Postitused

Kui mõni ehitustööde eksimus või viga on tehtud siis järgneb otsus, mida sellega edasi teha. Mida ehituse alguse poole, seda lihtsam on üldjuhul avastatud vigu parandada või teha näiteks muudatusi, mis vea kokkuvõttes kaotavad. Hoopis teine lugu on ehitustööde lõpufaasis, kus parandamine mõjutab juba tehtud töid või niigi pingelist ajagraafikut.

Seetõttu tuleks objekti lõpufaasis eriti keskendunult ja süsteemselt tehtud töid kontrollida ning teha seda suhteliselt väikeste ajaintervallide tagant. Ideaalis peaks veenduma enne iga töölõigu alustamist, kas töölõik on projektis piisavalt täpselt kirjeldatud ja joonistega kaetud, et eksimusi ei tekiks.

Paraku aga ka kõige hoolsamal tegijal juhtub eksimusi ning reeglina ühel hetkel leiab iga tellija või ehitaja ennast olukorras, kus tuleb teha otsus, kuidas tekkinud probleem lahendada?

Esimesena tuleks selgitada välja, mille tõttu on eksimus juhtunud? Kas selle põhjuseks on valede jooniste kasutamine, eksimus ehitusjooniste lugemisel või valed töövõtted ja tehnoloogia mittetundmine?
Eksimuse põhjuse väljaselgitamine on oluline ka seetõttu, et samal põhjusel järgmiseid töölõike valesti ei tehtaks ning teaks edaspidi sellega arvestada.

Enamasti selgub vea põhjus kiiresti ning vastavalt sellele, kelle süül on antud probleem tekkinud, kaasneb temale ka vigade parandamise kohustus.

Kuigi sageli arvatakse, et sellistes olukordades on süüdi alati ehitaja, ei pruugi see nii olla. Näiteks üks levinud viga on tellija poolt see, et kui soovitakse projektis muudatus, siis kantakse see projektis osadele joonistele aga mitte alati kõikidele. See tähendab praktikas näiteks seda, et üldehituse joonistel (plaanidel) on ruumiplaanide viimase hetke muudatused sisse viidud, siis eritööde projektides (vesi, kanal, küte, ventilatsioon, elekter ja nõrkvool) see ei kajastu ning nii võib juhtuda, et tehakse valesse kohta läbiviikude augud või kütteradiaatori ühenduskohad saavad valesse kohta. Sellises olukorras, kus kavandatud muudatused võivad mõjutada teisi tööprojekte – ja joonised, tuleks kas need muudatused lasta ka eritööde joonistele sisse viia või vähemalt eraldi see läbi rääkida selle töölõigu ehitajaga, et ehitaja teaks sellega arvestada.

Kui on selge, miks eksimus on juhtunud, siis järgmiseks tuleb otsustada lahendusvariant, kuidas antud probleemi või viga oleks kõige otstarbekam parandada. Otsus parandustööde täpsema lahenduse osas tehakse tavaliselt tellija ja ehitaja koostöös ning tavaliselt pakub ehitaja omapoolse lahendusvariandi, mida tellija siis kinnitab, kui see talle sobib.

Lahendusvariante on sisuliselt kaks:

1. Ümbertegemine
Kõige levinum variant, mis tähendab valesti tehtud töölõigu tervikuna või osalist lammutamist ning siis töö ümbertegemist kasutades õiget kvaliteetset lahendust või materjali.
Siia alla lähevad ka kõik avastatud ehitustööde kvaliteediprobleemid, mis kindlasti vajaksid parandamist. Mida hilisemas faasis on ümbertegemine vajalik seda enam tuleb jälgida ka seda, et parandustööde käigus ei saaks kahjustatud korrektselt tehtud pinnad või kommunikatsioonid ning vajadusel tuleks need enne tööde tegemist katta kinni.

Riskid: Tehtud tööde lammutamine toob kaasa täiendava materjali- ja ajakulu. Täiendavalt suurendab riske see, kui materjalil on pikad tellimis- ja ooteajad ning see takistab ehitustööde jätkamist.

