Postitused

,

Ehituse kvaliteet peitud detailisuses

Ehitusvaldkonna valu ja võlu on see, et ehitada on võimalik väga paljudest erinevatest materjalidest, erinevate tehniliste lahendustega, erineva kiiruse ja loomulikult ka väga erineva kvaliteediga. Ehitamist saadab sageli veidi müütiline salapära, sest kõik me oleme kuulnud lugusid, kuidas mõni ehitaja on teinud midagi väga valesti või mõne hoone kvaliteet ei kannata mingit kriitikat. Ehitamine tundub olema riskantne ja ohtlik ning iga tellija peaks hinge kinni hoidma, kui mõnda ehitustööd otsustab tellida. Kas see on tõesti nii?

Miks ollakse ehitustööde kvaliteediga hädas?

Kui jätta välja mõned pahatahtlikud ehitajad, milliseid alati ja igal ajal veidi leidub, siis suurel osa eramajade ehitajatest ilmneb hoopis teistsugune aga kokkuvõttes tööde lõpptulemust mõjutav töökorralduse muster. Nimelt päris arvestataval osal juhtudel tekivad arusaamatused ja kvaliteediprobleemid tegelikult juba hinnapakkumise ja ehituse ettevalmistamise faasis. Põhjuseks asjaolu, et jäetakse tellijaga kokku leppimata või jäävad projektdokumentatsioonis ebamääraseks osa ehitamist puudutavad detailid, nii materjalide kui ka konstruktiivsete lahenduste osas.

Ja just needsamad detailid aitavad tagada tellija või ka omanikujärelevalve silmis ehitustööde kvaliteeti ning samal ajal ka mõjutavad ehitustööde maksumust.

Projekti ebapiisav detailsus

Seda probleemi ei saa visata täielikult ehitaja õlule, sest ehitaja teeb omapoolse hinnapakkumise vastavalt tellija projektile. Kui projekt ei ole täielik ning puuduvad täpsed juhised või sõlmed siis tõlgendab suur hulk ehitajaid seda olukorrana, et neis ebaselgetes kohtades tuleb leida võimalikult lihtne ja odav lahendus ning selle alusel hinda pakkuda.

Näiteks on probleemiks eelprojekti staadiumis projektide korral erinevad suurema sildeaavaga kohad või konsoolsed trepiava piirkonnad, mille osas ei ole projektis välja toodud konkreetse konstruktsiooni lahendust. Mõni ehitaja võib suurema silde puhul pakkuda hinnapakkumises metalltala, mõni teine liimpuittala ja kolmas lahendab sõlme hoopis täiendava postiga. Iga konkreetne lahendus mõjutab kokkuvõttes ehitamise maksumust ja ka kvaliteeti.

Samuti kohtab projekte, kus hoones läbi kahe avatud korruse, suurtele aknaavadele, peaks toetuma katusekonstruktsioon, kuid ilmselgelt ei saa akende kohal, ilma täiendava kandekonstruktsioonita (kandvad postid või talad) katusekonstruktsiooni toetada. Kuidas sellised kohad täpselt lahendama peaks ja millist lahendust kasutama, see aga projektis ei kajastu.

Materjalide asendamised või konstruktsiooni muudatused

Teine suurem probleemide tekkimise allikas on seotud projektijärgsete ehitusmaterjalide või lahenduste asendamistega. Nimelt osa ehitajad teevad julgelt tellijale ettepanekuid konkreetsete materjalide või lahenduste muutmiseks, mida põhjendatakse enamasti võimalusena kulusid kokku hoida või paremini toimiva lahendusena, võrreldes projektis toodud lahendusega.

Tellija üldjuhul võtab hea meelega ehitaja väljapakutud muudatuse kaalumiseks, kuna küllap ehitaja professionaalina tea ju täpsemalt ning lisaks ahvatleb tellijat ka odavam hind. Lisaks ehitaja oskab üldjuhul väga veenvalt oma ettepanekut põhjendada, tuues ära oma varasema kogemuse ning muudatuse kasu tellijale.

