Postitused

,

5 põhjust, miks koostöö ehitajaga ei õnnestu?

Selleks, et ehitustööd õnnestuksid on väga oluline osa täita ka tööde tellijal. Millised on need põhjused, miks koostöö tellija ja ehitaja vahel ei õnnestu? Kas tellija saab teha midagi teistmoodi ja paremini?

Vaatame mõningaid levinumaid probleeme ja nende põhjuseid:

1. Tööde sisu ei ole täpselt ja detailides kokku lepitud.

Ebapiisava mahuga projekt, kokkuleppimata tööde piirid, tööde sisu või mahud muudavad koostöö väga keeruliseks, sest tellija ootab siis alati ehitajalt enamat võrreldes sellega, mida ehitaja on arvestanud. Tekivad tülid ja vaidlused. Oluline on alati enne lepingu sõlmimist leppida kokku teostatavad ehitustööd piisavalt detailselt ja selliselt, et mõlemad osapooled teostatavatest töödest võimalikult ühtemoodi aru saaksid.

2. Puudub selge ajaplaan, mis sisaldaks ka vahetähtaegasid.

Üllatavalt palju eramajade ehitamisi käivitatakse ilma konkreetsete vahetähtaegadeta. Ilma tööde ajaplaanita, kus oleks kirjas ka konkreetsete töölõikude vahetähtajad, kuhjub erinevate ehitustööde teostamine objekti lõpufaasi ning soovitud lõpptähtajaks maja valmis saada väga raske. Korraga ei ole kõiki edasilükatud ja tegemata ehitustöid võimalik ära teha ning plaanitud lõpptähtajast üleminek on tõsiasi.

3. Kvaliteedinõudeid ei ole kokku lepitud.

Ehitamine on teenus ja nii nagu oleme kõik oma elus kogenud väga erineva kvaliteediga teenuseid siis nii on see ka ehitussfääris. Kui enne ehitamist ei ole ehitustöödele kvaliteedinõudeid ette antud siis ei saa ka nõuda tippklassi kvaliteeti. Enamasti jälgivad tellijad peamiselt viimistlemise kvaliteeti ja ajavad taga iga millimeetrit pinnasileduse saavutamisel. Kuid oluliselt tähtsam on ehituskonstruktsiooni ehituskvaliteet ja selle tagamine. Kvaliteedinõuded tuleb alati ehituslepingus fikseerida, sest muidu on ehitajal õigus ehitada kõige madalama kvaliteediga, mis kindlasti tellijale ei meeldi.

4. Tööde / tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise korda pole kokku lepitud.

Suur osa vaidlusi tekib tööde ülevaatamisel ja akteerimisel. Aktiga fikseerib ehitaja tehtud töölõigu valmimise ja kutsub tellija töölõiku üle vaatama ning peale akteerimist saab ehitaja esitada akteeritud mahus arve. Probleem ja vaidlused tekivad aga peamiselt seetõttu, et tellija ei hinda tehtud tööd kvaliteetseks või lõpetatuks ning keeldub akti allkirjastamast ning ei soovi ka akti alusel koostatavat arvet lasta koostada või vastu võtta.

Tellija hoiab sellega kinni tööde jätkumise ja tekivad tõsised probleemid osapoolte edasises koostöös.

Kui tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise kord on lepingus olemas siis tavaliselt suuri probleeme pole, sest selline kord sätestab tavaliselt selle, et ehitaja tellijapoolsete õigustatud puuduste korral võetakse akteeritud töödest need puudustega tööd välja ning tuuakse eraldi ära puudustega tööd, mis tehakse hiljem. Samuti vähendatakse ka puudustega tööde arvelt akteerimisele minevat summa ning tellijal tuleb tasuda ainult selle töölõigu nõuetekohaste tööde eest. Selline lahendus tagab selle, et ka osaliste puudustega tööde puhul tööprotsess jätkub ehk ehitaja saab töödega jätkata ja teha ka parandustöid ning saab tasu nõuetekohase töö eest.

5. Projekti muudatuste korral ei fikseerita muudatusi või tehakse neid suusõnaliselt.

Tellija ülesanne on fikseerida kõik projekti käigus tehtavad muudatused (kuna kõik muudatused tehakse tellija soovil või tema heakskiidul) ja hea seista ka selle eest, et need muudatused jõuaksid ka projekti, kõigile ehitusega seotud osapoolteni. Sageli tellija seda ei tee ning nii ei jõua vajalik info kõigi vajalike osapoolteni. Tulemuseks olukord, kus mõne muudatusega rikutakse tehtud tööd, kuid mida varasema infovahetusega oleks saanud ennetada. Tekivad lisakulud ja pinged nii tellija jaoks, kui ka ehitajale.

