Postitused

Iga suur asi algab ühest ainsast mõttest. Ühest julgest mõttest. Oma kodu rajamine on kindlasti suur ja julge mõte. Kuid ainult mõttest ei piisa ja tuleb oma mõtted ka ellu viia. Kuidas alustada oma maja ehitamist ja millest siis oleks mõistlik alustada?

Tee lihtne tegevusplaan

Alustada tuleks tegevusplaani koostamisega. Lihtsa ja selge tegevusplaaniga ning tegelikult piisab ka ainult väga lühikesest plaanist. Mida vähem esialgu tegevusplaanis tegevusi kirjas, seda isegi parem, sest siis ei ehmata tööde hulk kedagi ära.

Mis võiks olla esimeses lihtsas tegevusplaanis?

Tegevus

Alamtegevused

Märkused

1. Majaehituse finantseerimine

– Omafinantseeringu mahu väljaselgitamine

– Laenuvõimaluste väljaselgitamine

– Võimalike tagatisvarade väljaselgitamine sh. maja ehitamisprioodil maja turuväärtuse hindamiste vajalik arv

Tavaliselt on vajalik leida ka täiendav finantseerimisallikas ehk taotleda pangalaenu. Pankade kodulehel on olemas esmased laenukalkulaatorid, mille abil saab ise teha esialgsed arvutused laenuvõime osas. Samas täpsema ja konkreetse laenupakkumise osas on kindlasti vajalik kokku leppida kokkusaamised mõne panga laenukonsultandiga ja koostöös pangaga otsida konkreetseid lahendusi. Kindlasti ei tasu piirduda ainult ühe pangaga, vaid uurida võimalusi erinevatest pankadest.

2. Krundi valik

– Asukoht: kaugus keskusest, töökohast, lasteaiast, koolist jne.

– Kommunikatsioonide olemasolu kontrollimine või nende rajamise kulude selgitamine

– Juurdepääs krundile, tee olukord

– Päiksevalgus ja maja orientatsioon

– Võimalike muude krundiga või sellega piirnevate aladega seotud piirangute väljaselgitamine (detailplaneeringud, rajatavad teed, tööstushooned jne.)

Maja tarvis sobiliku ehituskrundi otsimine. See on üks raskemaid tegevusi, millega peab iga majaehitaja hakkama saama.

Krundi valikul ei ole kindlat loogikat, ennekõike peab see lihtsalt meeldima nagu ka krunti ümbritsev keskkond.

Krundi valimisel valitakse kodu, kohta kuhu alati tahad tulla ja kus tunned ennast hästi. Krunti tasub võimalusel vaatamas käia erinevatel aastaaegadel ja nii päiksepaistes kui vihmasel päeval. Ainult nii tekib õige ettekujutus ning õige tunne, kas krunt sobib või mitte.

3. Maja projekt

– Maja ruumide arv ja suurused ehk esmane ruumiplaan ning funktsionaalsus

– Korruselisus

– Välisilme ja stiil

– Maja sobivuse hindamine valitud krundile
– Tüüpprojekti ostmine (ka näiteks koos ehitamisega) või eraldi individuaalprojekti tellimine arhitektilt

– Sidumisprojekti koostamise tellimine ja ehitusloa taotlemine

Abiks tuleb erinevate tüüpprojektide sirvimine ja selle abil esmase arusaama kujundamine, milline võiks olla maja arhitektuur ja välisilme.

Maja ruumiplaani koostamisel on mõistlik algul panna kirja kõik ruumid, mis pähe tulevad. Hiljem nagunii korrastub ruumiplaan ning muutub kompaktsemaks.

Maja projekti puhul peab jätma endale aega läbimõtlemiseks, töötama ühe versiooni projektist välja ja laskma sellel “seedida”, et tunnetada projekti sobivust.

4. Ehitamise hind ja ehitaja valik

– Hinnaküsimise põhjalik ettevalmistamine ja hinnaküsimise korraldamine kaasates vähemalt 5-6 ehitusfirmat.

– Hinnapakkumiste tulemuste analüüsimine

– Läbirääkimised ehitajatega

– Vali ehitaja ja sõlmi ehitusleping

Kõige olulisem ja keerulisem ülesanne on korraldada hinnaküsimine selliselt, et seal sisalduks kõik soovitud.

Iga hinnapakkumises toodud rea osas tuleb välja selgitada, mis täpsemalt seal sisaldub?

Selline lihtne plaan ei kata küll kaugeltki kõiki tegevusi, kuid on piisav selleks, et käivitada oma maja ehitamise protsess. Kui see protsess on juba kord käima lükatud siis läheb kõik edasi juba lihtsamalt. Seejärel tuleb lihtsalt pidevalt ette kerkivad probleemid ükshaaval lahendada ning hoida sihti silme ees.

Tee omale lihtne tegevusplaan ja pane oma majaehituse protsess pöörlema!

