Postitused

,

Mis mõjutab ehitustööde kvaliteeti?

Ehitamine peab olema kvaliteetne ja seda ehitustööde igas etapis. Mis mõjutab ehituse kvaliteeti? Vaatame lähemalt tüüpilisi probleeme, mis ehitustööde kvaliteeti mõjutab.

1) Ehitatakse aegunud versiooniga projekti jooniste järgi

Ehitamise perioodil on väga oluline tagada, et kõigil osapooltel oleks kättesaadav õige projekti versioon. Selle töö jaoks peaks olema üks vastav isik, näiteks ehitaja poolne töödejuhataja, kuid see võib olla ka tellija ise. Oluline on tagada, et kogu ehitusperioodi jooksul oleks õige versioon kõigil osapooltel kohe kättesaadav. Ehitusplatsil kasutatakse paberil joonised ja kõige parem oleks selline töökorraldus, kus uue versiooni joonisest ehitusplatsile viimisel võetakse vana versioon objektilt ära.

Aegunud jooniste järgi ehitamisel märgatakse viga sageli alles siis kui tehtud töö parandamine ei ole enam majanduslik mõistlik ning nii tuleb vale lahendust, kas tellijal aktsepteerida või teha taas projekti muudatus, et olukorda paremaks saada.

2) Kiirustatakse ehitustöödega ja ei arvestata tehnoloogiliste piirangutega

Ehitamise protsessis on mitmed ehitustööd seotud tehnoloogiliste piirangutega. Näiteks betoonivalu kivistumine, pahtlikihtide ja värvikihi väljakuivamine, plaatimistöödega seotud kuivamisajad hüdroisolatsiooni, plaatimise, vuukimise etappides. Teatud määral saab vajalikku tehnoloogilist kuivamisaega mõjutada, kasutades kiirkivinevaid segusid ja mörte, kuid seda kõike teatud piirides.

Eriti ehitustööde lõpufaasis, kus objekti üleandmise tähtaeg on lähenemas, kiputakse ehitajate poolt kiirustama ja rikutakse toodete tehnoloogilisi nõudeid. Tulemuseks olukord, kus aluspind koorub, tekivad viimistluspraod ehk kokkuvõttes puudused, mis võivad tähendada tööde uuest tegemise vajadust.

3) Varasemad eksimused ehituses, mis avastatakse liiga hilja

Üks salakaval probleem on eksimused, mis tekivad tööde algusfaasis, näiteks siseseinte mahamärkimistel. Ootamatult sageli esineb selliseid eksimusi, mida visuaalsel kontrollil esmapilgul ei märka. Sellised vead, kus mõni seinaosa on näiteks 5-10 cm valesti maha märgitud ja valmis ehitatud, avastatakse enamasti alles viimistluse faasis.

Tulemuseks jällegi olukorda, kus ümberehitamine pole enam mõistlik ja üldjuhul lepitakse olukorraga, kuigi see võib tähendada ruumi kasutamisel piiranguid. Näiteks seintega piiratud garderoobikapid, mille sügavus ehitamise vea tõttu muutub, võib see tähendada probleeme riidekapi kasutamisel soovitud viisil.

4) Projektivälised lahendused

Ehitajatel võib tekkida ehitusprotsessis vajadus või soov muuta konstruktiivset lahendust enda jaoks lihtsamaks või mugavamaks. Muudatus selgitatakse tellijale lahti ja see viiakse tellija nõusolekul ka ellu. Samas sellised muudatused, mis nn. „põlve otsas“ tehakse on sageli korralikult läbi mõtlemata.

Alles hilisemas ehitusprojekti faasis selgub põhjus, mis projektis näidatud lahendus oleks õige olnud. Muidugi mõista ei ole mitte alati kogemustega ehitajate poolt projekti käigus tehtud muudatused halvad, kuid iga muudatus tuleb väga detailselt läbi töötada ja hinnata muudatuse mõju järgnevates tööetappides.

Projekti muudatuste soovi korral on õige kaasata muudatuse väljatöötamisse ka projekteerija ja koostöös leida sobilik lahendus.