2. Ümbertegemisest loobumine
Ennekõike on mõeldud siin selliseid olukordasid, kus näiteks on eksitud mõõtudega, näiteks aknaava on tehtud veidi valesse kohta või tehtud vale mõõduga aknaava või mõni sisesein on maha märgitud veidi valesti, näiteks 10 cm soovitud asukohast kaugemal. Probleem on selles, et selliseid eksimusi avastatakse teinekord alles tööde lõpufaasis ning ümbertegemine tähendaks siis juba väga palju lisatööd.
Sellises olukorras sageli tellija jätab asjad nii nagu on ning ümbertegemist ei tehta. Küll aga küsitakse ehitajalt natuke kompensatsiooni valesti tehtud töö osas, näiteks tasaarvelduse või siis täiendavate lisatööde tegemise vormis ning lisaks nõuda kulude katmist, mis on seotud projekti dokumentatsioonis valesti tehtud koha sissekandmisega joonistele.

Riskid: Enne iga ümbertegemisest loobumine tuleks siiski otsus põhjalikult läbi mõelda, kuna üldjuhul on iga lõik projektis läbimõeldud ja väiksemgi muudatus võib üldpilti rikkuda. Näiteks võib ruumiplaani muutmisel olla hiljem raskusi mööbli paigutamisega. Hinnata tuleks kõiki parandustöödest loobumisega kaasnevaid riske ning tee otsus sellest lähtuvalt.

Kokkuvõttes on alati kõige odavam reageerida kõigile ehitustööde puudustele kohe, kui see avastatakse. Selleks aga, et puudusi kohe avastada, tee süsteemset ehitustööde järelevalvet ja nii vähendad ehitustööde parandus- ja ümbertegemiste arvu!

Pole vist kellelegi uudiseks, et iga maja vajab projekti? Projekteerimisele saab läheneda kahel viisil ehk siis valida välja mõni olemasolev tüüpprojekt või siis käivitada projekteerimine puhtalt lehelt ehk luua individuaalprojekt.

Vaatame lähemalt, mis on erinevused nende kahe võimaliku projekteerimislahenduse korral?

Võrdluse teemad Tüüpprojekt Individuaalprojekt
Maksumus Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 1500-4 000 eurot.

Olenevalt tüüpprojekti omanikust võib projekt olla tellijale tasuta või väiksema kuluga, kui tellitakse projekti omanikult terviklahendus koos maja ehitustööde teostamisega.

Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 4 000-10 000 eurot.
Aeg Projekt kohe kättesaadav ja kasutatav, vajalik teha ainult sidumine krundiga ja võtta ehitusloa taotlemiseks vajalikud kooskõlastused. Projekt tuleb tellida ja olenevalt koostööst arhitekti või arhitektuuribürooga võtab aega vahemikus u. 4-12 kuud. Vajalik leida enda maitsele sobiliku „käekirjaga“ arhitekt, mis samuti võtab lisaaega.
Tellija soovide arvestamine Tüüpprojekti puhul on üldjuhul võimalik alati teha väiksemaid muudatusi, kuid teatud mahus tuleb tellijal kohanduda tüüpprojekti lahendusega. Individuaalprojekti puhul saab tellija arvesse võtta kõik oma soovid ja mõtted ning luua just endale ja oma perele sobiliku maja. Kõike seda nii maja arhitektuurse väljanägemise, maja suuruse, ruumiplaani ning kõige muu osas. Õnnestunud ja unikaalse projekti alusel ehitatud maja lisab mõnevõrra väärtust maja turuväärtusele.
Maja hinnaküsimine Kui projekt välja ostetud siis piiranguid hinnaküsimisel ei ole. Kui projekt on üks osa tervikpakkumisest siis üldjuhul projektdokumentatsiooni mujalt hinnaküsimise teostamiseks välja ei anta või nõutakse selle eest lisatasu.

Tüüpprojekti hinnaküsimisel  selle projekti järgi varem ehitanud ehitajalt on ehitushind täpsemalt teada ning ülekulu võimalused ehitusfaasis seetõttu väiksemad.

