Postitused

,

Teekond korterist oma majja

Karkassmaja ehitamine

Käesoleva aastanumbri sees olen tööalaselt kokku puutunud paljude inimestega, kes otsustavalt tegutsema asunud. Asunud oma korterit müüma või selle juba ära müünud ning oma majaehitamise osas esimesi samme teinud.

Kõigi puhul on ühine nimetaja olnud korteri kõrge turuväärtus ehk inimesed tunnetavad, et on õige aeg oma kalliks muutunud korteri müügiks. Lisaks on tegemist enamasti nooremate inimestega, kes pere juurdekasvu tõttu ka korterisse enam mugavalt ära ei mahu.

Vaatame veidi lähemalt seda protsessi, mis kaasneb ühe korteri müügiga ja maja ehitustööde käivitamisega.

Korteri müügiks kuluv aeg

Ajafaktor on üks kriitilisemaid teemasid. Nimelt korterit müüma asudes ei ole teada, kaua kestab müügiprotsess. Müügi kiirust saab mõnevõrra mõjutada korteri hinda alandades, kuid suuresti on see prognoosimatu. Võib õnnestuda kiiresti müüja soovitud hinnaga aga samahästi võib ka hinda alandades müügini jõudmine võtta aega näiteks aasta.

Tavaliselt ongi majaprojekti käivitumise päästikuks korteri õnnestunud müük, sest enamasti hangitakse müüdud korterist saadud summa eest krunt ja natuke jääb ka ehituseks. Sageli ei ole omanikule korteri müügist kätte jääv summa suur, sest korteri puhul on võetud laenu ning osa rahast läheb laenu kustutamiseks.

Krundi valik

Enamasti paralleelselt korteri müügiga otsitakse ka sobilikku krunti. Ideaalne on see, kui krunt on varasemast ajast olemas või seda saab osta ilma korteri müügist laekunud rahata. Peamine probleem krundi ostmisel on see, et pangad üldjuhul ei anna laenu tühja krundi ostmiseks.

Kui krundil mõni hoone peal siis antakse laenu veidi lihtsamini.  Seetõttu on ka mõnevõrra krundiostjate jaoks huvipakkuvamad vanemates suvilakoperatiivides olevad maatükid, millel väiksemad aiamajad või suvilad peal. Plaan on selliste kinnistute puhul enamasti olemasolevad ehitised, kas lammutada või siis rekonstrueerimise sildi all kapitaalselt ümber ehitada.

Kui krundil ei ole ehitisi, siis parim variant oleks see, et korteri müügist saadavast rahast jätkuks krundi ja näiteks vundamendi ehitamiseks. Kui vundament krundil olemas siis annavad pangad ka lihtsamini laenu ja  ülejäänud ehitustööd saaks juba laenuraha eest lõpuni ehitada. Arvestada tuleks kindlasti aga sellega, et vajalik teha kogu ehitusprotsessi jooksul mitu kinnisvara hindamist ja laenuraha ei maksta enne välja, kui turuväärtus kinnistul on ehitustegevuse tõttu suurenenud.

Krundi valikul lähtutakse peamiselt hinnast ja asukohast. Kindlasti ei tasu unustada krundi osas kommunikatsioonidega liitumiste väljaselgitamist ja eelistada tasuks krunte, mis sisaldavad vee, kanalisatsiooni ja elektriga liitumist.

Krundi valikul on muutunud järjest olulisemaks, et juba enne krundi ostu oleks selge, kas krundile saab paigaldada näiteks maakütte kollektori, sest säästlik küttesüsteem aitab pikemaajaliselt maja halduskulusid kokku hoida.

Maja projekt ja ehitusloa hankimine

Maja projektide osas eelistatakse võimalusel valmisprojekte ja kiiresti ehitatavaid elementmaju. Põhjuseks on kiirus. Nimelt pered, kes oma korteri maha müüvad, elavad kas ajutiselt oma sugulaste juures või üürivad selleks perioodiks korteri. Kulude kokkuhoiu eesmärgil on arusaadavalt huvi majaehitus võimalikult kiiresti läbi viia, et saaks uude koju sisse kolida.

