi, et värvilahendus ja materjalivalik nii „mitmekesine” peaks olema. Pigem kahtlustan, et arendusprojekti raames on kokkuhoiu mõttes tehtud sellised valikuid. Jääb mulje, et fassaadiplaatide kasutamine on tingitud sellest, et seda jäi kuskil mujal objektil üle ning näiteks tumedat värvi aknaraamid on vahetatud valgete aknaraamide vastu seetõttu, et hoida kokku mõned kroonid.

Kuigi ma pean kindlasti lugu kõigist neist, kes riske võtavad ja kinnisvaraarendusega praegu tegelevad, usun ma, et töid peaks tegema niimoodi, et lõpptulemus silma ei riivaks. Valides õiged värvid ja materjalid ei muutu maja kindlasti sellisel määral kallimaks, et seda teha ei jõuaks.

Ma usun, et kellelegi ei meeldi elada majas, mis ebamugavust tundama paneb. Seetõttu kutsun ülesse iga majaehitajat ilusat kodu rajama. Maja peab kindlasti ilus olema!

Kas soetada endale valmis maja või alustada ehitustööga? Millega peaks arvestama valmismaja ostes? Palju võtab aega ja kui kalliks läheb oma maja ehitamine?

Umbes selliseid küsimusi küsitakse minu käest väga sageli. Ühelt poolt lõppeesmärk sama ehk saada eramuomanikuks, kuid teed, kuidas sinna jõutakse on erinevad.

Maja ost on kindlasti kiirtee oma eesmärgini. Tegeleda tuleks peaasjalikult kolimise organiseerimisega ja ka mööbli ning sisustuse uuendamisega.

Omale maja ehitamine on aga nagu mõnusalt looklev ja mäest-üles alla käiv kruusatee. Nagu Lõuna-Eesti külavaheteed.  Oma eesmärgini jõudmiseks tuleb läbi sõita pikem tee, kuid see on kindlasti huvitav ja põnev. Vahepeal tuleb hoog maha võtta ja otsida õiget teeotsa. Kui aga lõpuks kohale jõuad on tõesti hea tunne. Tegeleda tuleb kõigega alates projekteerimisega, ehitamise korraldamisega, järelevalvega ja paljude muude teemadega.

Valmimisjärgus eramu Tallinna lähedal

Otsus, kumba teed minna, tehakse sageli lihtsalt maksumuse järgi. Kas maja ostes saaks odavamalt, kui ise ehitades (pean siinkohal silmas tööde tellimist)?

Maja ost

Kui vaadata täna müügis olevaid eramuid siis peab ütlema, et valmis maja ost on enamasti umbes 10-30% odavam, kui samasuguse maja ehitamine. Masu üheks tagajärjeks on ka see, et lisaks korteritele on kasvanud ka sundmüügis olevate eramute arv, mistõttu võib saada kinnisvara omanikuks ka päris soodsate hindadega. Üheks oluliseks eeliseks valmismaja ostul on kindlasti ka see, et oluliselt lihtsam on valmis maja tarvis pangalt laenu saada.

Aga ainult maksumust vaadates ei ole mõistlik maja ostma tormata. Müügisolevate majade puhul on suurimaks probleemiks kindlasti ehitustööde kvaliteet. Kindlasti on mõistlik enne ostuplaani teha selgeks maja seisukord. Näiteks on mõistlik võimalusel kontrollida maja piirete seisukorda infrapuna kaamera abil. Oluline on selgeks teha majaga seotud kasutuskulud, näiteks palju kulub maja küttele, milline on hooldamisvajadus, millal vajaks maja remonti jne.

Maja ehitamine

Omale maja ehitamisel on tegemist aga pikema protsessiga. Maja ehitama asudes võiks minimaalselt arvestada koos ettevalmistustöödega 1 aasta. Moodulmajade ja valmislahenduste puhul võib otsene ehitusaeg olla suhteliselt väike, 3-6 kuud, kuid projekti tegemine, lubade hankimine ja kõikvõimalikud kooskõlastused võtavad samuti palju aega.

