Postitused

Maja ehitamine nõuab enamasti laenuraha kasutamist!

Kas on üldse võimalik oma kodu ehitama hakata, kui sul ei ole võimalik anda pangale lisatagatist? Selline küsimus huvitab paljusid peresid, kes elavad näiteks üürikorteris ja peale krundi pole võimalik täiendavaid tagatisi laenu saamiseks pangale anda?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel siis viimasel 2-3 aastal on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Kuigi alati peab ütlema, et tehakse ka erandeid ning kindlasti on mõistlik igal juhul panga käest konkreetset lahendust küsida. Panka üldjuhul huvitab ennekõike see, milline on sinu pere sissetulek ja laenu teenindamise võima ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui sul juhtub olema krunt heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, siis on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi küll krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Aga kui sellist head krunti ei ole, mis siis teha?

Siis on võimalikud lahendused järgmised:

  1. Teha pankadega koostööd variantide leidmisel ja jõuda mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.  
    Pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.
    Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõne ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.
  2. Küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida.
    Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad u. 16%-st. Tõsi, see laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt näiteks 1 aastaks oleks see vastuvõetav. Laenu eest ehitada maja sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisesse. 

Tänases turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ei ole ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvara hinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel ei kajastu kinnisvara turuhinnas. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, kuid seda ka mitte üle tähtsustama.

Viimane kinnisvarabuum lõi olukorra, kus mitmed arendajad suurema kasu nimel, planeerisid rohkesti paarismajade ehitamist. Polnud ju mõtet ehitada ühepereelamut, kui andis ehitada paarimaja ning rohkem müüa.  Paljudel kinnisvaraarendajatel õnnestus, enne kinnisvarakrahhi, paberimajadus korda saada aga ehitamiseni veel ei jõutud. Seetõttu on täna müügis krunte, millele on välja antud paarismaja ehitusluba ja sellega seotud projekt ning kooskõlastused.

Nüüd on sellised krundid müügis ja paljudel on tekkinud küsimus, kas tasub sellist paarismaja krunti osta ja mis risk sellega kaasneks? Krundi ostjat ei huvitaks paarismaja ehitamine, vaid ikka ühepereelamu rajamine.

Paarismajast – ühepereelamuks

Enamikel juhtudel saab paarismaja krunti ühepereelamu jaoks kasutada. Tuleb hankida krundile tehnilised tingimused, koostada uus projekt ja saada ehitusluba nagu kõigi kruntide puhul.

Küll aga peaks arvestama, et enne krundi ostu tuleks kohalikust omavalitsusest täpselt välja uurida, kas antud planeeringut saab muuta ehk siis kas paarismaja asemele saab ühepereelamut ehitada.

Võib tekkida olukordasid, kus sellist luba ei anta. Näiteks, kui antud piirkonnas kõrvalkruntidel ainult juba valmisehitatud paarismajad, võib kohalik omavalitsus jääda algse plaani juurde, et ka vaba krunt peab saama hoonestatud paarismajaga.

Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringuid muuta ja seetõttu tuleb enne sellise krundi ostu omavalitsuse käest saada värsked tehnilised tingimused, mis ostjale kindluse annavad, et maja ehitamine on võimalik. Tehnilised tingimused peaks taotlema krundi omanik ja see võtab aega umbes 2-3 nädalat. Kui krundi ostuga on kiire ja pole aega niikaua oodata, on mõistlik siis kohalikus omavalitsuses paluda vastuvõttu planeeringute valdkonna vastutajaga ning temalt järgi küsida. Selliselt saab riski oluliselt vähendada.

Tee vajadusel uuringut Ehitisregistrist

Tee vajadusel uuringut Ehitisregistrist

Kruntide olemasolevate tehniliste tingimuste kohta saab ettekujutuse ka ehitisregistri abiga. Nimelt juhul kui krundile on välja antud ehitusluba ja see on registrisse kantud, saab veebilehelt http://www.ehr.ee/ otsida aadressi järgi krundi ning vaadata sellega seotud andmeid. Näiteks on seal kirjas hoone kõrgus, pikkus, laius ja muud parameetrid.

Üldjuhul on projekti ja ehitusloaga kruntide puhul eeliseks see, et kõik kommunikatsioonid ja liitumised on juba korra paberil koos kooskõlastustega lahendatud ning seetõttu vähem võimalikke probleeme asjaajamisel.

Head krundivalikut!

Inimene, kes võtab oma maja ehitamise ette, on sunnitud lahendusi otsima väga paljudele ettekerkivatele probleemidele ja takistustele. See võib tunduda isegi veidi hirmutav, kuid tegelikult on see ju iga uue asjaga niimoodi. Tuleb õppida, tuleb otsida lahendusi ja ennekõike tuleb teha palju otsuseid.

