Postitused

,

Teekond korterist oma majja

Karkassmaja ehitamine

Käesoleva aastanumbri sees olen tööalaselt kokku puutunud paljude inimestega, kes otsustavalt tegutsema asunud. Asunud oma korterit müüma või selle juba ära müünud ning oma majaehitamise osas esimesi samme teinud.

Kõigi puhul on ühine nimetaja olnud korteri kõrge turuväärtus ehk inimesed tunnetavad, et on õige aeg oma kalliks muutunud korteri müügiks. Lisaks on tegemist enamasti nooremate inimestega, kes pere juurdekasvu tõttu ka korterisse enam mugavalt ära ei mahu.

Vaatame veidi lähemalt seda protsessi, mis kaasneb ühe korteri müügiga ja maja ehitustööde käivitamisega.

Korteri müügiks kuluv aeg

Ajafaktor on üks kriitilisemaid teemasid. Nimelt korterit müüma asudes ei ole teada, kaua kestab müügiprotsess. Müügi kiirust saab mõnevõrra mõjutada korteri hinda alandades, kuid suuresti on see prognoosimatu. Võib õnnestuda kiiresti müüja soovitud hinnaga aga samahästi võib ka hinda alandades müügini jõudmine võtta aega näiteks aasta.

Tavaliselt ongi majaprojekti käivitumise päästikuks korteri õnnestunud müük, sest enamasti hangitakse müüdud korterist saadud summa eest krunt ja natuke jääb ka ehituseks. Sageli ei ole omanikule korteri müügist kätte jääv summa suur, sest korteri puhul on võetud laenu ning osa rahast läheb laenu kustutamiseks.

Krundi valik

Enamasti paralleelselt korteri müügiga otsitakse ka sobilikku krunti. Ideaalne on see, kui krunt on varasemast ajast olemas või seda saab osta ilma korteri müügist laekunud rahata. Peamine probleem krundi ostmisel on see, et pangad üldjuhul ei anna laenu tühja krundi ostmiseks.

Kui krundil mõni hoone peal siis antakse laenu veidi lihtsamini.  Seetõttu on ka mõnevõrra krundiostjate jaoks huvipakkuvamad vanemates suvilakoperatiivides olevad maatükid, millel väiksemad aiamajad või suvilad peal. Plaan on selliste kinnistute puhul enamasti olemasolevad ehitised, kas lammutada või siis rekonstrueerimise sildi all kapitaalselt ümber ehitada.

Kui krundil ei ole ehitisi, siis parim variant oleks see, et korteri müügist saadavast rahast jätkuks krundi ja näiteks vundamendi ehitamiseks. Kui vundament krundil olemas siis annavad pangad ka lihtsamini laenu ja  ülejäänud ehitustööd saaks juba laenuraha eest lõpuni ehitada. Arvestada tuleks kindlasti aga sellega, et vajalik teha kogu ehitusprotsessi jooksul mitu kinnisvara hindamist ja laenuraha ei maksta enne välja, kui turuväärtus kinnistul on ehitustegevuse tõttu suurenenud.

Krundi valikul lähtutakse peamiselt hinnast ja asukohast. Kindlasti ei tasu unustada krundi osas kommunikatsioonidega liitumiste väljaselgitamist ja eelistada tasuks krunte, mis sisaldavad vee, kanalisatsiooni ja elektriga liitumist.

Krundi valikul on muutunud järjest olulisemaks, et juba enne krundi ostu oleks selge, kas krundile saab paigaldada näiteks maakütte kollektori, sest säästlik küttesüsteem aitab pikemaajaliselt maja halduskulusid kokku hoida.

Maja projekt ja ehitusloa hankimine

Maja projektide osas eelistatakse võimalusel valmisprojekte ja kiiresti ehitatavaid elementmaju. Põhjuseks on kiirus. Nimelt pered, kes oma korteri maha müüvad, elavad kas ajutiselt oma sugulaste juures või üürivad selleks perioodiks korteri. Kulude kokkuhoiu eesmärgil on arusaadavalt huvi majaehitus võimalikult kiiresti läbi viia, et saaks uude koju sisse kolida.

