Postitused

, ,

Kuidas valida oma maja põhimaterjali?

Kui plaan maja ehitamiseks tehtud siis järgneb otsustamine, millisest konkreetset põhimaterjalist maja ehitada. Põhimaterjalina peetakse silmas ennekõike kandvate konstruktsioonide materjale ehk siis kandvaid välis- ja siseseina materjale aga ka mittekandvate konstruktsioonide materjale, kui nende mahud suured.

Laias laastus tehakse esimene valik, kas puit- või kivimaterjal.


Palkmajad

Puitmaterjalina on valikus täispuidust majad ehk siis palkmajad sealhulgas ka näiteks liimpuidust palkmajad. Palkmajade puhul ei kasutata üldjuhul täiendavat soojustamist ning maja välisseinte soojapidavus oleneb ennekõike palgi paksusest. Kasutatakse ka kombineeritud lahendusi, kus välisilmes näiteks 1,5 korruselistel majadel II korruse otsasein väljast palgi imitatsiooniga laud, kuid sisuliselt tegemist karkassseinaga, mis soojustatakse.

Palkmajade tootjad rõhutavad loodussõbralikku elukeskkonda ja naturaalse puitpinna väärtusi ja kahtlemata on palkmajas oma eriline aura ja soojus, mis võib saada valiku tegemisel otsustavaks.

Karkassmajad

Põhiosas on puitkarkassmajad täna üks levinuim lahendus eramajade ehitamisel. Puitkarkassmajadena toodetakse enamik elementmaju aga ka suur osa passiivmaju. Teatud hulk puitkarkassmaju kaetakse väljast näiteks kivivoodriga ja seetõttu ei pruugi maja välisilmest arugi saada, et tegemist on puitkarkassist majaga. Viimastel aastatel on hakatud ka puitkarkassist majade puhul pakkuma krohvitud fassaadilahendusi ning mis veelgi võimaldab maja välisilmet mitmekesistada.

Puitmajade tootjad kasutavad eristumiseks veidi erinevaid konstruktsioonilahendusi, kuid põhiosas võisteldakse konstruktsioonide soojapidavuses ja õhupidavuses. Näiteks on täna kirjutamata reegliks kujunenud, et välisseina soojustuskihi paksus on 250 mm, kui veel aastat 7-8 tagasi lepiti 150-200 mm soojustuskihiga.

Konstruktsioonilahendused on põhiosas majatootjatel aasta/ aastalt ühtlustunud, väiksed erinevused on erinevates välisseinte nurgalahendustes ja mõne täiendava seina jäikust suurendava kihi osas. Võtmesõnaks on kujunenud paindlikkus. Kuigi enamikel majatootjatel suur hulk nõndanimetatud valmisprojekte, siis enamik tellijaid teeb väiksemaid või suuremaid muudatusi ning kohandab seda oma soovidele vastavaks.

Kivimajad

Kivikonstruktsioonis majade puhul on valik põhimaterjalide osas suurem ja iga materjalitootja otsib võimalusi, kuidas teistest erineda. Vaatame milliseid võimalusi materjalitootjad teistest eristumiseks kasutavad:

Uued tooted

Suur konkurents sunnib materjalitootjad välja töötama uusi plokitooteid, mis teevad näiteks ehitamise kiiremaks või võimaldavad kokkuhoidu materjali hinnas. Uudistooted näitavad tootja võimet panustada arendustööle, mis on enamasti pikk ja kulukas protsess. Iga uuem toode on mõeldud mõne probleemi lahendamiseks ja korralik tootearendus on kindlasti üks oluline märk materjalitootja huvist rohkem kasu lõpptarbijale pakkuda ja loomulikult ka rohkem materjale / tooteid müüa.