Individuaalprojekti puhul hinnaküsimiseks takistusi ei ole. Sageli peab aga arvestama, et hinnaküsimise käigus tulevad välja projekti kitsaskohad, mis võivad nõuda täiendavate sõlmede ja jooniste tellimist, et ehitaja saaks hinnapakkumist korrektselt teha.
Hinnapakkumise puhul on suuremad riskid, et ehitushinna koostamisel unikaalse projekti eelarvestamisel eksitakse, mis võib kaasa tuua suurema ülekulu ehitusfaasis.
Ehitamine Tüüpprojekti puhul on paremal juhul projekt juba korra või rohkem läbi ehitatud. Seda aga tasuks alati enne projekti ostu ka üle küsida. Läbiehitatud projekti puhul on projekteerimise eksimused enamasti välja tulnud ja arvesse võetud ning projektis parandatud. Unikaalsete projektide puhul võib projekteerimisega seotud kulu kasvada ka ehitamise ajal, kui selgub, et ehitamiseks vajalik tellida näiteks osade sõlmede osas tööjoonised või tööprojekt.

Samas põhjalikum projekt aitab paremini kontrollida ja tagada ehitamise kvaliteeti.

Arhitektid võivad teha ettepaneku  ehitusaegse autorijärelevalve teostamiseks, et tagada võimalike asenduste ja muudatuste koostöös arhitektiga.

Kokkuvõtvalt Ideaalis annab tüüpprojekt tänu projekti varasematele läbiehitamistele kindluse, et projekteerimisvead on parandatud. Võimaldab hoida mõnevõrra kokku projekteerimise maksumuselt aga ennekõike võimaldab aega kokku hoida ning ehitustööde käivitamisega varem alustada. Nõuab väga head koostööd arhitektiga ning võtab oluliselt rohkem aega ning rahalisi ressursse.

Vastu annab unikaalse ja täpselt enda soovide kohaselt loodud maja. Unikaalne ja eripärane maja suurendab üldjuhul ka maja turuväärtust.

 

 

Olenemata projekteerimise lahendusest on oluline tellija poolne kaasamõtlemine ning panus projekteerimise faasis. Ära jää kõrvalseisjaks võid mõtle aktiivselt kaasa ning tee omapoolseid ettepanekuid. Ainult nii on võimalik saada kodu, mis meeldib nii sulle kui su perele!

Alustades oma maja ehitusega, tuleb kõigepealt hakkama saada nende hirmudega, mis majaehitamisega kaasneb. Oleme ju kõik lugenud ajakirjandusest hirmulugusid, kus ehitaja on koos ettemaksuga ära kadunud või ehitustööde kvaliteet on nii puudulik, et kohe peale majja sissekolimist tekivad tõsised probleemid.

Kui nendesse lugudesse aga lähemalt süveneda siis selgub, et neid probleeme oleks tellija saanud sageli suhteliselt lihtsalt ära hoida. Ja pigem on sellised hirmud mõnevõrra ülepaisutatud ning halvavad nii mõnegi potentsiaalse tellija plaane majaehitamisega algust teha.

Kindlasti ei tasuks võtta majaehitamist kui kiirjooksu, pigem on maja ehitamine kui maratoni jooksmine, milleks tuleks teha pikema aja jooksul ettevalmistusi, mis tagavad selle, et ettevõetud teel finišisse jõutakse.

Millised on need levinud hirmud?

Maja läheb rohkem maksma kui planeeritud ja ehitustööd venivad.

Need on enamasti ühed suuremad hirmud, mis igat majaehitajat muretsema paneb. Tegelikkuses aga tuleks see teema lahti kirjutada ja vaadata neid kohti, mille tõttu võib majaehitus kallimaks minna.

  • Projekt – minimaalses mahus projekt suurendab riske
    Palju tellijad hoiavad projekteerimise arvelt kokku ja seda eesmärgiga, et jääks rohkem raha praktilise ehituse peale. See toob kaasa aga probleemi hinnaküsimisel, nimelt eelprojektides (mis on minimaalseim nõue ehitusloa taotlemiseks) ei sisaldu sellises mahus infot, et ehitusfirmad hinnapakkumistes kõiki vajalikke töid oskaks pakkuda. Seetõttu võivad hinnapakkumised oluliselt üksteisest erineda ja kui tellija ei tee selgeks, miks mingi hind on soodsam ja asub ehitama, siis on paratamatu, et ühel tekivad lisatööd ja kogu ehitusprojekt läheb kallimaks.

    Lisaks on risk ehitustööde kvaliteedile, kuna kui projektis keerulisemate sõlmede osas ei ole läbimõeldud lahendusi toodud, tähendab see riske ja võimalike probleemidega tuleb õige pea tellijal tegelema hakata ehk kokkuvõttes tekivad lisakulud.

