Maja ehitus | Maja ehitaja e-kursus

Hiljutise kinnisvarabuumi ajal hakkas mulle ühes foorumis silma viide ühele kinnisvarakuulutusele ja õelad kommentaarid selle juures. Milles oli probleem?

Hea maja algab omaniku pühendumisest

Tegemist oli ühe üle keskmise eramaja müügikuulutusega, kus lisaks tavapärasele kuulutuse sisule oli lisatud veidi müügiteksti.  Maja müügiargumendiks oli välja toodud see, et selle maja puhul kulutati omaniku poolt 2 aastat pühendumist. Kulutati väga  palju aega heale projektile, parimate materjalide otsimisele ja ehitustööde kvaliteedile. Kuulutus lõppes üleskutsega „Osta hingega tehtud maja!”

Foorumis naeruvääristati seda kuulutust hoolega. Küll ei meeldinud inimestele sõnastus, küll arvati, et liiga kaua on aega kulutatud jne. Ma vaatasin seda kuulutust ja neid pilte maja kohta ning tekkis hoopis vastupidine hoiak. See oli tõesti ilus ja hästi tehtud maja.

Miks seda aga naeruväärseks püüti teha? Põhjus on väga lihtne.

Kõik need, kes pole aktiivselt oma maja ehitamises osalenud ja ehitusega kokku puutunud, ei pruugi tajuda, mida tähendab korraliku maja ehitus.

See ajakulu, mis kaasneb oma maja ehitamisega on igale tellijale märkimisväärne. Mida rohkem on pühendatud hea maja ehitamisele, seda parem on enamasti ka tulemus.

Head pühendumist oma maja ehitamisele!

Vana aasta viimastel päevadel on hea korra aeg maha võtta. Mõelda lõppevale aastale ja teha plaane uueks algavaks aastaks. Tavapärane on ka see, et tehakse ennustusi algavaks aastaks. Seekord teen ka ise ennustuse aastaks 2010 eramaja ehitamisega seotud teemadel.

Ennustus 2010 aastaks:

• Ehitusfirmad jätkavad konkureerimist iga töö eest
  Uuel aastal jätkub ehitusfirmadel võitlus ellujäämise eest. Tõenäoliselt jääb turul väiksemaid ehitusfirmasid veelgi vähemaks, kuna tööd saada väga raske. Maja ehitamist plaanivale perele tähendab see ühest küljest suurt valikut ehitaja leidmisel. Teisest küljest aga võib valitud firma sattuda ehitusperioodil majandusraskustesse, mis toob riski ka ehituse tellijale.

Iga ehitustöö on uuel aastal ehitajale tähtis

• Ehitushindade langus peatub, samas kiiret hindade tõusu ei toimu
  Nii ehitustööde kui ka ehitusmaterjalide hinnad oluliselt ei muutu. See ei tähenda muidugi, et aeg-ajalt kampaaniate raames kaupa odavamalt ei müüda. Suuremat hinnatõusu ei usu seetõttu, et 2010 aastal jääb tarbimine väikseks ja heal juhul mõõdukaks ning survet hindadele ei teki.

• Laenuraha kättesaadavus paraneb
  Uuel aastal on oodata kinnisvarahindade stabiliseerumist ja languse peatumist. See tähendab ühtlasi, et kinnisvara saab pankadele uuesti tagatisvarana usaldusväärsemaks ja laenu saamise võimalused paranevad. Kindlasti ei saa laenu enam nii kergesti ja sellistel tingimustel nagu näiteks mõned aastad tagasi.

• Majade ehitamisel pööratakse enam tähelepanu säästlikele lahendustele ja kvaliteedile
  Rasked ajad majanduses aitavad rohkem tähelepanu pöörata majanduslikult säästlikele lahendusele. Algaval aastal jälgib enamik oma maja ehitajaid rohkem kui varem, et tema maja saaks energiasäästlik ning teeb kõik, et maja ülalpidamise kulud oleksid võimalikult soodsad. Selle saavutamiseks kasutatakse, kas efektiivseid küttesüsteeme ja tehnoloogiad ning kontseptsioone.

Millised on Sinu ennustused algavaks aastaks?

Viimasel ajal on mitmel korral minu käest küsitud, millal oleks parim aeg ehitama hakata. Vaatame veidi täpsemalt, milline on tänane olukord.