Maja ehitamisel on hea lõpptulemuse saamiseks hädavajalik, et tulevane omanik on kaasatud maksimaalselt ehituse projekteerimise ning ehitamise faasis. See tähendab suurt isiklikku ajakulu ja palju õppimist ning suurel hulgal otsuste tegemist.

Omale ehitamise eelis on aga enda perele sobilik maja ruumiplaan, arhitekuur ja saab tagada tööde kvaliteeti.

Maja ehitamise finantseerimine on mõnevõrra keerulisem, eriti kui seda tehakse pangalaenuga. Siis tuleb tõendada mitmes etapis alusvara väärtuse kasvu või anda pangale täiendav tagatis. Samuti tuleb ehitamisetapis tasuda sisuliselt samaaegselt kahe elukohaga seotud kulusid, mis tõstab mõnevõrra kulusid.

Minu arvamus

Kui minu käest küsida, kas täna osta või ehitada - vastaksin kindlasti, et eelistaksin ehitamist. Kuid mitte ainult selle pärast, et minule meeldib ehitamine ja see protsess, kuidas plaanid samm-haaval realiseeruvad. Täna võtaksin ehitamise ette aga hoopis sellepärast, et ehitada võimalikult madala energiatarbega maja. Selliseid maju on Eestis veel väga vähe ning selliseid järelturult osta ei õnnestu.

Tegin eelmisel nädalal mitu pikka jalutuskäiku Nõmme eramupiirkondades, Tallinnas. Peamiselt just sellistes vanemates piirkondades, kus veel palju vanemaid maju alles.

Üllatusega selgus, et väga paljudel inimestel on oma kodumajas, kas osaline või täielik remont käsil. Pea iga 200 m tagant oli mõni maja, millele pandi uut katust või mida soojustati ning pandi uut voodrit. Oli ka päris uusi maju, mis vanadele kruntidele oli ehitatud või veel ehitusjärgus.

Väga positiivne!

Samas aga muutsid üldpilti tuhmimaks mitmed pea täielikult lagunenud või hooletusse jäetud majad. Mitmed neist olid sellises seisukorras, et ainuke mõistlik lahendus on nende lammutamine. Nende majade puhul oli näha, et põhisüüdlane lagunemisel oli katkine katus. Kui katus ei pea siis laguneb maja kiiresti.

Ühe vana maja katus, mis vajaks juba ammu parandamist

Seal jalutades ja maju vaadates tabasin ennast järsku mõtlemast, et igal majaomanikul on aeg-ajalt kasulik niimoodi mõnes vanemas eramajade rajoonis jalutada. See aitab mõista, et miks on väga oluline maja hästi hooldada ning oma maja korras hoida. Kui näed käestlastud maju, siis soovid veelgi enam oma kodu eest paremini hoolt kanda.

Head jalutamist!

Suuremat ehitustööd ette võttes on kindlasti üheks mureks see, kas ehitaja suudab võetud kohustused ikka korrektselt täita. Sageli on nii ajakirjanduses kui mujalt kuulda lugusid ebaõnnestunud töödest ja suurtest probleemidest, mis seoses ehitajaga tekivad.

Suuremate majade ehitamisel enamasti ettemaksust ei pääse

Kuidas võimalikke ettemaksu riske maandada?

Üheks probleemide allikaks on sageli ettemaksu teema. Kui väiksemate ehitustööde puhul on võimalik töid teostada ilma ettemaksuta, siis suuremate ehitustööde nagu näiteks eramaja ehitus, puhul enamasti on ettemaksu tegemine tavapärane ning vajalik. Ei ole ka ehitusfirmal võtta vabasid vahendeid, et töid alustada ning finantseerida.

