Postitused

Aasta lõpus ja uue ootel on hea teha väike kokkuvõte. Milliseks kujuneb uus aasta oma maja ehitajatele? Kas tasub ehitama asuda või see edasi lükata?

mm1

Kas ehitad või mitte?

Ettepoole vaatamiseks, tuleks korraks vaadata ka tagasi. Viimased paar aastat on olnud see aeg, kus paljud seni ootele jäetud ehitusplaanid on teostusfaasi viidud. Seda võib ka ilma statistikat uurimata näha ja tajuda, kui kuskil uuemas elamurajoonis ringi sõita ja veenduda selles, et ootamatult on viimase paari aastaga käivitatud päris paljude uute majade ehitustöid. See hakkab silma ennekõike seetõttu, et pikalt ei toimunud nendes rajoonides mitte mingit ehitustegevust.

See näitab, et inimestel on tekkinud stabiilsus ja kindlustunne tuleviku suhtes ning enam ei kardeta oma plaane ellu viia.

Järgmisel aastal on oodata sama trendi jätkumist. Küll aga kindlasti ei tee keegi täna ega homme oma ehitusotsuseid pikalt kaalutlemata. Sellele kaalutlemisele annavad oma osa kindlasti ka pangad ja muud finantsasutused. Pangad on jätkuvalt konservatiivsed ja annavad laenu ainult neile, kes laenuraha suure tõenäosusega suudavad ka tagasi maksta.

Kui laenuvõime olemas siis näiteks kui olemasolev korter (näiteks, kui on seni oldud korteriinimene) õnnestub hea hinnaga maha müüa siis oma maja ehitamiseks on praegu pigem hea aeg, kuna stabiilses keskkonnas on plaanitut lihtsam ellu viia ning väliskeskkonnast põhjustatud ootamatusi vähem.

Energiakulude kokkuhoid on au sees

Ehitatavate majade puhul pööratakse järjest enam tähelepanu maja kasutuskuludele, ennekõike maja energiakulude vähendamisele. Päris kulupõhiselt enamasti tellija oma maja prognoositavaid igakuiseid kulusid välja ei arvuta, kuid järjest enam soovitakse valida maja energiaklassiks vähemalt C või B. Energiamärgise klassi valik on mõnevõrra kunstlik, sest uute majade puhul tehakse energiaarvutus nii-öelda paberil ning see võimaldab olenevalt küttesüsteemis kasutatavast energiaallikast suhteliselt lihtsalt soovitud väärtusi saavutada. Alles reaalses kasutuses saab majade energiatarbimisest õige pildi. Kuid põhisosas kindlasti energiaklassid annavad üldisema kulu kätte.

Tüüpprojektide puhul, mida on juba läbi ehitatud ja kasutuses aga oleks küll mõistlik enne uurida tegelikku maja halduskulu, tingimusel, et maja kütte- ja ventilatsioonisüsteem on plaanis samasugune teha, kui varem ehitatud majas. Siis on võrdlusmoment olemas ning kindlus, et antud projekti kasutamisel on kulude suurusjärk teada. Tüüpprojektide ehitajad võiksid ka neid andmeid ise varasemate tellijate käest hankida ja näiteks oma kodulehtedel huvilistele teada anda, sest see oleks hea müügiargument. Loomulikult osa majapidamisega kulusid on seotud tarbimisega ning päris sendipealt ei saagi kunagi olla samasuguseid kulusid, kuid põhiosas selline info piisava selguse prognoositavate kulude kohta.

Ehituse hinnad

Ehituse hinnad suure tõenäosusega järgmisel aastal jäävad stabiilseks ja erilist tõusu ei ole ette näha ning see kindlasti tellijatele meeltmööda. Küll aga peaks iga tellija meeles pidama, et ehitushinnad on ennekõike turuhinnad ja tellija ülesanne on otsida turult sobiliku hinnaga ehitaja. Ei ole sellist asja nagu maja ehitushind, vaid see kujuneb konkreetse projekti ja konkreetsete hinnaküsimiste alusel.

Ehitaja otsimine ei ole kindlasti kerge ülesanne, sest häid ehitusfirmasid ei ole palju ja veel vähem on neid, kes tõesti vastutustundega oma tööd teevad. Ehitamine ei ole kunagi odav aga kõige kallim on ehitada „halva“ ehitajaga, mis viib enamasti suurema juba teostatud tööde ümbertegemiseni ning kokkuvõttes suuremate kuludeni.

Ehituse kvaliteeti tuleb osta ehitaja valimisel. Ehituse kvaliteet on tervikuna paranenud, kuid kindlasti peab tellija esimesest hetkest sellele tähelepanu pöörama, sest ilma järelevalveta kipub kvaliteet alla käima. Ehitajat võib usaldada aga mitte pimesi. Headel ehitajatel on igal ajal tööd ja seetõttu ei saa häid ehitajaid kunagi odava hinnaga.

