Postitused

Ehitustööde maksumus tööde algul ja lõpus

IMGP1266Võib julgelt öelda, et kõik ehitustööde tellijad vaatavad alati esimese valikukriteeriumina ehituse hinda ehk teisiti öeldes seda kogusummat, mis ehitustööde eest tuleb tasuda. Täpselt samamoodi vaadatakse esimese asjana hinda ka kõigis teistes eluvaldkondades ning kõigi toodete ja teenuste ostul. Keegi ei soovi maksta rohkem kui turul saadaolev parim hind.

Kuidas kujuneb turuhind?

Mitmed ehitusfirmad tunnistavad otsesõnu, et nad teevad esimese hinnapakkumise alati võimalikult soodsa hinnaga, et võimalikku tellijat mitte ära hirmutada. Nad teevad seda töö kättesaamise huvides. Tegelikkuses teevad seda peaaegu kõik ehitusfirmad, kui soovitakse tellimust võita ning tellija poolt hinnaküsimiseks esitatud dokumentatsioon seda vähegi lubab.

Kõige soodsam võimalus madala hinna tegemiseks on enamasti siis, kui tellija esitab hinnaküsimiseks eelprojekti või näiteks lühikirjelduse ning palub selle alusel koostada ehitajal omapoolne hinnapakkumine.

Ehitustööde hinnaküsimisel, kui detailides sisu ja nõuded jäävad täpsustamata, on ehitajal võimalik valida hinnapakkumisse oma äranägemise järgi soodsama hinnaklassiga tooted või lahendused, mis ka lõpphinda väiksemaks teevad.

Lisaks kirjutatakse hinnapakkumise märkustesse selgitusi enamasti allpool toodud kahel viisil, kuid mille puhul jääb tellija enamasti hätta hinnapakkumise hindamisel / võrdlemisel.

Hinnapakkumisse lisatavad märkused:

  1. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis antud hinnapakkumises sisalduvad, kuid mis ei ole täielik tööde nimekiri, mis on vajalik tellitud tööde toestamiseks.
    Antud juhul tellija näeb nimekiri töödest, mis hinnas sisaldub, kuid millised tööd peaks lisanduma ja millise summaga, et kõik soovitu saaks tehtud, jääb ebaselgeks.
  2. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis hinnapakkumises ei sisaldu, kuid mida tellitud tööde puhul oleks vajalik teostada.
    Tellija saab nimekirja töödest, mis on jäetud hinnapakkumisest välja, kuid palju need maksavad, ei ole selge ning ei ole selge ka see, kas väljatoodud tööde nimekiri on lõplik?

Jääb õhku suur hulk tõlgendamisruumi, mida tuleks ehitajaga üle täpsustada. Osad tellijad seda ka teevad ja siis täpsustuste tulemusena teeb ehitaja juba uuendatud hinnapakkumise, mis 99,9% juhtudel kallim, kui algne hinnapakkumine. Nii mitmedki ehitajad on öelnud, et nad sageli ootavadki seda, et tellija hakkaks täpsustama ning nad saaksid oma pakkumist lahti rääkida ja vajadusel selgitada. Ehitajate mõte on selles, et siis kui tekib selliste kohtumiste ja täpsustavate küsimuste käigus vahetu kontakt tellijaga siis nad saavad põhjendada ning selgitada hinnapakkumist ning siis selle selgitustöö käigus lisanduvad summad ei ehmata enam tellijat ära, kuna tellija saab aru, mille jaoks see raha täpsemalt kulutatakse.

hinnakusimine

Ainult hinna järgi otsustamine

Kuid need tellijad, kes hinnapakkumiste kohta täpsustusi ehituskaugete inimestena ei oska küsida, teevad valiku tavaliselt soodsama hinnaga pakkuja kasuks, mõeldes umbes nii, et küllap on ikkagi selles soodsamas pakkumises kõik vajalikud tööd põhimahus sisse arvestatud ning küll siis hiljem tasutakse täiendavate tööde eest jooksvalt või korraldatakse uus hinnaküsimine.

Selline lähenemine tellijate poolt on küllaltki levinud ning viib hiljem täiendavate lisakuludeni, millega tellija pole arvestanud või ollakse sunnitud tegelema kokkuhoiulahendustega järgnevate tööde arvelt, et plaanitud eelarves püsida.

