Postitused

, ,

Enne krundi ostu tee selgeks liitumiste maksumus

Üks teema, millega iga majaehitaja kokku puutub on trassid ja kommunikatsioonid. Üldine trend on vaieldamatult see, et kohalikud omavalitsused nõuavad olemasolevate trassidega liitumist ning näiteks oma puurkaevu ehitamist või kanalisatsioonimahuti paigaldamist ei lubata. Miks?

Trassidega liitumiste põhjus on ennekõike keskkonna kaitsmise vajadus, kuna iga puurauk või reoveemahuti on oht põhjaveele. Arusaadav ja loogiline. Milles on aga probleem?

Probleem seisneb aga selles, et trassidega liitumise hinnad on sageli hirmkallid. Sellest ka sageli majaehitaja huvi ehitada pigem enda maja tarbeks puurkaev ja panna aeda reoveemahuti, kuna see oleks mõnevõrra odavam kui trassidega liitumine.

Olenevalt piirkonnast võivad trasside liitumised maksta ühele krundile 10 000-20 000 eurot (sellises hinnas enamasti siis kõik vajalikud kommunikatsioonid: vesi, kanal, elekter, side, gaas, sadevee kanal). Selliste hindade puhul võivad olla liitumistasud märkimisväärne osa krundi maksumusest, mõnel juhul lausa pool krundi maksumust. Siit ka põhjus, miks alati tasub enne krundi ostu selgeks teha, millised on liitumistasud, et hiljem see üllatuseks ei kujuneks.

Selle raha eest saab õiguse krundi piiril olevate liitumispunktidega ühendada, kuid täiendavalt tuleb  teha kulutusi oma krundisiseselt kommunikatsioonide paigalduse eest.

Kui krunt jääb aga näiteks mõnest avalikul tänaval teel paiknevast ühenduspunktist veidi kaugemale või pole krundi piirile kommunikatsioone viidud siis tuleb üldjuhul ka selle eest tasuda tegelike ehituskulude alusel, mis veelgi majaehitaja kulusid suurendab. See on sageli ka üks ekslik arvamus, et liitumistasu tähendab alati seda, et liitumispunkt tuuakse liitumistasu hinna sees krundi piirile. See võib nii olla, kuid lisaks liitumistasule võib lisanduda krundivälise trassi rajamise kulu olemasolevast liitumispunktist.

Miks ikkagi on liitumistasud nii kallid?
Põhjus lihtne – trasside rajamise kulud jaotatakse võimalike tarbijate vahel ehk teiste sõnadega maksavad trassi kasutavad majapidamised trassi maksumuse kinni.

Kommunikatsioonide ehitamine võib olla väga kallis näiteks paepinnases, kus on vaja võimast tehnikat, et pinnases vajaliku sügavuseni jõuda. Samuti kaasneb trasside panekul sageli olemasoleva asfalttee lõhkumine ja hiljem selle taastamine või tuleb mõne trassi paigaldamisel varem paigaldatud trasse ümber tõsta jne. See kõik teebki trasside rajamiskulud suureks.

Mõnel juhul teevad kohalikud omavalitsused kampaaniate raames vanades elamupiirkondades trassidega liitumistasusid soodsamaks, kuid see võimalus on suhteliselt väiksel osal majapidamistel.

Kokkuvõttes
Krundi liitumistasud jäävad kõrgeks ka edaspidi ja seda enam peaks alati enne krundi ostu välja selgitama milliseks kujunevad kommunikatsioonidega ühendamise kulud (võimalik trassi vedamine väljaspool krunti, kui liitumispunkt ei asu krundi piiril + liitumistasud + krundisisene trasside vedamine).

, ,

Juurdepääs oma krundile

Kinnistu ostmine on kindlasti emotsionaalne tegevus. Krundi valikul paratamatult hakkad ennast ja oma pere uues keskkonnas ette kujutama ja  tunnetad, kas antud koht on sobilik.

Siiski ei tasu ära unustada ühte äärmiselt olulist tegurit – nimelt juurdepääsuteed krundile.

Milles siis täpsemalt jutt?

Asi on selles, et müügis on ka krunte, mis kõigist neljast küljest piirnevad teiste kruntidega ja pole juurdepääsuteed oma krundile.

Kuidas sellised krundid tekivad?

Kui maaomanik taotleb oma suurema krundi väiksemateks kruntideks jagamist siis tema huvi on teha seda selliselt, et võimalikult palju maad saaks reaalselt müüa kinnistuna. Seetõttu üritatakse kruntideni viivat teed teha minimaalseks või üldse teest loobuda. Tulemuseks ongi krundid, milleni viivad kas kitsad teed või osadel kruntidel pole juurdepääsu üldse.

