Postitused

,

Eramuehitajale tulemas stabiilne aasta

Aasta lõpus ja uue ootel on hea teha väike kokkuvõte. Milliseks kujuneb uus aasta oma maja ehitajatele? Kas tasub ehitama asuda või see edasi lükata?

mm1

Kas ehitad või mitte?

Ettepoole vaatamiseks, tuleks korraks vaadata ka tagasi. Viimased paar aastat on olnud see aeg, kus paljud seni ootele jäetud ehitusplaanid on teostusfaasi viidud. Seda võib ka ilma statistikat uurimata näha ja tajuda, kui kuskil uuemas elamurajoonis ringi sõita ja veenduda selles, et ootamatult on viimase paari aastaga käivitatud päris paljude uute majade ehitustöid. See hakkab silma ennekõike seetõttu, et pikalt ei toimunud nendes rajoonides mitte mingit ehitustegevust.

See näitab, et inimestel on tekkinud stabiilsus ja kindlustunne tuleviku suhtes ning enam ei kardeta oma plaane ellu viia.

Järgmisel aastal on oodata sama trendi jätkumist. Küll aga kindlasti ei tee keegi täna ega homme oma ehitusotsuseid pikalt kaalutlemata. Sellele kaalutlemisele annavad oma osa kindlasti ka pangad ja muud finantsasutused. Pangad on jätkuvalt konservatiivsed ja annavad laenu ainult neile, kes laenuraha suure tõenäosusega suudavad ka tagasi maksta.

Kui laenuvõime olemas siis näiteks kui olemasolev korter (näiteks, kui on seni oldud korteriinimene) õnnestub hea hinnaga maha müüa siis oma maja ehitamiseks on praegu pigem hea aeg, kuna stabiilses keskkonnas on plaanitut lihtsam ellu viia ning väliskeskkonnast põhjustatud ootamatusi vähem.

Energiakulude kokkuhoid on au sees

Ehitatavate majade puhul pööratakse järjest enam tähelepanu maja kasutuskuludele, ennekõike maja energiakulude vähendamisele. Päris kulupõhiselt enamasti tellija oma maja prognoositavaid igakuiseid kulusid välja ei arvuta, kuid järjest enam soovitakse valida maja energiaklassiks vähemalt C või B. Energiamärgise klassi valik on mõnevõrra kunstlik, sest uute majade puhul tehakse energiaarvutus nii-öelda paberil ning see võimaldab olenevalt küttesüsteemis kasutatavast energiaallikast suhteliselt lihtsalt soovitud väärtusi saavutada. Alles reaalses kasutuses saab majade energiatarbimisest õige pildi. Kuid põhisosas kindlasti energiaklassid annavad üldisema kulu kätte.

Tüüpprojektide puhul, mida on juba läbi ehitatud ja kasutuses aga oleks küll mõistlik enne uurida tegelikku maja halduskulu, tingimusel, et maja kütte- ja ventilatsioonisüsteem on plaanis samasugune teha, kui varem ehitatud majas. Siis on võrdlusmoment olemas ning kindlus, et antud projekti kasutamisel on kulude suurusjärk teada. Tüüpprojektide ehitajad võiksid ka neid andmeid ise varasemate tellijate käest hankida ja näiteks oma kodulehtedel huvilistele teada anda, sest see oleks hea müügiargument. Loomulikult osa majapidamisega kulusid on seotud tarbimisega ning päris sendipealt ei saagi kunagi olla samasuguseid kulusid, kuid põhiosas selline info piisava selguse prognoositavate kulude kohta.

Ehituse hinnad

Ehituse hinnad suure tõenäosusega järgmisel aastal jäävad stabiilseks ja erilist tõusu ei ole ette näha ning see kindlasti tellijatele meeltmööda. Küll aga peaks iga tellija meeles pidama, et ehitushinnad on ennekõike turuhinnad ja tellija ülesanne on otsida turult sobiliku hinnaga ehitaja. Ei ole sellist asja nagu maja ehitushind, vaid see kujuneb konkreetse projekti ja konkreetsete hinnaküsimiste alusel.

Ehitaja otsimine ei ole kindlasti kerge ülesanne, sest häid ehitusfirmasid ei ole palju ja veel vähem on neid, kes tõesti vastutustundega oma tööd teevad. Ehitamine ei ole kunagi odav aga kõige kallim on ehitada „halva“ ehitajaga, mis viib enamasti suurema juba teostatud tööde ümbertegemiseni ning kokkuvõttes suuremate kuludeni.