Kokkuvõttes tuleb tõenäoliselt eramuehituses rahulik ehitusaasta, kus ehitushinnad ei sõida eest ära ja oma plaane saab rahulikult ellu viia. Ehituse tellija ei tohiks unustada, et temal on määrav panus, milliseks lõpptulemus kujuneb. Ei tasu seda vastutust ära anda, sest siis saadakse vastu hingega kodu!

Rahulikku aastavahetust ja head uut aastat!

Viimastel kuudel olen osaline olnud paljude majade ja ridaelamute ostuprotsessis ehk olen aidanud teha inimestel kinnisvara ostueelset ülevaatust.

Kõige levinum küsimus peale kinnisvara ülevaatuse tegemist on ostja poolt see, et kas tasub sellise hinnaga antud maja osta? Palju tasub maja kordategemiseks raha sisse panna?

Vaatame veidi lähemalt kui palju investeerida kinnisvara ostul?

Esimese asjana tuleks kinnisvara puhul otsustada, kas osta turuväärtust ehk proovida hoida investeering tervikuna koos remonttöödega antud piirkonna keskmise turuväärtuse lähedal. Turuväärtus on ennekõike seotud kinnisvara puhul asukohaga ja kujuneb reaalsete tehingute käigus nõudluse –pakkumise järgi.

Veidi teistsugune kinnisvara ostule lähenemine kipub olema selline, et arvestatakse müüja poolt soovitava maja hinnaga, kuid keskendutakse ennekõike remonttööde kuludele ja nende hindamisele. Siinkohal on mõeldud seda, et maja ise meeldib ostjale väga ja ollakse valmis ka turuväärtusest mõnevõrra rohkem maksma.

Mõlemal juhul on mõistlik ostetavas piirkonnas analoogsete majade turuväärtust hinnata ja üheks lihtsaks võimaluseks on hinnata kinnisvara väärtust kinnisvaraportaalide abil. Kuidas? Kui ostetakse mõnda vanemat remonttöid vajavat maja siis tuleks otsida samas piirkonnas mõni samasugune, kuid kordatehtud maja. Seejärel tuleks võrrelda kordatehtud maja m2 hinda võrreldes ostetava maja m2 hinnaga. Kõige jämedamalt võetuna ongi nende m2 maksumuste vahe see mõistlik investeerimise summa, mille puhul ei investeerita ehitustöödesse üle turuhinna.

Kindluse mõttes võiks võrdluseks võtta mitme samas piirkonnas müügis oleva maja hinnad ja nii kujundada keskmine m2 hind.

Näiteks, kui maja mille suurus on 100 m2 ja mille turuväärtus remontimata majal on 1100 eurot/m2 siis remonditud majal on see näiteks 1500 eurot/m2. Ehk siis vahe oleks 400 eurot/m2 kohta ning võimalik investeering maja kordategemisse võiks olla suurusjärgus 40 000 eurot.

Eelkirjeldatud skeemi puhul on vahest kõige keerulisem hinnata ja välja valida need majad, mis remonditud kujul võrdluseks sobiksid. Ainult piltide järgi maja seisukorda ei ole mõistlik hinnata ning seetõttu tasuks käia vaatamas ka kordatehtud maju, et saada ettekujutus majadest, millega ostetavat maja võrrelda ja hinnata, kas need on võrreldavad.

Lisaks tuleks arvestada, et enamasti on kinnisvaraportaalides kinnisvarakuulutuse pakkumishinnad jätkuvalt u. 10-20% suuremad, kui tegelikud tehinguhinnad ehk eeltoodud näitesse see üle viiduna tähendaks see seda, et 40 000 euro asemel oleks korrektsem arvestada umbes 35 000 eurose ehituskuluga.

Samuti tasub juhul kui orienteeruv ehituskulu summa leitud (nagu eespool näites toodud 35 000 eurot), hinnata, kas selle summa eest saab vajalikud remonttööd teostatud. Selleks näiteks saab kasutada ehitusfirmade orienteeruvaid m2 hindasid, mida leiab internetis ehitusfirmade kodulehtedelt või paluda ehitajatelt umbkaudset hinnapakkumist konkreetsetele töödele. Mõnikord saadavad inimesed enne kinnisvara ostuotsuse tegemist kuskil kinnisvaraportaalis üleval oleva kuulutuse lingi ehitajatele ja kirjutavad ainult juurde millised tööde osas hinnapakkumist soovitakse. Selliseid hinnapakkumisi ehitajad küll väga hea meelega ei tee, sest pole ju veel selgegi, kas objekt ostetakse ja ehitaja tööd saab, kuid vast alati leidub ka mõni firma, kes suurusjärgu hinna annab ning inimesel lihtsam oma otsust kinnisvara ostul teha.