    Lahendus
    Tellida põhiprojekt ja vajadusel ka keerumate sõlmede osas tööjoonised. Lisaks vähendab ka riske, kui kasutada maja puhul standardseid ja läbiproovitud sõlmi või lahendusi, mille kvaliteetne ehitamine on enamikele ehitajatele jõukohane

  • Tähtaeg – maja valmissaamine venib erinevate muudatuste tõttu

    Tähtaeg fikseeritakse ehituslepingus esmase info põhjal. Võib julgelt öelda, et praktiliselt iga objekti puhul tehakse väiksemaid või suuremaid nn. viimase hetke muudatusi. Probleem on aga selles, et suur osa ehitusaegseid muudatusi nõuavad siis ehitajalt täiendavat pingutust ajaplaanis püsimiseks (millega tekivad täiendavad kulud) või lükkavad muudatused mõnevõrra maja lõpptähtaega edasi. Mõnikord tundub see tellijale arusaamatu, et mõni väike muudatus võib ajaplaani mitu nädalat edasi lükata. Ehitajad sageli ei fikseeri õigeaegselt muudatusi ja sellega kaasnevat tähtaja nihkumist ning seetõttu tabab nii mõndagi tellijat üllatus just objekti lõpufaasis, kui plaanitud tähtajaks maja valmis ei saa.

    Lahendus
    Iga muudatuse puhul tuleb hinnata selle mõju tähtaegadele ja võib-olla mõnel juhul tuleb muudatusest loobuda, et säilitada plaanitud ajaplaan ja eelarve. Iga muudatus tuleks fikseerida ja vajadusel pikendada ka tähtaegu.

  • Kvaliteet – parandustööd ja ümbertegemised

    Ehitustööde kvaliteedi jälgimine ja järelevalve teostamine on tellija ülesanne, mida ta võib ka delegeerida. Ehitustöödega kaasnevad paratamatult eksimused. Piisab sellest, et ehitaja eksib jooniste lugemisel ning teeb vea näiteks mõne seina mahamärkimisel või näiteks veetoru vajalikku asukohta viimisel. Väiksemaid parandustöid tuleb teha igal ehitusobjektil ja üldjuhul ehitaja parandab need kiiresti, kuid sellegi poolest võivad need nihutada ajaplaani ning kaasa tuua täiendavaid kulusid ka tellijale.

    Lahendus
    Enne vastava töölõigu algust tee alati järelevalve plaan, kus oleks ära toodud need tööde ülevaatamise kohad, mida ehitaja peab tellijale või tema esindajale ette näitama. Ennekõike kõik kaetud tööd ja töölõikude valmimised. Varakult kokkulepitud tööde järelevalve plaan aitab kokkuvõttes paremini jälgida tööde kvaliteeti ning ka ehitaja saab oma töid paremini korraldada ning saab regulaarset tagasisidet tehtud töödele.

 

Ehituslepingus pole tellija riskid maandatud, mistõttu tekivad probleemid ettemaksetega ja sageli ka kvaliteediga.

Enamik algsed lepinguprojektid on enamasti kaldu lepinguprojekti esitanud ehitaja poole. See on paraku tavapärane praktika ja seda ei peaks tellija võtma kui enda suhtes vaenulikkuse avaldust. Osad tellijad ehmatavad sellest ära ja muutuvad kogu edasise koostöö osas kahtlustavaks või lausa paranoiliseks ning sellisest koostööst raske head tulemust saada.

Küll aga peaks iga tellija lepinguprojekti rahulikult läbi töötama ning enda eest seisma ja riskid lepingus maandama. See on töö, mille puhul tasub konsulteerida mõne juristiga või hankida sobilikum tasakaalustatud lepinguprojekt. Peamised riskid on järgmised:

  • Ettemaksud – võimalusel vältida ettemakse või teha need minimaalsed

    Ettemaks on tellija jaoks vaieldamatult ühe suuremaks riskikohaks ja see risk tuleks maandada, küsides ehitajalt ettemaksu garantiid või kui see pole võimalik, siis vähemalt ettemaksu suurus teha võimalikult väike ning järgmist ettemaksu mitte teha enne, kui teatud töölõik on valminud ehk teiste sõnadega kasutada sagedasi ja väiksemates summades makseposte. Sellisel juhul on risk, mingil põhjusel ettemaksu rahast ilma jääda, väiksema numbriga, mis ka kõige halvema stsenaariumi korral, ei katkestaks kogu majaehituse projekti.