Ehituse kvaliteeti tuleb osta ehitaja valimisel. Ehituse kvaliteet on tervikuna paranenud, kuid kindlasti peab tellija esimesest hetkest sellele tähelepanu pöörama, sest ilma järelevalveta kipub kvaliteet alla käima. Ehitajat võib usaldada aga mitte pimesi. Headel ehitajatel on igal ajal tööd ja seetõttu ei saa häid ehitajaid kunagi odava hinnaga.

Kokkuvõttes tuleb tõenäoliselt eramuehituses rahulik ehitusaasta, kus ehitushinnad ei sõida eest ära ja oma plaane saab rahulikult ellu viia. Ehituse tellija ei tohiks unustada, et temal on määrav panus, milliseks lõpptulemus kujuneb. Ei tasu seda vastutust ära anda, sest siis saadakse vastu hingega kodu!

Rahulikku aastavahetust ja head uut aastat!

, ,

Mida toob uus aasta ehituses?

Aasta lõpus on just paras aeg veidi prognoose teha ja vaadata, mida toob uus aasta ehitusvaldkonda?

Mida võiks oodata oma enda maja ehitamist plaaniv inimene? Vaatame veidi lähemalt ehitaja leidmist, laenu saamise võimalusi ning ehitushinda.

Ehitajate leidmine

Eramaja ehitamise valdkonnas peab kindlasti ütlema, et korraliku ehitaja leidmine on mõistliku hinna eest keeruline. Põhjus väga lihtne, tellimuste arv on väiksem ning ehitusvõimelisi firmasid vähemaks jäänud ning allesjäänud võtavad oma tööde eest ka veidi kõrgemat hinda. Eramaja ehitamisel on kindlasti vajalik meeles pidada, et enamasti kõige mõistlikumate hindadega suudab ehitada väiksem või keskmise suurusega firma, mille üldkulud on väiksemad.

Lisaks hinnale teeb keeruliseks ehitaja leidmise ka asjaolu, et väiksematel või keskmise suurusega ehitusfirmade puhul ammenduvad ressursid peale 1-2 eramu tellimuse vastuvõtmist ja teistel soovijatel tuleb oodata, kuni varasemad tööd lõppema hakkavad ja võimalik uut tööd sisse võtta.

Sageli sellel perioodil kui väiksemal ehitusfirmal on olemas tööd mõneks ajaks ette siis ei koosta nad ka hinnapakkumisi ning keskenduvad ainult sissevõetud tööde teostamisele. Sellised firmad üldjuhul teavad ja oskavad ehitada selliselt ning uute tööde leidmisega suuri probleeme ei teki. Nemad leiavad tööd oma varasemate klientide soovituste kaudu.

Samas on alati turul ka teatud osas uusi tulijad, kes alles teevad esimest firmat või siis juba mitmendal ringil, kuna eelmiste firmadega on tekkinud probleeme. Sellised võivad pakkuda ka väga soodsaid hindasid kuid, kas maja ka selle hinna eest valmis saab on küsitav.

Ehitaja leidmisel pole seetõttu muud soovitust, et tuleb teha ka uuel 2013 aastal pikemat eeltööd ja põhjalikum taustakontroll.

Laenu saamise võimalused

Ehitus on kallis ja ilma laenuta enamikul ehitada ei õnnestu. Lõppev aasta näitas, et laenuturul on pangad küll endiselt ettevaatlikud, kuid laenuvõimelistele väljastati laene endiselt. Tänu ülimadalale euriborile on kasvanud uuesti investeerimishuvi tervikuna. Samal ajal on pangad omalt poolt laenumarginaale vaikselt tõstnud. Ühelt poolt näitab selline pankade poolne käitumine, et soovitakse suuremat kasumit teenida, kuid eks see näita ka seda, et eeldatakse, et euribor jääb veel mõneks ajaks madalale tasemele.

Uuel aastal ei ole näha suuri muudatusi. Euribor jääb suhtelisele madalale tasemele seni, kuni Euroopa Liidus majandusraskused jätkuvad. Laenu võtmisel peaks kindlasti siiski arvestama, et odav euribor ei jää sellisele tasemele siiski väga pikaks ajaks ja näiteks 5 aasta pärast võib see olla mitu korda suurem number kui täna.

Samas kui laenuvõime olemas ja korraliku säästliku kodu rajamine eesmärgiks võetud, siis ei näe põhjust, miks seda mitte teha. Täna tasub laenu võtta energiasäästliku kodu rajamiseks, seda nii seetõttu, et energiasääst energiahindade arvelt tasub kiiresti ära kui ka seetõttu, et inflatsioon teeb oma tööd ning aitab laenumakseid tasuda.