Mõistlik oleks paralleelselt korteri müügiga ja pigem isegi varem teha enda jaoks nimekiri võimalikest kruntidest ning selgitada välja kõik vajalik kruntide kohta, et sellel hetkel kui korteri müük toimub, saaks läbimõeldult edasi tegutseda. Kasulik oleks ka varakult enda jaoks leida või tellida projekt ja hinnata selle sobivust väljavalitud kruntidele. Kasulik oleks ka vähemalt suurusjärgu hinnana välja selgitada maja maksumus.

Projekti kokkupanek ehitusloa taotlemiseks võtab samuti aega. Projektile kooskõlastuste võtmine, näiteks naabrite kooskõlastuste saamine, mida endiselt sageli kasutatakse omavalitsuste poolt, võtab paratamatult aega.

Ehitusloa taotlemine juhul kui kõik on dokumentatsiooniga korras ja lisaküsimusi ei teki, võtab aega umbes kuu aega  aga  võib võtta ka oluliselt kauem.

Paralleelselt ehitusloa taotlemisega tuleks võtta ka ehitajalt hinnapakkumised, sageli tehakse seda ka varem ning sõlmida kokkulepped. See kõik võtab samuti oma aja.

Hinnanguliselt võtab sellest hetkest kui korter müüdud uude majja sissekolimine aega u. 1 aasta või enam. Kui enne korteri müüki tehtud rohkesti eeltööd ja kiiresti on võimalik saada ka ehitusluba siis ideaalses olukorras võib kogu protsess võtta ka aega näiteks 6-8 kuud.

Kokkuvõttes

Niisiis kiiret ega kerget võimalust oma maja ehitada kahjuks ei ole. Tõsi alati saab, peale korteri müüki, otsida enda jaoks sobiliku valminud eramu ja see ära osta.

Kui aga eesmärgiks enda jaoks väljamõeldud sobiliku ruumiplaani ja väljanägemisega maja siis ei pääse pikemaajalisest oma elukorralduse muutmisest. Tuleb ju perel kolida alguses müüdavast korterist näiteks ajutisse üürikorterisse ja hiljem uuesti kolida oma uude kodumajja. See on pingeline aeg igale perele aga samas ka põnev ja huvitav ning seetõttu tasub läbimõeldult tegutseda, et kõik plaanide kohaselt õnnestuks!

,

E-kursus "Oma maja ehitus" on avatud

See kursus on “võti” oma majani!

Käivitus uus e-kursus, mille eesmärgiks on anda tervikpilt oma maja ehitamisega seotud teemadele. Kursus katab ära kõik peamised tegevused, millega eramaja ehitamisel tuleb omanikul kokku puutuda.

Kursuse rõhuasetus on eraisiku keskne ja keskendub alates kavandamise etapist kui ehitustööde kontrollimiseni ja vastuvõtmiseni ning seda kõike tellija vaatenurgast.

Kursuse ülesandeks on aidata läbi mõelda ja anda soovitusi valikute ja otsuste tegemiseks. Üheks märksõnaks kursuse juures on energiasääst ja mõistlikud valikud pikaajalise energiasäästu saavutamiseks.

Kursus on mahukas: 10 moodulit, 80 peatükki, tekste, pilte, videosid, näidisdokumente!

Vaata kursusest lähemalt juba siit: http://www.majaehitaja.ee/oma-maja-ehituse-kursus/

 NB! Kursuse avamise puhul 10 esimesele kursuse tellijale lisaboonus!

, , ,

Miks pole eramutel kasutuslubasid?

Kui võtta mistahes uuem eramajade rajoon vaatluse alla võib olla kindel, et suurem osa neist majadest on ilma kasutusloata. Pakun, et see protsent on umbes 70% või rohkemgi ehk 10 majast  umbes 7-l pole kasutusluba hangitud.

Miks jääb siis majaehituse lõpp ametlikult vormistamata? Kindlasti on põhjuseid palju, kuid usun, et peamine põhjus seisneb selles, et paljud uued majad ehitatakse valmis sinnamaani, et saaks minna sisse elama, kuid mitte sellises mahus nagu näeb ette projekt.