Pahatihti saab tellija tekkivast probleemist aru juba esimeste ehitustööde realiseerimise käigus, kus näiteks vundamenditööde puhul, pole madalvundamendi puhul arvestatud ümber vundamendi perimeetri paigaldatava horisontaalse soojustusega või pakkumine sisaldab väiksemas mahus täiteliiva, kui seda korrektse töö tegemiseks vaja oleks. Sellisel juhul olenevalt tellija natuurist, kas minnakse mõnevõrra ehitajaga tülli või siis lepitakse töö korrektse teostamise huvides tekkivate lisakuludega, peaasi et saaks tehtud korralikult.

Küll aga sellest hetkest, kui esimesed sellised probleemid on ülesse kerkinud, hakatakse põhjalikumalt hinnapakkumist uurima ja välja selgitama, mis seal ei sisaldu ja mis võib veel juurde tulla.

Kokkuvõttes saabki öelda, et ainult tellija ise saab hinnaküsimise põhjalikuma ettevalmistusega ja hinnapakkumiste analüüsiga ja täpsustuste küsimisega oma riske kõige paremini maandada. Alates sellest hetkest, kui kokkulepe ehitajaga sõlmitud, ollakse piltlikult väljendudes, suuresti reisija ehitusrongis, mida juhib suuresti ehitaja, kus aga rongipileti hind võib iga hetk kallineda! Kas Sinu rongipileti maksumus on ka lõppjaamas sama, mis rongile astudes?

Mida võrrelda kivimajade puhul?

Kuigi tavaliselt iga võrdlus on mõnevõrra subjektiivne, on see siiski vajalik, et saada kätte tervikpilt ja selle alusel oma valik teha. Kivimajade puhul taandub valiku tegemine suuresti konkreetse põhimaterjali omaduste ja töömahukuse võrdlemisele. Vaatame lähemalt ühte võimalikku valikut teemadest, mida võiks kivimaja puhul võrrelda, et seeläbi endale otsuse tegemiseks üldpilti kujundada.

Terviklahenduse olemasolu
Täna on kivimajade puhul turul suur hulk erinevaid materjale, kus pakutakse ühe materjalitootja poolt, kas pea terviklikke konstruktsioonide lahendusi või siis suuremat osa sellest. Miks on terviklahendus oluline? Kõige lihtsamalt öeldes, tagab ühesuguse materjali kasutamine konstruktsiooni parema toimimise, mistõttu esineb vähem pragusid ja deformatsioone. Põhjus ennekõike selles, et konkreetse ühe materjali mahukahanemised ja kujumuutused toimuvad konstruktsioonis ühtlaselt. Kui kasutada ühes konstruktsioonis erineva tihedusega materjale siis nende mahukahanemised on erinevad ning tekivad materjalide kokkupuutejoonel paratamatult praod.

Survetugevus
Igal materjalil on oma survetugevus, kuid üldjuhul eramaja puhul, kus ehitatakse ühe- või kahekorruseline maja, ei ole kivimaterjalide survetugevus probleemiks. Pigem on näha, et praktikas kasutatakse ehitamisel üledimensioneeritud konstruktsioone. Küll aga peaks sobiliku survetugevusega konstruktsioone kasutama suuremate sillete puhul või postide juures, kus koormuspunktid on suuremad.
Üledimensioneerimise vältimiseks tasuks projekt konstruktiivselt lasta läbi arvutada ja sellele vastavalt valida materjalide survetugevus.

Välisseinte paksus ja soojapidavus
Mida paksem on välisseina konstruktsioon seda rohkem võtab see ära maja põrandapinda, vajab suuremat vundamenti ning suurendab selle võrra maja ehitushinda. Tihedamad ja suurema survetugevuse betoonkividest konstruktsioonid võimaldavad välisseina paksust hoida mõistlikuna. Suurema paksusega kergplokid viivad välisseinte paksuse mõnevõrra suuremaks.
Kivikonstruktsioonide soojapidavus sõltub suuresti sellest, kui hästi suudetakse konstruktsioon soojustada, et kuskile ei jääks külmasildasid. Üldjuhul mida ühtlasem ja paksem on soojustuskiht seda vähem on külmasildade riske. Välisseinte paksuse ja soojapidavuse vahel tuleb leida mõistlik seos ning vaadata maja soojapidavust tervikuna, mitte ainult välisseina konstruktsiooni.