Kuigi kinnisvara ost on alati ka emotsionaalne ost, sest endale elamist otsides, peaks asukoht või kinnisvara endale meeldima, siis tegelikult on vähemalt sama oluline  hinnata ka turuväärtust ja ehituskulusid. Tee kinnisvara ostul kaalutletud otsus!

kruntNii nagu elu nii on ka majandus on tsükliline. On oma tõusud ja mõõnad ning need korduvad teatud perioodilisusega. Hinnanguliselt on ühe majandustsükli perioodiks 7-8 aastat.  Kui nüüd ajalugu meelde tuletada siis 2007 aastal tipu saavutanud kinnisvarahinnad kukkusid järgmistel aastatel tugevasti, mõnel juhul lausa poole võrra või enamgi.

Nüüd on kinnisvarahinnad juba mitu head aastat järjest ülespoole liikunud. Korterite hinnatõus suuremates linnades on eriti viimase poolaastaga märgatav olnud. Vähegi odavama hinnaga korterid ostetakse kiiresti ja mingit hinnatingimist  ostja poolt enam suurt teha ei anna.

Kinnisvarahindade järgi võib kindlalt väita, et tegemist on tõusufaasiga ja kardetakse ka juba liiga kiiret hinnatõusu, mis majanduse jälle kiiremini rööpast välja viiks.  Kaua tõusufaas kestab, sõltub hinnatõusu kiirusest. Julgen arvata, et kinnisvarahindade tõus kestab veel vähemalt 2 aastat, loodetavasti kauem.

Mida selles olukorras eramajast huvitatud inimene silmas peaks pidama?

Kuna hinnatõus kinnisvarasektoris on seni olnud korterite suunal, siis on aja küsimus, kui see hakkab ühel hetkel laienema ka kruntidele ja eramuturule. Miks see nii läheb on mitmeid põhjuseid, näiteks kallinenud korterid annavad võimaluse osadel peredel mõelda oma maja ehitamisele ja selle läbi parandada pere elamistingimusi. Suurem korterite turuväärtus lubab võtta jälle rohkem laenu ja on võimalik investeerida. Inimesed on hakanud väärtustama optimaalse suurusega energiasäästlikke elamuid ning tänu minimaalsetele  ülalpidamiskuludele ollakse sellistes majades elamisest rohkem huvitatud kui kallite kommunaalkuludega kortermajades. Kui kinnisvara turuväärtus suureneb on inimestel suurem tagatisväärtus ja kindlus tuleviku suhtes.

Oma maja ehitamise otsuste ei tehta kunagi kergekäeliselt, kuid eeltoodud tingimuste ja võimaluste tekkimisel on julgem ja lihtsam seda otsust teha.

Põhiraskus langeb sobiliku krundi leidmisele

Krundid on piiratud kaup ja seetõttu pea kõikidele krundi ostjatele tundub, et huvipakkuvas piirkonnas on paremad krundid juba ära võetud või siis liiga kalli hinnaga. Seejärel jääbki järgi peamiselt võimalus oma krundi otsimise piirkonda järjest laiendada, mida kaugemale keskustest, seda soodsamaks muutub maa hinnatase.

Ideaalis võiks olla krundi maksumus u. 1/3 kogu majaprojekti investeeringu maksumusest, kuid kuna asukoht määrab suuresti maja/kinnisvara turuväärtuse siis seetõttu kannataks välja ka mõttekäik, et krundi maksumus võiks olla kuni pool kogu investeeringust.

Kui krundi ja ennekõike sobiva hinna ja asukohaga krundi leidmine on õnnestunud siis on hea start tehtud. Projekteerimine ja ehitamine on suur töö, kuid mõnevõrra korrastunud ehitussektor aitab klienti kindlasti palju rohkem kui näiteks 5 -6 aastat tagasi.

Kokkuvõttes on minu arvates suhteliselt hea aeg alustada oma maja ehitamisega, kuna vaikselt kasvavad kinnisvarahinnad teevad laenu saamise mõnevõrra lihtsamaks ja see annab  julgema tunde sellise suure investeeringu, nagu maja ehitus, ettevõtmiseks.

Kinnisvara ostuga kaasneb alati risk ja suuremad riskid on enamasti seotud ehitise ehitusliku seisukorra hindamisega. Peale ostu võib selguda, et remondivajadus on palju suurem või ei toimi mõni tehnosüsteem.

Kinnisvara ostu turvalisemaks muutmisel on väga oluline roll ostueelsel ülevaatusel. Kuidas teha kinnisvara ülevaatust nii, et olulisemad probleemid ei jääks kahe silma vahele?

