Postitused

,

Praktiline ehitusharidus igale kinnisvaraomanikule!

ehitusJärjest enam räägitakse ajakirjanduses ja meedias sellest, et inimestel on vaja paremat finantsharidust, teadmisi toitumisest ja tervislikest eluviisidest ja paljust muust, et paremini elus hakkama saada ning oma tulevikku paremaks muuta.

Sellesse nimekirja aga võiks julgesti lisada ka igale kinnisvaraomanikule vajaliku praktilise ehitushariduse, mis lubaks mõistlikult ja läbimõeldult oma kodu ehitada ja remontida või seda paremini hooldada.

Miks on ehitusharidus oluline?

Kõik me peame elus kokku puutuma kinnisvaraga. Elame kortermajades või eramajades ning peaks olema iga majaelaniku huvides, et oma kodumaja oleks ehituslikult korras ning peaks kaua vastu. Isegi omale elukohta üürides, on see oluline, sest korras majas on elamistingimused head ning maja mikrokliima korras ning tervislik.

Kinnisvaraomanikule aga on heas korras ja kvaliteetselt ehitatud maja ka rahaliselt väga oluline. Ehitus- ja remonttööd ei ole kunagi odavad ja ning seetõttu on oluline, et iga kulutus, mis maja ehitamisel tehakse oleks mõistlik. Õigesti ehitatud ja hooldatud maja vähendab kokkuvõttes hilisemaid ehitusega seotud kulusid või lükkab need kulud kaugemale ning pikendab maja kasutusiga. Kinnisvaraga seotud kulud on ühed suuremad, millega igal inimesel tuleb siin elus hakkama saada ja on igati mõistlik ennast mõnevõrra ehituslikult harida, et teha õigeid otsuseid ja valikuid.

Tänapäeval järjest enam tähelepanu saav energiasääst on kindlasti samm õiges suunas, mis aitab vähendada majade ekspluatatsioonikulusid. Samas aga ei tea paljud, et suurem soojustuskiht konstruktsioonides nõuab põhjalikult läbimõeldud projekte ja sõlmi ning väga kvaliteetset ehitamist, kuna iga valesti või hooletult tehtud koht väliskonstruktsioonis võib kaasa tuua niiskusprobleeme. Kui varem ebakvaliteetselt tehtud majade puhul kaasnesid külmasillad ja samuti niiskusprobleemid, siis tänu väiksemale soojustuskihile oli nende mõju konstruktsioonidele väiksem ning paremal juhul suutis konstruktsioonis olev niiskus sobilikes ilmastikutingimustes välja kuivada.

Arusaadavalt ei ole reaalne, et igaüks hakkaks omandama akadeemilist ehitusharidust, kuid praktilistel nõuannetel ja soovitustel põhinev ehitusharidus on jõukohane enamikule.

Mida pean silmas mõistega “praktiline ehitusharidus”?

See oleks haridus, mis suunatud just igapäevaste ettetulevate ehituslike valikute ja otsuste selgitamisele ning soovituste jagamisele.

Üks sageli ette tulev küsimus eramaja kavandamisel on tavaliselt see, et mis materjalist ehitada, mis oleks maja põhimaterjal? Iga materjalitootja või lahenduste pakkuja suudab väga veenvalt põhjendada, et tema materjal on parim. See ongi nende töö. Tegelikkuses ei ole see niivõrd tähtis, mis materjalist on maja ehitatud, sest sisuliselt iga materjaliga saab ehitada kvaliteetselt, olulisem on projekti ja ehitamise kvaliteet.

Praktilise ehitushariduse mõte võiks olla just tähelepanu pöörata neile kohtadele, mis määravad lõpptulemuse ja kvaliteedi.

Kuidas praktilist ehitusharidust inimestele lähemale tuua?

Sisuliselt kõigi ehitusmaterjalide osas on olemas täpsed paigaldus- või kasutusjuhised, mis aga on aga sageli mõnevõrra spetsiifilise sõnavaraga või lohisevalt pikad. Tavaline ehituskaugem inimene jääb nendega hätta või kulutab märkimisväärselt oma aega nende läbitöötamisele.