Hea koostöö sõltub alati ka ehitajast.
Hea ehitaja aitab ka ise kaasa eeltoodud teemade lahendamisele ja pakub ise tellijale lahendusi, sest mõlemat osapooli arvestav koostöö on ka ehitaja huvides. Kui mõlemad osapooled on huvitatud ausast ja teist poolt austavast koostööst lahenevad ka kõige keerulisemad ettetulevad probleemid suuremate tagasilöökideta.

Panusta läbimõeldud koostöösse!

,

Kuidas kõige kiiremini oma maja ehitada?

Kiirus. See sõna kannustab meid kogu elu, et aina kiiremini endale seatud eesmärke täita. Majaehitamine on esmapilgul valdkond, kus väga kiiresti toimetada ei saa. Lähemalt teemat vaadates saab selgemaks, millised on võimalused ja kuidas siiski vajadusel kiiresti oma majani jõuda.

Kõige kiirem valik on loomulikult valmismaja ostmine järelturult või uusarenduste hulgast, kuid iga maja on seotud asukohaga ning just asukoha tõttu ei pruugi saadaolevad majad sobida. Samuti ka maja ruumiplaan, sisekujundus ja kõik muu peab olema igale majaostjale võimalikult sobilik. Sageli see aga pole nii.

Siis jääbki üle ainult üks võimalus, ise vaba krunt otsida ja sinna soovitud maja ehitada.

Millised on võimaluse, et saaks kiiresti oma krundile maja püsti panna.

1. Elementmajad laos

Aeg- ajalt tekib elementmajade tootjatel olukordi, kus nad on tootnud mõne elementmaja, kui see jäänud mingil põhjusel lattu seisma. Mõnikord majatootjad reklaamivad selliseid maju ka ise oma kodulehel, kuid soovitav on ise samuti üle küsida, kas on mõni maja lattu seisma jäänud.

Üheks argumendiks nn. laos oleva maja kasuks valida on ka see, et neid pakutakse sageli allahindlusega ning selline lisasoodustus tuleb igale majaehitajale kasuks.

Vajalik hea õnn, et sobilik lattu toodetud elementmaja leida!

2. Elementmajad tellides

Ühe keskmise suurusega (150 m2) elementmaja seinaelementide tootmine tehases võtab aega sisuliselt vaid 2 nädalat ning seega võimalik suur osa maja karkassist valmis toota väga kiiresti. Praktikas on aga tehases töödel järjekorrad ning seetõttu kulub suur osa ajast oma tellimuse täitmise ootamisele. Sellel põhjusel kulub enamasti elementmaja seinaelementide tellimisest kuni valmimiseni aega u. 8-10 nädalat. Aeg-ajalt võivad ka järjekorrad olla lühemad ning õnnestub ka kiiremalt elemente ja majadetaile toota.

Kiirus oleneb tehase tellimuse täitmise ajast!

3. Kohapeal krundil maja ehitamine

Esmapilgul tundub see olema kõige aeglasem viis oma maja ehitada. Kuid praktikas võib ka kohapeal maja ehitamine olla kiire. Kõik sõltub töökorraldusest ja tööjõuressurssidest ning kui põhjalikult on tehtud eeltöö ja vajalike materjalide hankimine või tellimine.

Mida paremini on tehtud ettevalmistööd seda kiiremini saab ehitada ja viia miinimumini kõik ooteajad ning seisakuid. Kohapeal ehitamine nõuab väga head töökorraldust!

Vajalik väga hea planeerimine ja projektijuhtimine!

NB! Ei tasu unustada, et element- ja moodulmajade puhul on vajalik ka vundamendi ehitus ja enamasti ka oluline osa töid teha ehitusobjektil.

Niisiis parim viis kiiresti oma maja ehitada on praktikas kombinatsioon nii ettetellitavatest konstruktsioonidest kui ka heast töökorraldusest ehitusobjektil. Ehitustöid detailselt ette planeerides on võimalik teha seda enamasti soodsamalt ja kiiremini!

, ,

3 nõuannet oma maja ehitamise käivitamisel

 

Oma maja ehitamisel on alati kõige raskemad esimesed sammud, millest alustada ja kuidas võimalikult efektiivselt ja kvaliteetselt ehitusprotsessi juhtida? Siinkohal nõuanded, mis seda teekonda veidi lihtsustavad ja aitavad olulisematele teemadele tähelepanu juhtida.

1. Projekti kvaliteet määrab ka suuresti ehituskvaliteedi

Tellija peaks võimalusel olema alati kaasatud projekteerimise faasis, seda nii selleks, et anda tagasiside funktsionaalse ruumiplaani ja arhitektuurse väljanägemise osas, kuid ka selleks, et küsida projekteerijalt “Kas ehitaja saab selle projekti järgi ehitada?”