Põhjalikuma info jagamine

Lisaks on käivitunud materjalitootja vahel infosõda, mille üheks tulemuseks on väga rikkaliku ja põhjaliku infoga materjalitootjate ja materjali edasimüüjate kodulehed. Viimastel aastatel on pea kõik suuremad materjalitootjad pannud suuremat rõhku kodulehel avaldatud infole, kus iga materjali või toote kohta on väga põhjalikud tootelehed – spetsifikatsioonid, vastavustunnistused, kasutus- või paigaldusjuhised ja erinevate sõlmede joonised ning muu vajalik info.

Sellise info ülekülluse tõttu on mõneti on läinud tellija jaoks valiku tegemine aina keerulisemaks, sest enne valiku tegemist tuleb läbi töötada väga palju informatsiooni ja valik tehakse sageli ka selle alusel, kes suudab paremini või veenvamalt materjali eeliseid tutvustada.

Kindlasti on sellise põhjaliku info jagamine väga teretulnud ja vajalik, sest lisaks valiku tegemisele aitab see info kaasa ka materjali õigele kasutamisele. Ka ehitusfirmad vajavad pidevalt materjalitootjate uudistoodangu eripäradega kaasaskäimist ja pidevat juurdeõppimist, et tagada tööde vajalikku kvaliteeti.

Info jagamisel hakkab juba standardiks muutuma, et lisaks joonistele, skeemidele ja piltidele kasutatakse ka videosid, mis aitavad kiiresti infot edastada ja visuaalselt paremini meelde jätta.

Tervikvaade on oluline

Enamik materjalitootjad on aru saanud, et ei saa müüa ainult ühte toodet üksinda, vaid peab müüma kontseptsiooni tervikuna ehk, kuidas tootja poolt toodetavate materjalidega, saaks ehitada valmis maja põhikonstruktsiooni.

See on oluline nii seetõttu, et siis klient tunneb, et talle pakutakse läbimõeldud ja toimiv lahendus aga ka seetõttu, et nii on lihtsam tootjal kliendile rohkem materjali müüa.

Samas pole mingi saladus, et ehitusfirmad ja tellijad kipuvad, vaatamata materjalitootja terviklahendustele, siiski kombineerima erinevate tootjate lahendusi ja seda ennekõik hinna tõttu. Näiteks kasutatakse kivikonstruktsioonide ehitamisel valitud kohtades odavamaid teise materjalitootja silluseid ja paneele või ka teistsuguseid müüriplokke. Kuigi selline kombineerimine võib kaasa tuua hiljem väiksemaid või suuremaid kvaliteediprobleeme, näiteks pragusid erinevate materjalide liitekohas.

Kuidas siis ikkagi teha valikut põhimaterjali osas?

Võimalik valiku skeem võiks olla järgmine:

1. Esmane valik – puit- või kivimaja on tavaliselt seotud kahe kriteeriumiga: maksumus ja isiklik varasem kogemus või tõekspidamine.

Maksumuse osas on asi suhteliselt lihtne, puitkarkassmaja on u. 20-25% odavam kui kivimaja. Samas näiteks palkmaja võib olla sisuliselt kivimaja hinnaga.

Isiklik kogemus või tõekspidamised – see on individuaalne pagas, mis inimestel aja jooksul on kogunenud ja need arusaamad tavaliselt lihtsalt ei muutu. Näiteks need, kes on varem elanud kivikonstruktsioonis eramajas, kipuvad ka uue maja ehitamisel eelistama kivimaja.

2.Teine valik konkreetse firma toodangu osas sõltub ennekõike toote kvaliteedist ja ehitusfirma usaldusväärsusest. Selles osas inimesed otsivad ennekõike kinnitust, kas teostatud töö saab kvaliteetne ja tööd saavad kokkulepitud ajaks valmis.

Seda kinnitust saab läbi ettevõtete kodulehtede, otsese suhtluse teel firma kontaktisikutega, firma varasemate klientide tagasiside kaudu ning näiteks töösolevate või valminud objektide külastamisega.

