Postitused

, ,

Nõuanded omanikujärelevalve tegijalt

Majaehitaja.ee alustab intervjuude tegemist erinevate ehitusvaldkonna spetsialistidega.

Mait Lillemäe

Esimene intevjuu on tehtud Mait Lillemäega, kellelt uurisin omanikujärelevalvega seotud teemasid.

Mait Lillemäe tegeleb aktiivselt omanikujärelevalve teenuse osutamisega.

Küsimus:
Milline on Sinu arvates kõige õigem aeg eratellijal omanikujärelevalve oma maja ehitamisel kaasata ja miks?

 
Vastus:
Praktikas on tihti nii, et omanikujärelevalve kaasatakse reaalselt siis, kui ehitaja kopa maasse lööb. Ei ole erandlikud ka juhud, kus omanikujärelevalve kaasatakse aga alles siis kui ehitaja ja tellija vahel on esimesed arusaamatused tekkinud.

Enne kopa masse löömist on aga terve rida toiminguid, mille tegemine nõuab kogemusi ja ehitusalaseid teadmisi. Kui eratellija ei ole ehitusalaga tuttav, võib juba enne reaalselt ehitama asumist suurel hulgal vigu teha, mis hiljem kurjalt kätte võivad maksta. Praktikas üks levinumaid vigu, mis eratellija teeb: valitakse tundmatu ehitaja, kelle pakkumine on kõige odavam. Loogiline ja inimlik viga: ehitus on kallis, milleks maksta rohkem? Ehitama asudes aga selgub, et see „parim“ pakkumine ei sisalda üht või teist töölõiku, mille lisaks arvutamisel muutub seni odavaim pakkumine aga tunduvalt kallimaks või kõige kallimaks. Ja ongi vaidlus käes ja suhted rikutud. Ehitaja tahab „lisatöö“ eest raha, tellija ei taha seda kohe kuidagi maksta, sest arvas, et pakkumine sisaldab kõiki lõpptulemuse saavutamiseks vajalikke töid. Nüüd hakatakse näpuga lepingus järge ajama ja tekivad uued küsimused: kes lepingu koostas ja kummale poole lõplik lepinguprojekt kaldu on? Kas on fikseeritud, et lepingu hind on lõplik ja peab sisaldama kõiki lõpptulemuse saavutamiseks vajalikke töid ja toiminguid või on lõpphinda võimalik teatud tingimustel muuta? 

Et võimalikke probleeme vältida, on mõttekas omanikujärelevalve kaasata enne hanke korraldamist, et pakkumised saaks detailideni analüüsitud, ehitajate taust kontrollitud ja ehituslepingus ka Tellija huvid esindatud. Parima tulemuse saab kui omanikujärelevalve kaasata juba projekteerimise faasis, et ka võimalikud projekteerimisvead saaks kiirelt avastatud ja likvideeritud.

Küsimus:
Millised on levinumad vead, millega oled omanikujärelevalvet teostades kokku puutunud? Kuidas neid vigu ennetada ja ära hoida?

Vastus:
Eramuid ehitav ehitusettevõtja panustab liialt vähe projektijuhtimisse. Tagajärjeks on ehitusplats, kus pahatihti on kõige suuremaks otsustajaks lihtne töömees, kellel ei ole aimu ehitusettevõtte ja tellija vahel sõlmitud kokkulepetest. Tööd tehakse nii nagu on „alati tehtud“. Nii ei saa ka lõpptulemus olla parem kui on „alati olnud“. Asja parandaks ehitusliku haridusega ja kogemustega projektijuht, kes ka reaalselt objektil töid organiseerib.

Teine suurim probleem on tööohutus. Praktiliselt igal ehitusobjektil on sellega probleeme. Tellingutel puuduvad piirded ja on kinnitamata. Katusetöid tehakse ilma rakmeteta. On olnud juhuseid kuis järelevalve rõõmuks on töömeestel rakmed seljas, kuid köis kinnitamata lootuses, et ehk järelevalve ei märka. Kui siis küsida, et miks selline näitemäng? On vastuseks, et kinnitatud rakmetega on ebamugav, segab liikumist.