Mõistlik oleks paralleelselt korteri müügiga ja pigem isegi varem teha enda jaoks nimekiri võimalikest kruntidest ning selgitada välja kõik vajalik kruntide kohta, et sellel hetkel kui korteri müük toimub, saaks läbimõeldult edasi tegutseda. Kasulik oleks ka varakult enda jaoks leida või tellida projekt ja hinnata selle sobivust väljavalitud kruntidele. Kasulik oleks ka vähemalt suurusjärgu hinnana välja selgitada maja maksumus.

Projekti kokkupanek ehitusloa taotlemiseks võtab samuti aega. Projektile kooskõlastuste võtmine, näiteks naabrite kooskõlastuste saamine, mida endiselt sageli kasutatakse omavalitsuste poolt, võtab paratamatult aega.

Ehitusloa taotlemine juhul kui kõik on dokumentatsiooniga korras ja lisaküsimusi ei teki, võtab aega umbes kuu aega  aga  võib võtta ka oluliselt kauem.

Paralleelselt ehitusloa taotlemisega tuleks võtta ka ehitajalt hinnapakkumised, sageli tehakse seda ka varem ning sõlmida kokkulepped. See kõik võtab samuti oma aja.

Hinnanguliselt võtab sellest hetkest kui korter müüdud uude majja sissekolimine aega u. 1 aasta või enam. Kui enne korteri müüki tehtud rohkesti eeltööd ja kiiresti on võimalik saada ka ehitusluba siis ideaalses olukorras võib kogu protsess võtta ka aega näiteks 6-8 kuud.

Kokkuvõttes

Niisiis kiiret ega kerget võimalust oma maja ehitada kahjuks ei ole. Tõsi alati saab, peale korteri müüki, otsida enda jaoks sobiliku valminud eramu ja see ära osta.

Kui aga eesmärgiks enda jaoks väljamõeldud sobiliku ruumiplaani ja väljanägemisega maja siis ei pääse pikemaajalisest oma elukorralduse muutmisest. Tuleb ju perel kolida alguses müüdavast korterist näiteks ajutisse üürikorterisse ja hiljem uuesti kolida oma uude kodumajja. See on pingeline aeg igale perele aga samas ka põnev ja huvitav ning seetõttu tasub läbimõeldult tegutseda, et kõik plaanide kohaselt õnnestuks!

, ,

Iseehitamise valu ja võlu

Minu kodu lähedal on üks elamupiirkond, millest ma aeg-ajalt mööda jalutan. Ja seetõttu olen aastaid olnud pealtvaataja ühe eramu ehitamisprotsessile, mida tõesti ehitab omanik täiesti üksi.

Vaadates ehitustempot peab tõdema, et tegemist pole kiire ehitamisega. Ehitustööde peale on seni kulunud umbes 4-5 aastat ja sama tempoga jätkates kulub veel mõni aasta enne kui saab sisse kolida.

Aga seevastu sellist ehituskvaliteeti nagu seal on saavutatud kohtab väga harva. Iga töö on tehtud äärmiselt täpselt ja korrektselt. Näiteks fassaadi soojustusmaterjalina kasutatav peno on paigaldatud sellise täpsusega, et pole kuskil ka kõige pisematki pragu ning sein on filigraanselt sirge.

Märkimist väärib kindlasti ka see, et alati on kõik materjalid ladustatud korrektselt ning ehitusobjekti koristatakse regulaarselt. Kui tavaliselt on ehituse ajal maja ümbruses sageli korralik prügimägi siis sellel objektil on kõik absoluutselt puhas ja kõik prügi on alati peale tööpäeva lõppu koristatud.