Suur osa tellijaid nõustub ehitaja muudatusettepanekutega ning töid teostatakse edasi ehitaja plaanide kohaselt. Kuigi esmapilgul ei paista siit probleemi siis tellija jaoks on tegemist riskikohaga. Nimelt iga asendus ja muudatus võib mõjutada hoone terviklahendust ning mõjutada järgnevaid töid. Näiteks mõnel juhul vajalik materjali asendamise korral see katta täiendava kattekihiga, mis teeb hinnavõidu küsitavaks. Probleem on ka see, et muudatusi ei kanta projekti ning tööde kvaliteedi kontrollimine ja probleemide tekkimisel nende põhjuste leidmine on sageli hiljem ebaõige projekti abil hulga keerulisem.

Tellija peaks teadma ka seda, et mõnikord on asendused seotud sellega, et need on ehitajale endale rahaliselt kasulikumad, näiteks on mõnelt teiselt objektilt mingit materjali suuremas koguses üle jäänud või on parema hinnaga kokkulepped materjalitootjate / tarnijatega just konkreetsete materjalide osas.

Seetõttu on tellijal alati mõistlik pikemalt kaaluda, kas konkreetsed ehitaja poolt tehtud muudatused ja materjalide asendamised vastu võtta ning ka ise hinnata, kas need muudatused mõjutavad kuidagi hoone ehituskvaliteeti või kulusid.

Kokkuvõttes ei pääse tellija üle ega ümber vajadusest ka ise tähtsamates lõikudes suurema detailsusega enda maja ehitustehnoloogia ja -lahendused selgeks teha, et saaks nii hinnaküsimise kui ka ehitusfaasis teha paremaid otsuseid. Kõik lahtised ja ebaselged küsimused tuleks alati kokku leppida enne ehitustööde algust. Kutsun kõiki tellijaid üles hinnapakkumiste läbivaatamise faasis ja kindlasti ka enne lepingule allkirja andmist ehitajalt veelkord üle küsima, kas on mingeid lahtisi või ebaselgeid kohti projektis, mis vajaks selgust ning vajadusel need probleemsed kohad lahendama. See aitab ennetada sageli suuremaid probleeme ning samal ajal ka ehitaja tunneb rohkem vastutust ehitustööde kavandamisel ja teostamisel.

,

Ehitustööde vigade parandus

Kui mõni ehitustööde eksimus või viga on tehtud siis järgneb otsus, mida sellega edasi teha. Mida ehituse alguse poole, seda lihtsam on üldjuhul avastatud vigu parandada või teha näiteks muudatusi, mis vea kokkuvõttes kaotavad. Hoopis teine lugu on ehitustööde lõpufaasis, kus parandamine mõjutab juba tehtud töid või niigi pingelist ajagraafikut.

Seetõttu tuleks objekti lõpufaasis eriti keskendunult ja süsteemselt tehtud töid kontrollida ning teha seda suhteliselt väikeste ajaintervallide tagant. Ideaalis peaks veenduma enne iga töölõigu alustamist, kas töölõik on projektis piisavalt täpselt kirjeldatud ja joonistega kaetud, et eksimusi ei tekiks.

Paraku aga ka kõige hoolsamal tegijal juhtub eksimusi ning reeglina ühel hetkel leiab iga tellija või ehitaja ennast olukorras, kus tuleb teha otsus, kuidas tekkinud probleem lahendada?

Esimesena tuleks selgitada välja, mille tõttu on eksimus juhtunud? Kas selle põhjuseks on valede jooniste kasutamine, eksimus ehitusjooniste lugemisel või valed töövõtted ja tehnoloogia mittetundmine?
Eksimuse põhjuse väljaselgitamine on oluline ka seetõttu, et samal põhjusel järgmiseid töölõike valesti ei tehtaks ning teaks edaspidi sellega arvestada.

Enamasti selgub vea põhjus kiiresti ning vastavalt sellele, kelle süül on antud probleem tekkinud, kaasneb temale ka vigade parandamise kohustus.