Ehitustööd

Finantseerimine
Laenutingimused on karmistunud ja laenamine kallim võrreldes veel mõne aasta taguse ajaga. Samas on esimesed märgid pangaduses, et olukord on stabiliseerumas. Tõenäoliselt laenamise tingimused veidi paranevad lähema 6 kuu - 1 aasta jooksul, kuid nii heaks nagu nad vahepeal olid, kindlasti ei muutu.

Ehitushinnad
Ehitushinnad on kukkunud u. 30% , mõnes lõigus rohkem, mõnes vähem. Ehituses on toimumas korrastumine ja ellu jäävad ainult tugevamad firmad. Samas suurt ehitushindade langust enam tõenäoliselt ei ole oodata. Osade ehitumaterjalide toorainete hinnad on suhteliselt kõrgel ja see seab piirid ehitusmaterjalide hindadele. Tööjõukulude osas on veel võimalik väike varu allapoole aga see ei saa olla enam väga suur.

Ehituse kvaliteet
Kuna tööd ehitusvaldkonnas on oluliselt vähemaks jäänud, siis see peaks kaasa tooma ehitustööde kvaliteedi paranemise. Ettevõtted on kohandumas uue olukorraga ja muututakse effektiivsemaks. Ehitussektoris on oodata veel mõnda aega töötajate koondamisi, sest uusi ehitusobjekte Eesti tulemas väga vähe ja need peamiselt riigitellimused. 

Kokkuvõtteks:
Kuna kõige olulisemaks jõuks, mis ehitamist käivitab on finantseerimine, siis tuleb jälgida pankade tegevust. Üheks indikaatoriks on kinnisvarahindade stabiliseerumine. Kui kinnisvara enam hoogsalt ei odavne siis muutuvad ka pangad julgemaks ja on valmis laenutingimusi parandama.

Ehituse ettevalmistamine võtab aega ja praegu on hea aeg just sellise ettevalmistuse töö tegemiseks. Ehitusfirmad on valmis meeleldi oma teeneid pakkuma ja seda on mõistlik ära kasutada.

Samas neil, kellel olemas oma finantsid ehitamiseks, on täna kindlasti kasulik ehitustööd ette võtta. Tänane olukord turul on tellijakeskne ja võimalik kaubelda hinda ning valida parimad ehitajad.

 Milline on Sinu arvamus. Avalda postituse kohta arvamust.

Enamasti on maja ehitamine niivõrd kulukas ettevõtmine, et selleks on vaja laenu võtta. Ja enamasti on laenu saamiseks vajalik omafinantseering (20-50% lõplikust turuväärtusest) ja täiendavad tagatised. Tänases majanduse olukorras on maja ehitajal vaja arvestada järgmisega.

Mitmekordse hindamise vajadus
Pank väljastab laenu mitmes osas jälgides maja ehitamise turuväärtust. See tähendab lahtiseletatult seda, et maja iga etapi valmimisel tuleb tellida kinnisvara firmalt uus hindamisakt ning selle alusel pank otsustab, kas maksab välja järgmise laenusumma. Hindamisaktid eramutele on täna hinnaga u. alates 3000 – 3500 kr. Keskmiselt võib vajadus tekkida 3-4 hindamise tarvis ja seetõttu on mõistlik enne see nüanss läbi mõelda, et hindamisi võimalikult harva oleks vaja teha.

Kinnisvara turuväärtuse langus
Optimislikumad prognoosid tänase kinnisvaraturu osas näevad kinnisvarahindade stabiliseerumist 2010 või 2011 aastal. Seega on lähema 1,5 aasta jooksul reaalne kinnisvara turuväärtuse mõningane langus. See tähendab majaehitajale riski, et laenu võtmisel tagatisvara (ehitatav eramu) väärtus langeb ning pank nõuab lisatagatisi.

Majanduslangusest tingitud palga vähenemine
Eestis on alates 2008 aasta lõpust ja 2009 aasta algusest paljudes sektorites töötajate palkade vähendamine. Kui selline olukord tekib inimesel oma maja ehitamise perioodil, siis on tõenäoline, et pank korrigeerib väljamakstavat laenusummat ja seetõttu täna mõistlik arvestada võimaliku palga vähenemise võimalusega.

Kuidas oled sina oled oma maja ehitust finantseerinud?