Hea maja saamine nõuab palju õppimist ja palju otsuseid. Pildil eramu Tallinna lähedal.

Hea maja saamine nõuab palju õppimist ja palju otsuseid. Pildil eramu Tallinna lähedal.

Kõige suuremaks probleemiks ongi samuti minu meelest just otsuste tegemine või sageli ka otsuste tegemise kiirus.

Me teeme ju iga päev palju otsuseid ja enamasti teeme neid sellistes valdkondades, mida me tunneme. Seetõttu oma kogemuse järgi on otsuseid võimalik teha kiiresti ja neid tehes me ei kaalutle, aruta, võrdle ega tee suurt tööd õige otsuse leidmisel.

Ehitustööde puhul, kus olukord aga hoopis teine, kuna enamikul pole ehitusalast haridust, tuleb aga teha iga otsusega palju tööd ja see on pingeid tekitav ning palju energiat kulutav ettevõtmine.

Projekteerimise faas

Suurimaks väljakutseks ei ole sageli maja ehitamisel aga mitte otsesed ehitustööd võid hoopis projekteerimise faas. Kõige rohkem kulub aega enamasti ruumiplaani, elektriprojekti, valgusprojekti koostamisele ehk teisisõnu projekteerimise faasis otsuste tegemisele. Mis teeb selle keeruliseks?

Hea maja on tervik, kus kõik on paigas. Kus ruumiplaan arvestab pere vajadusi, näiteks andes privaatsust kodukontoris töötamiseks või lihtsalt puhkamiseks ning lugemiseks. Kus valgustus arvestaks iga ruumi kasutusotstarbega, mööbli paigutamisega või kus kõik pistikud ja lülitid oleksid käepäraselt lahendatud. Või kui kasutad majas konditsioneeri, et jahe õhk ei puhuks otse istumiskohtadele ning ei põhjustaks külmetamist. Millist küttesüsteemi valida, mis oleks säästlik aga mugav?

Kõigi selliste nüanssidega arvestamine on keeruline ning ühtse terviku loomine võtab aega. Kuigi alati saab nõu küsida mõnelt sisearhitektilt või sisekujundalt, tuleb lõppotsus ikka endal teha. Jääd ju sina oma perega majja elama, mitte sisearhitekt. Kui maja saab just pere vajadustele sobilik siis on pererahval seal hea ja mugav elada.

Projekteerimise faasis tehtavatel otsustel on ülimalt tähtis roll – head ja õiged otsused muudavad ehitamise lihtsamaks ning kokkuvõttes hea eeltöö aitab ka maja odavamalt ehitada.

 

Ehitamise faas

Ka ehitusprotsessi ajal tuleb omanikul teha pidevalt otsuseid, kuna kõike ei õnnestu ka alati projekteerimise faasis ette näha. Ehitustööde käigus tekib pea alati ka mingeid tehnilisi takistusi, mille lahedamiseks tuleb teha kiiresti otsuseid.

Näiteks võib selguda, et plaanitud siseviimistlusmaterjal ei jõua plaanitud ajaks kohale, ning tuleb otsustada, kas asendada see muu materjaliga või oodata. Ootamine toob kaasa aga enamasti ehituse venimise ning kokkuvõttes kallinemise. Seetõttu ehitamise faasis tehtavad otsused tulebki teha enamjaolt kiiresti, et tööde ajagraafikut ei peaks muutma.

Sageli juhtub ehitamise faasis ka see, et algseid lahendusi hakatakse muutma, näiteks muudetakse seinte asukohti või ruumide otstarvet. Sellisel juhul peab olema hästi põhjalik ning kõik muudatusega seotud töölõigud samuti korralikult läbi mõtlema ja vajadusel täiendusi tegema. Enamasti toob ruumiplaani muudatus kaasa muudatused elektritööde ja näiteks ka valgustuse, ventilatsiooni või küttesüsteemi osas.

Minu soovitus nn. viimase hetke muudatuste osas on see, et kui see ikka suurt kasu ei anna, siis pigem sellest loobuda. Ühelt poolt on sellised muudatused alati seotud lisakuludega ja teisest küljest kipuvad sellised muudatused rikkuma maja funktsionaalsust või toimimist.

 

Ära karda õppida ja otsuseid teha – see kõik on sinu hea kodu saamiseks hädavajalik.

Nagu kõik suured asjad siin elus algavad mõttest ja plaanide koostamisest, nii on ka oma kodu rajamisega. Maja projekteerimine on keeruline ja ajamahukas ettevõtmine ning hea projekti saamine tõsine väljakutse.

Millele peaks kodu ehitamist plaaniv inimene mõtlema ja kuidas tööd korraldama?