Kuigi sageli arvatakse, et sellistes olukordades on süüdi alati ehitaja, ei pruugi see nii olla. Näiteks üks levinud viga on tellija poolt see, et kui soovitakse projektis muudatus, siis kantakse see projektis osadele joonistele aga mitte alati kõikidele. See tähendab praktikas näiteks seda, et üldehituse joonistel (plaanidel) on ruumiplaanide viimase hetke muudatused sisse viidud, siis eritööde projektides (vesi, kanal, küte, ventilatsioon, elekter ja nõrkvool) see ei kajastu ning nii võib juhtuda, et tehakse valesse kohta läbiviikude augud või kütteradiaatori ühenduskohad saavad valesse kohta. Sellises olukorras, kus kavandatud muudatused võivad mõjutada teisi tööprojekte – ja joonised, tuleks kas need muudatused lasta ka eritööde joonistele sisse viia või vähemalt eraldi see läbi rääkida selle töölõigu ehitajaga, et ehitaja teaks sellega arvestada.

Kui on selge, miks eksimus on juhtunud, siis järgmiseks tuleb otsustada lahendusvariant, kuidas antud probleemi või viga oleks kõige otstarbekam parandada. Otsus parandustööde täpsema lahenduse osas tehakse tavaliselt tellija ja ehitaja koostöös ning tavaliselt pakub ehitaja omapoolse lahendusvariandi, mida tellija siis kinnitab, kui see talle sobib.

Lahendusvariante on sisuliselt kaks:

1. Ümbertegemine
Kõige levinum variant, mis tähendab valesti tehtud töölõigu tervikuna või osalist lammutamist ning siis töö ümbertegemist kasutades õiget kvaliteetset lahendust või materjali.
Siia alla lähevad ka kõik avastatud ehitustööde kvaliteediprobleemid, mis kindlasti vajaksid parandamist. Mida hilisemas faasis on ümbertegemine vajalik seda enam tuleb jälgida ka seda, et parandustööde käigus ei saaks kahjustatud korrektselt tehtud pinnad või kommunikatsioonid ning vajadusel tuleks need enne tööde tegemist katta kinni.

Riskid: Tehtud tööde lammutamine toob kaasa täiendava materjali- ja ajakulu. Täiendavalt suurendab riske see, kui materjalil on pikad tellimis- ja ooteajad ning see takistab ehitustööde jätkamist.

2. Ümbertegemisest loobumine
Ennekõike on mõeldud siin selliseid olukordasid, kus näiteks on eksitud mõõtudega, näiteks aknaava on tehtud veidi valesse kohta või tehtud vale mõõduga aknaava või mõni sisesein on maha märgitud veidi valesti, näiteks 10 cm soovitud asukohast kaugemal. Probleem on selles, et selliseid eksimusi avastatakse teinekord alles tööde lõpufaasis ning ümbertegemine tähendaks siis juba väga palju lisatööd.
Sellises olukorras sageli tellija jätab asjad nii nagu on ning ümbertegemist ei tehta. Küll aga küsitakse ehitajalt natuke kompensatsiooni valesti tehtud töö osas, näiteks tasaarvelduse või siis täiendavate lisatööde tegemise vormis ning lisaks nõuda kulude katmist, mis on seotud projekti dokumentatsioonis valesti tehtud koha sissekandmisega joonistele.

Riskid: Enne iga ümbertegemisest loobumine tuleks siiski otsus põhjalikult läbi mõelda, kuna üldjuhul on iga lõik projektis läbimõeldud ja väiksemgi muudatus võib üldpilti rikkuda. Näiteks võib ruumiplaani muutmisel olla hiljem raskusi mööbli paigutamisega. Hinnata tuleks kõiki parandustöödest loobumisega kaasnevaid riske ning tee otsus sellest lähtuvalt.

Kokkuvõttes on alati kõige odavam reageerida kõigile ehitustööde puudustele kohe, kui see avastatakse. Selleks aga, et puudusi kohe avastada, tee süsteemset ehitustööde järelevalvet ja nii vähendad ehitustööde parandus- ja ümbertegemiste arvu!

,

Millised on eramaja tellija hirmud?

Alustades oma maja ehitusega, tuleb kõigepealt hakkama saada nende hirmudega, mis majaehitamisega kaasneb. Oleme ju kõik lugenud ajakirjandusest hirmulugusid, kus ehitaja on koos ettemaksuga ära kadunud või ehitustööde kvaliteet on nii puudulik, et kohe peale majja sissekolimist tekivad tõsised probleemid.

Kui nendesse lugudesse aga lähemalt süveneda siis selgub, et neid probleeme oleks tellija saanud sageli suhteliselt lihtsalt ära hoida. Ja pigem on sellised hirmud mõnevõrra ülepaisutatud ning halvavad nii mõnegi potentsiaalse tellija plaane majaehitamisega algust teha.