    Lahendus
    Ettemakse puhul küsi ettemaksu panga või kindlustusseltsi garantiikirja ettemakstavale summale. Kui see pole mingil põhjusel võimalik, tee ettemakse võimalikult minimaalne ja järgmist ettemakset ära tee enne kui eelmise ettemakse osas on vähemalt põhiosas või täielikult see summa ehitustöödega kaetud ja tellija poolt vastu võetud. Praktikas tähendaks see seda, et ettemaksu eest teostatud tööd on valminud ja tellija on saanud need üle vaadata ja veenduda tööde teostamises.

  • Kvaliteet – fikseeri soovitud kvaliteedinõuded

    Nii üllatav kui see pole, ehitatakse ka selliste ehituslepingutega, kus pole sõnagi selle kohta, milline peab olema tööde kvaliteet. Puudavad viited kvaliteedinormidele või nõuetele. See tähendab automaatselt tellija ja ehitaja väga erinevat arusaamist kvaliteedist ning viib enamasti tülini.

    Lahendus
    Fikseeri lepingusse või ehitusprojekti konkreetsed kvaliteedinõuded, mille alusel tööde kvaliteeti hinnatakse ja millele tööd peavad vastama. Levinuim on viidata vastavate aastakäikude vastavate valdkondade RYL-idele (Soomest ülevõetud “Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded”) ja 2. klassi nõuetele.

  • Tähtajad – fikseeri lisaks lõpptähtajale kindlasti ka vahetähtajad
    Ehitustööde ajaplaan vajab regulaarset jälgimist ning seetõttu on olulised ka vahetähtajad. Kui vahetähtaegasid ei ole lepingusse lisatud on ka palju suurem risk, et lõpptähtaega oluliselt ületatakse. Samuti tuleks fikseerida sanktsioonid tähtaegade ületamise osas, mis sunnib jooksvalt ehitajat pingutama tööde õigeaegseks lõpetamiseks.

    Lahendus
    Jaota ehitustööde ajaplaan vastavalt tööde nimekirjale suuremate tööde puhul vähemalt 5-6 etappi ja pane igale etapile oma tähtaeg. Samuti seo vahetähtajad ja lõpptähtaeg sanktsioonidega, kuid eesmärk ei peaks olema iga vahetähtaja väikest ületamist sanktsioneerida, sest sellega kaob enamasti normaalne koostöö. Tähtajad võivad muutuda seoses lisatöödega ja siis tuleks tähtajad vajadusel uuesti fikseerida.

Kokkuvõtlikult saabki öelda, et tellija hirmude maandamine saab toimuda ainult läbi parema ja põhjalikuma ettevalmistuse. See tähendab ennekõike kvaliteetse projekti tellimist ning lepingus vähemalt põhiriskide korrektset katmist ja muidugi ehitaja taustauuringut.

Kirjuta oma ehitushirmud lahti ja kata oma põhiriskid enne ehitustöödega alustamist ning jälgi ja reageeri riskidele ka kogu ehitusperioodi jooksul! Nii toimides on üllatusi vähem ja kui tekibki üllatusi, oled nendeks valmis! Edukat riskide maandamist!

krunt
Me kõik tahame, et meie uues kodus oleksid head siseviimistluse materjalid ja sageli ei hoita kokku selle arvelt, et saaks parima parkettpõranda, kvaliteetse keraamilise plaadi või näiteks hinnatud firma siseuksed. Ehitusfirmad enamasti ei soovi siseviimistluse materjale hankida, kuna üldjuhul on neil pikk tarneaeg ja ehitusfirmad ei soovide endi jaoks võtta lisariski, kui tarne venimise tõttu tuleb tellijale trahvi või viivist maksta.

Levinud praktika on see, et tellija ise hangib olulisemad siseviimistluse materjalid ja tarnib need objektile enne paigaldustööde algust.  Tundub, et see on hea skeem, kõik peaks rahul olema.  Milles siis probleem?