Töömahukus ja tööde kiirus ning hind
Eramajade puhul on levinud peamiselt kergplokkidest ehitatavad kivimajad. Plokkide suurused ja kaalud on paika pandud selliselt, et nende tõstmine ja paikasättimine on igale töömehele jõukohane. Seetõttu on tihedamad plokid väiksemate mõõtudega, kui näiteks poorsemad kergplokid, kuigi kaalult samas suurusjärgus. Ehitamise kiirus sõltub suuresti plokkide mõõtmetest ning mida suuremad plokid seda, kiiremini tööd edenevad.

Maja konstruktsioonide hind sõltub materjalide maksumusest ning töö maksumusest, mis peaks sisaldama nii tellingute, töövahendite ja abivahendite maksumust. Seetõttu peaks võrdluses hindama alati võimalusel konstruktsiooni ehitamise tervikhinda. Maja valmis välisseina m2 maksumus annab küll teatud ülevaate, kuid näiteks sillused või töömahukad ja kallid monoliitsed r/b vahelaed mõjutavad tervikhinda oluliselt.

Ehitustööde riskikohad
Enamik kiviplokkidest välisseinalahendusi kaetakse lisasoojustusega, mis vähendavad mõnevõrra müüriladumiste eksimuste mõju. Kuid sellisel juhul on ülimalt oluline tagada kvaliteetne töö soojustuskihi – tuuletõkke tegemisel.
Ühekihiliste poorbetoonplokkide puhul tuleb panustada müüritööde kvaliteedile, sest võimalikud vahed plokkide vahel ja muud võimalikud puudused konstruktsioonis mõjutavad konstruktsiooni soojapidavust olulisel määral.
Olenevalt konstruktsioonist tuleb alati teha enda jaoks selgeks konstruktsiooni peamised riskid ning hinnata, kuidas neid riske saaks ära hoida.

Ehituse hinnaküsimine nõuab tellijalt topeltpingutust

Oletame, et töötate mööblifirmas ja teie juurde tuleb klient, kes soovib küsida hinnapakkumist eritellimusel tehtavale mööblile. Selleks, et hinnapakkumist saaks teha, oleks teil vajalik teada palju olulist informatsiooni (mis materjalist, mis värvi, milliste mõõtmetega, millise funktsionaalsusega jne.), mille alusel saaksite hinnapakkumist koostama hakata. Tundub loogiline? Paraku ehituses kiputakse aeg-ajalt hinnapakkumisi küsima nii, kus kõike olulist informatsiooni ehitajale anda ei ole.

Vaatame laiemalt olukorda ehitustööde hinnaküsimistel ja ennekõike eratellijate poolt.

Ehituses peaks alusdokument, mille alusel hinnapakkumisi küsitakse olema – projekt. Projektdokumentatsioon peaks ideaalis andma edasi täpse info, mis materjalidest ja kuidas tuleb ehitada. Selline info on üldjuhul olemas, kui tellija hangib põhiprojekti + vajalike tööde või sõlmede osas tööprojekti + veel eritööde projektid.

Ja isegi siis kui kõik see eeltoodud vajalik info olemas on usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks vajalik täpsustusi näiteks plaanitava ehitusperioodi kohta, mis aastajaajal ning kui kiiresti tuleb ehitajal ehitada, kas on olemas juurdepääs objektile rasketehnikaga, kas on olemas ehitusperioodiks kohapeal elekter ja vesi või tuleb see ehitajal ise korraldada näiteks diiselgeneraatori ja ehitusaegse veemahuti tarnega. Iga väike detail on oluline, et hinnapakkumist saaks korralikult teha.

Eeltoodu mõte on rõhutada, et tellija peaks hinnaküsimise ettevalmistamisel mõtlema ennast, kas ehitaja või minugi pärast mööblifirma töötaja rolli, kes peaks ise tegema kliendile hinnapakkumist. Mõtlema selliselt, et kas kõik see, mis võib hinda mõjutada on mul hinnaküsimise kirjas ja projektis olemas. See on kindlasti raske, kui pole varasemat ehituskogemust. Nii mõeldes mõistab tellija paremini, miks ehitajal neid andmeid vaja ja annab küsimustele läbimõeldud vastused.