Kindlasti ei tasuks võtta majaehitamist kui kiirjooksu, pigem on maja ehitamine kui maratoni jooksmine, milleks tuleks teha pikema aja jooksul ettevalmistusi, mis tagavad selle, et ettevõetud teel finišisse jõutakse.

Millised on need levinud hirmud?

Maja läheb rohkem maksma kui planeeritud ja ehitustööd venivad.

Need on enamasti ühed suuremad hirmud, mis igat majaehitajat muretsema paneb. Tegelikkuses aga tuleks see teema lahti kirjutada ja vaadata neid kohti, mille tõttu võib majaehitus kallimaks minna.

  • Projekt – minimaalses mahus projekt suurendab riske
    Palju tellijad hoiavad projekteerimise arvelt kokku ja seda eesmärgiga, et jääks rohkem raha praktilise ehituse peale. See toob kaasa aga probleemi hinnaküsimisel, nimelt eelprojektides (mis on minimaalseim nõue ehitusloa taotlemiseks) ei sisaldu sellises mahus infot, et ehitusfirmad hinnapakkumistes kõiki vajalikke töid oskaks pakkuda. Seetõttu võivad hinnapakkumised oluliselt üksteisest erineda ja kui tellija ei tee selgeks, miks mingi hind on soodsam ja asub ehitama, siis on paratamatu, et ühel tekivad lisatööd ja kogu ehitusprojekt läheb kallimaks.

    Lisaks on risk ehitustööde kvaliteedile, kuna kui projektis keerulisemate sõlmede osas ei ole läbimõeldud lahendusi toodud, tähendab see riske ja võimalike probleemidega tuleb õige pea tellijal tegelema hakata ehk kokkuvõttes tekivad lisakulud.

    Lahendus
    Tellida põhiprojekt ja vajadusel ka keerumate sõlmede osas tööjoonised. Lisaks vähendab ka riske, kui kasutada maja puhul standardseid ja läbiproovitud sõlmi või lahendusi, mille kvaliteetne ehitamine on enamikele ehitajatele jõukohane

  • Tähtaeg – maja valmissaamine venib erinevate muudatuste tõttu

    Tähtaeg fikseeritakse ehituslepingus esmase info põhjal. Võib julgelt öelda, et praktiliselt iga objekti puhul tehakse väiksemaid või suuremaid nn. viimase hetke muudatusi. Probleem on aga selles, et suur osa ehitusaegseid muudatusi nõuavad siis ehitajalt täiendavat pingutust ajaplaanis püsimiseks (millega tekivad täiendavad kulud) või lükkavad muudatused mõnevõrra maja lõpptähtaega edasi. Mõnikord tundub see tellijale arusaamatu, et mõni väike muudatus võib ajaplaani mitu nädalat edasi lükata. Ehitajad sageli ei fikseeri õigeaegselt muudatusi ja sellega kaasnevat tähtaja nihkumist ning seetõttu tabab nii mõndagi tellijat üllatus just objekti lõpufaasis, kui plaanitud tähtajaks maja valmis ei saa.

    Lahendus
    Iga muudatuse puhul tuleb hinnata selle mõju tähtaegadele ja võib-olla mõnel juhul tuleb muudatusest loobuda, et säilitada plaanitud ajaplaan ja eelarve. Iga muudatus tuleks fikseerida ja vajadusel pikendada ka tähtaegu.

  • Kvaliteet – parandustööd ja ümbertegemised

    Ehitustööde kvaliteedi jälgimine ja järelevalve teostamine on tellija ülesanne, mida ta võib ka delegeerida. Ehitustöödega kaasnevad paratamatult eksimused. Piisab sellest, et ehitaja eksib jooniste lugemisel ning teeb vea näiteks mõne seina mahamärkimisel või näiteks veetoru vajalikku asukohta viimisel. Väiksemaid parandustöid tuleb teha igal ehitusobjektil ja üldjuhul ehitaja parandab need kiiresti, kuid sellegi poolest võivad need nihutada ajaplaani ning kaasa tuua täiendavaid kulusid ka tellijale.