Võimalike probleemide avastamiseks juba kinnisvara ostueelsel ülevaatusel olen kokku pannud 2 e-kursust:

  1. Korteri ostueelne ülevaatus

  2. Eramu ostueelne ülevaatus

Kursused annavad nõu nii uue kinnisvara kui juba järelmüügis oleva kinnisvara ülevaatamiseks.

Nende kursustega tutvumine ei tee halba ka neile, kes ise plaanivad ehitustöid teha või töid tellida, sest see kursus annab ülevaate neist kohtadest, mis tekitavad enim probleeme ning nende teadmisel saab ehitustööde ajal neile rohkem tähelepanu pöörata.

Antud kursused on kirjutatud selliselt, et ka ehituskaugem inimene saaks võimalikest probleemidest aru ja suudaks piisavas mahus neid puudusi ostueelsel ülevaatusel iseseisvalt üles leida.

Mõlemad kursused on mõeldud selleks, et ostueelsel ülevaatusel hinnata just kinnisvara ehituslikku seisukorda. Maanda oma riske ja tee oma ost turvalisemaks!

Vaata täpsemalt: www.majaehitaja.ee/kinnisvara

Ära tee oma kinnisvaraoste emotsioonide najal, vaid tee e-kursuse abiga selgeks maja / korteri tegelik olukord.
Edukaid kinnivaratehinguid!

Keskmiselt umbes iga 7-10 aasta tagant tekib vajadus või soov oma kodu uuendada ja remontida. Mida peaks enne siseremondi tegemist teadma ja millele keskenduda?

Rahvasuus kasutatakse sageli mõistet „sanitaarremont“, mis enamasti tähendab seda, et tehakse minimaalsus mahus viimistlustöid. Värvitakse laed või seinad, vahetatakse tapeet, uuendatakse vannituba puhastades keraamiliste plaatide vuuke või neid uuesti vuukides jne.

Enamasti tähendab see seda, et piirdutakse töödega, mis aitavad kodul uuendada veidi välisilmet ja peita / parandada võimalikke pragusid või näiteks niiskuskahjustusi.

 Populaarseks saanud ja kasutusele võetud sõna „euroremont“ tähendas algselt peamiselt seda, et tubade probleemsemad lae- ja seinapinnad kaeti kipsplaatidega, kasutati tahveluksi, vahetati aknad, põrandakate jne. Lõpptulemusena tehti sisuliselt kogu siseviimistluse väljavahetamine täies mahus.

Nüüd kasutatakse pea iga kvaliteetsemalt tehtud remonttöö osas sõna euroremont. Tänasel päeval tähendab see rohkem seda, et seinad ja laed üritatakse sirgeks ajada ja tänapäevane ilme saavutada.

Lisaks kasutatakse ka mõistet „kapitaalremont“, mis enamasti tähendab maksimaalset uuendamist alates küttesüsteemidest, sanitaartehnikast, akendest, ustest, põrandakatetest jne. Kui varem teostati kapitaalremont umbes iga 15-20 aasta tagant siis järjest kvaliteetsemate materjalide ja tehnika tõttu võib kapitaalremondi vajadus tekkida ka mõnevõrra hiljem.

Olenemata sellest, millises mahus remonti teha peaks lähtuma reaalsest vajadusest ja mitte üle investeerima. Pole ju mõtet iga prao puhul kohe sein kipslaadiga katta, sest on mitmeid teisigi lahendusi, mis pragude probleemi peita aitab.

Pigem on oluline mõelda, millist eesmärki remont saavutada aitaks? Kas on mõistlik uuendada küttesüsteemi, näiteks radiaatorid uuemate kaasaegsemate vastu vahetades või hoopis uuendada elektrijuhtmeid või lisada valvesignalisatsioon, et tagada kodu pikaajaline turvalisus? Millist emotsionaalset või praktilist väärtust remont kokkuvõttes pererahvale annab?

Kui põhieesmärk teada siis on palju lihtsam kirja panna need tööd, mis konkreetse remondiga on vajalik teostada. 

Umbkaudsed remonttööde hinnad:

Jämedalt võib arvestada, et minimaalse siseremondi saab tehtud alates 130-150 eurot /m2 kohta, millest umbes pool kuluks töörahaks ja teine pool materjalidele.

 Põhjalikuma remonttöö hinnad algavad alates 300 eurost/m2 kohta ja sealt ülespoole olenevalt kasutatavatest viimistlusmaterjalidest ja lahendustest.

Mina isiklikult ei näe mõtet siseviimistlusse üle investeerida, sest kodu väärtus sellega üldjuhul ei kasva ning elukvaliteet enamasti ka mitte. Kui kodu on puhas, piisava ventilatsiooniga, korras torustike ja tehnosüsteemidega on sellises kodus hea elada.

Investeeri kodu remonti mõistlikult!