Selle maja valmimist vaadates on selge, et seda ehitatakse palgaraha eest. Kogutakse mõnda aega raha, ostetakse ehitusmaterjali ja siis paneb peremees selle paika. Põhilised ehituskuud on suvisel perioodil puhkuse ajal või siis muul ajal õhtuti peale tööd.

Jõudumööda toetavad ka teised pereliikmed pereisa tööd. Pere 3 last ja abikaasa on samuti sageli abis ning aitavad lihtsamaid töid teha. Tõsi lapsed on veel väikesed ja nende tugi ehitustööde osas minimaalne.

Sealt mööda jalutades olen sageli imetlenud selle pere püüdlusi ja kindlameelsust niimoodi ise ehitades oma kodu luua. Sisuliselt kulub pea iga vaba hetk selles peres pereisal umbes 6 – 8 aasta jooksul ainult oma maja ehitamisele. Lisaks veel see, et suur osa teenistusest läheb ehitusmaterjalide ostmisele ja seetõttu muud soovid peavad jääma ootele.

Imetlen seda peret just seetõttu, et selline ise ehitamine nõuab pidevat pingutamist ja pühendumist, mida on vähestel.

Võtame kokku

Mis on iseehitamise peamised eelised:

  • Tugev emotsionaalne side oma majaga
  • Ehituskvaliteet sõltub sinu oskustest
  • Ehitustöid teostad endale sobival ajal ja mahus
  • Palgarahast ehitades ei ole vaja laenu võtta (või oleks vaja laenu võtta tunduvalt väiksemas mahus)
  • Maja ehitusmaksumus tänu iseehitamisele on väiksem
  • Iseehitamise käigus õpib uusi oskusi ja paned ennast proovile


Mis on iseehitamise peamised miinused:

  • Maja ehitusperioodiks kujuneb 6-8 aastat või enam
  • Kogu vaba aeg aastate jooksul kulub ainult ehitamisele ja ei jää aega perega ning näiteks harrastustega tegelemiseks
  • Ehitusperioodil peab pere elama kokkuhoidlikult kuna suurem osa teenistusest läheb ehitamiseks
  • Nõuab suurt pühendumist ja distsipliini võetud eesmärgi elluviimisel

Kindel on aga see, et kui lõpuks ise oma maja ehitades see lõpuks valmis saab, on rahulolu majast mitmekordne. Selliselt ehitavad oma maja ainult tõeliselt tugevad pered, kes saavad hakkama iga eesmärgiga oma elus!

Edu neile!

, ,

Mida toob aasta 2012?

Tavaks on enne uut aastat teha prognoose, mida toob uus algav aasta.  Mis võiks oodata järgmisel aastal oma maja ehitajat?

Olen kuulnud arvamusi, et hetkel on mõistlikum oodata ja vaadata, kuna majandus on Euroopas allamäge minemas. Eestis pole enam ehitajad, kuna enamik Soomes.  Ehitushinnad on laes ja laenu ei saa. Kas tõesti on olukord nii lootusetu, et asuda kõrvalvaataja roll?

Mina veel käega ei lööks. Nõustun küll sellega, et ees keerulised ajad, kuid see ei tohiks olla takistuseks oma ehitusplaanide elluviimisel. 

Milliseks kujuneb uus ehitusaasta?


Laenuraha kättesaadavus püsib samal tasemel, mis eelmisel aastal
Laenude saamine ei ole kinni mitte niivõrd sellest, et pangad ei soovi laene väljastada vaid ennekõike laenutingimustest (piisav  sissetulek, laenu tagatis, intressimäärad). Laenu saamiseks vajalikke nõudeid suudab täita suhteliselt vähe inimesi, lisaks ebaselgus tuleviku suhtes ei lase osadel laenuvõimelistel inimestel laenamise otsust teha. Teatud võistlus pankade vahel laenumarginaali vähenemise osas tõenäoliselt tekib, kuid selle mõju laenuturule on väike.