Tegelikult võibki öelda, et tellija jaoks käivitub täistuuridel ehitus tegelikult juba hinnaküsimise staadiumist, mida paremini enda jaoks teemad läbi mõeldakse seda parem lõpptulemus.

Hinnaküsimise staadiumis tulevad välja sageli suuremad ebakõlad projektis, millele tellija peaks kiiresti lahenduse leidma, tellija peab tegema hulk otsuseid, mis mõjutavad hinda, funktsionaalsust, disaini jne.

Praktikas kipub aga olema nii, et hinnaküsimises tekkivate probleemide korral, öeldakse ehitajale, et tehke omapoolne lahendus ja arvestage hinda selle järgi ning põhjalikult lahendustesse süübimata valitakse ehitaja ennekõike hinna järgi (kuigi lahendused ja nendega seotud tööde mahud võivad erinevatel pakkujatel olla erinevad).

Tellija peaks arvestama, et hinnaküsimise etapis on veel viimane võimalus teha läbimõeldud muudatusi ning teha oma valikuid võimalikult soodsate kuludega, sest hiljem, ehitusetapis, on iga muudatuse ja soovi realiseerimine juba seotud suuremate kuludega.

Küsi oma ehitustööde hinnapakkumisi nii, et ehitaja saaks vajaliku info hinna arvutamiseks kätte ja vasta alati ka võimalikult täpselt ehitaja lisaküsimustele hinnapakkumise staadiumis! Tee topeltpingutus projekti ja hinnaküsimise iga detaili läbimõtlemisel! Nii saad ehitajalt täpsema hinna ja läbimõeldud valikutega kodu!

Palju on maja ehitamiseks raha vaja ja palju uus maja maksab?

Kuidas käivitub tavaliselt oma maja ehitamise projekt? Millest saab kõik alguse ja kuidas teeb tavaliselt tellija oma esimesed sammud oma maja ehitamise suunas?

Alustatakse oma rahaliste võimaluste hindamisega

Majaehitamine algab tavaliselt sellest, et hinnatakse umbkaudselt oma laenuvõimet või oma vabu rahalisi vahendeid ja olemasoleva kinnisvara väärtust ning kui kokkulöödud number tundub piisavalt suur siis käivitatakse edasised tegevused.

Algne umbkaudne laenuvõime hinnang võib sageli põhineda ka lihtsalt panga kodulehel oleva laenukalkulaatoril tehtud arvutustel või ka lihtsalt oma enda subjektiivsel hinnangul. See pole täpne ja tegelikult pole sellel hetkel ka selge, millist maja ehitada ja milliseks tegelikult kujunevad maja ehitamise kulud. Jutt käib alguses suurusjärgust, mida hüpoteetiliselt võiks kasutada oma maja ehitamiseks.

Kas ja mida selle raha eest saab?

Kuidas tellijad, majaprojekti käivitamiseks, kinnitust otsivad? Vaatame allpool kahte võimalust:

“Võtmed kätte” pakkumiste alusel

Kui enda umbkaudsed rahalised võimalused teada siis otsitakse tavaliselt esmalt internetist erinevaid nn. “võtmed kätte” majade pakkumisi, kus ka majade hinnad ära toodud. Seda ei tehta alguses mitte selleks, et valida endale kohe välja mõni tüüpmaja, vaid ennekõike selleks, et hinnata, milliseid maju on võimalik turult etteantud summa eest saada. See annab kindlust, kas majaprojektiga edasi liikuda või projektist loobuda.

Majade keskmise m2 hinna alusel

Maja ehitushinna suurusjärk täna on “võtmed kätte” maja puhul u. 1200 eurot/m2 (KM-ga). Kusjuures ei ole eriliselt vahet, kas ehitatakse puitkarkass- või kivimaja. Jah, puitkarkassmaja on enamasti natuke odavam, kuid algselt võib selles etapis tellija seda erinevust mitte arvestada.