Kuigi kohalikud omavalitsused peaks kruntide jagamisel juurdepääsuteedega arvestama, ei pruugi see reaalsuses alati nii olla ning nii tekivad juurdepääsuta krundid.

Mis siis sellises olukorras tehakse, kui pole krundile juurdepääsu?

Sellisel juhul tuleb hankida läbi teiste kruntide juurdepääsutee kasutamiseks servituut. Servituudi hankimine võib toimuda osapoolte kokkuleppel, kuid sageli ei jõua pooled kokkuleppele ning siis pannakse tee servituut paika kohtus.  Ja sellised protsessid võivad võtta palju aega ja närve.

Lisaks peab meeles pidama, et servituudi eest peab maksma tasu. Üldjuhul ei ole need summad väga suured, kuid lisakulu on see kindlasti. Sageli on sellistel juhtudel servituudiks eraldatud tee võimalikult kitsas ja piirneb aedadega ning näiteks lume lükkamine on sellisel teel keeruline.

Juurdepääsuta krundid on aga tavaliselt veidi odavamad, sest neid on maaomanikul raskem müüa. See on ka põhjus, miks selliseid krunte ostetakse.

Igal juhul tuleks enne krundi ostu selgeks teha, kas krundil on ametlik juurdepääsutee olemas ning juurdepääsu tagamisega ei kaasne lisakulusid. Või vähemalt tee enne krundi ostu selgeks, milliseks kujunevad tee servituudi kulud.

Tee enne krundi ostu alati eeltööd, nii teed oma elu lihtsamaks!

,

Elamupiirkond vajab kaitset

Kui täna osta krunt mõnes uuemas arendusrajoonis, võib ostjat tabada mõne aja pärast probleemid, millele ostmisel ei oska tähelepanu pöörata. Milles siis täpsemalt probleem seisneb?

Täna on üle Eesti järjest rohkem juhtumeid, kus ööpimeduse varjus viiakse elamurajoonidest ära kaevuluuke, tänavakive, elektriposte, äärekive – ühesõnaga kõike, mida annab lahti kangutada ja ära viia.

Lahtine kaevuliik keset teed ühes Tallinna lähistel asuvas elamurajoonis

Lahtine kaevuluuk keset teed ühes Tallinna lähistel asuvas elamurajoonis

Tulemuseks on lausa eluohtlikud tänavad, kus ka täiskasvanud inimene võib ohtu sattuda, rääkimata lastest. Samuti ilma luukideta kanalisatsioonikaevud ummistuvad kiiresti, sest sinna kiputakse viskama kõikvõimalikku prügi.

Rohkem on  probleeme just sellistes piirkondades, kus on veel palju vabasid krunte ja püsielanikke elurajoonis vähe. Seal ju lihtsam varastel toimetada. Kuigi põhireeglina hea tänavavalgustusega piirkondi ei rüüstata, ei pea see alati paika. Näiteks hiljuti tabas varguste laine Tallinna Nõmme elamupiirkonda, kus viidi minema hulga malmist kaevuluuke.

Kuidas see on seotud krundiostjaga?

Arendusprojekti raames krundi ostja peaks arvestama, et uute elamurajoonide puhul võivad olla rajoonisisesed teed ja trassid kohalikule omavalitsuse üle andmata. Seda tehakse enamasti siis kui kogu piirkond on vastavalt planeeringule ja projektidele välja ehitatud.

Ostes sellises elamurajoonis krundi, kus teed ja trassid kuuluvad arendajale ning kui seda piirkonda peaks tabama varguste või rüüstamiste laine, siis võib tänases majanduse olukorras tõenäoliselt juhtuda see, et arendajal ei pruugi oma ülesandeid täita. Arendusprojekti omanikul lihtsalt pole sellist raha, et taastada kiiresti lõhutud tänavavalgustus või paigaldada uued kaevuluugid, kuigi see on sellisel puhul tema ülesanne.

Kui on tegemist omavalitsuse omanduses olevate teede ja trassidega, on tõenäosus leida probleemile lahendus kiiremini. Sellisel juhul on tavaliselt trassid üle antud mõnele vee- ja kanalisatsiooniteenusega tegelevale ettevõttele, kelle ülesanne on tagada trasside korrashoid.

Selliste varguste ja rüüstamiste tagajärgede likvideerimine nõuab suuri väljaminekuid. Juba ainuüksi tavaline malmist kanalisatsioonikaevu komplekt maksab u. 1500 – 2000 kr ringis, rääkimata tööde teostamise  kuludest, mis vajalik lõhutud vara taastamiseks. Arusaamatuks jääb, miks sellised vargusi toime pannakse, sest sellised kaevuluuke metalli kokkuhoiupunktides vastu ei võeta. Tõenäoliselt üritatakse neid siiski odavalt edasi müüa.