Pangad eelistavad kindlasti valmis kinnisvara ostjad, sest nii on tagatis võimalik kohe ostetavale varale seada ning olenevalt omafinantseerimise määrast pole sageli täiendavat tagatist vajagi. Ehituslaenu puhul aga on möödapääsmatu täiendava tagatise olemasolu, mida on laenajal keerulisem leida.

Ehitushinnad liiguvad mõõdukalt ülespoole
Ehitushindadele suurt tõusu ei prognoosi. Võimalik hinnatõus jääb tõenäoliselt 10-15% juurde. Eesti turg on väga hinnatundlik – see seab piirid hinnatõusule.  Kui ei ole maksujõulist klienti ei saa ka ehitada.

Ehitusfirmad pingutavad ellujäämise nimel
Algav aasta saab olema ehitusfirmadele keeruline ja raske. Tööd on vähe ja see vähenegi on väikese kasumi marginaaliga. Piisab mõnest veast projekti juhtimisel, kui projekt on miinustes. Ellujäämiseks tuleb teha kvaliteetset tööd ja vigu vältida. Tuleval aastal on oodata osade ehitusfirmade turult kadumist ja ühinemisi või veel enam spetsialiseerumist, et olla veel efektiivsem.

Täna on pea enamik Eesti majatootjaid suuremal või vähemal määral orienteerunud Skandinaavia turule. Võimalik, et uus aasta toob kaasa väiksemate üldehitusfirmade eksportturgudele suunitluse, kasvõi nendesamade majatootjatega koostöös.

Klientidel saab olema raskem leida ülesse need õiged firmad, kes ka aasta lõpus veel turule alles jäävad.

Ehitusturg jätkab kohandumist
Teise järjestikuse lainena maad kattev uus majandussurutis sunnib uusi ideid leidma, otsima kliente, otsima klientidele terviklahendusi, mis kuludelt tellijatele vastuvõetav. See tähendab innovaatilisi lahendusi, see tähendab eristumist teistest. Usun, et just eristumine ja oma eeliste leidmine ja rakendamine saab olema firmadel võtmeks ellujäämisel.  On see pikem garantiiaeg, on see põhjalikum eeltöö enne igat ehitusetappi, et vigu vältida,  on see parem töökorraldus ja kiirem ehitus – see on iga firma enda teha.

 
Fakt on see, et algaval aastal ehitustöid alustades on klientidel vahest hirme rohkem kui tavaliselt, kuid elu näidanud, et ettevõtlike saadab edu ning hiljem tänavad nad ennast, et ehitusega just  nüüd algust tegid.

Võta aega, plaani korralikult ja ehita kvaliteetselt!

, , ,

Millised on arengud ehitussektoris?

Viimasel ajal on ajakirjanduses palju erinevaid seisukohti ja teadmatust majanduse arengu osas nii Eestis kui kogu maailmas. Millised on võimalikud arengud ja kuidas see võiks mõjutada oma maja ehitajat?

Eestis on viimase aasta jooksul kinnisvarahinnad ja tehingute arv stabiliseerunud. Kui siia juurde lisada asjaolu, et pangad on uuesti hakanud meelsamini laenu andma võiks uskuda, et selleks korraks on halvim möödas.  Aga just siis kui asjad Eestis paistavad paremuse poole minevat, on maailma tuure kogumas uus finantskriis.

Oleks naiivne arvata, et see finantskriis Eestit ei puuduta. Küsimus on rohkem selles, et millisel määral. Kui otsida antud olukorras positiivset siis täna inimesed kindlasti teadvustavad seda endale paremini kui eelmise kriisi eel. See aga aitab igal inimesel enda riske läbimõeldult võtta või maandada.

Minu isiklik arvamus on see, et uut kriisi ootama ei tasu jääda ja igal juhul tasub oma plaanid ellu viia. Kuid läbimõeldult ja ennast lõhki laenamata.

Millised on ehitushinna arengud?