Ruutmeetri hind võimaldab hinnata ennekõike seda, kui suure maja annaks ehitada. Näiteks, kui majaehitamiseks on tellija hinnanguline kasutada olev summa 100 000 eurot, saab selle m2 hinnaga läbi jagada ning teada umbes, kui suure maja saaks lasta ehitada. Näiteks siis 100 000 : 1 200 = 83 ehk tellija võiks arvestada maksimaalselt umbes 80 m2 majaga.

Krunt ja muud kulud

Kindlasti peaks arvestama, et lisaks maja enda ehitushinnale, tuleks oma arvutustesse võtta ka krundi maksumus, mis olenevalt kodu rajamise asukohast võib olla pea sama kallis, kui majaehitus ise.

Lisaks tasub ka hinnata kulusid, mis on vajalikud näiteks köögimööblile ja muule püsimööblile, rääkimata näiteks kardinatest või kodutehnikast.

Kas saaks odavamalt?

Kindlasti saab ka odavamalt ehitada, kui eespool toodud m2 hinnaga. Selliselt juhul tuleb aga tellijal endal ka tavaliselt palju rohkem oma aega ja energiat kulutada ning leida turult ise ülesse soodsamad variandid ehitusmaterjalide hankimiseks ning ka ehitamiseks.

Üks näide. Hiljuti puutusin kokku ühe tellijaga, kes sisuliselt on teinud oma majaehitamisest igapäevatöö. Ta müüs maha oma vana maja ning võttis töölt ennast lahti ning saadud rahaga ehitab ta nüüd juba ligemale 8 kuud oma uut maja või õigemini lausa kahte. Teine maja on garaaž-saunamaja. Ta hangib ise kõik materjalid ja teeb kõik tööd sisuliselt ise, kaasates ka mõnevõrra abijõude valikuliste tööde puhul. Tänaseks on jõutud sisetöödeni. Ta panustab kõvasti oma aega ja ta ehitab odavalt. Nagu eeltoodust näha saab ehitada oma maja suhteliselt odavalt, kuid igaühel tuleb enda jaoks leida sobilik variant.

Kas mugav lahendus “võtmed kätte” tellimusena, kus vastutus ja garantiikohustus langeb ehitajale või siis teise äärmusena, kõike ise teha. Enamik eramajade ehitajaid kasutab vahepealset varianti, osad tööd tellitakse tervikuna ühest firmast, osad tehakse ise või otsitakse turult üksikute tööde peale tegijaid.

Ise tehes aga peab aga olema ehitusalane kogemus või siis suur tahtmine kõik ehitusalane endale selgeks teha. Iseehitajate puhul olen kuulnud pea utoopilisi numbreid, millega on majad valmis ehitatud, kuid alati on nende ühiseks jooneks see, et nendes numbrites ei sisaldu inimese enda töö ja ajakulu.

Aga konkreetsemaks minnes on hea tahtmise korral võimalik iseehitajal ehitada u. 60-70% sellest hinnast, mis võtmed kätte lahendusena küsitakse.

Kokkuvõttes saabki öelda, et iga maja hind sõltub ennekõike tellijast endast. Läbimõeldud majaehitamist kõigile – nii neile, kes seda ise teevad, kui ka neile, kes ehitamise tellivad.

Kas majade ostmine muutub valmiskauba ostmiseks?

Pikka aega on ehitamine olnud valdavalt ehitusteenuse ostmine. Ehitusteenus on alati olnud spetsiifiline, kus lähtutakse tellija soovidest ning maja ehitamine on kui väga peene rätsepaülikonna tellimine – valides materjalid, tehes mõõtmised, kavandades lõikeid jne.

Tavapärane tegevuste järjekord enne ehitusteenuse tellimist

Majaehitamise üldine järjekord on seni olnud selline, kus alguses tuleb tellida projekt, kus kujundatakse kõik otsused ja valikud, milline hakkab maja välja nägema ning kuidas seda ehitatakse. Alles seejärel saab liikuda järgmistesse etappidesse, kus korraldatakse ehitushange ning saadakse hinnapakkumised, peetakse läbirääkimisi ning lõpuks valitakse välja ehitaja, kes maja ehitama asub.

Selles töökorralduses on oluline roll ehitustööde hinnaküsimisel, kuhu kaasatakse mitmeid ehitusfirmasid, tekitades nii suuremat konkurentsi nii ehitushinna osas kui ka saadakse tagasisidena märkusi ja ettepanekuid projektis avastatud puuduste või vigade parandamiseks.