Tööohutus algab tööandjast. Kui katusemehele pole rakmeid antud, siis ta neid ka ei kanna. Ja kui on valida, kas minna katusele ja töö ära teha või mitte minna ja näljas istuda, siis minnakse ju katusele. Kui firmasiseselt on väärtushinnangud paigas ja vajalikud koolitused tehtud, peaks mure olema murtud. Teine võimalus on sanktsioonide rakendamine tellija poolt.

Ei saa mainimata jätta ka suurimat tellija poolset väärarusaama. Väga paljud tellijad arvavad, et omanikujärelevalve on kui võlur, kelle olemasolul on kõik probleemid automaatselt lõppenud. Paraku nii see kahjuks ei ole. Tasub meeles pidada üht teada tuntud tõetera, mis ehituses väga hästi töötab: „kes maksab, see tellib muusika“. Kuna ehitaja saab tasu tellijalt, on tellija see, kes käsib, poob ja laseb. Omanikujärelevalve võib objektil kasvõi kukerpalle teha ja seletada miks ja kuidas üks või teine asi olla ei tohi, aga kui tellija seda tuimalt pealt vaatab ja ehitajalt omanikujärelevalve poolt tehtud ettekirjutuse täitmist ei nõua, siis ehitaja seda ka ei täida.

Küsimus:
Millised on kõige vastutusrikkamad tööd, mis vajaksid kindlasti asjatundlikku omanikujärelevalvet eramaja ehitamisel?

Vastus:
Kindlasti vundament. Vundamendiga seotud probleeme on hiljem väga kulukas parandada. Kui on soov kokku hoida, siis viimistlustööd on need mille osas omanikujärelevalve nii oluline ei ole, sest võimalikud vead on väiksemate kuludega kõrvaldatavad.

Küsimus:
Kui head tööd teevad Sinu arvates ehitusfirmad täitedokumentatsiooni koostamisel? See on levinud probleem, et täitedokumente ei koostata õigeaegselt. Mida peaks tellija ette võtma, et ehitaja paremini oma ülesannet täidaks?

Vastus:
Suur probleem. Aitab kui siduda arve esitamisega. Ehk siis tellija maksab arve siis kui dokumendid esitatud. Muud vahendit ei ole.

Küsimus:
Milline on keskmise eramaja (u. 150 m2) puhul omanikujärelevalve teenuse hind kuus?

Paljuski oleneb hind ehitaja pädevusest ja projekteerimise kvaliteedist. Ühtset hinda on raske öelda. Aga suurusjärk võiks olla 300 – 1000 EUR/kuu.

, ,

Kuidas omanikujärelevalve teenust kasutada?

Iga majaehitaja eesmärgiks on hästi kvaliteetselt ehitatud maja, mis oleks tehtud õigeid materjale ja töövõtteid kasutades. Kuidas seda saavutada?

Selles videos räägin, kuidas kasutada majaehitaja poolt hiljuti loodud uut teenust Konsultatsioon ja omanikujärelevalve. Kuidas oma eramaja ehitamisel kaasata konsultant just siis kui seda kõige enam vaja läheb ja teha seda säästlikult.

Konsultatsiooni ja omanikujärelevalve teenuse leiad siit >>

, ,

Kas omanikujärelevalve on kallis?

Oma maja ehitamise juures peab arvestama, et seaduse poolt on omanikule pandud ülesanne korraldada ehitustööde omanikujärelevalvet. Eramaja omanikul on kaks võimalust, ise seda rolli täita või hankida omanikujärelevalve teenuse korras.

Paljud eramaja ehitajad peavad teenuse sisseostmist kalliks või mittevajalikuks. Kas see on ikka nii?

Toon ühe näite elust, kus inimene, kes otsustas ise oma maja omanikujärelevalvet teha, jäid sellega hätta.

Fibost müür

Fibost müür

Umbes 4 aastat tagasi alustas üks noor pere oma kodu ehitamist, valiti ehitusfirma, kes tegi kõige odavama pakkumise. Ei uuritud eriti tausta ja usaldati ehitajat. Algas vundamendi ehitus ja kõik paistis sujuvat. Tegemist oli lintvundamendiga, fibo müürid. Kohe jätkati ka seinte ladumist, mis samuti oli fibost. Kui seinad olid valminud, avastati aga esimesed praod vundamendi nurkades. Ehitaja väitis omanikule, et pole probleemi – omanik usaldas ehitajat ning tööd jätkusid. Siis kui ka katus koos katusekattega, milleks oli kivikatus, valmis hakkas saama – tekkis juurde uusi pragusid ja olemasolevad läksid järjest suuremaks.

