Postitused

,

Kuidas kõige kiiremini oma maja ehitada?

Kiirus. See sõna kannustab meid kogu elu, et aina kiiremini endale seatud eesmärke täita. Majaehitamine on esmapilgul valdkond, kus väga kiiresti toimetada ei saa. Lähemalt teemat vaadates saab selgemaks, millised on võimalused ja kuidas siiski vajadusel kiiresti oma majani jõuda.

Kõige kiirem valik on loomulikult valmismaja ostmine järelturult või uusarenduste hulgast, kuid iga maja on seotud asukohaga ning just asukoha tõttu ei pruugi saadaolevad majad sobida. Samuti ka maja ruumiplaan, sisekujundus ja kõik muu peab olema igale majaostjale võimalikult sobilik. Sageli see aga pole nii.

Siis jääbki üle ainult üks võimalus, ise vaba krunt otsida ja sinna soovitud maja ehitada.

Millised on võimaluse, et saaks kiiresti oma krundile maja püsti panna.

1. Elementmajad laos

Aeg- ajalt tekib elementmajade tootjatel olukordi, kus nad on tootnud mõne elementmaja, kui see jäänud mingil põhjusel lattu seisma. Mõnikord majatootjad reklaamivad selliseid maju ka ise oma kodulehel, kuid soovitav on ise samuti üle küsida, kas on mõni maja lattu seisma jäänud.

Üheks argumendiks nn. laos oleva maja kasuks valida on ka see, et neid pakutakse sageli allahindlusega ning selline lisasoodustus tuleb igale majaehitajale kasuks.

Vajalik hea õnn, et sobilik lattu toodetud elementmaja leida!

2. Elementmajad tellides

Ühe keskmise suurusega (150 m2) elementmaja seinaelementide tootmine tehases võtab aega sisuliselt vaid 2 nädalat ning seega võimalik suur osa maja karkassist valmis toota väga kiiresti. Praktikas on aga tehases töödel järjekorrad ning seetõttu kulub suur osa ajast oma tellimuse täitmise ootamisele. Sellel põhjusel kulub enamasti elementmaja seinaelementide tellimisest kuni valmimiseni aega u. 8-10 nädalat. Aeg-ajalt võivad ka järjekorrad olla lühemad ning õnnestub ka kiiremalt elemente ja majadetaile toota.

Kiirus oleneb tehase tellimuse täitmise ajast!

3. Kohapeal krundil maja ehitamine

Esmapilgul tundub see olema kõige aeglasem viis oma maja ehitada. Kuid praktikas võib ka kohapeal maja ehitamine olla kiire. Kõik sõltub töökorraldusest ja tööjõuressurssidest ning kui põhjalikult on tehtud eeltöö ja vajalike materjalide hankimine või tellimine.

Mida paremini on tehtud ettevalmistööd seda kiiremini saab ehitada ja viia miinimumini kõik ooteajad ning seisakuid. Kohapeal ehitamine nõuab väga head töökorraldust!

Vajalik väga hea planeerimine ja projektijuhtimine!

NB! Ei tasu unustada, et element- ja moodulmajade puhul on vajalik ka vundamendi ehitus ja enamasti ka oluline osa töid teha ehitusobjektil.

Niisiis parim viis kiiresti oma maja ehitada on praktikas kombinatsioon nii ettetellitavatest konstruktsioonidest kui ka heast töökorraldusest ehitusobjektil. Ehitustöid detailselt ette planeerides on võimalik teha seda enamasti soodsamalt ja kiiremini!

, ,

Arvustus: “Naabrist parem” saatele

TV3 näidatav “Naabrist parem” telesaade on hea näide sellest, kuidas hakkajad inimesed peavad ehitusmaailma uksest hooga sisse astuma. Kas ja kuidas saate osalejad ülesannetega hakkama saavad?

Saate formaat on tegelikult hea läbilõige sellest, kuidas inimesed remonttöid oma kodudes ise teevad. Nagu selliste saadete puhul ikka, üritatakse osavõtjate valikuga luua mõnevõrra intriige, et vaatajal põnevam oleks. Samas täpselt nii on ka igapäevaelus, kus kõik inimesed on veidi isesuguse tausta ja oskustega.

