Postitused

piltJälle kord vahetub aastanumber ja tulemas uus ning huvitav aasta. Kas 2016 aasta on kinnisvara arendajatele ja eramajade ehitajatele hea aasta?

Et edasi vaadata tuleks korra vaadata ka tagasi 2015 aastasse. Vaieldamatult on 2015 aastal elamuehitus hea hoo sisse saanud. Jälle on kätte jõudnud aeg, kus iga tõsisem ehitusfirma ja arendaja julgeb ette võtta suuremaid ja väiksemaid kortermajade projekte. Päris julged on juba küll mitmel viimasel aastal kortermajade arendusprojekte ette võtnud ja ka ära teinud ning järjest uusi projekti tuleb juurde. Kuna projektid on olnud edukad, tõmbab see arendusprojektidest huvitatuid aina juurde ja hoog on sees.

Eramute ehitamine on samuti silmnähtavalt elavnenud. Piisab kui sõita mõnda uuemasse elurajooni ja igalt poolt hakkavad silma ehitustegevus ning seni pikalt tühjad seisnud krundid aina täituvad uute majadega.

Ühesõnaga viiakse ellu pikalt kavandatud samme oma kodu rajamiseks ning piisav stabiilsus ja kindlus tuleviku suhtes enamikel tekkinud.

Prognoos lühidalt: 2016 aastal on oodata eramuehituses vaikset aga kindlat kasvu ning arendustegevuse jätkumist.

Millel selline prognoos tugineb?

  • Pangad ei plaani laenutingimusi leevendada, mis tähendab, et laenu saavad arenduseks ja ehituseks vaid need, kes seatud tingimustele vastavad ja neid täita suudavad. Seetõttu ei ole ette näha, et tekiks hüppeliselt suuremat laenamist ning sellega koos ka ehitus- ja kinnisvarabuumi käivitamist. See asjaolu toetab rahulikku kasvu.
  • Laenulepingutega seotud euribori kurss (peamiselt 6 kuu euribor) on miinuses ja ei ole ka ette näha lähemal ajal suuremaid tõuse, vähemalt senikaua, kui Euroopa majanduses kõige paremini ei lähe ja jätkub rahatrükk. Arusaadavalt mingil hetkel euribori kurss hakkab tõusma aga sinna võib veel aastaid aega minna.
  • Pikka aega inimesed lükkasid oma maja ehitusplaane aina edasi ning on tegeletud uute oludega kohanemisega (ennekõike pankade jaoks nõutud laenuvõimekuse saavutamisega). Nüüd on paljude jaoks kohanemine toimunud ning koos korterihindade tõusuga ja oma korteri müügiga on paljudel tekkinud ka teatud lisakapital (mis on vähendanud suurema laenu võtmise vajadust), et ehitusplaanid käivitada. Vahepealsetel aastatel on kogunenud ootele teatud hulk peresid, kes nüüd lähemate 2-3 aasta jooksul oma maja ehitamise plaanid realiseerida kavatsevad ning see hoiab eramuehitust aktiivsena veel mitmeid aastaid.Samas ei ole näha ette järgnevatel aastatel suuremat hüppelist sissetulekute kasvu, mis võimaldaks oluliselt suurendada nende perede arvu, kas saavad laenuvõtmise ja maja ehitamise peale mõelda.
  • Ehitushinnad on püsinud pikemat aega suhteliselt stabiilsed ja ei ole ka ette näha suurt hinnatõusu järgnevaks aastaks. Ehitusmahud elamuehituse sektoris küll tõenäoliselt veidi kasvavad, kuid see kasv on ole selline, mis survestaks ehitust tervikuna suuremale hinnatõusule, sest riigisektoris ehitustöid vähem ning konkurents ehitustöödele jääb püsima.

Head edukat uut ehitusaastat!

Hiljuti juhtus minuga üks vahejuhtum, mis näitas, et täna on pangad klientide suhtes ebasõbralikud ja mitteusaldavad.