Riskid tekivad materjalide paigaldamisega

Siis kui tellija annab materjali ehitajale üle, tuleks ka vormistada korralikult materjalide üleandmise dokumendid. Materjalide üleandmise akti juurde on väga soovitav lisada ka konkreetsete materjalide paigaldusjuhised ning võimalikud eritingimused, mida materjali tootja antud toote kohta on väljastanud.

Sellist formaalset materjalide üleandmist enamasti tellija poolt ei tehta ja sellest väiksest tegemata jätmisest võib hiljem tekkida suurem probleem. Enamasti ei tee seda tellija seepärast, et ta kohtleb ehitajat kui professionaali, kes on sarnaseid materjalid palju paigaldanud ning ei pea seetõttu oluliseks paigaldusjuhiseid edastada või neile viidata. Sageli see ka nii on, kuid järjest tekib juurde uusi tooteid, mille osas kogemus ehitajal võib puududa või siis aetakse segamine mõne sarnase tootega, mille puhul võivad olla mõned täiendavad eritingimused, mida ehitaja ei tea.

Näiteks on levinumad probleemid erinevate liimidega ja segudega, mille kasutamisel rikutakse kallihinnaline materjal, kas osaliselt või olulisel määral ära. Sageli võtab kahjustuste tekkimine mõnevõrra aega ja kuna siseviimistlusmaterjalide paigaldus toimub maja ehitustööde lõpetamisfaasis siis võib juhtuda, et probleemid enamjaolt ilmnevad tellija jaoks alles siis, kui ehitaja oma tegevuse objektil juba lõpetanud ja ka rahad tööde eest kätte saanud.

Loomulikult võtab siis tellija ehitajaga ühendust ja palub tulla olukorda vaatama ning parandustöid tegema.  Sealt edasi aga ei pruugi asjad tellija mitte alati kiiresti laheneda.

Probleemi põhjuse ja lahenduse leidmine võtab aega

Kindlasti on ehitusfirmasid, kes nähes olukorda võtavad kohe vastutuse ja teevad oma kuludega puudused korda. Siiski esineb olukordi, kus asjad kipuvad venima ja oluliseks muutuvad dokumendid.

Ehitaja vaatenurgast on selliste kallihinnaliste viimistlusmaterjalide parandamine väga kulukas ja seetõttu otsitakse võimalusi sellest pääseda. Näiteks öeldakse, et probleem on materjalist tingitud (ja mõnel juhul see võibki nii olla), probleem on tingitud valest niiskusrežiimist materjali hoidmisel või näiteks valesti ladustamisel tellija poolt, puudusid konkreetsed paigaldusjuhised, puudusid täpsed nõuded liimile, segule või muudele kinnitusvahenditele jne.

Tulemuseks olukord, kus tellijal tuleb sageli näha suurt vaeva, et tõendada ehitusfirma ees, et probleemid on tekkinud paigaldustööde tõttu. Vahel on vajalik ekspertiisi tegemine, vahel saadakse peale pikaajalist kauplemist omavahel kokkuleppele.

Materjali ise hankides ja edasi andes ehitusfirmale anna edasi ka vastutus

Kokkuvõttes tuleks tellijal alati eraldi ehitusmaterjali ostes ja ehitusfirmale üle andes, see fikseerida üleandmise dokumentides ning fikseerida ja järgida ka materjalide ladustamise ja hoiustamise tingimusi sellel perioodil, kui see pole veel ehitajale üle antud. Siis säilib toote garantii ja edaspidine vastutus läheb üle materjali paigaldajale.

Kuigi vast iga inimene on oma elus mõnda teenust tellinud siis ehitustööde tellimisel jäädakse sageli hätta. Mis on need põhjused, miks ehitustööde tellimine ebaõnnestub? Miks ehitustööde käigus selgub, et tööd lähevad kallimaks kui algselt plaanitud, miks on tööd ebakvaliteetsed ja  miks tööd võtavad kauem aega? Allpool mõned sagedasemad põhjused, miks asjad kontrolli alt väljuvad.

 1. Tööde maht ja sisu jääb ebaselgeks

Väiksemate tööde puhul ei kirjeldata hinnaküsimisel piisavalt täpselt tööde sisu ja suuremate ehitustööde puhul pole projekt piisavalt detailne ning ei anna täpset ülevaadet, milliseid töid võib teha.