Sattusin vaatama selle hooaja 2. saadet, kus teemaks oli pahteldamine. Pahteldamine on viimistlustöödest üks selline, mis nõuab kogemusi ja teadmisi. Kuigi vilksamisi oli näha ühe saatest osavõtja käes ka pahteldamise tööjuhendit, siis arusaamine, miks nii või teisiti tuleb teha, saab selgeks tegelikult ainult praktilise töö käigus.

Pahteldamise tüüpprobleemiks on algajatel viimistlejatel enamasti pahtli liigne kasutamine, mis toob kaasa lisatööd lihvimisel ja ümbertegemisel. Ainult üks paar suutis saates antud ülesandega peaaegu kenasti hakkama saada, kusjuures selgus, et seal oli osavõtjatel varasem pahteldamise kogemus olemas.

Lisaks pahtli ülemäärasele kasutamisele oli probleeme vuugilindi korrektse paigaldamisega, mis jäi korralikult pahtlisse surumata ning jäi lainetama, kuna nake aluspinnaga puudus. Samuti oli probleeme ka välise nurga tugevdusliistu panemisega. Neid samu vigu teevad enamik ise oma kodu remontijad samuti. Seetõttu võiks lisaks meelelahutuslikule poolele, saatest veidi kasu saada ka kõik need kellel kodu remonttööd ees seisavad ja ehitusplaane peavad.

Tööde ülevaatajad / kohtunikud oli saates konkreetsed ja armu ei antud, kui midagi oli ikka valesti siis võeti kohe vuugilindid seinast maha ja lasti töö uuesti teha. Ehituses paraku täpselt nii asi käibki ja see saade näitas tegelikult ilmekalt kui kergelt tegelikult ehituses lisatööd / parandustööd tekivad, eriti algajatel ehitajatel.

Ilmselgelt on saates ehitustööde etapis eelis neil paaridel, kellel on varasem remonttööde ehituskogemus või parem ettevalmistus igaks järgnevaks töölõiguks tehtud. Aga needki, kes alguses ettevalmistöödele ja teadmiste hankimisele suurt rõhku ei pane, saavad seda muuta.

Järgnevad sammud korteri sisekujunduse osas nõuavad rohkem ilu- ja kunstimeelt. Saates osalejatel tuleb osata segada ehitus, sisekujundus ja oskuslik projektijuhtimine ning ennekõike ka paaride omavaheline koostöö üheks tervikuks!

Saate võitja saab olla ainult üks paar aga hea kogemuse saavad kõik osalejad ja võib-olla ka mõni terane televaataja, kes saates nähtud vead oma korteri või maja viimistlemisel tegemata jätab!

, ,

Nõuanded omanikujärelevalve tegijalt

Majaehitaja.ee alustab intervjuude tegemist erinevate ehitusvaldkonna spetsialistidega.

Mait Lillemäe

Esimene intevjuu on tehtud Mait Lillemäega, kellelt uurisin omanikujärelevalvega seotud teemasid.

Mait Lillemäe tegeleb aktiivselt omanikujärelevalve teenuse osutamisega.

Küsimus:
Milline on Sinu arvates kõige õigem aeg eratellijal omanikujärelevalve oma maja ehitamisel kaasata ja miks?

 
Vastus:
Praktikas on tihti nii, et omanikujärelevalve kaasatakse reaalselt siis, kui ehitaja kopa maasse lööb. Ei ole erandlikud ka juhud, kus omanikujärelevalve kaasatakse aga alles siis kui ehitaja ja tellija vahel on esimesed arusaamatused tekkinud.

Enne kopa masse löömist on aga terve rida toiminguid, mille tegemine nõuab kogemusi ja ehitusalaseid teadmisi. Kui eratellija ei ole ehitusalaga tuttav, võib juba enne reaalselt ehitama asumist suurel hulgal vigu teha, mis hiljem kurjalt kätte võivad maksta. Praktikas üks levinumaid vigu, mis eratellija teeb: valitakse tundmatu ehitaja, kelle pakkumine on kõige odavam. Loogiline ja inimlik viga: ehitus on kallis, milleks maksta rohkem? Ehitama asudes aga selgub, et see „parim“ pakkumine ei sisalda üht või teist töölõiku, mille lisaks arvutamisel muutub seni odavaim pakkumine aga tunduvalt kallimaks või kõige kallimaks. Ja ongi vaidlus käes ja suhted rikutud. Ehitaja tahab „lisatöö“ eest raha, tellija ei taha seda kohe kuidagi maksta, sest arvas, et pakkumine sisaldab kõiki lõpptulemuse saavutamiseks vajalikke töid. Nüüd hakatakse näpuga lepingus järge ajama ja tekivad uued küsimused: kes lepingu koostas ja kummale poole lõplik lepinguprojekt kaldu on? Kas on fikseeritud, et lepingu hind on lõplik ja peab sisaldama kõiki lõpptulemuse saavutamiseks vajalikke töid ja toiminguid või on lõpphinda võimalik teatud tingimustel muuta? 