    Lahendus
    Enne vastava töölõigu algust tee alati järelevalve plaan, kus oleks ära toodud need tööde ülevaatamise kohad, mida ehitaja peab tellijale või tema esindajale ette näitama. Ennekõike kõik kaetud tööd ja töölõikude valmimised. Varakult kokkulepitud tööde järelevalve plaan aitab kokkuvõttes paremini jälgida tööde kvaliteeti ning ka ehitaja saab oma töid paremini korraldada ning saab regulaarset tagasisidet tehtud töödele.

 

Ehituslepingus pole tellija riskid maandatud, mistõttu tekivad probleemid ettemaksetega ja sageli ka kvaliteediga.

Enamik algsed lepinguprojektid on enamasti kaldu lepinguprojekti esitanud ehitaja poole. See on paraku tavapärane praktika ja seda ei peaks tellija võtma kui enda suhtes vaenulikkuse avaldust. Osad tellijad ehmatavad sellest ära ja muutuvad kogu edasise koostöö osas kahtlustavaks või lausa paranoiliseks ning sellisest koostööst raske head tulemust saada.

Küll aga peaks iga tellija lepinguprojekti rahulikult läbi töötama ning enda eest seisma ja riskid lepingus maandama. See on töö, mille puhul tasub konsulteerida mõne juristiga või hankida sobilikum tasakaalustatud lepinguprojekt. Peamised riskid on järgmised:

  • Ettemaksud – võimalusel vältida ettemakse või teha need minimaalsed

    Ettemaks on tellija jaoks vaieldamatult ühe suuremaks riskikohaks ja see risk tuleks maandada, küsides ehitajalt ettemaksu garantiid või kui see pole võimalik, siis vähemalt ettemaksu suurus teha võimalikult väike ning järgmist ettemaksu mitte teha enne, kui teatud töölõik on valminud ehk teiste sõnadega kasutada sagedasi ja väiksemates summades makseposte. Sellisel juhul on risk, mingil põhjusel ettemaksu rahast ilma jääda, väiksema numbriga, mis ka kõige halvema stsenaariumi korral, ei katkestaks kogu majaehituse projekti.

    Lahendus
    Ettemakse puhul küsi ettemaksu panga või kindlustusseltsi garantiikirja ettemakstavale summale. Kui see pole mingil põhjusel võimalik, tee ettemakse võimalikult minimaalne ja järgmist ettemakset ära tee enne kui eelmise ettemakse osas on vähemalt põhiosas või täielikult see summa ehitustöödega kaetud ja tellija poolt vastu võetud. Praktikas tähendaks see seda, et ettemaksu eest teostatud tööd on valminud ja tellija on saanud need üle vaadata ja veenduda tööde teostamises.

  • Kvaliteet – fikseeri soovitud kvaliteedinõuded

    Nii üllatav kui see pole, ehitatakse ka selliste ehituslepingutega, kus pole sõnagi selle kohta, milline peab olema tööde kvaliteet. Puudavad viited kvaliteedinormidele või nõuetele. See tähendab automaatselt tellija ja ehitaja väga erinevat arusaamist kvaliteedist ning viib enamasti tülini.

    Lahendus
    Fikseeri lepingusse või ehitusprojekti konkreetsed kvaliteedinõuded, mille alusel tööde kvaliteeti hinnatakse ja millele tööd peavad vastama. Levinuim on viidata vastavate aastakäikude vastavate valdkondade RYL-idele (Soomest ülevõetud “Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded”) ja 2. klassi nõuetele.

  • Tähtajad – fikseeri lisaks lõpptähtajale kindlasti ka vahetähtajad
    Ehitustööde ajaplaan vajab regulaarset jälgimist ning seetõttu on olulised ka vahetähtajad. Kui vahetähtaegasid ei ole lepingusse lisatud on ka palju suurem risk, et lõpptähtaega oluliselt ületatakse. Samuti tuleks fikseerida sanktsioonid tähtaegade ületamise osas, mis sunnib jooksvalt ehitajat pingutama tööde õigeaegseks lõpetamiseks.