Nüüd sai ka omanik aru, et asi on jama ja palus abi ühelt ehituskonsultandilt.  Kokkuvõttes selgus, et vundamendi ehitamisel ei kooritud korralikult aluspinnast, ei täidetud ja tihendatud ning seetõttu hakkasid majaraskuse kasvamisel tekkima vajumised. Ebaühtlane vajumine tõi kaasa pinged lintvundamendi alusvöös ja tekkisid praod.

Konkreetne lugu lõppes aga omanikule kehvasti, sest siis kui ta hakkas nõudma ehitajalt tööde parandamist, kadus ehitaja ning mõne aja pärast oli kuulda, et see ettevõtmine on pankrotis. Hiljem otsis ta uue ehitaja ja koos leiti lahendus ka vundamendi probleemile, kuid see läks kokkuvõttes talle väga kalliks.

Kas selle loo oleks saanud päästa, kui oleks kasutatud kohe omanikujärelevalve teenust? Mina usun, et kindlasti, sest sellist tööd ei oleks hea omanikujärelevalve tegija kindlasti teha lasknud.

Majaehitaja.ee poolt pakutav teenus omanikujärelevalve aitab just selliseid probleeme vältida. Oma maja ehitaja, kes arusaadavalt, loeb igat senti, saaks tellida konsultandi just neid ehitustöid kontrollima ja vigasid ennetama, mis on temale kõige olulisemad.

, , ,

Konsultatsiooni ja omanikujärelevalve teenused avatud

Konsultatsioon ja omanikujärelevalve

Konsultatsioon ja omanikujärelevalve

Alates tänasest on avatud uus konsultatsiooni ja omanikujärelevalve teenus. Teenust pakuvad mitmed erinevad konsultandid ning igaüks peaks leidma enda vajadustele sobiliku.

Praegu valivad ja otsivad paljud majaehitajad endale ehitustööde tarvis konsultante ja omanikujärelevalvet. Soovitan valida konsultant varakult, et mitte hiljaks jääda. Kuna tegemist ajatööga siis on konsultantide töömahud piiratud ning hiljem ei pruugi enam hea hinnaga teenusepakkujaid leida.

Vaata kohe: Konsultatsioon ja omanikujärelevalve >>

Teenuse eesmärgiks on teha ehitamisega seotud teadmiste kättesaamine lihtsamaks just eraisikust ehitustööde tellijatele. Omanikujärelevalvet on mõtet kaasata juba enne reaalset ehitustööde algust, soovitavalt juvba projekteerimise ning plaanimise etapis. Nii on tellija huvid kõige paremini kaitstud ning on võimalik ennetada paljusid probleeme, mille parandamine väga kalliks kujuneks.

Hea konsultandi abiga hoiab tellija oma raha kokkuvõttes kokku ja saab kvaliteetse ning hästi ehitatud kodu.

Head ja kvaliteetset ehitamist soovides!

, ,

Tulekul e-omanikujärelevalve teenus

“Omanikujärelevalve teenus on kallis. See pole oma kodu ehitajale kättesaadav. Isegi kui raha olemas, siis kuidas leida sobilik inimene / firma, kes omanikujärelevalve teenust võiks pakkuda?”

Need on esimesed mõtted, mis seoses omanikujärelevalve teemaga sageli tekivad.

Kas tavalisele eramajaehitajale peaks jääma omanikujärelevalve teenus kättesaamatuks? Mina arvan, et mitte. Eratellija vajab omanikujärelevalve teenust, et tagada ehitustööde kvaliteeti.

Tulekul uus teenus: e-omanikujärelevalve eratellijatele

Just seetõttu tegin uue teenuse nimega: omanikujärelevalve, mis on mõeldud just eramaja ehitajatele ning kõigile neile, kes soovivad saada abi erinevates ehitusalastes küsimustes.

Vaata siit omanikujärelevalve eelinfot >>