Üldjuhul levinud ja populaarne “eelprojekti” staadiumis projekt ei sisalda kogu ehitamiseks vajalikku infot ja soovitavalt tuleks, kas tellida detailsem “põhiprojekt” ja/või keerulisemate sõlmede osas vajadusel ka “tööprojekt”.

Tellijal otsustab projekti detailsuse valimisega ka selle, kui selgelt ja üheselt on välja toodud ehitustööde sisu, konstruktiivsed lahendused ehk kokkuvõttes selle, mille alusel on võimalik kontrollida ehitustööde teostamist ja nende kvaliteeti.

2. Ehitustööde hinnapakkumine ei sisalda enamasti kõiki töid

Tellijad eeldavad ekslikult, et kui nad esitavad ehitajale projekti ja paluvad hinnapakkumist siis saadud hinnapakkumises on kõik ehitustöödeks vajalik sisse arvestatud. Tegelikkuses isegi “võtmed kätte” majade hinnapakkumistes on tavaliselt osa töid puudu.

Hinnapakkumise puhul tuleks arvestada, et teostamisele kuuluvad ainult need selgelt väljatoodud tööd, mis on pakkumises kirjas. Keerukaks teebki tellijale pakkumise hindamise just see, et puudub erialane teadmine ja kogemus, mis tööd lisaks pakkumises toodule oleks veel vajalikud.

Tellija peaks saadud hinnapakkumise põhjalikult läbi töötama koos ehitajaga ning selgeks tegema, mis täpselt pakkumises sisaldub, küsides aga pidevalt “Kas konkreetses töölõigus on veel puudu töid, mis hetkel pakkumises ei sisaldu?” Kui seda ei tehta siis on hiljem ehitusfaasis tavaliselt ootamas pealesunnitud lisakulud, millega ei osatud arvestada.

3. Hinnapakkumises toodud viimistlusmaterjalide ja -toodete hinnaklass ei pruugi tellijale sobida

Ehitaja poolt esitatavates hinnapakkumistes on toodud välja sageli näiteks parkettpõrand, siseuksed, liistud, aknalauad, keraamilised plaadid, sanitaartehnika, kas konkreetse töölõigu osas tervikhinnaga /komplekti hinnaga või kasutatakse m2 hinda, millega täpsustatakse teatud materjalid osas m2 piirhinnad.

Probleem seisneb selles, et tellija ei vaata hinnapakkumises väljatoodud materjalide hindade alusel tavaliselt, kas hinnapakkumises toodud materjali hinnaga saab soovitud kvaliteedi ja väljanägemisega lõpptulemuse. Tavaliselt vaadatakse tellija poolt, et tööga seotud rida oleks hinnapakkumises olemas, kuid ei tehta sisulist materjalide/toodete hinna analüüsi.

Tulemuseks olukord, kus sõlmitakse ehitusleping ja alustatakse töödega ning tööde käigus ja enamasti just lõpufaasis hakkab selguma, et hinnapakkumises toodud hinnaga viimistlusmaterjale ei sooviks mitte mingil juhul oma maja puhul kasutada. Tulemuseks lisakulud ja ajaplaani nihkumine, sest kallimate materjalide hanked on tavaliselt pikema tarneajaga.

Seetõttu tasub tellijal alati hinnata kohe hinnapakkumise saamisel, kas pakkumises väljatoodud materjalid on tema maitsele ja soovidele vastavad. Tuleks käia enne ehituslepingu sõlmimist ehituspoodides ja veenduda, kas näiteks hinnapakkumises toodud m2 hinnaga keraamiliste plaatide kvaliteet ja valik on sobilik või soovitakse parema väljanägemisega interjööri tarvis kallima hinnaklassiga siseviimistluse tooteid.

Pööra nii projekteerimise kui ka hinnapakkumises staadiumis tähelepanu eeltoodud nõuannetele ja saad vastu ehitusfaasis kiirema ja sujuvama ehitamise.

,

Moodulmajade võrdluse e-kursus on uuenenud!

elementmajad, pre-cut, moodulmajad

Alates jaanuari lõpust on muutunud ja uuenenudMoodulmajade võrdluse e-kursus, mis on kasvatanud nii teemaderingi kui ka lisanud võrdlusse juurde majatootjaid.

Täiendatud sisu osas kajastatakse nüüd ka detailsemalt neid teemasid, mis tavaliselt majapaketti ostes, jäävad tähelepanuta või “võtmed kätte” tellimuse puhul kipuvad jääma liialt üldiseks.

Sellised tööd on ennekõike vundamendid ja majaga seotud eritööd, millest sageli libisetakse üle ning mille tõttu kliendil tekib hiljem sageli möödapääsmatult lisakulusid. Kursus kajastab nüüd ka põhilisi ehituslikke nüansse, mida iga element- või moodulmaja tellija peaks teadma enne lepingu sõlmimist.