Mis siis juhtus.

Juhtus see, et läksin SEB panga sularahaautomaadist raha välja võtma. Nagu juba sadu kordi varem sai sisestatud kaart ja  PIN kood ning valitud summa.  Ja seejärel ei juhtunud tükk aega midagi, kuni lõpuks tuli ekraanile teade „Tekkis viga, võtke ühendust administraatoriga“ (täpne tekst oli veidi pikem, kui mõte sama). Siis läks veel tükk aega mööda ja sularahaautomaat väljastas mu kaardi.

Seejärel tuli automaadi ekraanile teade „Suletud“.

Mõtlesin, et mis siis ikka, lähen otsin teise automaadi ja võtan sealt sularaha välja.

Leidsin läheduses teise automaadi ja  ootamatult selgus, et pangasüsteemi järgi olin juba oma summa eelmisest automaadist kätte saanud.

Seejärel võtsin ühendust panga klienditeenindusega ja rääkisin oma loo ära. Klienditeenindaja väitis, et nende süsteem näitab, et klient võis raha kätte saada aga võis ka mitte saada. Tegin siis vaidlustuse.

Seejärel  aga selgus, et nüüd edasi võib minna kuni nädal aega enne kui Sularahakeskus teeb pangaautomaadis inventuuri ja annab siis pangale tulemustest teada ning alles siis kannab või ei kanna pank mulle raha kontole tagasi.

Kuni nädal aega hoiab pank sisuliselt kliendi raha kinni selle eest, et ta kasutas pangaautomaati ja süsteemis tekkis tehniline viga. 

Mind ei häiri eriti see, et tehnilise vea tõttu ma oma raha ei saanud, sest paratamatult neid tekib, kuid mind häirib väga see, et kliendina pean kuni nädala oma raha ootama. Mind häirib, et ühest küljest pank ei usalda oma kliente (seda enam, et ka nende süsteem väitis, et klient võis raha ka mitte saada) ja kindlasti ka see, et raha tagasi saamise protsess nii aeglaseks on tehtud.

Küsimusele, kas sellist oma raha tagasi ootamist ka hüvitatakse, sain vastuseks, et võib esitada taotluse ja taotleda summalt arvelduskonto intressi, mis on teatavasti marginaalne.

Kuigi minu summa ei olnud õnneks väga suur, oli mul seda summat vaja kohe, mitte nädala pärast. Pangad kauplevad usaldusega ja pean ütlema, et minu usaldus panga suhtes kukkus  oluliselt.

 

Tavaks on enne uut aastat teha prognoose, mida toob uus algav aasta.  Mis võiks oodata järgmisel aastal oma maja ehitajat?

Olen kuulnud arvamusi, et hetkel on mõistlikum oodata ja vaadata, kuna majandus on Euroopas allamäge minemas. Eestis pole enam ehitajad, kuna enamik Soomes.  Ehitushinnad on laes ja laenu ei saa. Kas tõesti on olukord nii lootusetu, et asuda kõrvalvaataja roll?

Mina veel käega ei lööks. Nõustun küll sellega, et ees keerulised ajad, kuid see ei tohiks olla takistuseks oma ehitusplaanide elluviimisel. 

Milliseks kujuneb uus ehitusaasta?


Laenuraha kättesaadavus püsib samal tasemel, mis eelmisel aastal
Laenude saamine ei ole kinni mitte niivõrd sellest, et pangad ei soovi laene väljastada vaid ennekõike laenutingimustest (piisav  sissetulek, laenu tagatis, intressimäärad). Laenu saamiseks vajalikke nõudeid suudab täita suhteliselt vähe inimesi, lisaks ebaselgus tuleviku suhtes ei lase osadel laenuvõimelistel inimestel laenamise otsust teha. Teatud võistlus pankade vahel laenumarginaali vähenemise osas tõenäoliselt tekib, kuid selle mõju laenuturule on väike.

