Postitused

, , ,

Muudatused ja lisatööd ehituse tellimisel

Tellija üheks suurimaks väljakutseks on ehitusprotsessis erinevate pealesunnitud või ootamatute muudatustega või lisatöödega hakkama saamine. Ehitusvaldkonnas võib julgelt väita,  et valdavas osas objektidel tehakse kindlasti ehitusprotsessi kestel mõni muudatus. See on paratamatu, sest protsessi käigus tekivad sageli paremad lahendused või kerkib esile muu objektiivne põhjus muudatuste tegemiseks.

Tellija peab olema valmis selleks, et muudatused tekivad ja sellega juba töövõtulepingu sõlmimisel arvestama. Tavaliselt on igas ehituslepingus ka lühidalt kirjas see, kuidas täpsemalt muudatusi tehakse ja kuidas nende eest tasumine toimub.

Muudatused on sageli ehitajale olnud heaks võimaluseks, kus veidi rohkem kasumile katet või ka kahjumit vähendada annab.

Milles probleem?

Tellija vaatnurgast on peamine probleem see, et lisatöödena tehtavate muudatuste hinnad kipuvad võrreldes muude lepinguga tehtavate töödega oluliselt kallimaks minema või tööde ärajätmisel mahaarvatav summa tegelikust hinnast väiksemaks.

Ühelt poolt on see arusaadav, sest muudatused tekivad peamiselt ootamatult ja ehitaja peab leidma kiiresti töö teostamiseks vabad ressursid (inimesed, tehnika, materjalid). See teebki töö kallimaks, kuna pole aega ressursse planeerida. Teiselt poolt teavad ehitajad ka seda, et tellijal on tööde käigus ebamugav ja tülikas lisatööde tegemiseks mõnelt teiselt ehitusfirmalt pakkumist võtta ja see teadmine lisab hinnale nii mõnedki protsendid.

Mida ette võtta?

Ühikhindade kokkuleppimine

Ühikhindade kokkuleppimisel on mõte siis kui on ette näha need töölõigud, kus mahud võivad muutuda. Sellisel juhul on muudatuse (nii tööde suurenemise või ka vähenemise) korral lihtne täpsed hinnad arvutada ja nende alusel arveldada. Sellised ühikhindade tabelitel põhinevaid lepinguid kasutatakse ennekõike suurematel objektidel ja ka juhul kui lepingu sõlmimise ajaks ei ole mingil põhjusel mahtusid võimalik arvutada (näiteks mahud selguvad peale olemasoleva konstruktiivosa avamist või valmivad projekti täpsemad joonised hiljem).

 

Põhjalik pakkumine / eelarve

Kui ehitaja poolne hinnapakkumine on esitatud mõistliku detailsusega saab muudatuste korral lihtsamini arvutada nii ärajääva töö hinna kui ka hinnata lisatööde hinda, kui see mõne pakkumises sisalduva olemasolevaga tööga võrreldav. Isegi kui ehitaja teeb siis antud tööle oluliselt kallima hinna saab tellija näidates pakkumises toodud hinda ja sellele tuginedes hinda enda jaoks soodsamaks kaubelda.

 

Konkurentsi tekitamine

Kui midagi muud ei aita ja olemasoleva ehitaja poolt pakutavad hinnad kipuvad kosmiliseks muutuma tuleb hinda küsida ka teistelt firmadelt. See küll toob kaasa lisatööd, kuid aitab veidi olukorda rahalises mõttes kontrolli all hoida. Lepingusse on mõistlik jätta ka võimalus, et tellijal on õigus kaasata vajadusel teisi firmasid – töövõtjaks ja peatöövõtjal on kohustus teha teiste tellija töövõtjatega koostööd. Igaks juhuks vaata endale juba valmis mõned firmad, kellelt vajadusel  täiendavalt hinnapakkumist küsida.