Kasutusloa taotlemisel kontrollitakse maja ja kinnistu vastavust projektile. Sageli on näha, et maja on lõpuni valmis ehitatud, kuid puudub näiteks aed, krundisisene haljastus, teed-platsid või näiteks maja aadressisilt. Kõigi selliste majade puhul võib olla kindel, et neil majadel pole kasutusluba. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kontrollida kogu projekti kui terviku teostust, sealhulgas näiteks krunti piirava aia, maja numbri, postkasti või hoopis lipumasti olemasolu. Samuti võidakse kontrollida haljastuse rajamist sh. puude ja põõsaste istutamist selliselt nagu näeb ette projekt.

Kuna maja ehitus on kallis, siis esmajärjekorras investeeritakse arusaadavalt maja väljaehitamisse ja sisustamisse ning seetõttu ei jää vaba raha välistööde lõpetamiseks.  See ongi peamine põhjus, miks paljud majad jäävad pikkadeks aastateks ilma kasutusloata.

Teiseks oluliseks probleemiks on ka ehitamisega seotud täitedokumentatsiooni olemasolu. Sageli ei täideta ehitusfaasis dokumente korrektselt ja seetõttu pole korrektseid dokumente kasutusloa taotlemisel võimalik esitada.  Kui dokumente pole, ei tasu neid ka tagantjärgi välja mõtlema hakata, vaid koostöös omavalitsusega leida probleemile lahendus.

 

Millised on võimalused olukorra parandamiseks?

Need, kellel maja ehitamine ees seisab, on soovitav võimalikult reaalselt oma kodu ehitamise eelarvesse kõik vajalikud tööd sisse panna, et tööde lõppemisel saaks ka ehitusluba taotleda.

Need, kes on olukorras, et maja enamikus valmis, kuid mõned tööd tegemata võiksid võimalusel muuta projekti vastavalt tegelikkusele.  Arusaadavalt ei saa muuta projekti suures mahus, kuid näiteks kui maja juurde on nähtud suur terass siis saab seda muuta ja teha väiksema terassi ning see ka projekti muudatusena vormistada. Sama kehtib näiteks haljastuse rajamisega, hekki saab näiteks ka hiljem istutada.

Sageli pannakse maja ehitamisel võtmed kätte lepingusse ehitajaga sisse ka kasutusloa hankimine. See on iseenesest õige, kuid tellija peaks siiski vaatama, kas antud töövõtulepingu mahus on kõik tööd, mis võimaldavad kasutusloa väljastamist.  Ja tegema selgeks ka need tööd ja nendega seotud kulud, mis tellijal töövõtulepingu väliselt tuleks tasuda, et kasutusluba oleks võimalik hankida.

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse kinnitus, et ehitatud on vastavalt projektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Lisaks on oluline teada, et kui maja, mis on kindlustatud ja millega peaks juhtuma kindlustusjuhtum, võib kindlustusandja keelduda hüvitise väljastamisest, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Kasutusluba on just see dokument, mis ehitise nõuetele vastavust kinnitab.

,

Millele pöörata tähelepanu enne krundi ostu?

Krundi valik on ülioluline. Seda olulisem on valikut tehes pöörata tähelepanu kõigele olulisele, mis hiljem hakkab elu mõjutama. Täna kus kruntide valik on suur, on võimalik tõesti valida ning selles videos räägin veidi, millele võiks ka tähelepanu pöörata juba enne krundi ostu.

, ,

Küsi hinnapakkumist oma maja ehitamiseks

Uus teenus: Maja hinnaküsimine

Uus teenus: Maja hinnaküsimine

Oma majale hinnapakkumist küsida on sageli keeruline. Millistele firmadele hinnaküsimine saata? Millised on firmad, mis tegelevad eramajade ehitamisega? Kas neid võib usaldada?

Nüüd on hinnaküsimise korraldamine lihtsam.

Alates tänasest on võimalik kasutada majaehitaja.ee uut teenust „Maja hinnaküsimine”. Selle teenuse kasutamine on tasuta ja see on mõeldud just eramaja ehitustööde tellijatele.

Teenus ajutiselt suletud!