Pangad eelistavad kindlasti valmis kinnisvara ostjad, sest nii on tagatis võimalik kohe ostetavale varale seada ning olenevalt omafinantseerimise määrast pole sageli täiendavat tagatist vajagi. Ehituslaenu puhul aga on möödapääsmatu täiendava tagatise olemasolu, mida on laenajal keerulisem leida.

Ehitushinnad liiguvad mõõdukalt ülespoole
Ehitushindadele suurt tõusu ei prognoosi. Võimalik hinnatõus jääb tõenäoliselt 10-15% juurde. Eesti turg on väga hinnatundlik – see seab piirid hinnatõusule.  Kui ei ole maksujõulist klienti ei saa ka ehitada.

Ehitusfirmad pingutavad ellujäämise nimel
Algav aasta saab olema ehitusfirmadele keeruline ja raske. Tööd on vähe ja see vähenegi on väikese kasumi marginaaliga. Piisab mõnest veast projekti juhtimisel, kui projekt on miinustes. Ellujäämiseks tuleb teha kvaliteetset tööd ja vigu vältida. Tuleval aastal on oodata osade ehitusfirmade turult kadumist ja ühinemisi või veel enam spetsialiseerumist, et olla veel efektiivsem.

Täna on pea enamik Eesti majatootjaid suuremal või vähemal määral orienteerunud Skandinaavia turule. Võimalik, et uus aasta toob kaasa väiksemate üldehitusfirmade eksportturgudele suunitluse, kasvõi nendesamade majatootjatega koostöös.

Klientidel saab olema raskem leida ülesse need õiged firmad, kes ka aasta lõpus veel turule alles jäävad.

Ehitusturg jätkab kohandumist
Teise järjestikuse lainena maad kattev uus majandussurutis sunnib uusi ideid leidma, otsima kliente, otsima klientidele terviklahendusi, mis kuludelt tellijatele vastuvõetav. See tähendab innovaatilisi lahendusi, see tähendab eristumist teistest. Usun, et just eristumine ja oma eeliste leidmine ja rakendamine saab olema firmadel võtmeks ellujäämisel.  On see pikem garantiiaeg, on see põhjalikum eeltöö enne igat ehitusetappi, et vigu vältida,  on see parem töökorraldus ja kiirem ehitus – see on iga firma enda teha.

 
Fakt on see, et algaval aastal ehitustöid alustades on klientidel vahest hirme rohkem kui tavaliselt, kuid elu näidanud, et ettevõtlike saadab edu ning hiljem tänavad nad ennast, et ehitusega just  nüüd algust tegid.

Võta aega, plaani korralikult ja ehita kvaliteetselt!

Viimasel ajal on ajakirjanduses palju erinevaid seisukohti ja teadmatust majanduse arengu osas nii Eestis kui kogu maailmas. Millised on võimalikud arengud ja kuidas see võiks mõjutada oma maja ehitajat?

Eestis on viimase aasta jooksul kinnisvarahinnad ja tehingute arv stabiliseerunud. Kui siia juurde lisada asjaolu, et pangad on uuesti hakanud meelsamini laenu andma võiks uskuda, et selleks korraks on halvim möödas.  Aga just siis kui asjad Eestis paistavad paremuse poole minevat, on maailma tuure kogumas uus finantskriis.

Oleks naiivne arvata, et see finantskriis Eestit ei puuduta. Küsimus on rohkem selles, et millisel määral. Kui otsida antud olukorras positiivset siis täna inimesed kindlasti teadvustavad seda endale paremini kui eelmise kriisi eel. See aga aitab igal inimesel enda riske läbimõeldult võtta või maandada.

Minu isiklik arvamus on see, et uut kriisi ootama ei tasu jääda ja igal juhul tasub oma plaanid ellu viia. Kuid läbimõeldult ja ennast lõhki laenamata.