Praktilise poole pealt oleks inimesel vaja aga teada saada kõige olulisem, kuidas töid kontrollida ja milliseid vigu ja miks ei tohiks läbi lasta. Täna on juba turul materjalitootjaid, kes on sellest aru saanud ja koostavad just selliseid juhiseid, kus lihtsas keeles ja paljude illustratsioonide ja piltidega saab kiiresti igaüks ülevaate. Loodetavasti see trend jätkub ning sellist infot hakatakse järjest rohkem jagama.

Selline praktiline eneseharimine on just eriti oluline eramajade ehitamisel, kus nn. peatöövõtja puudub, kuid tuleb kasuks igale majaehitajale.

Praktiline ehitusharidus on investeering paremasse elukeskkonda!

,

Palju on maja ehitamiseks raha vaja ja palju uus maja maksab?

Kuidas käivitub tavaliselt oma maja ehitamise projekt? Millest saab kõik alguse ja kuidas teeb tavaliselt tellija oma esimesed sammud oma maja ehitamise suunas?

Alustatakse oma rahaliste võimaluste hindamisega

Majaehitamine algab tavaliselt sellest, et hinnatakse umbkaudselt oma laenuvõimet või oma vabu rahalisi vahendeid ja olemasoleva kinnisvara väärtust ning kui kokkulöödud number tundub piisavalt suur siis käivitatakse edasised tegevused.

Algne umbkaudne laenuvõime hinnang võib sageli põhineda ka lihtsalt panga kodulehel oleva laenukalkulaatoril tehtud arvutustel või ka lihtsalt oma enda subjektiivsel hinnangul. See pole täpne ja tegelikult pole sellel hetkel ka selge, millist maja ehitada ja milliseks tegelikult kujunevad maja ehitamise kulud. Jutt käib alguses suurusjärgust, mida hüpoteetiliselt võiks kasutada oma maja ehitamiseks.

Kas ja mida selle raha eest saab?

Kuidas tellijad, majaprojekti käivitamiseks, kinnitust otsivad? Vaatame allpool kahte võimalust:

“Võtmed kätte” pakkumiste alusel

Kui enda umbkaudsed rahalised võimalused teada siis otsitakse tavaliselt esmalt internetist erinevaid nn. “võtmed kätte” majade pakkumisi, kus ka majade hinnad ära toodud. Seda ei tehta alguses mitte selleks, et valida endale kohe välja mõni tüüpmaja, vaid ennekõike selleks, et hinnata, milliseid maju on võimalik turult etteantud summa eest saada. See annab kindlust, kas majaprojektiga edasi liikuda või projektist loobuda.

Majade keskmise m2 hinna alusel

Maja ehitushinna suurusjärk täna on “võtmed kätte” maja puhul u. 1200 eurot/m2 (KM-ga). Kusjuures ei ole eriliselt vahet, kas ehitatakse puitkarkass- või kivimaja. Jah, puitkarkassmaja on enamasti natuke odavam, kuid algselt võib selles etapis tellija seda erinevust mitte arvestada.

Ruutmeetri hind võimaldab hinnata ennekõike seda, kui suure maja annaks ehitada. Näiteks, kui majaehitamiseks on tellija hinnanguline kasutada olev summa 100 000 eurot, saab selle m2 hinnaga läbi jagada ning teada umbes, kui suure maja saaks lasta ehitada. Näiteks siis 100 000 : 1 200 = 83 ehk tellija võiks arvestada maksimaalselt umbes 80 m2 majaga.

Krunt ja muud kulud

Kindlasti peaks arvestama, et lisaks maja enda ehitushinnale, tuleks oma arvutustesse võtta ka krundi maksumus, mis olenevalt kodu rajamise asukohast võib olla pea sama kallis, kui majaehitus ise.

Lisaks tasub ka hinnata kulusid, mis on vajalikud näiteks köögimööblile ja muule püsimööblile, rääkimata näiteks kardinatest või kodutehnikast.

Kas saaks odavamalt?

Kindlasti saab ka odavamalt ehitada, kui eespool toodud m2 hinnaga. Selliselt juhul tuleb aga tellijal endal ka tavaliselt palju rohkem oma aega ja energiat kulutada ning leida turult ise ülesse soodsamad variandid ehitusmaterjalide hankimiseks ning ka ehitamiseks.

