Postitused

Pole mingi saladus, et küllaltki suur osa eramajadest ehitatakse lihtsa ja üldnõudeid täitva eelprojekti staadiumis projektdokumentatsiooniga. Selliselt ehitatud eramaju valmib igal aastal hinnanguliselt  pooltel juhtudel, kuid võimalik, et ka oluliselt sagedamini.

Projekti mõte on kõige lihtsamalt öeldes tagada hoone toimiv terviklik konstruktiivne- ja tehniline lahendus, mis täidaks tugevuse -, ohutuse- ja ehitusfüüsika nõudeid.

Kuna hoonete projekteerimine on seotud suure hulga erinevate nõuetega, siis esmapilgul projektide plaane või vaateid vaadates, seda ei märka. Seetõttu sageli ei väärtusta tellija enamasti piisavalt projekteerija tööd. Vaatab projekti joonised ning talle tundub, et hea tahtmise korral joonestaks ta samasugused plaanid valmis.

Seda mõtet süvendavad ka mõnikord ehitusfirmad, sest konkurentsis töö pärast, ei pöörata hinnapakkumise esitamise staadiumis ehitusfirma poolt erilist tähelepanu sellele, et eelprojektis ei ole kõiki ehitamiseks vajalikke töid ja konstruktsioonide sõlmi ära toodud.

Seetõttu ei ole ka tellijal erilist soovi teha kulutusi põhjalikuma projekti (põhiprojekti ja tööjooniste) tellimiseks. Tellijale tundub, et küll ehitaja teeb oma kogemuse põhjal kõik vajalikud tööd ära ja milleks siis vajalik teha täiendavaid kulusid projekteerimisele.

Ehitamine projekti järgi

Ehitaja ülesanne on ehitada projektile vastavalt ja võimalikult kvaliteetselt. Ehitaja ülesanne ei ole mõelda välja konkreetseid konstruktiivseid sõlmi ja lahendusi, kui need projektis puuduvad. Praktikas aga on ehitajad sunnitud seda suuremal või vähemal määral enamike eramajade ehitamisel tegema.

Siinkohal tekibki üks kõige olulisem vastuolu. Juhul kui ehitaja mõtleb välja ja teeb valmis mõne sõlme, mida projektis ei ole lahendatud, siis ühelt poolt ta ei tohikski seda teha, sest tal ei ole üldjuhul projekteerimise õigust ja teiselt poolt pole ilma eriteadmisteta võimalik ka tellijal lahendatud sõlme kuidagi hinnata ja tööde teostamist kontrollida. Jah, enamikel ehitajal on olemas oma varasem ehituskogemus ja kasutataksegi oma parima teadmise ja kogemuste järgi enam-vähem analoogseid lahendusi, mida varem on teostatud ehk lahendusi, mida projekteerijad on varem koostanud.

Kuid alates sellest hetkest, kui ehitaja või ka tellija ise hakkab konstruktiivseid lahendusi välja mõtlema ja need realiseerima, pole see enam projekti järgi ehitamine.

Heal juhul on uus välja mõeldud konstruktiivne lahendus õnnestunud ja toimiv, kuid mitte alati.

Riskid kuhjuvad

Millised on kokkuvõtlikult need peamised riskid, kui projekteerimist hakatakse tegema kohapeal jooksvalt näiteks ehitaja enda poolt:

  • Lahenduse kvaliteet võib olla ebapiisav ja tehtud muudatus võib kaasa tuua kvaliteediprobleeme.

  • Ehitustööd pole enam selgelt kontrollitavad, kuna lahenduse kohta tavaliselt eelnevalt jooniseid ei koostata.

  • Tehtud lahendus ei arvesta järgnevat tööetappi ja toob kaasa lisakulusid järgmiste tööde osas, mistõttu tervikuna ehitustööde maksumus võib muutuda.

Alahindamata ehitaja tööd ja tahet teha toimivaid sõlmi, tuleks projekteerimistöö jätta siiski projekteerijatele.

Hiljuti avaldatud riigikontrolli audit näitas, et Tartu ja Tallinnaga piirnevates valdades oli valitud 85 vaadeldud uusehitusest (peamiselt eramajad) ehitatud ehitusloata lausa 48 ehk üle poole kontrollitud ehitistest.

See näitab, et seni on paljudel juhtudel võetud riske või siis oldud kindlad, et küll hiljem õnnestub tagantjärgi ehitisi seadustada. See, et ehitusloata sellises mahus on ehitatud, on üllatav. Huvitav oleks teada, mis põhjusel ikkagi nii suur hulk inimesi on ehitusloata ehitamise ette võtnud.

Mõnel konkreetsel juhul olid inimesed taotlenud ehitusluba, mida detailplaneeringu või muu tingimusega vastuolus oleva projekti tõttu omavalitsuse poolt ei väljastatud. See aga ei takistanud inimestel sellele vaatamata oma plaane ellu viia.

Olenevalt  omavalitsustest on kontroll ehitustegevuse üle erinev, kuid eks see paraneb aasta-aastalt. Samas oli huvitav see, et erilisi sanktsioone, rääkimata ebaseaduslikult ehitatud majade lammutamisest ükski vald omanikelt ei nõudnud. Kas omanike poolt võetud risk on ennast õigustanud?!