Soovitav on panustada oma aega rohkem teise valiku tegemiseks, sest see kokkuvõttes määrab tulevase kodu kvaliteedi ja rahulolu. Kuluta oma aega enne ehitamist ehitaja usaldusväärsuse selgitamiseks, mitte peale ehitamist, maja kvaliteediprobleemide lahendamiseks!

Kokkuvõttes ei peaks ülemäära aega kulutama põhimaterjali valiku väljamõtlemisele, sest kõigi materjalidega on võimalik teha väga korralik maja. Korraliku maja saamisel on määravaks ehitaja oskused ja kogemus ning seetõttu ehitaja taustauuringule kulutatud aeg ülioluline!

,

Kuidas tekivad ehituses pealesunnitud lisakulud?

Ühel hetkel avastab tellija ehitaja poolt teostatud töid objektil üle vaadates, et mõnes kohas ei panda hüdroisolatsiooni, kasutatakse võimalikult odavaid materjale või näiteks ei kasutata tuuletõkketeipi seinakonstruktsioonis parema õhupidavuse saavutamiseks. Tellija on mures, mida hakata peale leitud puudustega?

Asja uurides selgub, et täpset infot ei ole kirjas ka projektis ega hinnapakkumises, mistõttu ongi ehitajal võimalik selliselt töid teha.

Üks läbiv joon on sageli ka see, et ehitaja ütleb, et nemad ehitavad nii juba 10 aastat ja see on järgi proovitud ja piisav hea ehituskvaliteediga maja saamiseks. Samas unustatakse ära, et 10 aastaga on nõuded majade soojapidavusele oluliselt tõusnud ja varem vähem tähelepanu saanud konstruktsioonide õhupidavuse saavutamine on muutunud kaasaegse energiatõhusa maja puhul üheks peamiseks ülesandeks, mida tuleb täita.

Mida siis sellises olukorras teha? Mis on võimalused, et sellised olukordi ennetada?

Probleem algab projektist ja hinnapakkumisest

Tellija poolt vaadates on probleem kindlasti see, et puudub kogemus projekti lugeda ja tervikpilti näha, et hinnapakkumise staadiumis ehitajaga detailides teemad läbi käia ning leida ülesse sellised kohad, kus ehitaja plaanib lihtsustatud lahendust. Praktikas tellija usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja poolsete soovituste ja ettepanekutega ja peamiselt vaatab tellija põhiosas ennekõike tööde hinda.

Tellija ei mõtle antud olukorras sellele, et ehitada võib erinevalt ja kokkuvõttes täpne tööde sisu sõltub projektist ja hinnapakkumisest.

Ehitusfirmade hinnapakkumised on küll enamasti teatud mahus lahti kirjutatud, kuid mitte kõigi tööde osas ja sealt tekibki võimalus lihtsustatud lahendusteks, mis hiljem arusaamatusi tekitavad.

Tellija vaatenurgast on lahenduseks kaasata hinnaküsimise etappi ehitusega kursis olev inimene, kes oskab projekti kvaliteeti hinnata ja aitab hallid alad hinnapakkumises läbi käia ja täpsustamist vajavaid kohti otsida. Tellijal on samuti võimalik panustada võimalikult kvaliteetse projektile ning kõigis esitatud hinnapakkumistes nõuda, et hinnapakkumised peavad sisaldama projektis toodud materjale ja töid.

Ehitaja tahab tööd saada

Ehitaja vaatenurgast taanduvad sellised probleemid ennekõike sellele, et soovitakse tööd saada ja tööd saab üldjuhul see, kes suudab pakkuda teistest veidi odavama hinna. Mõnel üksikul juhul võib ju olla ka, et ehitaja ei ole kursis kaasaegsema ehitustavaga, kuid valdav enamus teab kindlasti, et kasutades paremat materjali või kindlamat lahendust, on paremini tagatud maja ehituskvaliteet. Samas ehitaja ei selgita seda hinnapakkumise ja lepingu sõlmimise faasis tellijale, sest see seaks ohtu võimaliku töö saamise, kuna paremad ja kindlamad lahendused on veidi kallimad.