Maja ehitamise esimese tööna sea sisse "Maja kaust"

Saan pea iga kuu mõne kirja, kus mõni veidi aega oma uues majas elanud inimene annab teada, et kui oleks enne majaehitamist olnud kokkupuudeid sellise keskkonnaga nagu majaehitaja.ee siis oleks jäänud mitmed vead tegemata või oleks ehitamine lihtsamalt läinud.

Kui esmapilgul võtsin seda, kui tunnustust majaehitaja lehele kogunenud info eest, siis veidi hiljem taipasin, et selline veidi kiirustades ehitusse sukeldumine on rohkem levinud kui peaks olema.

Kuna aga jätkuvalt tuleb selliseid kirju siis otsustasin ka siin blogis natuke teemast rääkida, mis aitaks vahest enne tormamist veidi rohkem õigetele tegevustele rohkem tähelepanu pöörata.

Ettevõtlikus käivitab projekti

Ettevõtlik inimene, nagu loomulikult iga majaehitaja / maja tellija on, alustab oma majaehitamise projektiga hooga peale ning selle hooga liigutakse päris kaugele. Ettevõtlikus on väga oluline ja ei näe selles probleemi ja pigem vastupidi, see just aitab oma maja ehitamise projekti käivitada, sest muidu kipuvadki asjad venima.

Eeltööd ja kavandamine

Eeltööd tähendavad tavaliselt ühelt poolt, et tuleb teada saada oma majaprojekti maksumus ehk kulude pool ning teiselt poolt leida oma majaprojekti finantseerimise lahendus, mis tähendab üldjuhul olemasoleva elukoha müüki ning veel täiendavalt pangalaenu võtmist.

Probleemiks kujuneb eeltööde osas just maja maksumuse ja kulude pool. Sageli tehakse selles faasis juba põhimõttelised otsused ka kõigi majaga seotud küsimustes, otsustakse näiteks ära maja arhitektuur, ruumiplaan ja funktsionaalsus ning põhimaterjalid.

Milles probleem, need valikud tuleb ju teha?

Probleemiks on see, et eeltöö faasis kiiresti neid põhimõttelisi valikuid tehes ei jäeta endale aega korralikult oma soove läbi mõelda. Kuna kiirem ja lihtsaim viis on võtta oma majaprojekti aluseks mõni tüüpprojekt siis jäetakse oma maja osas põhjalikult läbi mõtlemata oma tegelikud soovid ja vajadused. Tüüpprojektides ei ole midagi otseselt halba, kuid see ei tohiks vähendada seda tööd, mis iga tellija peaks oma maja projektiga tegema. Valitud tüüpprojekt või loodav individuaalprojekt tuleb tellija poolt detailides läbi käia.

Projekteerimine

Eeltöö faasis, kus tehakse põhimõtteline otsus, kas maja ehitada ja saadakse selgeks maja maksumuse suurusjärk, ei tohiks teha lõppotsuseid projekti osas, vaid see tuleks teha eraldiseisvas “projekteerimise” faasis. Praktikas kipub projekteerimise faas jääma liialt minimaalseks või seda praktiliselt ei tehtagi, sest eeldatakse, et tüüpprojektis on kõik asjad lahendatud ning küllap see sobib.

Tegelikult peaks tellija üritama just maksimaalselt kaasa töötada projekteerimise faasis ja olenemata sellest, kas tegemist tüüp- või individuaalprojektiga, detailides läbi mõtlema kogu maja projekti, alustades ruumiplaanist lõpetades näiteks valgustus- ja elektriprojektiga.

Selles faasis tuleb igal tellijal palju infot hankida, teha valikuid ja otsuseid. See faas peaks olema tellija jaoks üks pingelisemaid perioode majaehituse juures, sest see faas määrab hiljem suuresti rahuolu oma majast.

Ära kiirusta projekteerimise faasis. Tellija panus projekteerimise faasis on ülioluline iga maja puhul. Rohkem projektile oma aega panustanud tellijad on rohkem oma majaga rahul!

tvNagu öeldakse elama me kõik vaid üks kord ja miks mitte teha see elamine omas kodus mugavamaks ja lihtsamaks. Miks see on oluline?

Kuna elu on ju iseenesest pidevalt täis igasuguseid probleeme või peenema sõnaga väljakutseid siis kuskil tuleb ju ennast ja oma peret tasakaalustada. Selliseks kohaks on esmajoones kodu. Kodu on rahu ja taastumise koht ning just sellel põhjusel peaks kodu olema mugav.

Praktikas toob aga kodu rajamine või ostmine perele veelgi enam pingeid, sest suure laenumaksega (nagu suurte investeeringute tõttu on pea paratamatu laenu võtmine) hakkama saamine on stressi tekitav ülesanne.  Sageli üritatakse raha kokkuhoiu eesmärgil muuta oma kodu otsekui vanglaks, ära jäetakse kõik luksuslik või mugav, et kulusid kokku hoida.  Sageli sellises kodus pingeid muudkui kasvavad ja hea tunne kaob kiiresti.