Kokkuvõttes on oluline igal ehitusetapis pöörata piisavat tähelepanu kvaliteedile ning kvaliteedi tagamisega seotud protsessidele. Ehitustööde kvaliteet ei ole ainult korralikult paigaldatud parkettpõrand või plaaditud pind. Samaväärne on õigel ajal ehitajale antud õige versioon ehitusjoonisest, projekti muudatuse detailne ja läbimõeldud väljatöötamine, mahamärkimiste kohta mõõtmisprotokolli koostamine ja palju muud.

Tee oma ehitusprotsess kvaliteetseks!

/by
,

Projekteerimise vead ja kuidas need tekivad?

Kõikides töölõikudes, kus inimene oma panuse annab, võib esineda eksimusi. Inimene on paratamatult ekslik ja teeb vigu! Seetõttu ei ole ka projekteerimine mingi erand. Ei ole tõenäoliselt ühtegi projekti, kus ei ole mingeid vasturääkivusi joonistes, seletuskirjas ning väiksemaid või suuremaid eksimusi projekti detailides.

Selleks, et paremini aru saada, miks tekivad projekteerimisel eksimused, tuleb mõista projekteerimise töökorraldust ning võimalikke olukorda, mis toovad kaasa riske eksimusteks ning vigadeks.

Projekt koostatakse analoogse projekti alusel

Enamik projekte, ennekõike seletuskirja osa aga ka näiteks sõlmede joonised, võetakse alguses aluspõhjana kasutusele mõne analoogse projekti näidisest, mida hakatakse siis täiendama. See vähendab oluliselt projekteerija aega seletuskirja ja sõlmede vormistamisel ja kiirendab tööd. Samas toob see kaasa ka riske, sest kuigi projektid võivad olla suures osas analoogsed, siis ikkagi on alati erinevusi ning nii unustatakse teatud erinevused projekti sisse kanda. Ja nii saabki mõnikord lugeda seletuskirju, kus mõni seletuskirja osa ei vasta tegelikult projektile, kuna see on jäänud projekteerijal tegeliku projektiga vastavusse viimata.

Jah, iga projekteerija loeb ja vaatab oma töö üle, kuid töö sees ise olles ei märka tavaliselt kõiki puudusi.

Projekti joonistes on erinevusi

Kui sama projekti erinevates joonistes on vasturääkivusi siis tekitab see segadust ning võib kaasa tuua ka lisatööd. Näiteks oli ühel objektil asendiplaanile kantud kõik hoonest väljuvad trassid ning selle alusel teostati ka trasside ehitustööd. Samas tööde edenedes, kui alustati hoonesisese kanalisatsiooniga ja võeti ette seda töölõiku käsitlev joonis, selgus korraga, et seal oli üks täiendav õueala kanalisatsioonitrass, mida asendiplaani ja trasside joonisel ei olnud. Olukorra lahendamiseks tuli teha täiendava kanalisatsioonitrassi paigaldus, mida oleks saanud odavamalt ja lihtsamalt teha, kui see oleks ka asendiplaani joonisel olnud.

Seetõttu ongi sageli probleem just selles, et projekti mahus loodud joonised vajaksid enne ehitustööde alustamist võrdlemist ning kontrollimist ka järgnevate töölõikude joonistega, et nii võimalikke riske maandada. See on aga suur töö ja sageli ei märka selliseid vigu ja jooniseid mitu korda erinevate osapoolte poolt üle kontrollides.

Projektis toodud lahendus ei võimalda ehitamist või see on ilmselgelt tehniliselt vale lahendus

Projektis, ennekõike eelprojektides, on päris sageli olukord, kus polegi päris võimalik aru saada, kuidas tuleks ehitada või on pakutud lahendus vale. Näiteks võib olla projektis selline ava, mis vajaks kindlasti täiendavalt posti või on pakutud lahenduses puudu mõni kiht või projektis toodud lahendust kasutades tekiks piirdekonstruktsioonis külmasild.