Nii vaikibki ehitaja, kuni tellija ühel heal päeval teema ülesse tõstab ning probleemile lahendust hakatakse otsima.

Lisakulud

Ehitaja võtab siis mõne probleemi osas lahenduse enda peale, ehk teeb parandused omal kulul, kuid enamasti jääb ülesse teemasid, mille osas tellija otsustab teha lisakulutused, et maja parema kvaliteediga saaks.

Kokkuvõttes saavad suuremad probleemid tellija jaoks plaanitust suurema aja- ja rahakuluga küll korda, kuid sellised olukorrad teevad edasise koostöö ehitajaga pingelisemaks, sest tellija jääb ootele ja muretsema, mis veel võib olla hinnapakkumisest välja jäänud.

Mida saaks muuta, et selliseid olukordi oleks vähem või sootuks mitte?

Tellija poolt tuleb kasuks panustada detailsele projektile, mis üheselt annaks täpsed juhised, mille alusel töid peaks teostama ja mille alusel on ka lihtne teostatud töid kontrollida. Lisaks tuleb jälgida, et hinnapakkumine arvestaks kõike projektis toodut.

Ehitaja poolt oleks kasulik kulutada mõnevõrra rohkem aega ja teha tellijale selgitustööd, eriti juhul kui ehitusprojekt on üldine. Kindlasti on ka edaspidi tööde maksumus määrav kriteerium töö saamisel aga enamik tellijad tahavad ka kvaliteetset maja ning korraliku selgitustöö puhul aktsepteerib tellija ka mõnevõrra kallimat hinda.

Korralikud majad valmivad ainult heas koostöös tellija ja ehitaja vahel. Hea koostöö aitab vähendada asjatuid lisakulusid, mis tagantjärgi parandustöödega kaasas käivad.

Rohkem suhtlemist, vähem arusaamatusi!

,

Teekond korterist oma majja

Karkassmaja ehitamine

Käesoleva aastanumbri sees olen tööalaselt kokku puutunud paljude inimestega, kes otsustavalt tegutsema asunud. Asunud oma korterit müüma või selle juba ära müünud ning oma majaehitamise osas esimesi samme teinud.

Kõigi puhul on ühine nimetaja olnud korteri kõrge turuväärtus ehk inimesed tunnetavad, et on õige aeg oma kalliks muutunud korteri müügiks. Lisaks on tegemist enamasti nooremate inimestega, kes pere juurdekasvu tõttu ka korterisse enam mugavalt ära ei mahu.

Vaatame veidi lähemalt seda protsessi, mis kaasneb ühe korteri müügiga ja maja ehitustööde käivitamisega.

Korteri müügiks kuluv aeg

Ajafaktor on üks kriitilisemaid teemasid. Nimelt korterit müüma asudes ei ole teada, kaua kestab müügiprotsess. Müügi kiirust saab mõnevõrra mõjutada korteri hinda alandades, kuid suuresti on see prognoosimatu. Võib õnnestuda kiiresti müüja soovitud hinnaga aga samahästi võib ka hinda alandades müügini jõudmine võtta aega näiteks aasta.

Tavaliselt ongi majaprojekti käivitumise päästikuks korteri õnnestunud müük, sest enamasti hangitakse müüdud korterist saadud summa eest krunt ja natuke jääb ka ehituseks. Sageli ei ole omanikule korteri müügist kätte jääv summa suur, sest korteri puhul on võetud laenu ning osa rahast läheb laenu kustutamiseks.

Krundi valik

Enamasti paralleelselt korteri müügiga otsitakse ka sobilikku krunti. Ideaalne on see, kui krunt on varasemast ajast olemas või seda saab osta ilma korteri müügist laekunud rahata. Peamine probleem krundi ostmisel on see, et pangad üldjuhul ei anna laenu tühja krundi ostmiseks.