Ehitustööde hinnad

Ehitamise hindade osas ei ole järgmisel aastal suurt tõusu ette näha. Tõenäoliselt jääb võimalik hinnatõus inflatsioonist veidi kõrgemaks. Ehitushindadele laiemalt avaldab oma mõju kindlasti ka see, et tulevateks aastateks ei ole riigil ehitussektorisse plaanis suuri investeeringuid teha ning seega peavad tellimuste vähenemise tõttu ehitusettevõtted turuolukorraga kohanema. See võib tähendada, kas konkurentsist tingitud hinnasurvet, personali vähendamist või muid muudatusi, et paremini turul hakkama saada.

Kokkuvõttes usun, et tuleb hea stabiilne aasta, mis laseb teha plaane ja laseb neid ellu viia.

Julget pealehakkamist!

, ,

Mida toob aasta 2012?

Tavaks on enne uut aastat teha prognoose, mida toob uus algav aasta.  Mis võiks oodata järgmisel aastal oma maja ehitajat?

Olen kuulnud arvamusi, et hetkel on mõistlikum oodata ja vaadata, kuna majandus on Euroopas allamäge minemas. Eestis pole enam ehitajad, kuna enamik Soomes.  Ehitushinnad on laes ja laenu ei saa. Kas tõesti on olukord nii lootusetu, et asuda kõrvalvaataja roll?

Mina veel käega ei lööks. Nõustun küll sellega, et ees keerulised ajad, kuid see ei tohiks olla takistuseks oma ehitusplaanide elluviimisel. 

Milliseks kujuneb uus ehitusaasta?


Laenuraha kättesaadavus püsib samal tasemel, mis eelmisel aastal
Laenude saamine ei ole kinni mitte niivõrd sellest, et pangad ei soovi laene väljastada vaid ennekõike laenutingimustest (piisav  sissetulek, laenu tagatis, intressimäärad). Laenu saamiseks vajalikke nõudeid suudab täita suhteliselt vähe inimesi, lisaks ebaselgus tuleviku suhtes ei lase osadel laenuvõimelistel inimestel laenamise otsust teha. Teatud võistlus pankade vahel laenumarginaali vähenemise osas tõenäoliselt tekib, kuid selle mõju laenuturule on väike.

Pangad eelistavad kindlasti valmis kinnisvara ostjad, sest nii on tagatis võimalik kohe ostetavale varale seada ning olenevalt omafinantseerimise määrast pole sageli täiendavat tagatist vajagi. Ehituslaenu puhul aga on möödapääsmatu täiendava tagatise olemasolu, mida on laenajal keerulisem leida.

Ehitushinnad liiguvad mõõdukalt ülespoole
Ehitushindadele suurt tõusu ei prognoosi. Võimalik hinnatõus jääb tõenäoliselt 10-15% juurde. Eesti turg on väga hinnatundlik – see seab piirid hinnatõusule.  Kui ei ole maksujõulist klienti ei saa ka ehitada.

Ehitusfirmad pingutavad ellujäämise nimel
Algav aasta saab olema ehitusfirmadele keeruline ja raske. Tööd on vähe ja see vähenegi on väikese kasumi marginaaliga. Piisab mõnest veast projekti juhtimisel, kui projekt on miinustes. Ellujäämiseks tuleb teha kvaliteetset tööd ja vigu vältida. Tuleval aastal on oodata osade ehitusfirmade turult kadumist ja ühinemisi või veel enam spetsialiseerumist, et olla veel efektiivsem.

Täna on pea enamik Eesti majatootjaid suuremal või vähemal määral orienteerunud Skandinaavia turule. Võimalik, et uus aasta toob kaasa väiksemate üldehitusfirmade eksportturgudele suunitluse, kasvõi nendesamade majatootjatega koostöös.

Klientidel saab olema raskem leida ülesse need õiged firmad, kes ka aasta lõpus veel turule alles jäävad.

Ehitusturg jätkab kohandumist
Teise järjestikuse lainena maad kattev uus majandussurutis sunnib uusi ideid leidma, otsima kliente, otsima klientidele terviklahendusi, mis kuludelt tellijatele vastuvõetav. See tähendab innovaatilisi lahendusi, see tähendab eristumist teistest. Usun, et just eristumine ja oma eeliste leidmine ja rakendamine saab olema firmadel võtmeks ellujäämisel.  On see pikem garantiiaeg, on see põhjalikum eeltöö enne igat ehitusetappi, et vigu vältida,  on see parem töökorraldus ja kiirem ehitus – see on iga firma enda teha.