Projekti muudatustest tekkivad vead

Päris sagedasti tekivad projekti vead ka projekti muudatustega. Sageli tekivad uued lahendused tellija uute soovide tõttu ja tihti tehakse muudatusi viimasel hetkel, vahetult enne töölõigu ehitustöid või ehitustööde ajal, nendega on alati kiire ning seetõttu ei jõuta läbi analüüsida nende muudatuste mõjusid. Selliselt tekivad vead, millega hiljem tuleb tegelema hakata ning mis võivad siis taas omakorda nõuavad uute muudatuste sisseviimist.

Suuremates projekteerimisfirmades on kasutusel küll vägagi kaasaegne tarkvara, mis võimaldab näiteks automaatselt kontrollida, kas tekib vastuolusid muudatuste korral teiste projekti osadega, kuid kiire töötempo tõttu ja tarkvara keeruka seadistamise tõttu, jääb selline kontroll nii mõnigi kord ebapiisavaks. Nii taandub siiski olulisem kontroll projekteerijapoolsele visuaalsele ülevaatusele ning keerukamata ja mahukamate projekti puhul esineb paratamatult vigu.

Kuidas saaks paremini?

Kui aga laiemalt vaadata siis üheks läbikumavaks probleemiks on see, et projekteerijat ei väärtustata piisavalt ei tellija ega kohati ka ehitaja. Projekteerija on pidevalt “tule all” ja temalt oodatakse väga kiiret ja läbimõeldud projekti, samas aga ei taheta selle töö eest vääriliselt maksta, info soovide osas jõuab temani viimasel minutil ja muudatuste koostamise eest ei taheta sageli tasu maksta.

Projekteerimisel tuleb lähtuda väga põhjalikest normide ja nõuete kogumistest, mis sageli on suurem töö, kui arhitektuurse joonise koostamine. See taustatöö jääb sageli tellijate ja ehitajate eest varju ning seetõttu ka seda ei märgata.

Arhitekte ja projekteerijaid tuleks võtta igas projektis kui täieõiguslikku liiget ja koostööpartnerit. Koostöö tähendab seda, et tööprotsessis tuleb ka projekteerijale anda aega oma tööd teha, arvestada projekteerimisega varakult ning mitte võtta projekteerimist kui sundkulu vaid kui investeeringut, mis aitab tagada kogu projekti kvaliteeti!

/by
,

5 põhjust, miks koostöö ehitajaga ei õnnestu?

Selleks, et ehitustööd õnnestuksid on väga oluline osa täita ka tööde tellijal. Millised on need põhjused, miks koostöö tellija ja ehitaja vahel ei õnnestu? Kas tellija saab teha midagi teistmoodi ja paremini?

Vaatame mõningaid levinumaid probleeme ja nende põhjuseid:

1. Tööde sisu ei ole täpselt ja detailides kokku lepitud.

Ebapiisava mahuga projekt, kokkuleppimata tööde piirid, tööde sisu või mahud muudavad koostöö väga keeruliseks, sest tellija ootab siis alati ehitajalt enamat võrreldes sellega, mida ehitaja on arvestanud. Tekivad tülid ja vaidlused. Oluline on alati enne lepingu sõlmimist leppida kokku teostatavad ehitustööd piisavalt detailselt ja selliselt, et mõlemad osapooled teostatavatest töödest võimalikult ühtemoodi aru saaksid.

2. Puudub selge ajaplaan, mis sisaldaks ka vahetähtaegasid.

Üllatavalt palju eramajade ehitamisi käivitatakse ilma konkreetsete vahetähtaegadeta. Ilma tööde ajaplaanita, kus oleks kirjas ka konkreetsete töölõikude vahetähtajad, kuhjub erinevate ehitustööde teostamine objekti lõpufaasi ning soovitud lõpptähtajaks maja valmis saada väga raske. Korraga ei ole kõiki edasilükatud ja tegemata ehitustöid võimalik ära teha ning plaanitud lõpptähtajast üleminek on tõsiasi.