Üks näide. Hiljuti puutusin kokku ühe tellijaga, kes sisuliselt on teinud oma majaehitamisest igapäevatöö. Ta müüs maha oma vana maja ning võttis töölt ennast lahti ning saadud rahaga ehitab ta nüüd juba ligemale 8 kuud oma uut maja või õigemini lausa kahte. Teine maja on garaaž-saunamaja. Ta hangib ise kõik materjalid ja teeb kõik tööd sisuliselt ise, kaasates ka mõnevõrra abijõude valikuliste tööde puhul. Tänaseks on jõutud sisetöödeni. Ta panustab kõvasti oma aega ja ta ehitab odavalt. Nagu eeltoodust näha saab ehitada oma maja suhteliselt odavalt, kuid igaühel tuleb enda jaoks leida sobilik variant.

Kas mugav lahendus “võtmed kätte” tellimusena, kus vastutus ja garantiikohustus langeb ehitajale või siis teise äärmusena, kõike ise teha. Enamik eramajade ehitajaid kasutab vahepealset varianti, osad tööd tellitakse tervikuna ühest firmast, osad tehakse ise või otsitakse turult üksikute tööde peale tegijaid.

Ise tehes aga peab aga olema ehitusalane kogemus või siis suur tahtmine kõik ehitusalane endale selgeks teha. Iseehitajate puhul olen kuulnud pea utoopilisi numbreid, millega on majad valmis ehitatud, kuid alati on nende ühiseks jooneks see, et nendes numbrites ei sisaldu inimese enda töö ja ajakulu.

Aga konkreetsemaks minnes on hea tahtmise korral võimalik iseehitajal ehitada u. 60-70% sellest hinnast, mis võtmed kätte lahendusena küsitakse.

Kokkuvõttes saabki öelda, et iga maja hind sõltub ennekõike tellijast endast. Läbimõeldud majaehitamist kõigile – nii neile, kes seda ise teevad, kui ka neile, kes ehitamise tellivad.

, ,

2016 aasta prognoos eramuehitajale

piltJälle kord vahetub aastanumber ja tulemas uus ning huvitav aasta. Kas 2016 aasta on kinnisvara arendajatele ja eramajade ehitajatele hea aasta?

Et edasi vaadata tuleks korra vaadata ka tagasi 2015 aastasse. Vaieldamatult on 2015 aastal elamuehitus hea hoo sisse saanud. Jälle on kätte jõudnud aeg, kus iga tõsisem ehitusfirma ja arendaja julgeb ette võtta suuremaid ja väiksemaid kortermajade projekte. Päris julged on juba küll mitmel viimasel aastal kortermajade arendusprojekte ette võtnud ja ka ära teinud ning järjest uusi projekti tuleb juurde. Kuna projektid on olnud edukad, tõmbab see arendusprojektidest huvitatuid aina juurde ja hoog on sees.

Eramute ehitamine on samuti silmnähtavalt elavnenud. Piisab kui sõita mõnda uuemasse elurajooni ja igalt poolt hakkavad silma ehitustegevus ning seni pikalt tühjad seisnud krundid aina täituvad uute majadega.

Ühesõnaga viiakse ellu pikalt kavandatud samme oma kodu rajamiseks ning piisav stabiilsus ja kindlus tuleviku suhtes enamikel tekkinud.

Prognoos lühidalt: 2016 aastal on oodata eramuehituses vaikset aga kindlat kasvu ning arendustegevuse jätkumist.

Millel selline prognoos tugineb?