Et võimalikke probleeme vältida, on mõttekas omanikujärelevalve kaasata enne hanke korraldamist, et pakkumised saaks detailideni analüüsitud, ehitajate taust kontrollitud ja ehituslepingus ka Tellija huvid esindatud. Parima tulemuse saab kui omanikujärelevalve kaasata juba projekteerimise faasis, et ka võimalikud projekteerimisvead saaks kiirelt avastatud ja likvideeritud.

Küsimus:
Millised on levinumad vead, millega oled omanikujärelevalvet teostades kokku puutunud? Kuidas neid vigu ennetada ja ära hoida?

Vastus:
Eramuid ehitav ehitusettevõtja panustab liialt vähe projektijuhtimisse. Tagajärjeks on ehitusplats, kus pahatihti on kõige suuremaks otsustajaks lihtne töömees, kellel ei ole aimu ehitusettevõtte ja tellija vahel sõlmitud kokkulepetest. Tööd tehakse nii nagu on „alati tehtud“. Nii ei saa ka lõpptulemus olla parem kui on „alati olnud“. Asja parandaks ehitusliku haridusega ja kogemustega projektijuht, kes ka reaalselt objektil töid organiseerib.

Teine suurim probleem on tööohutus. Praktiliselt igal ehitusobjektil on sellega probleeme. Tellingutel puuduvad piirded ja on kinnitamata. Katusetöid tehakse ilma rakmeteta. On olnud juhuseid kuis järelevalve rõõmuks on töömeestel rakmed seljas, kuid köis kinnitamata lootuses, et ehk järelevalve ei märka. Kui siis küsida, et miks selline näitemäng? On vastuseks, et kinnitatud rakmetega on ebamugav, segab liikumist.

Tööohutus algab tööandjast. Kui katusemehele pole rakmeid antud, siis ta neid ka ei kanna. Ja kui on valida, kas minna katusele ja töö ära teha või mitte minna ja näljas istuda, siis minnakse ju katusele. Kui firmasiseselt on väärtushinnangud paigas ja vajalikud koolitused tehtud, peaks mure olema murtud. Teine võimalus on sanktsioonide rakendamine tellija poolt.

Ei saa mainimata jätta ka suurimat tellija poolset väärarusaama. Väga paljud tellijad arvavad, et omanikujärelevalve on kui võlur, kelle olemasolul on kõik probleemid automaatselt lõppenud. Paraku nii see kahjuks ei ole. Tasub meeles pidada üht teada tuntud tõetera, mis ehituses väga hästi töötab: „kes maksab, see tellib muusika“. Kuna ehitaja saab tasu tellijalt, on tellija see, kes käsib, poob ja laseb. Omanikujärelevalve võib objektil kasvõi kukerpalle teha ja seletada miks ja kuidas üks või teine asi olla ei tohi, aga kui tellija seda tuimalt pealt vaatab ja ehitajalt omanikujärelevalve poolt tehtud ettekirjutuse täitmist ei nõua, siis ehitaja seda ka ei täida.

Küsimus:
Millised on kõige vastutusrikkamad tööd, mis vajaksid kindlasti asjatundlikku omanikujärelevalvet eramaja ehitamisel?

Vastus:
Kindlasti vundament. Vundamendiga seotud probleeme on hiljem väga kulukas parandada. Kui on soov kokku hoida, siis viimistlustööd on need mille osas omanikujärelevalve nii oluline ei ole, sest võimalikud vead on väiksemate kuludega kõrvaldatavad.