 

Olenemata eeltoodud valikute rakendamisest jäävad mistahes muudatused siiski tellija jaoks kalliks ja seetõttu on oluline õigeaegselt keskenduda kvaliteetsele projektile. Tasub kulutada aega, et võimalikud lahendused paberil projekteerimise faasis „läbi mängida“, et viia miinimumini ehitusprotsessis tekkivate muudatuste ja lisatööde vajadust. Õnnestunud projekt ja pidev järelevalve aitab hoida ehitamise faasis tellija kulusid kontrolli all.

Kokkuvõttes on nii  tellija kui ka ehitaja huvides täpselt kokku leppida mängureeglites, kuidas toimub muudatuste ja lisatööde hinna arvutamine ning tööde teostamine. Hea tulemus saavutatakse alati ainult korrektses ja sõbralikus koostöös. Enne tööde alustamist täpsetes reeglites kokku leppides on loodud eeldused paremaks koostööks.

,

Kodu rajamine ilma lisatagatiseta?

Maja ehitamine nõuab enamasti laenuraha kasutamist!

Kas on üldse võimalik oma kodu ehitama hakata, kui sul ei ole võimalik anda pangale lisatagatist? Selline küsimus huvitab paljusid peresid, kes elavad näiteks üürikorteris ja peale krundi pole võimalik täiendavaid tagatisi laenu saamiseks pangale anda?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel siis viimasel 2-3 aastal on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Kuigi alati peab ütlema, et tehakse ka erandeid ning kindlasti on mõistlik igal juhul panga käest konkreetset lahendust küsida. Panka üldjuhul huvitab ennekõike see, milline on sinu pere sissetulek ja laenu teenindamise võima ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui sul juhtub olema krunt heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, siis on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi küll krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Aga kui sellist head krunti ei ole, mis siis teha?

Siis on võimalikud lahendused järgmised:

  1. Teha pankadega koostööd variantide leidmisel ja jõuda mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.  
    Pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.
    Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõne ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.
  2. Küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida.
    Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad u. 16%-st. Tõsi, see laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt näiteks 1 aastaks oleks see vastuvõetav. Laenu eest ehitada maja sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisesse. 

Tänases turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ei ole ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvara hinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel ei kajastu kinnisvara turuhinnas. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, kuid seda ka mitte üle tähtsustama.

,

Lase ennast õpetada

Kui majaehitamine on jõudnud sinnamaale, et kõik majaga seotud kütte- ja ventilatsiooniseadmed paigaldatud ning seadistatud ja hakatakse maja Sinule kui tellijale üle andma, soovitan teha enda tarbeks mõned õppevideod.

Täpsed juhised teevad hooldamise lihtsamaks

Maja üleandmine on alati pingeline ja palju tegevust nii ehitajal kui tellijal.  Selles möllus aga on mõistlik natuke täiendavalt juurde hankida väärt infot maja edasist hooldamist silmas pidades.

Palu spetsialistil rääkida seadmete hooldamisest ja võta see videosse

Näiteks kütte- või ventilatsioonisüsteemi üleandmisel või seadistamisel on tavaliselt juures ka eritööde firmast spetsialist, kes räägib täpselt lahti ja näitab, kuidas süsteemi kasutamine ja edasine hooldus peaks käima. See õpetus, kuidas seda kõike täpsemalt teha, tasub võtta videosse.

Selline video näitab siis täpselt, mida mina tellijana pean konkreetselt tegema ja näiteks milliseid näitusid mõõdikutelt peab kontrollima, milliseid kraane pean rõhu tõstmiseks ja langetamiseks avama või kuidas täpselt  tuleb filtreid vahetada.

Kasuta mobiili

Tänapäeval on video tegemine lihtne. Kui sul ei ole käepärast kaamerat siis saad hakkama mobiiliga. Enamikel mobiiltelefonidel on video salvestamise võimalus ning seetõttu ei tohiks olla enamasti probleeme video tegemisel.