  • Pangad ei plaani laenutingimusi leevendada, mis tähendab, et laenu saavad arenduseks ja ehituseks vaid need, kes seatud tingimustele vastavad ja neid täita suudavad. Seetõttu ei ole ette näha, et tekiks hüppeliselt suuremat laenamist ning sellega koos ka ehitus- ja kinnisvarabuumi käivitamist. See asjaolu toetab rahulikku kasvu.
  • Laenulepingutega seotud euribori kurss (peamiselt 6 kuu euribor) on miinuses ja ei ole ka ette näha lähemal ajal suuremaid tõuse, vähemalt senikaua, kui Euroopa majanduses kõige paremini ei lähe ja jätkub rahatrükk. Arusaadavalt mingil hetkel euribori kurss hakkab tõusma aga sinna võib veel aastaid aega minna.
  • Pikka aega inimesed lükkasid oma maja ehitusplaane aina edasi ning on tegeletud uute oludega kohanemisega (ennekõike pankade jaoks nõutud laenuvõimekuse saavutamisega). Nüüd on paljude jaoks kohanemine toimunud ning koos korterihindade tõusuga ja oma korteri müügiga on paljudel tekkinud ka teatud lisakapital (mis on vähendanud suurema laenu võtmise vajadust), et ehitusplaanid käivitada. Vahepealsetel aastatel on kogunenud ootele teatud hulk peresid, kes nüüd lähemate 2-3 aasta jooksul oma maja ehitamise plaanid realiseerida kavatsevad ning see hoiab eramuehitust aktiivsena veel mitmeid aastaid.Samas ei ole näha ette järgnevatel aastatel suuremat hüppelist sissetulekute kasvu, mis võimaldaks oluliselt suurendada nende perede arvu, kas saavad laenuvõtmise ja maja ehitamise peale mõelda.
  • Ehitushinnad on püsinud pikemat aega suhteliselt stabiilsed ja ei ole ka ette näha suurt hinnatõusu järgnevaks aastaks. Ehitusmahud elamuehituse sektoris küll tõenäoliselt veidi kasvavad, kuid see kasv on ole selline, mis survestaks ehitust tervikuna suuremale hinnatõusule, sest riigisektoris ehitustöid vähem ning konkurents ehitustöödele jääb püsima.

Head edukat uut ehitusaastat!

, ,

Kui palju investeerida maja ostul ehitus– ja parandustöödesse?

Viimastel kuudel olen osaline olnud paljude majade ja ridaelamute ostuprotsessis ehk olen aidanud teha inimestel kinnisvara ostueelset ülevaatust.

Kõige levinum küsimus peale kinnisvara ülevaatuse tegemist on ostja poolt see, et kas tasub sellise hinnaga antud maja osta? Palju tasub maja kordategemiseks raha sisse panna?

Vaatame veidi lähemalt kui palju investeerida kinnisvara ostul?

Esimese asjana tuleks kinnisvara puhul otsustada, kas osta turuväärtust ehk proovida hoida investeering tervikuna koos remonttöödega antud piirkonna keskmise turuväärtuse lähedal. Turuväärtus on ennekõike seotud kinnisvara puhul asukohaga ja kujuneb reaalsete tehingute käigus nõudluse –pakkumise järgi.

Veidi teistsugune kinnisvara ostule lähenemine kipub olema selline, et arvestatakse müüja poolt soovitava maja hinnaga, kuid keskendutakse ennekõike remonttööde kuludele ja nende hindamisele. Siinkohal on mõeldud seda, et maja ise meeldib ostjale väga ja ollakse valmis ka turuväärtusest mõnevõrra rohkem maksma.

Mõlemal juhul on mõistlik ostetavas piirkonnas analoogsete majade turuväärtust hinnata ja üheks lihtsaks võimaluseks on hinnata kinnisvara väärtust kinnisvaraportaalide abil. Kuidas? Kui ostetakse mõnda vanemat remonttöid vajavat maja siis tuleks otsida samas piirkonnas mõni samasugune, kuid kordatehtud maja. Seejärel tuleks võrrelda kordatehtud maja m2 hinda võrreldes ostetava maja m2 hinnaga. Kõige jämedamalt võetuna ongi nende m2 maksumuste vahe see mõistlik investeerimise summa, mille puhul ei investeerita ehitustöödesse üle turuhinna.

Kindluse mõttes võiks võrdluseks võtta mitme samas piirkonnas müügis oleva maja hinnad ja nii kujundada keskmine m2 hind.

Näiteks, kui maja mille suurus on 100 m2 ja mille turuväärtus remontimata majal on 1100 eurot/m2 siis remonditud majal on see näiteks 1500 eurot/m2. Ehk siis vahe oleks 400 eurot/m2 kohta ning võimalik investeering maja kordategemisse võiks olla suurusjärgus 40 000 eurot.