Kuidas aga ettemaksu puhul tellija saaks oma riske kaitsa, et ettemakstav summa võimalike probleemide korral kaduma ei läheks või kahju väiksem oleks? Peamiselt kasutatakse peatöövõtu töövõtulepingutes kahte võimalust:

• Ehitusaegne tagatis. Töövõtjalt palutakse esitada lepinguga võetud kohustuste täitmise tagamiseks panga- või kindlustusseltsi garantiikiri 10% ulatuses lepingu üldmaksumusest. Ehitusaegne tagatis tuleks ehitusfirmal tellijale üle anda enne tööde algust ja enne esimese ettemaksu tegemist.
• Ettemakstavad summad lepitakse kokku võimalikult väiksed, pigem maksta ettemaksu mitmes etapis väiksemate summadena, kui ühe suure summana.

Selliselt riski maandamine toob tellijale mõnevõrra lisakulusid, sest tagatise andmine ehitusfirma jaoks toob täiendavaid kulusid. Samas, mida paremas seisus on ehitusfirma finantsid, seda lihtsam ja sageli ka odavam on ehitusfirmale tagatise hankimine.

Fikseeri ettemaksu korral tööde sisu

Lisaks veel üks soovitus seoses ettemaksuga - nimelt ettemakstavate summade osas tuleks kohe täpselt lepingus või selle lisades kokku leppida, milliste tööde kohta need summad tasutakse. Tööde akteerimisel tuleks seda jälgida.

Näiteks juhul kui mingil põhjusel ei suju koostöö ehitajaga ning soov leping lõpetada, saab tehtud tööde aktide alusel summad kiiresti täpselt välja arvutada. Kui sellist ettemakstud summade täpset tööde sisu ei ole kirja pandud, siis on raske teostatud töid hinnata ning võib viia tülini.

Lepingu sõlmimine on kahepoolne protsess, kus mõlemad osapooled püüavad oma riske maandada. Seetõttu on leping alati ka osapoolte vaheline kompromiss ja peab meeles pidama, et koostöös saadakse alati paremaid tulemusi.

Sageli kipub peale ehitustööle hinnapakkumis küsimist, tekkima erinevaid takistusi, miks ehitustöödega ei saa alustada. Kui sellised takistused tellija jaoks tekivad, mida tasub siis ette võtta. Vaata videot, kus seda teemat lähemalt käsitlen.

Praegu, kus on lõpuks kauaoodatud suvi käes ning ilmad soojemaks muutunud, tuleks kindlasti ilusaid ilmasid hästi ära kasutada ning korralikult puhata. Samas on kõigile teada, et Eestimaa suved on lühikesed ja kõik need, kellel käsil majaehitamine või see plaanides, peavad lisaks puhkamisele ka oma majaga seotud tegevusi plaanima.

Energiasääst algab valikutest

Üheks selliseks teemaks on kindlasti maja energiavajadus.

Ühes oma varasemas kirjutises avaldasin arvamust, et ühest küljest on maja küttesüsteemi valimine muutumas järjest rohkem energiasäästliku maja valimiseks. Ja põhjus väga lihtne - mida energiasäästlikum on maja, seda väiksemad on kulutused küttele maja kasutusperioodil.

Teisest küljest kulutatakse aga energiasäästliku maja ehitamiseks rohkem soojustusmaterjale ning nende tootmiseks on kulutatud rohkem energiat ja saastatud ümbritsevat keskkonda. Sellega saadav maja energiasääst on keskkonda tervikuna vaadates küsitav.

Kumb mõtteviis on õigem?

Kas kasutada oma maja ehitamisel rohkem keskkonnasäästlikke materjale nagu näiteks puitu või võtta eesmärgiks võimalikult energiasäästlik maja, kus kasutatatud energiamahukamalt toodetud materjale? Mõlemal juhul on ju sama eesmärk -  võimalikult vähe ümbritsevat keskkonda saastada ja energiat kulutada.  Esimesel juhul keskendutakse sellel juba materjali valikust alates ja teisel juhul maja pika kasutusea jooksul.