Täna peaks igaüks hoolikalt silma peal hoidma oma varal aga ka oma piirkonnal tervikuna, et selliseid vargusi ära hoida. Krundi ostmisel on mõistlik seda aspekti arvesse võtta. Ennekõike tuleks välja uurida, kas teed ja trassid on arendaja või kohaliku omavalitsuse omandis ning kas piirkond on kuidagi turvatud (tõkkepuu piirkonda sissesõidul, videovalve, naabrivalve).

 

, ,

5 nõuannet oma kodu plaanijale

Kätte jõudnud sügis on just hea aeg, et teha plaane. Kui sageli just Jõulude ja Uue aasta vahel järgmiseks aastaks plaane tehakse, siis oma maja ehitajale on parim aeg oktoober ja november.

Siis jõuab käivitada tegevused, et maja ehitamine järgmisel aastal alata võiks.

Käivita oma maja ehitus varakult

Käivita oma maja ehitus varakult

 

Lihtne tegevuskava võiks olla järgmine:

  1. Krunt – vali krunti põhjalikult. Krundi ost on soovitav teha sügisel või talvekuudel, siis on lihtsam kaubelda soodsamat hinda ja jääb aega taotleda tehnilisi tingimusi.
  2. Maja stiil ja ruumiplaan – käi ringi, sirvi katalooge, aruta sõpradega – leia omale majale sobilik stiil, näiteks moderne. Pane kirja oma majale vajalike ruumide nimekiri ja nende suurused. Mõtle oma elustiilile ja harrastustele, kuidas maja peaks aitama Sinu elu paremaks muuta, siis on lihtsam oma soove kirja saada.
  3. Säästa valikuid tehes – maja ehitamine on kallis ja seetõttu sea endale kindlad kriteeriumid, millele peab ehitatav maja vastama. Investeeri tehnoloogiasse ja lahendustesse, mis annavad pikaajalist säästu. Märksõnad: soojapidavus ja ökonoomne kütte- ja ventilatsioonisüsteem või hoopis passiivmaja.
  4. Projekteerimine – telli teenus arhitektilt või täienda mõnda olemasolevat projekti oma soovidega. Tea, et arhitekti poolt väljapakutud lahendust, võid alati täiendada või muuta – kindlasti tee seda, kui tunned selleks vajadust. Hea maja algab korralikust projektist.
  5. Ehitaja leidmine – valmista ette hinnaküsimise dokumendid, korralda hange ning võrdle hinnapakkumisi ja firmade võtmeisikute saavutusi, tee korralik töövõtuleping.

Kiiremad saavad eeltoodud tegevustega hakkama poole aastaga ja siis on hea alustada ehitustöödega mai või juunikuus.

Ära kiirusta maja eeltöödega, liigselt kiirustades kannatab hilisem lõpptulemus.

Kas oled juba alustanud oma maja kavandamisega?

Kontrolli enne krundi ostu maa kasutusotstarvet

Oma kodumaja tarvis krundi ostmisel on väga oluline jälgida, et maa otstarve oleks elamumaa. Seda enamasti teatakse ning seda jälgitakse. Samas on vähem teada see, et kohalikul omavalitsusel on õigus vajadusel muuta juba olemasolevaid detailplaneeringuid. Siit aga tekib paratamatult küsimus, kuidas siis maa ostmisel saab kindel olla, et sinna ikka ehitada lubatakse?

Enne krundi ostu uuri planeeringut kohalikus omavalitsuses

Enne krundi ostu uuri planeeringut kohalikus omavalitsuses

Praktikas ei ole minule teada küll sellist olukorda, kus elamumaa ostjal ei õnnestu oma maja ehitama hakata, kuid teoreetiliselt on see võimalik. Seetõttu ei tee halba, kui enne krundi ostu uurida ka korra kohalikust omavalitsusest, kas on ette näha võimalust antud piirkonnas maa kasutusotstarve muutmiseks.

Kui tegemist on piirkonnaga, kus väljakujunenud elamukvartal, on tõenäosus sihtotstarve muutumiseks minimaalne. Seevastu mõnes väljakujunemata piirkonnas on muutuste tõenäosus oluliselt suurem. Muutuste võimalus on suurem ka juhul kui kehtivad planeeringud on püsinud pikalt muutumatuna, kuid selles piirkonnas toimuvad arengud (ennekõike kinnisvaraarendused) sunnivad omavalitsusel algatama muudatusi ning uusi planeeringuid.

Kokkuvõttes kontrolli krundi ostul maa kasutusostarvet ettevaatavalt, piirkonna arenguid ja planeeringuid silmas pidades.