3. Kvaliteedinõudeid ei ole kokku lepitud.

Ehitamine on teenus ja nii nagu oleme kõik oma elus kogenud väga erineva kvaliteediga teenuseid siis nii on see ka ehitussfääris. Kui enne ehitamist ei ole ehitustöödele kvaliteedinõudeid ette antud siis ei saa ka nõuda tippklassi kvaliteeti. Enamasti jälgivad tellijad peamiselt viimistlemise kvaliteeti ja ajavad taga iga millimeetrit pinnasileduse saavutamisel. Kuid oluliselt tähtsam on ehituskonstruktsiooni ehituskvaliteet ja selle tagamine. Kvaliteedinõuded tuleb alati ehituslepingus fikseerida, sest muidu on ehitajal õigus ehitada kõige madalama kvaliteediga, mis kindlasti tellijale ei meeldi.

4. Tööde / tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise korda pole kokku lepitud.

Suur osa vaidlusi tekib tööde ülevaatamisel ja akteerimisel. Aktiga fikseerib ehitaja tehtud töölõigu valmimise ja kutsub tellija töölõiku üle vaatama ning peale akteerimist saab ehitaja esitada akteeritud mahus arve. Probleem ja vaidlused tekivad aga peamiselt seetõttu, et tellija ei hinda tehtud tööd kvaliteetseks või lõpetatuks ning keeldub akti allkirjastamast ning ei soovi ka akti alusel koostatavat arvet lasta koostada või vastu võtta.

Tellija hoiab sellega kinni tööde jätkumise ja tekivad tõsised probleemid osapoolte edasises koostöös.

Kui tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise kord on lepingus olemas siis tavaliselt suuri probleeme pole, sest selline kord sätestab tavaliselt selle, et ehitaja tellijapoolsete õigustatud puuduste korral võetakse akteeritud töödest need puudustega tööd välja ning tuuakse eraldi ära puudustega tööd, mis tehakse hiljem. Samuti vähendatakse ka puudustega tööde arvelt akteerimisele minevat summa ning tellijal tuleb tasuda ainult selle töölõigu nõuetekohaste tööde eest. Selline lahendus tagab selle, et ka osaliste puudustega tööde puhul tööprotsess jätkub ehk ehitaja saab töödega jätkata ja teha ka parandustöid ning saab tasu nõuetekohase töö eest.

5. Projekti muudatuste korral ei fikseerita muudatusi või tehakse neid suusõnaliselt.

Tellija ülesanne on fikseerida kõik projekti käigus tehtavad muudatused (kuna kõik muudatused tehakse tellija soovil või tema heakskiidul) ja hea seista ka selle eest, et need muudatused jõuaksid ka projekti, kõigile ehitusega seotud osapoolteni. Sageli tellija seda ei tee ning nii ei jõua vajalik info kõigi vajalike osapoolteni. Tulemuseks olukord, kus mõne muudatusega rikutakse tehtud tööd, kuid mida varasema infovahetusega oleks saanud ennetada. Tekivad lisakulud ja pinged nii tellija jaoks, kui ka ehitajale.

Hea koostöö sõltub alati ka ehitajast.
Hea ehitaja aitab ka ise kaasa eeltoodud teemade lahendamisele ja pakub ise tellijale lahendusi, sest mõlemat osapooli arvestav koostöö on ka ehitaja huvides. Kui mõlemad osapooled on huvitatud ausast ja teist poolt austavast koostööst lahenevad ka kõige keerulisemad ettetulevad probleemid suuremate tagasilöökideta.

Panusta läbimõeldud koostöösse!

/by
, ,

Iga muudatus tähendab riski

vundamentEhituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

/by
, ,

Nõua oma ehitajalt täitedokumentatsiooni!

dokPole saladus, et paljud eramajad ehitatakse selliselt, et suurem osa täitedokumentatsioonist, kas jäetakse üldse täitamata või siis tehakse seda minimaalselt. Tulemuseks olukord, et maja kasutusloa taotluse juurde ei ole panna nõutavat dokumentatsiooni.  Miks on see probleem just eramajade ehitamise juures suhteliselt terav?

