Kinnisvaras on üks enim kõneainet ja küsimusi tekitav mõiste „varjatud puudus“. Teema tekitab jätkuvalt segadust ning kohati võimendavad ebaselgust ka ajakirjandus ja sotsiaalmeedia. Vaatame seda lähemalt.
Lihtsustatult tähendab „varjatud puudus“ ehitusvaldkonnas viga või puudust, mida ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada, kuid mis ilmneb hiljem ning oli tegelikult olemas juba ehitamise ajal.
Sageli eeldatakse vastupidist – kutsutakse ehitusspetsialist ja loodetakse, et tema leiab üles kõik varjatud puudused. Olen saanud palju kirju inimestelt, kes küsivad, kas kinnisvara ostueelse ülevaatuse käigus fikseeritakse ka kõik varjatud puudused. Hea oleks, kui see oleks võimalik, kuid ka parima tahtmise korral ei õnnestu see alati.
Varjatud puuduste puhul on oluline nüanss see, et need ilmnevad sageli vaid teatud tingimustes. Näiteks võivad probleemid avalduda ainult väga suurte miinuskraadide korral ning tavapärastes oludes ei pruugi puudus üldse välja tulla.
Vaatame ühte reaalset näidet. Üks pere ostis järelturult maja, kus oli vesipõrandaküte ja soojusallikaks õhk-vesi soojuspump. Esimesel aastal toimis kõik laitmatult – maja oli soe ja pere tundis rõõmu oma uuest kodust. Aasta hiljem selgus aga talvekülmade saabudes, et majas oli temperatuur umbes 5–6 kraadi tavapärasest madalam.
Algul kahtlustati soojuspumba riket. Küttesüsteem kontrolliti üle, kuid kõik töötas nõuetekohaselt ja soojuspump andis piisava temperatuuriga küttevee. Pikema uurimise tulemusel ja põrandakütte paigaldaja küsitlemisel selgus, et põrandakütte paigaldamisel oli küttekontuuride samm enamikus ruumides liiga suur (umbes 400–450 mm). Selle tõttu ei suutnud põrandaküte vaatamata nõuetekohasele küttevee temperatuurile ruume piisavalt soojaks kütta.
Miks aga probleem varem ei ilmnenud? Täiendav uurimine näitas, et tegemist oli üle mitme aasta erakordselt pika külmalainega ning kuu keskmine temperatuur oli varasemate aastatega võrreldes 6–8 kraadi madalam. Vale sammuga paigaldatud põrandaküte ja pikalt kestnud külm periood tõid puuduse koosmõjus esile. See näide näitab, kui keeruline võib varjatud puudust tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada.
Samas on kinnisvara ostueelsel ülevaatusel võimalik leida mitmeid muid puudusi, eriti juhul, kui hoones pole pikemat aega remonti tehtud. Sageli on näha märke, mis viitavad võimalikele probleemidele. Näiteks võivad niiskusjäljed seintel niiskete ruumide kõrval viidata puudulikule või kahjustatud hüdroisolatsioonile. Samuti esineb sageli külmasildasid rõdude kinnituste juures, mis võivad anda märku probleemidest hoone sisepinnale tekkivate niiskusjälgede kaudu.
Ka pööningul on võimalik tuvastada riske, näiteks juhul, kui tuulesuunaja tagune õhutusvahe on kinni pandud ja pööningu ventilatsioon takistatud. Pikemaajalisel ilmnemisel võib see kaasa tuua niiskusprobleeme.
Kokkuvõttes on põhjaliku ostueelse ülevaatuse käigus võimalik ehitusalase kogemuse abil tuvastada mitmeid puudusi, kuid “hästi” varjatud puudusi enamasti mitte. Seetõttu on oluline küsitleda müüjat võimalike varasemate probleemide kohta. Müüjale võib mõni detail tunduda ebaoluline – näiteks korstna juurest esinenud läbijooks või sageli välja lülituv kaitselüliti –, kuid eksperdi ja ostja jaoks võib see olla oluline vihje võimaliku riski tuvastamiseks ja täpsemaks kontrollimiseks.