Üleskutse ehitusfirmadele hooldusvideode tegemiseks

Ma usun, et ka ehitusfirma spetsialistil ei tohiks olla midagi sellise video vastu, sest see vähendab ka tulevikus tema tööd seadme hooldamisega seotud telefonikõnede osas. Siinkohal aga tahaksin seadmete tarnijatele ja paigaldajatele teha üleskutse selliseid videojuhiseid levinumate seadmete osas ise teha ja sellised juhised oma kodulehe ülesse panna. See näitaks potentsiaalsetele ostjatele näitlikult ette ka seadmete käsitlemise ja hooldusvajaduse ning sellega aitab tekitada usaldusväärsust ning kokkuvõttes seadmeid või tehnoloogiat müüa.

Ära unusta seadmete dokumentatsiooni, see täiendab videosid

Ilma videota võib õpetatu  ju mõnda aega meeles püsida, kuid mõne aja pärast kipub see ununema ja siis on videost väga hea üle vaadata ning juhiseid saada. Üleandmise dokumentatsioonis on loomulikult oluline saada ka seadmete passid ja muu dokumentatsioon, kuid sageli on need dokumendid koostatud selliselt, et sinule vajalikku infot sealt keeruline leida. Sagedane on ka see, et esitatud paberil juhendid erinevad veidi sinu seadme mudelist ning sellise juhendiga võid hooldamisel hätta jääda.

Lase ennast õpetada ja võta see videosse!

, ,

Kuidas hankida pikem garantii ehitustöödele?

Enne ehitustööde lepingu sõlmimist ära unusta selgeks teha, kas on võimalik saada pikemat garantiiaega oma ehitustöödele?

Levinud garantiitööks on viimistluspragude parandamine

Levinud garantiitööks on viimistluspragude parandamine

Vastavalt kehtivale seadusandlusele peab ehitaja andma valminud ehitisele garantii ja see peab kehtima vähemalt 2 aastat.  Seda enamasti iga tellja teab.  Kuid, kas on võimalik hankida ka  pikem garantiiperiood?  Jah, see on võimalik!

Selleks on kaks võimalust:

  • Korralda ehitushange ja sea üheks pakkumise kriteeriumiks pikem garantiiaeg, näiteks 3 aastat. Kui see on hankes konkreetselt kirjas, siis teab ehitusfirma sellega arvestada. Selliseid nõudeid seatakse sageli riigitellimustes, kuid samahästi võib pigemat garantiiaega küsida ka eratellija oma maja ehitamisel.

 

  • Otsi ehitusfirmasid, mis pakuvad ise pikemat garantiiaega. Otsisin veidi selliseid firmasid ja leidsin hetkel ühe firma, mis pakub pikemat garantiiaega kui seadus ette näeb. See firma on 1Partner Ehitus. Nemad pakuvad oma klientidele 3 aastast garantiid. Usun, et ka mitmed teised ehitusfirmad järgivad varsti seda eeskuju.

Igal juhul näitab pikema garantii andmine ehitusfirma usaldusväärsust. Ollakse oma tööde kvaliteedis kindel ja see on iga tellija jaoks väga oluline.

Tellija peaks arvestama, et pikem garantii võib teha ehitushinna veidi kallimaks, kuna ehitusfirma võtab enda kanda suuremaid riske. Kuid see hinnalisa ei ole kindlasti selline, mida tasuks karta. Pikem garantii annab tellijale oluliselt suurema kindluse, et tema võimalikud ehitusprobleemid korrektselt lahendatud saavad.

Täna, kus väga paljud ehitusfirmad võistlevad iga töö pärast, on pikem garantiiaeg kindlasti oluline konkurentsieelis.

Küsi ka oma ehitajalt pikemat garantiiaega!
Kui leiad pikemat garantiiaega pakkuvaid ehitusfirmasid, anna ka mulle teada.