Kuna tööde tellija ei tea enamasti isegi kuigi täpselt, millised tööd ja kuidas tuleb need teostada, siis ei oska ka ehitaja tellija soovidest aru saada. Kui ehitustööde teostamiseks vajalik info või projektdokumentatsioon on ebapiisav siis saab iga ehitaja tööde mahust erinevalt aru ning koostab hinnapakkumise erinevalt. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis ollakse ühel hetkel tööde teostamisel olukorras, kus ehitaja ütleb, et nüüd on tema poolt tööd teostatud, samas kui tellija arvates tuleks veel teostada selle töö raames veel teisigi töid.

Täiendavalt on probleemiks konstruktsioonide sõlmede lahendused. Kui tellija poolt pole sõlmede lahendusi ette antud või pole sõlmede osas standardseid lahendusi, siis teostavad ehitusfirmad sõlmede osas omapoolsed lahendused, mis võivad olla sobilikud, kuid võivad ka mitte olla.

Ehitusfirmad ei ole üldjuhul projekteerimisfirmad ning tellija ei peaks eeldama, et konstruktiivsete sõlmede lahenduste väljatöötamine ehitusfirma ülesanne. Kui näiteks detailsete sõlmede projekteerimise ülesanne jäetakse ehitajale siis peaks see olema ka hinnaküsimise lähteülesandes kirjas, vastasel korral jäetakse ülesse risk, mis võib tähendada ebakvaliteetset tehniliste lahendust.

2. Ehitusfirmat valitakse ainult hinna järgi

Kuna ehitustööd on kallid siis loomulikult proovib iga ehitustöö tellija enda jaoks saada kõige soodsama hinna. See tähendab seda, et valitakse enamasti kõige soodsama hinna teinud ehitusfirma ja ei tehta selgeks, mis töid selle firma pakkumine tegelikult sisaldab.

Reeglina kipuvad just soodsama hinnapakkumise teinud firmad alati oma hinnapakkumist kõige vähem lahti kirjutama nii kasvab risk, et esitatud pakkumine sisaldab väiksemas mahus töid kui teistel pakkujatel.

Sellises olukorras on oluline ehitajaga maha istuda ja rida realt tööde sisu üle küsida ja mis kõige olulisem – pakkumise juurde koostada kirjalikult täiendav „tööde selgituste“ dokument. Sellisele kirjalikule dokumendile tuleks kindlasti võtta ka ehitusfirma esindajalt allkiri ja see dokument oleks lisa hinnapakkumise juurde.

Sageli sellise töö käigus selgub, et algselt odav pakkumine osutub oluliselt kallimaks, sest pole arvestatud osade töödega või küsimuste käigus selgub, et pakkuja annab ebakindlad vastuseid, mida töö sisaldub või mitte, ei jäta ehitusfirmast usaldusväärset muljet.

Loomulikult ka mina eelistan odavamat hinda, kuid ainult juhul kui mulle on selge, kuidas see hind on saavutatud. Kui hinnapakkumiste läbivaatamiste käigus selgub, mille tõttu on pakkumine odavam (näiteks plaanitakse tööd teostada mõne alternatiivse materjaliga, mis on odavam või kasutatakse uuemat tehnoloogiat, mis võimaldab näiteks kiiremini ehitada) siis on palju lihtsam otsustada. Alati peab selgeks tegema, kuidas teistega võrreldes odavam pakkumine on saadud ja kas selle pakkumisega kaasneb olulisi riske.

Pakkumiste osas küsimuste küsimine eeldab, et teostatavatest töödest ja tehnoloogiast saab ka tellija ise aru.  Kahjuks tellijal endal sageli ei ole seda kogemust ja teadmist siis jääb põhjalikum pakkumiste sisude analüüs tegemata.  Kui endal pole kogemust siis see on koht, kus tasub konsultant kaasata, kes aitab pakkumiste sisust selgust saada.