Mõlemal mõtteviisil on õigus ja tegelikult saab kasutada edukalt neid mõlemat ka iga maja ehitamisel. Valides võimalikult energisäästlikult toodetud materjalid, kuid samal ajal jälgides ka maja pikeealist energiasäästu.

Maja eluiga on umbes 50-100 aastat ja selle ajaga annab energiasäästlik maja suurt kokkuhoidu. Tõsi, selle aja jooksul tuleb teha ka kindlasti 2-3 suuremat kapremonti ja need just aitavadki pikaajalist energiasäästu tagada.

Vali energiasäästlikud materjalid. Vali energiasäästlik maja. 

Iga suurema ehitustööga kaasneb paratamatult suures mahus erinevaid dokumente ja joonised. Oma maja ehitamisel tekib dokumente märkimisväärselt ning suur osa sellest on vajalik kindlasti ka säilitada.

Kaustik - kiirköitjad

Maja ehitamise esimese tööna sea sisse "Maja kaust"

Soovitan võimalikult varakult võtta kasutusse korralik ja mahukas kaustik-kiirköitja ning sinna hakata koguma dokumente alates krundi ostust ja projekteerimise alustamisest. Mõistlik on teha sisukord ja panna vahelehed, et vajalikku dokumenti hiljem kiiresti leida saaks.

Maja dokumendikaust ei pea tingimata sisaldama originaale. Sageli ongi targem teha tähtsamatest dokumentidest koopiad ja hoida näiteks notariaalsete lepingute originaalid muudes kaustades.

Maja dokumendikausta mõte on ennekõike see, et seal oleksid kõik  krunti, liitumisi, hinnaküsimisi, lepinguid, projekteerimist ja ehitamist puudutavad dokumendid ning sellise kausta saaks võtta kaasa, kui minna ehitajaga või projekteerijaga kohtuma.

Eraldi kaustiku(d) peaks sisse viima kindlasti ehitamise täitedokumentatsiooni kogumiseks. Täitedokumendid koostab ehitaja iga tööetapi käigus (näiteks kaetud tööde puhul) või lõppedes. Vormistatud täitedokumendid on mõistlik kohe ka kausta panna, et need kaduma ei läheks.

Elektrooniline kataloog arvutis või serveris

Lisaks dokumendikaustale vahetatakse suur osa informatsioonist elektrooniliselt e-posti ja failidena. Ka need andmed vajavad kogumist ning nendegi osas tuleks teha oma arvutisse eraldi maja kohta  kataloog. Kataloogi ülesehitus võib olla sarnane paberkandjal kaustiku sisukorraga, siis on lihtsam andmeid otsida.

Kuna ehitamisega kaasneb sageli muudatusi siis on tavapärane, et tekib pidevalt uusi dokumendi ja jooniste versioone. Versioonide haldamine oma kaustas ja arvutikataloogis on küll ebamugav ja aeganõudev, kuid kindlasti vajalik.

Suuremate ehitusprojektide puhul kasutatakse juba aastaid internetipõhiseid projektipanku, kuhu luuakse objekti kataloog ja pannakse ülesse ehitusega seotud andmed. Sellisesse keskkonda pääsevad vastavate õigustega ligi nii tellija, projekteerija kui ka ehitaja. Sellistes keskkondades on lihtsam versioonihaldust korraldada ja niimoodi aegunud versioonidest tingitud vigu vältida.  Ka eramaja ehitamisel saab sellist veebipõhist dokumendihaldust edukalt kasutada.

Kas Sinu ehitusdokumendid on korralikult kaustas?

Valides krunti valid endale ka naabrid. Kõik me tahame endale naabreid, kellega saaksime hästi läbi ning üksteist vajadusel abistaksid. Kuigi enamik selliselt oma läbisaamist naabritega ette kujutavad, pole tegelikkuses suhtlemine naabritega alati mitte kõige parem.