Tänane suurim probleem on kindlasti üldine hinnatõus, mis ka ehitushindasid pole puutumata jätnud.  Ehitusfirmadel on käesolev ja ka järgnev aasta keeruline, sest kuna lepingud sõlmitakse ette pikaks perioodiks siis kardetakse hinnatõusu tõttu lepingutega kahjumisse jääda. Nii on see täna näiteks aasta tagasi sõlmitud ehituslepingutega. See kartus sunnibki ehitusfirmadest  väljaminevatele hinnapakkumistele praegu korralikku hinnalisa juurde kirjutama.

Kui tuua paralleeli eelmise, mõne aasta eest maailmamajandust tabanud kriisiga, siis kaasnes sellega ka erinevate toormete nõudluse vähenemine, mis tõi kokkuvõttes allapoole nii näiteks nafta kui metalli hinna. Kas kordub sama muster on raske öelda, kuid sellisel juhul väheneks hinnasurve.

Ehitusfirmadel seisab ees otsuse tegemine, kas jätkata kõrgete hindadega pakkumiste tegemist lootuses rahakas klient leida või riskida ja panustada võimalikule ehitushinna stabiliseerumisele, mis võimaldaks teha täna pakkumisi, mis on tänastele klientidele taskukohased. Tundub, et täna minnakse peamiselt esimesele variandile ja loodetakse leida küsitud hinda maksta suutvat klienti. Kas aga neid kõigile ehitusfirmadele ellujäämiseks jätkub on  enam kui küsitav!

Ennustused majaehitajale aastaks 2010

Vana aasta viimastel päevadel on hea korra aeg maha võtta. Mõelda lõppevale aastale ja teha plaane uueks algavaks aastaks. Tavapärane on ka see, et tehakse ennustusi algavaks aastaks. Seekord teen ka ise ennustuse aastaks 2010 eramaja ehitamisega seotud teemadel.

 

Ennustus 2010 aastaks:

  • Ehitusfirmad jätkavad konkureerimist iga töö eest
    Uuel aastal jätkub ehitusfirmadel võitlus ellujäämise eest. Tõenäoliselt jääb turul väiksemaid ehitusfirmasid veelgi vähemaks, kuna tööd saada väga raske. Maja ehitamist plaanivale perele tähendab see ühest küljest suurt valikut ehitaja leidmisel. Teisest küljest aga võib valitud firma sattuda ehitusperioodil majandusraskustesse, mis toob riski ka ehituse tellijale.

 

Iga ehitustöö on uuel aastal ehitajale tähtis

Iga ehitustöö on uuel aastal ehitajale tähtis

  • Ehitushindade langus peatub, samas kiiret hindade tõusu ei toimu
    Nii ehitustööde kui ka ehitusmaterjalide hinnad oluliselt ei muutu. See ei tähenda muidugi, et aeg-ajalt kampaaniate raames kaupa odavamalt ei müüda. Suuremat hinnatõusu ei usu seetõttu, et 2010 aastal jääb tarbimine väikseks ja heal juhul mõõdukaks ning survet hindadele ei teki.

 

  • Laenuraha kättesaadavus paraneb
    Uuel aastal on oodata kinnisvarahindade stabiliseerumist ja languse peatumist. See tähendab ühtlasi, et kinnisvara saab pankadele uuesti tagatisvarana usaldusväärsemaks ja laenu saamise võimalused paranevad. Kindlasti ei saa laenu enam nii kergesti ja sellistel tingimustel nagu näiteks mõned aastad tagasi.

 

  • Majade ehitamisel pööratakse enam tähelepanu säästlikele lahendustele ja kvaliteedile
    Rasked ajad majanduses aitavad rohkem tähelepanu pöörata majanduslikult säästlikele lahendusele. Algaval aastal jälgib enamik oma maja ehitajaid rohkem kui varem, et tema maja saaks energiasäästlik ning teeb kõik, et maja ülalpidamise kulud oleksid võimalikult soodsad. Selle saavutamiseks kasutatakse, kas efektiivseid küttesüsteeme ja tehnoloogiad ning kontseptsioone.

  

Millised on Sinu ennustused algavaks aastaks?