Uus tegevuste järjekord nn. valmiskauba tüüpi maja tellimisel

Tehasemajade võidukäiguga seoses, on mõneti muutunud ka varasem ehitusteenuse tellimise järjekord. Enam ei osteta mitte niivõrd ehitusteenust, vaid majaks pakendatud kaupa. Selle skeemi puhul on sisuliselt muutunud varem eraldiseisvad etapid nagu projekteerimine, hinnaküsimine ja ehitamine kõik üheks etapiks.

See uus lahendus teeb tellijale maja ehitamise lihtsamaks ja kiiremaks aga teisest küljest vähendab tellija rolli oma maja kavandamisel ja oma soovide detailideni läbimõtlemisel. Lisaks on ka hinnasurve läbi konkurentsi mõneti väiksem, mida tellija sageli alles ehitusfaasis mõistab.

Valmiskauba tüüpi maja hankimisel võisteldakse suuresti ainult teiste majatootjatega, mitte enam kõigi ehitusfirmadega töö saamisel. See ongi üks oluline põhjus, mis majatootmist pakendatakse.

Majatootjatele on antud skeemi puhul ülimalt oluliseks suure hulga kvaliteetsete tüüpprojektide omamine, sest sisuline algotsus maja valikul on selle visuaalne meeldivus ning praktiline ruumiplaan. Alles seejärel muutub oluliseks hind ja muud kriteeriumid. Kui ühel majatootjal on majaprojekt, mis tellijale kangesti meeldib, valitakse üldjuhul ikka see, olenemata mõnevõrra kallimast hinnast.

Uue skeemiga kaasnevad tegevused:

  • Majatootjate kataloogidest sobiliku projekti väljavalimine. Valiku protsess algab sellest, et kõigepealt hangitakse majatootjate nimekiri ning seejärel hakatakse otsima nende kataloogidest enda maitsele sobilikke projekte. Selle protsessi käigus valitakse välja erinevate majatootjate valikutest umbes 3 – 4 sarnast projekti, millele viiakse sisse oma väiksed muudatused ning küsitakse hinnapakkumisi.
  • Saades algsed hinnapakkumised, tehakse sisuliselt ka otsus ka majatootja valikul. Seejärel täpsustatakse erinevaid ehitusega seotud detaile ja küsitakse uuendatud hinnapakkumist. Osad majatootjad müüvad ainult teatud valmidustasemeni elementide või materjalide pakette ja ise paigaldust või ehitamist ei teosta, osad majatootjad pakuvad ka võtmed kätte pakette. Tellija teeb ka otsuse, kas tellib osad tööd eraldi või valib tervikuna võtmed kätte paketi.

Nendes kahes faasis peab tellija tegema kiirendatud korras, kõik otsused, mis puudatavad erinevaid valikuid ja lahendusi, mis maja puhul saab teha.

Ei näe probleemi selles niikaua, kui tellijal on endal selge teadmine, mida ta oma majja tahab. Kui aga eeltööd tehtud pole ja otsused on vaja kiiresti teha, siis tavaliselt valitakse see varustusaste ja lahendused, mida vaikimisi majatootja pakub. Olen kokku puutunud nii mõnegi tellijaga, kelle jaoks hiljem tüüpvalikud pettumust valmistavad.

Kokkuvõttes

Võib tõenäoliselt juba täna öelda, et tüüpprojektide võidukäik on alanud ning tüüpprojektiga maju ehitatakse järjest enam ja enam. Kas see toob kaasa ka selle, et tõepoolest ühel hetkel ostetakse maju internetist, kui valmistoodet, millel on pikk lisavarustuse nimekiri (sarnaselt näiteks autode ostmisele)? Kuigi täna veel päris sellist majamüüki ei tehta siis on see pigem aja küsimus, kui täpselt niimoodi oma maja saab ostma hakata. Kuulda on, et nii mõnigi majatootja just selliseid müügilahendusi reaalselt mõne aja pärast plaanibki kasutusse võtta.

Tellijal jääb üle kohaneda uuema majaostu skeemiga, kuid kindlasti ei muutu tellijapoolne eeltöö vajalikkus oma maja valikute ja lahenduste läbimõtlemisel. Tellija peab teadma, mida ta ostab!