Kui krundil mõni hoone peal siis antakse laenu veidi lihtsamini.  Seetõttu on ka mõnevõrra krundiostjate jaoks huvipakkuvamad vanemates suvilakoperatiivides olevad maatükid, millel väiksemad aiamajad või suvilad peal. Plaan on selliste kinnistute puhul enamasti olemasolevad ehitised, kas lammutada või siis rekonstrueerimise sildi all kapitaalselt ümber ehitada.

Kui krundil ei ole ehitisi, siis parim variant oleks see, et korteri müügist saadavast rahast jätkuks krundi ja näiteks vundamendi ehitamiseks. Kui vundament krundil olemas siis annavad pangad ka lihtsamini laenu ja  ülejäänud ehitustööd saaks juba laenuraha eest lõpuni ehitada. Arvestada tuleks kindlasti aga sellega, et vajalik teha kogu ehitusprotsessi jooksul mitu kinnisvara hindamist ja laenuraha ei maksta enne välja, kui turuväärtus kinnistul on ehitustegevuse tõttu suurenenud.

Krundi valikul lähtutakse peamiselt hinnast ja asukohast. Kindlasti ei tasu unustada krundi osas kommunikatsioonidega liitumiste väljaselgitamist ja eelistada tasuks krunte, mis sisaldavad vee, kanalisatsiooni ja elektriga liitumist.

Krundi valikul on muutunud järjest olulisemaks, et juba enne krundi ostu oleks selge, kas krundile saab paigaldada näiteks maakütte kollektori, sest säästlik küttesüsteem aitab pikemaajaliselt maja halduskulusid kokku hoida.

Maja projekt ja ehitusloa hankimine

Maja projektide osas eelistatakse võimalusel valmisprojekte ja kiiresti ehitatavaid elementmaju. Põhjuseks on kiirus. Nimelt pered, kes oma korteri maha müüvad, elavad kas ajutiselt oma sugulaste juures või üürivad selleks perioodiks korteri. Kulude kokkuhoiu eesmärgil on arusaadavalt huvi majaehitus võimalikult kiiresti läbi viia, et saaks uude koju sisse kolida.

Mõistlik oleks paralleelselt korteri müügiga ja pigem isegi varem teha enda jaoks nimekiri võimalikest kruntidest ning selgitada välja kõik vajalik kruntide kohta, et sellel hetkel kui korteri müük toimub, saaks läbimõeldult edasi tegutseda. Kasulik oleks ka varakult enda jaoks leida või tellida projekt ja hinnata selle sobivust väljavalitud kruntidele. Kasulik oleks ka vähemalt suurusjärgu hinnana välja selgitada maja maksumus.

Projekti kokkupanek ehitusloa taotlemiseks võtab samuti aega. Projektile kooskõlastuste võtmine, näiteks naabrite kooskõlastuste saamine, mida endiselt sageli kasutatakse omavalitsuste poolt, võtab paratamatult aega.

Ehitusloa taotlemine juhul kui kõik on dokumentatsiooniga korras ja lisaküsimusi ei teki, võtab aega umbes kuu aega  aga  võib võtta ka oluliselt kauem.

Paralleelselt ehitusloa taotlemisega tuleks võtta ka ehitajalt hinnapakkumised, sageli tehakse seda ka varem ning sõlmida kokkulepped. See kõik võtab samuti oma aja.

Hinnanguliselt võtab sellest hetkest kui korter müüdud uude majja sissekolimine aega u. 1 aasta või enam. Kui enne korteri müüki tehtud rohkesti eeltööd ja kiiresti on võimalik saada ka ehitusluba siis ideaalses olukorras võib kogu protsess võtta ka aega näiteks 6-8 kuud.