Ehitaja peab täitma täitedokumentatsiooni
Mõiste täitedokumentatsioon alla käib ehituses sisuliselt kogu dokumentatsioon alates projektist ja nende muudatustest, ehitustööde päevikust, kaetud tööde aktidest, töökoosolekute protokollidest lõpetades erinevate tööde vastuvõtmisaktidega ja ka näiteks materjalide vastavussertifikaatide ja hooldusjuhistega. Ehitajal on kohustus ehitustöödega paralleelselt täita täitedokumentatsiooni ja esitada täitedokumentatsioon tellijale iga tööetapi lõppedes või akteerimise juures.

Reaalsuses sageli tellija ei ole teadlik, et ehitaja peaks temale pidevalt dokumentatsiooni esitama või ajapuudusele viidates kipub ehitaja jätma dokumentatsiooni korrektselt vormistamata, sageli lubatakse seda teha veidi hiljem kui kiire möödas. Lõpptulemuseks aga eelkirjeldatud olukord, kus objekti lõpus selgub, et enamik täitedokumente on tegemata ja tellija kiirustades oma uude majja õhinaga sisse kolima, ei pööra dokumentatsioonile sellel hetkel erilist tähelepanu.

Asja teeb keerulisemaks ka sageli see, et ehitaja võis teha ainult osa töid ning lisaks teeb omanik osa töid ise, kas omajõududega või teiste ehitajatega. Sellises olukorras võib olla, et kasutusloa taotluseni jõutakse ajaliselt näiteks pool aastat või aasta hiljem, kui suure osa majast valmis ehitanud ehitusfirma on ammu oma tööd lõpetanud.  Ja kui nüüd hiljem nõuda täitedokumentatsiooni siis seda on väga keeruline neilt kätte saada. Tagantjärgi dokumentatsiooni täita pole ka erilist mõtet, sest täpsed detailid on ununenud.

Sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks õigeaegselt täitedokumentatsiooni ehitajalt kätte saada on see, kui tööetappide vastuvõtmisega seotakse ära ka täitedokumentatsiooni esitamine. Mõistlik oleks alati lepingus tööetappide juurde fikseerida need täitedokumendid, mida ehitaja peaks selles tööetapis esitama. Kui täitedokumentide täitmise töö on seotud raha väljamaksmisega ja on eeldus etapi vastuvõtmiseks, siis ehitaja leiab selle aja ja vormistab korrektselt ka kõik vajalikud ehitusdokumendid.

Dokumentide kogumine ja säilitamine
Tellija kohus on ehitusega seotud dokumendid säilitada ja selle tarvis peaks tellija endale sisse seadma vastava paberdokumentide kausta ja arvutisse kataloogi, kuhu jooksvalt dokumentatsiooni koguda.

Aga on olemas ka üks uus võimalus, mis teeb tellija ja ka ehitaja töö täitedokumentatsiooni kogumisel lihtsamaks. Nimelt on mõni aeg tagasi tegevust alustanud veebipõhine dokumendihalduse lahendus ehitusdokumendid.ee, mis on mõeldud just ehitusaegse täitedokumentatsiooni lihtsamaks täitmiseks ja dokumentide haldamiseks.

ehitusdokumendid

Ekraanitõmmis ehitusdokumendid.ee kodulehelt

Sellise lahenduse eeliseks on tellija vaatenurgast kindlasti see, et täitedokumendid on mugavalt digitaalselt allkirjastatavad ja leitavad ning põhimõtteliselt on võimalik hoida kogu asjaajamine ehitajaga elektrooniliselt serveris. Ehitaja jaoks on aga oluline, et vajalikud täitedokumentatsiooni blanketid on rakenduses lihtsalt täidetavad. Just mugavus ja kiirus dokumentide otsimisel ja objekti hetkeseisust ülevaate saamisel kõigile osapooltele on sellise veebilahenduse peamine eelis.

Olenemata, millist dokumendihalduse lahendust kasutada, oluline on jooksvalt nõuda ehitajalt täitedokumentatsiooni koostamist ning kõiki dokumente säilitada, siis on lihtne kasutusloa taotluse juurde kõik vajalikud dokumendid kaasa panna ja südamerahus kasutusloa saamisel majja sisse kolida.

/by