Ka element- või moodulmaja kohta kehtib nõuanne, nagu iga maja ehitamise puhul, tee põhjalik eeltöö ning enneta sellega ebaselgust ja vigu ehitusetapis. Praktilised kogemused on näidanud, et kõigil, kes pole täpselt majatootjaga / ehitajaga suutnud kokku leppida tööde mahtusid, sisu ja tööde piire, tekib ehitusperioodil probleeme ning ka lisakulusid.

Tegutse oma maja ehitamisel läbimõeldult. Osale e-kursusel siit >>

,

Bürokraatia ehituses

Meie elu muutub järk-järgult aga kindlalt rohkem reguleeritumaks, järjest rohkem proovitakse seadusandja poolt ette anda või täpsustada, mida ja kuidas tohib teha. Nii on see ka ehituses.

Üldiselt on kõigile ju mõistetav, miks on ehitusvaldkonnas oma kindlad reeglid ja nõuded ning miks neid järgida tuleb. Ennekõike on täpsemaid nõudeid vaja ehituses selleks, et oleks tagatud inimeste ohutus aga ka mitmel muul põhjusel.

Iga majaehitaja puutub bürokraatiaga kokku alates hetkest, kui vajalik hankida ehitusluba või taotledes näiteks detailplaneeringut. Kuigi seadusandja näeb täpselt ette, mis dokumendid tuleb esitada ja kuidas need peavad olema vormistatud, on ja jääb alati selle juurde ka parajalt tõlgendamise ruumi.

Miks mõne ametnikuga läheb ehitusloa väljastamisega mitmeid kuid (ja halvemal juhul ka aastaid) ja mõnel juhul on luba käes paari-kolme nädalaga? Miks küsitakse ühelt loa taotlejalt iga nädal/kuu uusi dokumenti või täiendavaid kooskõlastusi ja teisel juhul seda ei tehta?

Bürokraati eesmärk on panna inimesed ühesuguseid reegleid järgima, kuid samas on jäetud kohalikule omavalitsuse, mis lubade väljastamisega tegeleb, suur tõlgendamisruum ja õigus otsustada oma arusaamist mööda. Nii näiteks tean juhuseid, kui ametnik lasi mitu korda krundi piirdeaia jooniseid ringi teha, kuna see ametniku meelest ei sobinud kokku maja arhitektuuriga. Samuti olen kohanud projekte, kus algset maja välisilmet, näiteks akende paiknemist majal, katuse kallet või fassaadimaterjali lastakse ametniku poolt muuta. Neid näiteid on tegelikult palju ja polegi alati päris võimalik aru saada, miks sekkub omavalitsus projekteerimisse, kuigi majad vastavad projekteerimistingimustes toodud nõuetele.

Praktikas tavaliselt ei hakka majaomanikud omavalitsustega eriti vaidlema, vaid teevad soovitud muudatused, et saaks oma ehitusloa kätte ja ehitama hakata. Keegi ei taha ju omavalitsusega tülli minna, sest see tähendaks soovitud lubade kättesaamise venimist.

Kuid nii sünnivad mõnikord imelikud lahendused, näiteks ühe maja puhul muudeti, omavalitsuse nõude alusel, algse projektiga võrreldes maja katuse kallet, kuid samas ei nõutud seda autovarjualuse katuse kalde osas. Tulemuseks olukord, kus erinevad kalded muutsid hiljem valmisehitatud maja ja varjualuse terviklahendusena arhitektuuriliselt häirivaks.

Kohaliku omavalitsuse ametnikud teevad oma tööd lähtuvalt seadustest, kuid sekkuvad aeg-ajalt ka oma sisetunde ja veendumustega ning kokkuvõttes olenebki mõnikord tulemus sellest, milline on ametniku ilumeel või arhitektuuriline maitse. Just see sageli arusaamatu sekkumine projektide sisuliste külgede puhul tekitab küsimusi ja vastumeelsust ning räägib, kas ametnike poolt ebapiisavate põhjenduste andmisest või seaduste mõtte omamoodi tõlgendamisest.

See ebameeldiv osa bürokraatiast tuleb aga igal majaehitajal lihtsalt üle elada.

Sageli annab parema tulemuse ja võimaldab kiiremalt ehitusloa kätte saada, kui võtta aega ja juba projekteerimistingimuste küsimise faasis oma maja eskiisprojekti ametnikule näidata ning suhelda ning saada juba suuline kooskõlastus maja projekti osas.

Nii või teisiti, tasub varuda mõnevõrra rohkem aega, et kõiki vajalike kooskõlastusi ja lubasid hankida ning olla valmis ka täienduste sisseviimiseks.