Eelkirjeldatud skeemi puhul on vahest kõige keerulisem hinnata ja välja valida need majad, mis remonditud kujul võrdluseks sobiksid. Ainult piltide järgi maja seisukorda ei ole mõistlik hinnata ning seetõttu tasuks käia vaatamas ka kordatehtud maju, et saada ettekujutus majadest, millega ostetavat maja võrrelda ja hinnata, kas need on võrreldavad.

Lisaks tuleks arvestada, et enamasti on kinnisvaraportaalides kinnisvarakuulutuse pakkumishinnad jätkuvalt u. 10-20% suuremad, kui tegelikud tehinguhinnad ehk eeltoodud näitesse see üle viiduna tähendaks see seda, et 40 000 euro asemel oleks korrektsem arvestada umbes 35 000 eurose ehituskuluga.

Samuti tasub juhul kui orienteeruv ehituskulu summa leitud (nagu eespool näites toodud 35 000 eurot), hinnata, kas selle summa eest saab vajalikud remonttööd teostatud. Selleks näiteks saab kasutada ehitusfirmade orienteeruvaid m2 hindasid, mida leiab internetis ehitusfirmade kodulehtedelt või paluda ehitajatelt umbkaudset hinnapakkumist konkreetsetele töödele. Mõnikord saadavad inimesed enne kinnisvara ostuotsuse tegemist kuskil kinnisvaraportaalis üleval oleva kuulutuse lingi ehitajatele ja kirjutavad ainult juurde millised tööde osas hinnapakkumist soovitakse. Selliseid hinnapakkumisi ehitajad küll väga hea meelega ei tee, sest pole ju veel selgegi, kas objekt ostetakse ja ehitaja tööd saab, kuid vast alati leidub ka mõni firma, kes suurusjärgu hinna annab ning inimesel lihtsam oma otsust kinnisvara ostul teha.

Kuigi kinnisvara ost on alati ka emotsionaalne ost, sest endale elamist otsides, peaks asukoht või kinnisvara endale meeldima, siis tegelikult on vähemalt sama oluline  hinnata ka turuväärtust ja ehituskulusid. Tee kinnisvara ostul kaalutletud otsus!

,

Teekond korterist oma majja

Karkassmaja ehitamine

Käesoleva aastanumbri sees olen tööalaselt kokku puutunud paljude inimestega, kes otsustavalt tegutsema asunud. Asunud oma korterit müüma või selle juba ära müünud ning oma majaehitamise osas esimesi samme teinud.

Kõigi puhul on ühine nimetaja olnud korteri kõrge turuväärtus ehk inimesed tunnetavad, et on õige aeg oma kalliks muutunud korteri müügiks. Lisaks on tegemist enamasti nooremate inimestega, kes pere juurdekasvu tõttu ka korterisse enam mugavalt ära ei mahu.

Vaatame veidi lähemalt seda protsessi, mis kaasneb ühe korteri müügiga ja maja ehitustööde käivitamisega.

Korteri müügiks kuluv aeg

Ajafaktor on üks kriitilisemaid teemasid. Nimelt korterit müüma asudes ei ole teada, kaua kestab müügiprotsess. Müügi kiirust saab mõnevõrra mõjutada korteri hinda alandades, kuid suuresti on see prognoosimatu. Võib õnnestuda kiiresti müüja soovitud hinnaga aga samahästi võib ka hinda alandades müügini jõudmine võtta aega näiteks aasta.

Tavaliselt ongi majaprojekti käivitumise päästikuks korteri õnnestunud müük, sest enamasti hangitakse müüdud korterist saadud summa eest krunt ja natuke jääb ka ehituseks. Sageli ei ole omanikule korteri müügist kätte jääv summa suur, sest korteri puhul on võetud laenu ning osa rahast läheb laenu kustutamiseks.

Krundi valik

Enamasti paralleelselt korteri müügiga otsitakse ka sobilikku krunti. Ideaalne on see, kui krunt on varasemast ajast olemas või seda saab osta ilma korteri müügist laekunud rahata. Peamine probleem krundi ostmisel on see, et pangad üldjuhul ei anna laenu tühja krundi ostmiseks.

Kui krundil mõni hoone peal siis antakse laenu veidi lihtsamini.  Seetõttu on ka mõnevõrra krundiostjate jaoks huvipakkuvamad vanemates suvilakoperatiivides olevad maatükid, millel väiksemad aiamajad või suvilad peal. Plaan on selliste kinnistute puhul enamasti olemasolevad ehitised, kas lammutada või siis rekonstrueerimise sildi all kapitaalselt ümber ehitada.