 
Fakt on see, et algaval aastal ehitustöid alustades on klientidel vahest hirme rohkem kui tavaliselt, kuid elu näidanud, et ettevõtlike saadab edu ning hiljem tänavad nad ennast, et ehitusega just  nüüd algust tegid.

Võta aega, plaani korralikult ja ehita kvaliteetselt!

, , ,

Millised on arengud ehitussektoris?

Viimasel ajal on ajakirjanduses palju erinevaid seisukohti ja teadmatust majanduse arengu osas nii Eestis kui kogu maailmas. Millised on võimalikud arengud ja kuidas see võiks mõjutada oma maja ehitajat?

Eestis on viimase aasta jooksul kinnisvarahinnad ja tehingute arv stabiliseerunud. Kui siia juurde lisada asjaolu, et pangad on uuesti hakanud meelsamini laenu andma võiks uskuda, et selleks korraks on halvim möödas.  Aga just siis kui asjad Eestis paistavad paremuse poole minevat, on maailma tuure kogumas uus finantskriis.

Oleks naiivne arvata, et see finantskriis Eestit ei puuduta. Küsimus on rohkem selles, et millisel määral. Kui otsida antud olukorras positiivset siis täna inimesed kindlasti teadvustavad seda endale paremini kui eelmise kriisi eel. See aga aitab igal inimesel enda riske läbimõeldult võtta või maandada.

Minu isiklik arvamus on see, et uut kriisi ootama ei tasu jääda ja igal juhul tasub oma plaanid ellu viia. Kuid läbimõeldult ja ennast lõhki laenamata.

Millised on ehitushinna arengud?

Tänane suurim probleem on kindlasti üldine hinnatõus, mis ka ehitushindasid pole puutumata jätnud.  Ehitusfirmadel on käesolev ja ka järgnev aasta keeruline, sest kuna lepingud sõlmitakse ette pikaks perioodiks siis kardetakse hinnatõusu tõttu lepingutega kahjumisse jääda. Nii on see täna näiteks aasta tagasi sõlmitud ehituslepingutega. See kartus sunnibki ehitusfirmadest  väljaminevatele hinnapakkumistele praegu korralikku hinnalisa juurde kirjutama.

Kui tuua paralleeli eelmise, mõne aasta eest maailmamajandust tabanud kriisiga, siis kaasnes sellega ka erinevate toormete nõudluse vähenemine, mis tõi kokkuvõttes allapoole nii näiteks nafta kui metalli hinna. Kas kordub sama muster on raske öelda, kuid sellisel juhul väheneks hinnasurve.

Ehitusfirmadel seisab ees otsuse tegemine, kas jätkata kõrgete hindadega pakkumiste tegemist lootuses rahakas klient leida või riskida ja panustada võimalikule ehitushinna stabiliseerumisele, mis võimaldaks teha täna pakkumisi, mis on tänastele klientidele taskukohased. Tundub, et täna minnakse peamiselt esimesele variandile ja loodetakse leida küsitud hinda maksta suutvat klienti. Kas aga neid kõigile ehitusfirmadele ellujäämiseks jätkub on  enam kui küsitav!

,

Kodu rajamine ilma lisatagatiseta?

Maja ehitamine nõuab enamasti laenuraha kasutamist!

Kas on üldse võimalik oma kodu ehitama hakata, kui sul ei ole võimalik anda pangale lisatagatist? Selline küsimus huvitab paljusid peresid, kes elavad näiteks üürikorteris ja peale krundi pole võimalik täiendavaid tagatisi laenu saamiseks pangale anda?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel siis viimasel 2-3 aastal on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Kuigi alati peab ütlema, et tehakse ka erandeid ning kindlasti on mõistlik igal juhul panga käest konkreetset lahendust küsida. Panka üldjuhul huvitab ennekõike see, milline on sinu pere sissetulek ja laenu teenindamise võima ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui sul juhtub olema krunt heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, siis on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi küll krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Aga kui sellist head krunti ei ole, mis siis teha?

Siis on võimalikud lahendused järgmised:

  1. Teha pankadega koostööd variantide leidmisel ja jõuda mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.  
    Pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.
    Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõne ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.
  2. Küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida.
    Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad u. 16%-st. Tõsi, see laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt näiteks 1 aastaks oleks see vastuvõetav. Laenu eest ehitada maja sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisesse. 

Tänases turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ei ole ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvara hinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel ei kajastu kinnisvara turuhinnas. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, kuid seda ka mitte üle tähtsustama.