Miks?

Peamine põhjus on minu arvates selles, et inimesed ei panusta oma aega naabritega suhtlemisse. Kui harva suhelda ja rääkida, tekivad lihtsamini arusaamatused. Igal inimesel on oma tõekspidamised ja arusaamised ning sageli aitab just aktiivne suhtlemine teisel poolel paremini mõista, miks käitutakse niimoodi. See aitab leida lahendusi, mis sobiksid mõlemale poolele.

Mõnikord minnakse tülli ka koera pärast, kes üle aia pääseb

Peamised erimeelsused naabritega tekivad majaomanikel piiride ja aiaga. Väga levinud probleemide allikaks on näiteks see, et puud kasvavad selliselt, et osad oksad ulatavad ka naabri aeda või varjavad teise aeda päiksevalguse eest. Või läheb koer läbi katkise aia naabri aeda. Või tekivad arusaamatused näiteks uue naabritevahelise aia rajamisega, kui ei meeldi ühele naabrile aia materjal.  See nimekiri, millest probleemid võivad tekkida on pikk. Sageli tekivad arusaamatused väga tühistest asjadest, piiab kasvõi ühest lärmakast sünnipäevast aias, et naabriga tülli minna.

Lahendusena pakun välja, et kutsu naaber endale vähemalt paar korda aastas ametlikult külla, tee väike grilliõhtu ja räägi naabriga.

Kui läbisaamine on hea, siis on lihtsam koos leida lahendusi ka sellistel kordadel, kui vaja tõsistematel teemadel rääkida.

Millised on Sinu läbisaamine oma naabritega?

Enne ehitustööde lepingu sõlmimist ära unusta selgeks teha, kas on võimalik saada pikemat garantiiaega oma ehitustöödele?

Levinud garantiitööks on viimistluspragude parandamine

Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitaja andma valminud ehitisele garantii ja see peab kehtima vähemalt 2 aastat.  Seda enamasti iga tellja teab.  Kuid, kas on võimalik hankida ka  pikem garantiiperiood?  Jah, see on võimalik!

Selleks on kaks võimalust:

• Korralda ehitushange ja sea üheks pakkumise kriteeriumiks pikem garantiiaeg, näiteks 3 aastat. Kui see on hankes konkreetselt kirjas, siis teab ehitusfirma sellega arvestada. Selliseid nõudeid seatakse sageli riigitellimustes, kuid samahästi võib pigemat garantiiaega küsida ka eratellija oma maja ehitamisel.

• Otsi ehitusfirmasid, mis pakuvad ise pikemat garantiiaega. Otsisin veidi selliseid firmasid ja leidsin hetkel ühe firma, mis pakub pikemat garantiiaega kui seadus ette näeb. See firma on 1Partner Ehitus. Nemad pakuvad oma klientidele 3 aastast garantiid. Usun, et ka mitmed teised ehitusfirmad järgivad varsti seda eeskuju.

Igal juhul näitab pikema garantii andmine ehitusfirma usaldusväärsust. Ollakse oma tööde kvaliteedis kindel ja see on iga tellija jaoks väga oluline.

Tellija peaks arvestama, et pikem garantii võib teha ehitushinna veidi kallimaks, kuna ehitusfirma võtab enda kanda suuremaid riske. Kuid see hinnalisa ei ole kindlasti selline, mida tasuks karta. Pikem garantii annab tellijale oluliselt suurema kindluse, et tema võimalikud ehitusprobleemid korrektselt lahendatud saavad.

Täna, kus väga paljud ehitusfirmad võistlevad iga töö pärast, on pikem garantiiaeg kindlasti oluline konkurentsieelis.

Küsi ka oma ehitajalt pikemat garantiiaega!
Kui leiad pikemat garantiiaega pakkuvaid ehitusfirmasid, anna ka mulle teada.