Kui krundil ei ole ehitisi, siis parim variant oleks see, et korteri müügist saadavast rahast jätkuks krundi ja näiteks vundamendi ehitamiseks. Kui vundament krundil olemas siis annavad pangad ka lihtsamini laenu ja  ülejäänud ehitustööd saaks juba laenuraha eest lõpuni ehitada. Arvestada tuleks kindlasti aga sellega, et vajalik teha kogu ehitusprotsessi jooksul mitu kinnisvara hindamist ja laenuraha ei maksta enne välja, kui turuväärtus kinnistul on ehitustegevuse tõttu suurenenud.

Krundi valikul lähtutakse peamiselt hinnast ja asukohast. Kindlasti ei tasu unustada krundi osas kommunikatsioonidega liitumiste väljaselgitamist ja eelistada tasuks krunte, mis sisaldavad vee, kanalisatsiooni ja elektriga liitumist.

Krundi valikul on muutunud järjest olulisemaks, et juba enne krundi ostu oleks selge, kas krundile saab paigaldada näiteks maakütte kollektori, sest säästlik küttesüsteem aitab pikemaajaliselt maja halduskulusid kokku hoida.

Maja projekt ja ehitusloa hankimine

Maja projektide osas eelistatakse võimalusel valmisprojekte ja kiiresti ehitatavaid elementmaju. Põhjuseks on kiirus. Nimelt pered, kes oma korteri maha müüvad, elavad kas ajutiselt oma sugulaste juures või üürivad selleks perioodiks korteri. Kulude kokkuhoiu eesmärgil on arusaadavalt huvi majaehitus võimalikult kiiresti läbi viia, et saaks uude koju sisse kolida.

Mõistlik oleks paralleelselt korteri müügiga ja pigem isegi varem teha enda jaoks nimekiri võimalikest kruntidest ning selgitada välja kõik vajalik kruntide kohta, et sellel hetkel kui korteri müük toimub, saaks läbimõeldult edasi tegutseda. Kasulik oleks ka varakult enda jaoks leida või tellida projekt ja hinnata selle sobivust väljavalitud kruntidele. Kasulik oleks ka vähemalt suurusjärgu hinnana välja selgitada maja maksumus.

Projekti kokkupanek ehitusloa taotlemiseks võtab samuti aega. Projektile kooskõlastuste võtmine, näiteks naabrite kooskõlastuste saamine, mida endiselt sageli kasutatakse omavalitsuste poolt, võtab paratamatult aega.

Ehitusloa taotlemine juhul kui kõik on dokumentatsiooniga korras ja lisaküsimusi ei teki, võtab aega umbes kuu aega  aga  võib võtta ka oluliselt kauem.

Paralleelselt ehitusloa taotlemisega tuleks võtta ka ehitajalt hinnapakkumised, sageli tehakse seda ka varem ning sõlmida kokkulepped. See kõik võtab samuti oma aja.

Hinnanguliselt võtab sellest hetkest kui korter müüdud uude majja sissekolimine aega u. 1 aasta või enam. Kui enne korteri müüki tehtud rohkesti eeltööd ja kiiresti on võimalik saada ka ehitusluba siis ideaalses olukorras võib kogu protsess võtta ka aega näiteks 6-8 kuud.

Kokkuvõttes

Niisiis kiiret ega kerget võimalust oma maja ehitada kahjuks ei ole. Tõsi alati saab, peale korteri müüki, otsida enda jaoks sobiliku valminud eramu ja see ära osta.

Kui aga eesmärgiks enda jaoks väljamõeldud sobiliku ruumiplaani ja väljanägemisega maja siis ei pääse pikemaajalisest oma elukorralduse muutmisest. Tuleb ju perel kolida alguses müüdavast korterist näiteks ajutisse üürikorterisse ja hiljem uuesti kolida oma uude kodumajja. See on pingeline aeg igale perele aga samas ka põnev ja huvitav ning seetõttu tasub läbimõeldult tegutseda, et kõik plaanide kohaselt õnnestuks!