Majaehitaja.ee alustab intervjuude tegemist erinevate ehitusvaldkonna spetsialistidega.

Mait Lillemäe

Esimene intevjuu on tehtud Mait Lillemäega, kellelt uurisin omanikujärelevalvega seotud teemasid.

Mait Lillemäe tegeleb aktiivselt omanikujärelevalve teenuse osutamisega.

Küsimus:
Milline on Sinu arvates kõige õigem aeg eratellijal omanikujärelevalve oma maja ehitamisel kaasata ja miks?

 
Vastus:
Praktikas on tihti nii, et omanikujärelevalve kaasatakse reaalselt siis, kui ehitaja kopa maasse lööb. Ei ole erandlikud ka juhud, kus omanikujärelevalve kaasatakse aga alles siis kui ehitaja ja tellija vahel on esimesed arusaamatused tekkinud.

Enne kopa masse löömist on aga terve rida toiminguid, mille tegemine nõuab kogemusi ja ehitusalaseid teadmisi. Kui eratellija ei ole ehitusalaga tuttav, võib juba enne reaalselt ehitama asumist suurel hulgal vigu teha, mis hiljem kurjalt kätte võivad maksta. Praktikas üks levinumaid vigu, mis eratellija teeb: valitakse tundmatu ehitaja, kelle pakkumine on kõige odavam. Loogiline ja inimlik viga: ehitus on kallis, milleks maksta rohkem? Ehitama asudes aga selgub, et see „parim“ pakkumine ei sisalda üht või teist töölõiku, mille lisaks arvutamisel muutub seni odavaim pakkumine aga tunduvalt kallimaks või kõige kallimaks. Ja ongi vaidlus käes ja suhted rikutud. Ehitaja tahab „lisatöö“ eest raha, tellija ei taha seda kohe kuidagi maksta, sest arvas, et pakkumine sisaldab kõiki lõpptulemuse saavutamiseks vajalikke töid. Nüüd hakatakse näpuga lepingus järge ajama ja tekivad uued küsimused: kes lepingu koostas ja kummale poole lõplik lepinguprojekt kaldu on? Kas on fikseeritud, et lepingu hind on lõplik ja peab sisaldama kõiki lõpptulemuse saavutamiseks vajalikke töid ja toiminguid või on lõpphinda võimalik teatud tingimustel muuta? 

Et võimalikke probleeme vältida, on mõttekas omanikujärelevalve kaasata enne hanke korraldamist, et pakkumised saaks detailideni analüüsitud, ehitajate taust kontrollitud ja ehituslepingus ka Tellija huvid esindatud. Parima tulemuse saab kui omanikujärelevalve kaasata juba projekteerimise faasis, et ka võimalikud projekteerimisvead saaks kiirelt avastatud ja likvideeritud.

Küsimus:
Millised on levinumad vead, millega oled omanikujärelevalvet teostades kokku puutunud? Kuidas neid vigu ennetada ja ära hoida?

Vastus:
Eramuid ehitav ehitusettevõtja panustab liialt vähe projektijuhtimisse. Tagajärjeks on ehitusplats, kus pahatihti on kõige suuremaks otsustajaks lihtne töömees, kellel ei ole aimu ehitusettevõtte ja tellija vahel sõlmitud kokkulepetest. Tööd tehakse nii nagu on „alati tehtud“. Nii ei saa ka lõpptulemus olla parem kui on „alati olnud“. Asja parandaks ehitusliku haridusega ja kogemustega projektijuht, kes ka reaalselt objektil töid organiseerib.

Teine suurim probleem on tööohutus. Praktiliselt igal ehitusobjektil on sellega probleeme. Tellingutel puuduvad piirded ja on kinnitamata. Katusetöid tehakse ilma rakmeteta. On olnud juhuseid kuis järelevalve rõõmuks on töömeestel rakmed seljas, kuid köis kinnitamata lootuses, et ehk järelevalve ei märka. Kui siis küsida, et miks selline näitemäng? On vastuseks, et kinnitatud rakmetega on ebamugav, segab liikumist.

Tööohutus algab tööandjast. Kui katusemehele pole rakmeid antud, siis ta neid ka ei kanna. Ja kui on valida, kas minna katusele ja töö ära teha või mitte minna ja näljas istuda, siis minnakse ju katusele. Kui firmasiseselt on väärtushinnangud paigas ja vajalikud koolitused tehtud, peaks mure olema murtud. Teine võimalus on sanktsioonide rakendamine tellija poolt.

Ei saa mainimata jätta ka suurimat tellija poolset väärarusaama. Väga paljud tellijad arvavad, et omanikujärelevalve on kui võlur, kelle olemasolul on kõik probleemid automaatselt lõppenud. Paraku nii see kahjuks ei ole. Tasub meeles pidada üht teada tuntud tõetera, mis ehituses väga hästi töötab: „kes maksab, see tellib muusika“. Kuna ehitaja saab tasu tellijalt, on tellija see, kes käsib, poob ja laseb. Omanikujärelevalve võib objektil kasvõi kukerpalle teha ja seletada miks ja kuidas üks või teine asi olla ei tohi, aga kui tellija seda tuimalt pealt vaatab ja ehitajalt omanikujärelevalve poolt tehtud ettekirjutuse täitmist ei nõua, siis ehitaja seda ka ei täida.

Küsimus:
Millised on kõige vastutusrikkamad tööd, mis vajaksid kindlasti asjatundlikku omanikujärelevalvet eramaja ehitamisel?

Vastus:
Kindlasti vundament. Vundamendiga seotud probleeme on hiljem väga kulukas parandada. Kui on soov kokku hoida, siis viimistlustööd on need mille osas omanikujärelevalve nii oluline ei ole, sest võimalikud vead on väiksemate kuludega kõrvaldatavad.

Küsimus:
Kui head tööd teevad Sinu arvates ehitusfirmad täitedokumentatsiooni koostamisel? See on levinud probleem, et täitedokumente ei koostata õigeaegselt. Mida peaks tellija ette võtma, et ehitaja paremini oma ülesannet täidaks?

Vastus:
Suur probleem. Aitab kui siduda arve esitamisega. Ehk siis tellija maksab arve siis kui dokumendid esitatud. Muud vahendit ei ole.

Küsimus:
Milline on keskmise eramaja (u. 150 m2) puhul omanikujärelevalve teenuse hind kuus?

Paljuski oleneb hind ehitaja pädevusest ja projekteerimise kvaliteedist. Ühtset hinda on raske öelda. Aga suurusjärk võiks olla 300 – 1000 EUR/kuu.