Küsimus:
Kui head tööd teevad Sinu arvates ehitusfirmad täitedokumentatsiooni koostamisel? See on levinud probleem, et täitedokumente ei koostata õigeaegselt. Mida peaks tellija ette võtma, et ehitaja paremini oma ülesannet täidaks?

Vastus:
Suur probleem. Aitab kui siduda arve esitamisega. Ehk siis tellija maksab arve siis kui dokumendid esitatud. Muud vahendit ei ole.

Küsimus:
Milline on keskmise eramaja (u. 150 m2) puhul omanikujärelevalve teenuse hind kuus?

Paljuski oleneb hind ehitaja pädevusest ja projekteerimise kvaliteedist. Ühtset hinda on raske öelda. Aga suurusjärk võiks olla 300 – 1000 EUR/kuu.

, ,

Kas kõik ehitustööd tellida ühest firmast või erinevatest?

Eramu ehitustöid tellitakse peamiselt, kas peatöövõtu korras või siis erinevate töövõttudena mitmelt firmalt. Milline lahendus valida, mida eelistada?

, , ,

Kuidas parandada ehitustööde kvaliteeti ja vähendada kulusid?

Ehitamine on kallis ja jääb kalliks, seda teab igaüks, kes on ehitamisega kokku puutunud. Ehitamisega kaasnevad ennekõike materjalide, mehhanismide, transpordiga ja tööjõuga seotud kulud. Sageli pööratakse aga minimaalselt tähelepanu projektijuhtimisele, mis aitaks kaasa kulude vähendamisele.

Enam pole selliseid ehitusfirmasid, mis teostaksid kõik tööd omajõududega – oma töömeeste ja teadmistega. Selle asemel on kindlale töölõigule keskendunud firmad. Nii on kokkuvõttes efektiivsem. Suurem enamik üldehitusfirmad ostavad kõik vajalikud tööd sisse, nagu näiteks eritööd:  vee-, kanalisatsiooni- ja ventilatsioonitööd. Nii, et täna suurema töö tellimisel tehakse see valmis alati mitme firma koostöös. Projektijuhtimise osatähtsus ehituses kindlasti suureneb järjest enam ja seetõttu tuleks firmade valikul hinnata just koostöövõimet.

Hea koostöö võimaldab ehitada kvaliteetselt ja mõistliku hinnaga. Selles osas on Eesti ehitusfirmadel palju arenguruumi – kui õnnestuks läbi parema koostöö vähendada halvast töökorraldusest põhjustatud ümbertegemisi, võidaksid oluliselt nii tellijad kui ehitajad.

Miks ei pöörata sellele piisavalt tähelepanu? Põhjus on vahest selles, et projektijuhtimisega seotud kulud tunduvad tellijale just sellised, mille arvelt saab veidi hinda odavamaks kaubelda. Ühesõnaga projektijuhtimise rea taga nähakse vaid tööjõukulu, mitte võimalust paremaks tööde planeerimiseks, kavandamiseks ning koostööks, mis aitaks kokkuvõttes tõsta tööde kvaliteeti.

Selline valitseb mõtteviis on viinud ehitusfirmade käitumise selliseks, et projektijuhtimisega ja kavandamisega tegeletakse väiksemates ehitusfirmades minimaalselt. Keskendutakse rohkem sellele, et üritatakse reaalajas vahetult probleemide tekkimisel need lahendada, mitte neid ennetada. Nii ollakse pidevalt küll nagu„orav rattas“, kuid astutakse pidevalt sama „reha“ otsa. Näiteks jääb mõnele alltöövõtjale üle andmata viimane õige versioon joonistest või viimistletakse pinnad, mis vajavad veel juhtmete panekut. Kokkuvõttes kaasneb ümbertegemine, mis vähendab niigi lühikest ehitustööde tähtaega ja toob kaasa sageli uue ahelreaktsiooni uute organiseerimisvigade näol.

Ehitustööde tellija peaks hinnaküsimisel rohkem panustama projektijuhtimise kvaliteedile. Rääkima ehitajaga läbi need tegevused, mis aitavad ennetada tööde paremat planeerimist ja anda selgelt märku, et see on tellija jaoks oluline. Samal ajal võiks ehitusfirmad tajuda, et korralik projektijuhtimine aitab firma kulusid kontrolli all hoida ja lõppkokkuvõttes suuremat teenistust saada.