Projekteerimine nõuab head koostööd ja juhtimist

Projekteerimine nõuab head koostööd ja juhtimist

Omale maja plaanides peaks arvestama, et maja projekt valmib kokkuvõttes paljude erinevate projekteerijate ja konstruktorite koostööna.

Arhitekt teeb arhitektuurse projekti, konstruktor lahendab konstruktsioonid ja teeb tugevusarvutused. Luuakse põhiprojekt, mille juurde lisatakse ka eritööde projektid, mis tehtud vastava valdkonna projeteerijate poolt. Lisaks kaasatakse tööde juurde sageli ka sisearhitekt, kes teeb sisekujunduse projekti. Kundi tarvis tellitakse haljastusprojekt jne. 

Kokkuvõttes on tegemist väga paljude erinevate inimeste koostööga, mis vajab kõigi osapoolte vahel palju omavahelist suhtlemist ning pidevat kooskõlastamist. Ühe projekti liikme muudatus mõnes joonises, nõuab ka teistelt projekteerijatelt oma töölõigus muudatuse tegemist.

 

Kuidas lahendada sellist olukorda ning juhtida projekteerimist selliselt, et vigu oleks võimalikult vähe?

Sellises olukorras soovitan valida firma, mis pakub nn. peaprojekteerija teenust. Peaprojekteerija ülesandeks ongi just korraldada kõigi osapoolte vahelist koostööd ning jälgida muudatuste korral, et need kogu projekti mahus sisse viidaks. Korraldab projektidokumentatsiooni versioonide haldust. Tavaliselt on peaprojekteerijal endal olemas pea kõigi projektiga seotud töödeks vajalik kompentents ning seetõttu on ka projekti täiskomplekti tellimine enamasti soodsam. Samuti on oluline, et sellisel juhul on ka tööde eest vastutus peaprojekteerijal ning see aitab kaasa töö kvaliteedile.

Teiseks võimaluseks on palgata projekteerimist juhtima teenuse korras nn. projekteerimise projektijuht.  Sellisel juhul sarnaselt peaprojekteerijaga vastutab ta projekti koostamise, kooskõlastamise ja versioonihalduse eest. Projekteerimise projektijuht küsib hinnapakkumisi, koostab lepingud ja tellib projektid sageli erinevatest projekteerimisfirmadest ning juhib nendevahelist koostööd.

Muidugi on võimalik ka igaühel ise projektid tellida, kuid sellisel juhul tuleks arvestada, et väga oluline on pöörata tähelepanu projektide muudatustele ja projekteerijate omavahelisele koostööle.

10 sammu oma maja ehituseni

10 sammu oma maja ehituseni

Kuidas alustada ja millised on sammud oma maja ehituseni? Siinkohal 10 sammu, mis on vajalikud ellu viia enne ehitustöödega alustamist.

1. Ruumiplaan
Koosta maja esialgne ruumide nimekiri ja pane kirja suurused. Võta kokku kõik pinnad ja selliselt saad teada maja orienteeruva suuruse.

2. Krunt
Otsi sobilik krunt, soovitavalt kommunikatsioonidega ja hea juurdepääsuga ning millele oleks väljastatud projekteerimise tingimused.

3. Orienteeruv maksumus
Tee selgeks kodu rajamise orienteeruv maksumus. Krunt + maja ehitustööd + aed, teed, haljastus + maja sisustamine. Ehitumaksumuse arvutamisel kasuta orienteeruvat m2 maksumust.

4. Finantseerimine
Otsi lahendus kodu ehitamise finantseerimiseks. Vajadusel küsi erinevatelt pankadelt pakkumisi laenu võtmiseks, selgita omafinantseerimise suurus.

5. Maja projekt
Telli maja projekt või vali valmisprojektide seast sobilik. Pane detailselt paika maja ruumiplaan ja koostöös arhitektiga või ehitusfirmaga vii see täiuslikuks, et see vastaks Sinu pere vajadustele.

6. Hinnaküsimine
Küsi valminud projekti alusel hinnapakkumist vähemalt 10-st ehitusfirmast. Küsi hinnapakkumised tööde kaupa lahtikirjutatult, et saaksid pakkumisi paremini võrrelda.

7. Ehitaja taustauuringud
Kontrolli parimaid pakkumisi teinud firmade ja nende võtmeisikute tausta. Uuri firmade varasemate klientide käest tööde kvaliteedi, töökorralduse ja tähtaegade kohta.

8. Töövõtulepingu sõlmimine
Vali ehitusfirma ja sõlmi põhjalik töövõtuleping.

9. Ehitusluba
Taotle kohalikust omavalitsusest „Ehitusluba” või delegeeri see ülesanne ehitusfirmale.

10. Ehituse alustamise teatis
Esita 3 tööpäeva enne ehitustööde algust kohalikule omavalitsusele „Ehituse alustamise teatis” ja seejärel saab ehitustöödega algust teha.