Seetõttu, et tunda ennast oma kodus inimväärselt ja kodu nautida, võiks üritada kodu eelarvesse panna ühe toa puhul vähemalt mõningane luksus, mis tähendab sageli tellimusmööblit või tehnikat, mis teeb elu lihtsamaks ja mugavamaks. Ideaalis võiks see olla selline tuba või ruum, millel on kõige suurem kasutus. Tõenäoliselt köök ja elutuba on need ruumid, mida igas majas kõige enam kasutatakse.

Asja mõte võiks olla see, et ära karda endale seda luksust lubada, sest see annab vastu parema enesetunde ja parema töövõime enda ning oma perele. Mis täpselt luksus iga inimese jaoks on, sõltub loomulikult temast endast. Näiteks mõnele võib see olla ülimugav tv vaatamise tool, samas teisele aga hoopis velotrenažöör, mida tv vaatamise ajal vändata. Või hoopis imehea helisüsteem, millest oma lemmikmuusikat kuulata või mugav diivan jne.

Luba oma perele veidi luksust – nad on selle ära teeninud!

Enamasti mõeldakse selliselt, et ma hakkan majaehitamise teemadega tegelema alles siis kui selleks juba konkreetne vajadus. Sageli eeldatakse, et projekteerija teab ja oskab või küll ehitaja lahenduse leiab. Ja siis kui ühel hetkel projekteerija või ehitaja konkreetselt tellija käest küsimusi küsima hakkavad on asjad juba sealmaal, mis võib kaasa tuua suuremaid muudatusi kas projektis või halvemal juhul juba lisatöid ehitusplatsil.

Sellises olukorras kipub tellija väga lihtsalt minema kompromissile või järeleandmistele oma soovides. Tellijal seisab otsustamise hetkel kaalukausil, kas leida lisaraha, mis võimaldaks oma soovid realiseerida või minna kaasa projekteerijale või ehitajale kergema lahenduse teed, mis ei tooks kaasa lisakulusid.

Ma usun, et enamikel  eramutel on vähemalt mõni  koht, millel on rääkida oma lugu ja põhjendus, miks see olude sunnil nii lahendati.

Enamjaolt minnakse sellises olukorras odavamat teed ning nii kerkivad majad, kus majaomanik hiljem oma sõpradele peab seletama, miks näiteks selline imelik ruumilahendus sai tehtud või miks siin lagi nii madalale on toodud.

Mida saaks ette võtta?

Pole teist võimalust, kui pühenduda oma maja projekteerimisele ja planeerimisele, kohe esimesest päevast alates. Hea oleks kui alustaksid oma ideede ja lahenduste korjamist juba näiteks pool aastat enne kui projekteerija juurde jõuad. Seejärel tööta projekteerijaga kaasa iga ruumi ja iga detaili osas. Uuri ajakirju ja katalooge, visanda ka ise lahendusi ja käi tutvumas erinevate ruumilahendustega võimalusel sinu planeeritava majaga analoogsetes majades. Nimelt on oluline, et tajuksid hästi ruumide suurusi reaalselt, mitte ainult paberil.

Selline kaasatöötamine aitab kokkuvõttes näha tervikut. Tajuda, kuidas maja funktsionaalsus kujuneb paberil ning leida kokkuvõttes õiged lahendused sinu pere jaoks. Pead jätma aega mõtetel settida ning siis parimad mõtted projekti viima.

Selline ettevalmistamine ei anna garantiid, et ühtegi pealesunnitud lahendust ei tule kasutada, kuid vähendab selle riski oluliselt.

Jäta endale aega, et mitte kiirustada ja alusta varakult!

Maja ehitamine nõuab enamasti laenuraha kasutamist!

Kas on üldse võimalik oma kodu ehitama hakata, kui sul ei ole võimalik anda pangale lisatagatist? Selline küsimus huvitab paljusid peresid, kes elavad näiteks üürikorteris ja peale krundi pole võimalik täiendavaid tagatisi laenu saamiseks pangale anda?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel siis viimasel 2-3 aastal on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Kuigi alati peab ütlema, et tehakse ka erandeid ning kindlasti on mõistlik igal juhul panga käest konkreetset lahendust küsida. Panka üldjuhul huvitab ennekõike see, milline on sinu pere sissetulek ja laenu teenindamise võima ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui sul juhtub olema krunt heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, siis on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi küll krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Aga kui sellist head krunti ei ole, mis siis teha?

Siis on võimalikud lahendused järgmised:

  1. Teha pankadega koostööd variantide leidmisel ja jõuda mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.  
    Pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.
    Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõne ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.
  2. Küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida.
    Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad u. 16%-st. Tõsi, see laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt näiteks 1 aastaks oleks see vastuvõetav. Laenu eest ehitada maja sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisesse. 

Tänases turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ei ole ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvara hinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel ei kajastu kinnisvara turuhinnas. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, kuid seda ka mitte üle tähtsustama.