 3. Tööde teostamiseks ei koostata korrektset kokkulepet või lepingut

Kuigi pakkumine sisaldab tööde teostamise osas küllaltki palju infot, siis ainult pakkumise alusel tööde teostamise alustamisel jääb mitmeid olulisi teemasid kokku leppimata. Need kokkuleppimata teemad aga teevad sageli hiljem tõsist peavalu. Näiteks on oluline kokku leppida tööde täpsed teostamise tähtajad ja ka vahetähtajad,  millised tööde osas tehakse kaetud tööde aktid, millised on sanktsioonid tööde tähtaegade ületamise eest, kuidas toimub arveldamine, kes tasub ehitustöödega seotud elektri ja vee eest jne.

Kui omavahelisi tingimusi eelnevalt kokku ei lepita läheb koostöö varem või hiljem pingeliseks ning vaidlused tekivad pea iga eelnevalt kokkuleppimata teema osas.

See aeg, mis kulub kokkuleppe või lepingu kokkupanemiseks tasub kindlasti kulutada, sest see kaitseb nii tellijat ja kui ehitajat. Mõnikord tundub, et lepingut ei koostata mugavusest  või kuna on kiire, andmata aru, et just ühiste mängureeglite kokkuleppimine aitab ennekõike edukat koostööd saavutada.

Kindlasti peaks kõik arveldamised tellija ja ehitaja vahel olema tõendatavad. Siinkohal pean silmas seda, et tellija saaks alati tõestada, et ta on makse teinud ja ehitaja on selle kätte saanud. Kui tasumine toimub ülekandega siis pole probleemi, kui aga sularahas siis on oluline, et ehitaja ametlik esindaja sularaha saamisel oma allkirjaga kinnitaks konkreetse summa kättesaamist, kus oleks ka kirjas, mis summa, kes raha vastu võttis, mis kuupäeval ja mis tööde eest ning milline ettevõte raha vastu võttis.

Miks see on oluline? Kui pole selge, kes raha vastu võttis, siis probleemide korral kipuvad sularaha vastuvõtnud firmad väitma, et saadud raha võttis vastu füüsiline isik, mitte juriidiline isik ning taganevad näiteks garantiidest ja muudest kokkulepetest.

4. Tee ehitusfirma taustakontrolli enne lepingu sõlmimist

Taustakontrollil on määrav osa kvaliteetse tulemuse saavutamisel. Kui sageli vaadatakse seda, kaua ehitusfirma on tegutsenud ja kas firma on suutnud turul ellu jääda siis koostöö mõttes on vahest kõige olulisem uurida ettevõtte võtmeisikute tausta. Peamised võtmeisikud on ettevõtte juht või juhid ning ideaalne oleks teha taustauuring ka konkreetse töödejuhataja või projektjuhi osas, kes hakkab sinu objektiga tegelema.

Taustakontrolli tulemusel peaks eelistama sellist firmat, kus võtmeisikud on alati kättesaadavad ja tunnistavad ka oma probleeme, kuid otsivad neile alati ka lahenduse. Ehituses tuleb alati ette ootamatuid olukordi ning probleeme ning ei maksa loota, et neid sinu objektiga ei teki. Olulisem ongi just see, et probleemide korral nendega ehitaja tegeleb ning need koostöös lahendab.

Koostöö osas saab parimat tagasisidet ehitusfirma varasematelt tellijatelt ja alati tasub neilt uurida, kuidas probleemide korral ehitaja need lahendas.

5. Ära ütle ehitajale „ma ei tea ehitamisest midagi“

Väga sageli ütleb tellija ehitajaga esimest korda kokku saades, et ta ei tea ehitamisest mitte midagi. Selle lause välja ütlemisega annab tellija ehitajale võimaluse hakata kohe mõnevõrra tellijaga manipuleerima.

Ehitaja tajub, et ta saab lihtsalt asju suunata enda jaoks mugavamate lahenduste suunas, kuna vastaspool pole ehitusteemadega kursis. Tulemuseks olukord, kus näiteks ehitaja ütleb, et sellist lahendust ei saa teostada või seda tuleks teha teistmoodi, mis võib olla ehitaja jaoks odavam või lihtsam. Või küsib lisaraha tööde eest, mis peaks sisalduma kokkulepitud tööde mahus.

Kindlasti on ka aumeestest ehitajaid, kuid kindlasti pole neid palju.

Palju parem oleks kui öelda ehitajale, et ma kaasan omanikujärelevalve tööde kontrollimiseks või et teen alati tööde sisu endale selgeks ning jälgin selle õiget teostamist.

Edukat ehitustööde tellimist!