Millised on ehitushinna arengud?

Tänane suurim probleem on kindlasti üldine hinnatõus, mis ka ehitushindasid pole puutumata jätnud.  Ehitusfirmadel on käesolev ja ka järgnev aasta keeruline, sest kuna lepingud sõlmitakse ette pikaks perioodiks siis kardetakse hinnatõusu tõttu lepingutega kahjumisse jääda. Nii on see täna näiteks aasta tagasi sõlmitud ehituslepingutega. See kartus sunnibki ehitusfirmadest  väljaminevatele hinnapakkumistele praegu korralikku hinnalisa juurde kirjutama.

Kui tuua paralleeli eelmise, mõne aasta eest maailmamajandust tabanud kriisiga, siis kaasnes sellega ka erinevate toormete nõudluse vähenemine, mis tõi kokkuvõttes allapoole nii näiteks nafta kui metalli hinna. Kas kordub sama muster on raske öelda, kuid sellisel juhul väheneks hinnasurve.

Ehitusfirmadel seisab ees otsuse tegemine, kas jätkata kõrgete hindadega pakkumiste tegemist lootuses rahakas klient leida või riskida ja panustada võimalikule ehitushinna stabiliseerumisele, mis võimaldaks teha täna pakkumisi, mis on tänastele klientidele taskukohased. Tundub, et täna minnakse peamiselt esimesele variandile ja loodetakse leida küsitud hinda maksta suutvat klienti. Kas aga neid kõigile ehitusfirmadele ellujäämiseks jätkub on  enam kui küsitav!

Kinnisvara on nagu iga teinegi kaup, mille hind kujuneb nõudluse ja pakkumise tasakaalupunktis. Buumiaastatel oli nõudlus kinnisvara järele tänud pankade lahtikeeratud laenukraanidele suur, samal ajal pakkumine väike. See viis kinnisvara hinna väga kiiresti ülesse. Viimase 3 aastaga on Eestis eramute keskmised pakkumishinnad kukkunud lugu 40-50% ja nüüd on hinnad stabiliseerunud.

Kui asutakse oma maja ehitama siis ju õigustatult hindab majaomanik maja väärtuseks summa, mis on kulunud maja ehitamiseks. Mõistlik on siiski kalkuleerida enne oma maja ehitamist, milline on antud piirkonna analoogse kinnisvara hind. Siis ei teki üllatust, kui tegelik turuväärtus on majal on hoopis väiksem, kui ehitamiseks kulunud summad.

Kui ehitada laenuraha eest, siis pank laenuandjana peab seda ka ise väga täpselt silmas. Laenu antakse ainult niipalju kui hindamisakt ja panga laenupoliitika lubab.

Täna on tekkinud olukord, kus ehitushinnad on alustanud vaikset tõusu ning samal ajal kinnisvara hinnad veel pole tõusma hakanud. Sellises olukorras on pea paratamatu, et ehitushind võib kujuneda kokkuvõttes veidi kallimaks kui vara turuhind.

Üheks võimaluseks on ka täna ehitada turuhinnaga maja – ehitades energiasäästliku maja.  Järjest rohkem hakkavad hinda minema energiasäästlikud eramud ning seetõttu täna sellise maja ehitamine annab kindlasti eelise.

Pole veel kuulda, et pangad energiasäästlike eramajade osas kergema käega laenu annaksid, kuid nad võiksid seda teha. Riskid panga jaoks on ju väiksemad. Sellise maja hind peaks kujunema suurema nõudluse tõttu turu keskmisest veidi kõrgemaks ja rääkimata soodsamatest ülalpidamiskuludest.

Lähematel aastatel kinnisvara kiiret hinnatõusu näha ei ole, laenukraanid püsivad veel mõnda aega kinni. Kuid stabiilsus on väärtus omaette ning majaehitajale väga oluline oma plaanide elluviimisel.