    Lahendus
    Jaota ehitustööde ajaplaan vastavalt tööde nimekirjale suuremate tööde puhul vähemalt 5-6 etappi ja pane igale etapile oma tähtaeg. Samuti seo vahetähtajad ja lõpptähtaeg sanktsioonidega, kuid eesmärk ei peaks olema iga vahetähtaja väikest ületamist sanktsioneerida, sest sellega kaob enamasti normaalne koostöö. Tähtajad võivad muutuda seoses lisatöödega ja siis tuleks tähtajad vajadusel uuesti fikseerida.

Kokkuvõtlikult saabki öelda, et tellija hirmude maandamine saab toimuda ainult läbi parema ja põhjalikuma ettevalmistuse. See tähendab ennekõike kvaliteetse projekti tellimist ning lepingus vähemalt põhiriskide korrektset katmist ja muidugi ehitaja taustauuringut.

Kirjuta oma ehitushirmud lahti ja kata oma põhiriskid enne ehitustöödega alustamist ning jälgi ja reageeri riskidele ka kogu ehitusperioodi jooksul! Nii toimides on üllatusi vähem ja kui tekibki üllatusi, oled nendeks valmis! Edukat riskide maandamist!

, ,

Iga muudatus tähendab riski

vundamentEhituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

, ,

Kuidas muutub ehitamine "kunstiks"?

Ehitustööde järelevalvet on võimalik kvaliteetselt teha ainult siis kui on kasutada kvaliteetne projekt. Hetkest, kuid projektdokumentatsioonis puudub mõne keerukama sõlme lahenduskäik, muutub ehitamine “kunstiks“, mille autorid kasutavad oma varasemaid ehituskogemusi.

Kui projektina kasutatakse üldist eelprojekti või pole põhiprojektis lahendatud keerulisemaid sõlmi, alustab ehitaja “nii oleme varem teinud” lahenduste tegemist, mis aga konkreetse maja puhul ei pruugi sugugi sobida.

Ehitaja on ju mõneti sundseisus. Tema on võtnud kohustuse teatud kulude ja ajaga tööd ära teha. Ta võib tellijalt küsida konkreetsete sõlmede kohta lisainfot või täpsemaid jooniseid, kuid paljudel juhtudel tellija sellises olukorras projekteerimisele lisakulutusi teha ei taha. Samuti tähendaks täiendava projekti joonise tellimine ka lisa ajakulu, mis plaanitud tööde tempot rikuks.

Sellises olukorras tellija, kas lepibki ehitaja “nii oleme varem teinud” lahendustega või kui on tellija poolt kaasatud omanikujärelevalve, siis suunab probleemi temale.

Omanikujärelevalve seejärel, kas kiidab ehitaja poolt pakutud lahendused heaks või lükkab need koos põhjendustega tagasi. Tavaliselt ei ole aga ka omanikujärelevalvel projekteerimise pädevust ning ka omanikujärelevalve teeb otsused sisuliselt oma senisele tööpraktikale ja kogemustele tuginedes ning erialastele teadmistele.

Omanikujärelevalve puhul on ehitajaga võrreldes siiski üks kindel eelis. Nimelt on omanikujärelevalve sõltumatu ning seetõttu vaatab tervikut ja kvaliteeti teise pilguga, kui seda teeb ehitaja, kes peab jälgima ka oma kulusid ning seetõttu pakub ehitaja sageli välja ennekõike odavamad ja mugavamad lahendused. Ei taha liiga teha kõigile ehitajatele, loomulikult on ka selliseid ehitajaid, kelle jaoks on väga tähtis lõppkvaliteet ning seetõttu tuuakse välja kohe kvaliteetsed lahendused.

Omanikujärelevalvel on seaduse järgselt lai ülesannete nimekiri, mida tuleb jälgida ning kontrollida. Näiteks kuulub omanikujärelevalve ülesannete hulka ka maja projektdokumentatsiooni võrdlemine ehitusloa saanud projektiga. Mahuka projekti puhul on keeruline võimalikud muudatused ülesse leida. Või näiteks tuleb hinnata seda, kas projektdokumentatsioon on ehitamiseks piisav. Omanikujärelevalve võib ju välja tuua, et pole piisav, kui aga tellija ei plaani täiendavalt projekteerimisse kulutada siis tuleb ehitada ikkagi ebapiisava projektiga.

Tellijal jääb üle seejärel loota, et see “kunst”, mis valmib ehitaja või ehitaja ja omanikujärelevalve koostöös on kvaliteetne ning pikaealine.