Kokkuvõttes

Niisiis kiiret ega kerget võimalust oma maja ehitada kahjuks ei ole. Tõsi alati saab, peale korteri müüki, otsida enda jaoks sobiliku valminud eramu ja see ära osta.

Kui aga eesmärgiks enda jaoks väljamõeldud sobiliku ruumiplaani ja väljanägemisega maja siis ei pääse pikemaajalisest oma elukorralduse muutmisest. Tuleb ju perel kolida alguses müüdavast korterist näiteks ajutisse üürikorterisse ja hiljem uuesti kolida oma uude kodumajja. See on pingeline aeg igale perele aga samas ka põnev ja huvitav ning seetõttu tasub läbimõeldult tegutseda, et kõik plaanide kohaselt õnnestuks!

,

Kas tellida suur töö ühelt firmalt või jaotada töö lõikudeks?

majake1Küsimus:

Kas jaotada eramu ehitusel suurem ehitustöö töölõikudeks ja küsida hinnapakkumisi eraldi või küsida hinnapakkumist kogu tööle? Kumb variant annab parema tulemuse?

Lühike vastus:

Suuremahuline töö (kõik tööd ehk peatöövõtu korras ehitamine) on ehitajatele sageli huvipakkuvam ja pakkumisi on lihtsam ehitajalt saada. Lisaks mõnevõrra lihtsam suurema mahu pealt hinda alla kaubelda. Probleemiks on suurema mahu ja tööde täpne fikseerimine ning igal pakkumise sisu lahtikirjutamine. Ehitajate hinnapakkumised sageli erinevalt lahti kirjutatud ning võrdlemine keerulisem. Suuremahulise töö hinnaküsimine sobib tellijale, kes oskab ja suudab tööde lähteülesande hästi kirja panna ja hiljem teeb suudab pakkumisi analüüsida.

Töölõikude kaupa hinnaküsimine annab üldise arvamuse järgi kokkuvõttes odavama hinna. Sageli aga saavutatakse see odavam hind mitte millegi muu tõttu, kui mustalt ehitusmeestele makstes. Kui aga ehitusfirmadelt töölõikudele hinnaküsimisi võtta siis kõige tähtsam on tööde piirid väga täpselt fikseerida ja samuti on oluline tööde mahud selgelt piiritleda. Kindlasti on töölõikude kaupa hinnapakkumisi lihtsam võrrelda, kuid praktikas on firmadel väiksemate tööde puhul ka väike huvi omapoolset hinnapakkumist esitada. Töölõikude kaupa hinnaküsimine sobib paremini inimesele, kellel on rohkem aega ja kes ehitust tunneb. Inimene, kes pole ehitusega palju kokku puutunud, kipub töölõikude kaupa tööde hinnaküsimine sageli kallimaks minema, kui seda kõigile töödele korraga küsida.

, ,

Oma maja ehituse e-kursus muutub mahukamaks

kursusIga maja kavandamisel tuleb teha suurt eeltööd erinevate võimaluste ja lahenduste omavahelisel võrdlemisel. Selliste võrdluste koostamine on suur töö, kuid väga oluline, et valik saaks õige ja mõistlik.

Selleks, et majaehitamise käigus tehtavaid valikuid paremini teha lisatakse alates 01.10.2013 majaehitaja populaarsema e-kursuse „Oma maja ehitus“ mahtu mitmeid võrdlustega seotud uusi osasid.

Täpsemalt täieneb e-kursus sisu järgmiselt:

  • lisandub e-kursus “Moodulmajade võrdlus” alates 01.10.13
  • järk-järgult lisanduvad alates 01.10.13 mitmed uued võrdlusi sisaldavad osad:
    • “Puitkarkass- ja kivimaja võrdlus”
    • “Kivimajade võrdlus”

Seoses „Oma maja ehitus“ e-kursuse mahu olulise suurenemisega muutub ka selle maksumus. Uuendatud kujul e-kursus alates alustab 01.10.13  kella 16-st ja hakkab maksma 148 eurot.