Miks siis on ikkagi need põhjused, miks ehitatakse ilma ehitusloata? Pakun välja järgmise valiku:

  • Piirkonna detailplaneeringu menetlemine võtab kaua aega ja ei jõuta oodata
  • Piirkonna kehtiv planeering ei luba soovitud maja ehitamist või on tegemist  mõne keelutsooniga
  • Plaanitav maja ei mahu krundil lubatud ehitusalasse
  • Ehitusloa menetlemiseks vajalikke kooskõlastusi ei õnnestu saada
  • Ehitustööde kallinemise hirmus alustatakse ehitustöödega
  • Projekt pole piisav ehitusloa taotlemiseks
  • Ja paljud teised põhjused

Kui veel veidi selle auditi tulemusi analüüsida siis võib arvata, et enamik kui mitte kõik ebaseaduslikult ehitatud majad ehitati ilma laenurahata või võeti laenu muu kinnisvara tagatisel. Üldjuhul on pangad enne laenu väljastamist alati nõudnud projekti ja ehitusloa esitamist.

Samuti on ehitusloata majade kindlustamine keeruline ja isegi kui see peaks õnnestuma, ei pruugi kindlustusfirmad kindlustusjuhtumi korral hüvitist välja maksta. Igal juhul väga suur majanduslik risk.

Lisaks toob ehitusloata ja tõenäoliselt kooskõlastamata projekt kaasa riski ehituskvaliteedile ja ohutusele.

Mida sellest auditi tulemusest eratellijal õppida?

Enne krundi ostu selgita välja, milline on krundi kasutusotstarve ja millised on projekteerimistingimused, kommunikatsioonidega liitumise võimalused ning selgita välja, kas sinu jaoks soovitud maja saab sinna ehitada.

Ära tee endale elu keeruliseks ja tee enne krundi hankimist eeltööd, sest minu arvates on peamised põhjused enamikus just tingitud krundiga seotud probleemidest. Ja pole mõtet jääda lootma ametnike lõputule vastutulekule ebaseaduslikult ehitatud majade seadustamisel. Ehitades ehitusloata tekitad endale palju lisapingeid ja muresid. Nii on oma majast küll raske rõõmu tunda.

Vali õige krunt oma majale ja ehitaja seaduslikult!

Tehnika areneb ja järjest enam tekib võimalusi kõikvõimalike automaatsete lahenduste kasutamiseks. Ka oma maja puhul on tekkinud palju võimalusi, mis teevad elu lihtsamaks. Maja kavandamisel on just õige aeg mõelda ka automaatikale, sest siis kujuneb süsteemide väljaehitamine lihtsamaks ja soodsamaks.

juhtimine

Automaatika annab kokkuhoiu

Automaatika kasutamisel on peamised eesmärgid:

  • Mugavus
  • Kokkuhoid
  • Turvalisus

 

Millised on tänapäeval peamised automaatika võimalused? Kuidas neid oma kodus rakendada saab? Vaatame lähemalt:

 

  • Küttesüsteemid
    Automaatika abil on väga lihtsalt võimalik erinevate kütterežiimide kasutamine vastavalt eelprogrammeeritud ajagraafikule. Näiteks öösel hoida jahedamat temperatuuri ja vastu hommikut tõsta ning päeval, kui kedagi kodus pole siis hoida jälle madalamat temperatuuri. Selline automaatika hoolde jäetud kütte reguleerimine võimaldab soojusenergia kokkuhoidu u. 20%. Sobib kõige enam radiaatorkütte puhul, samas näiteks põrandakütte puhul ei anna see kasu, sest põrandamassiivi ülesoojendamine võtab aega ja kiireid kütterežiimide muutusi ei võimalda.

 

  • Ventilatsiooni ja jahutussüsteem
    Sarnaselt küttesüsteemile saab panna automaatse juhtimise alla ventilatsiooni ja jahutusüsteemi. Näiteks päevasel ajal kui inimesi kodus pole, siis hoiab süsteem minimaalset õhuringlust. Õhtustel aegadel, kui pere kodus, siis töötab süsteem tugevamal režiimil.

 

  • Elektrivalguse optimaalne kasutamine
    Näiteks, kui pole mõnda aega ruumis liikumist ei toimu siis lülituvad tuled välja.

 

  • Loomuliku valgustuste juhtimine
    Kardinate juhtimine ja seda olenevalt valgusest või eelprogrammeeritud kellaajast. See võimaldab ka maja kütterežiimi toetada. Kui muidu võib ununeda hommikul kardinad akende eest ära võtta, siis süsteem hoolitseb selle eest, et päikesevalgus päevasel ajal maja soojendama pääseks ja nii hoiab kokku soojusenergialt.

 

  • Valvesüsteemid, simulatsioonid, ohutus
    Valvesüsteemide ülesandeks on anda õigeaegselt info võimalike avariide ja häirete korral. Valvesüsteemiga saab siduda ka muid funktsioone. Näiteks kodust lahkudes ja valvesüsteemi sisselülitades, lülitatakse välja kõik mittevajalikud elektriseadmed ja pistikud, mis aitab tagada näiteks seda, et kogemata ei jää triikraud sisse. Võimalik on ka kasutada näiteks „kodus oleku” simulatsiooni, mis peaks aitama kutsumata külalisi ära hoida. See süsteem paneb majas mõnes toas aeg ajalt mõne tule põlema ning lülitab näiteks raadio sisse ja välja.

 

Maja automaatikasüsteemi juhtimine on tänapäeval võimalik väga lihtsalt ka kaugjuhtimisega, näiteks läbi intreneti. Saab kontrollida, kas majas kõik korras ja vajadusel süsteemi seadistada.

Kas sina kasutad oma kodus automaatseid süsteeme?