Postitused

, ,

Iga muudatus tähendab riski

vundamentEhituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

, ,

Kuidas muutub ehitamine "kunstiks"?

Ehitustööde järelevalvet on võimalik kvaliteetselt teha ainult siis kui on kasutada kvaliteetne projekt. Hetkest, kuid projektdokumentatsioonis puudub mõne keerukama sõlme lahenduskäik, muutub ehitamine “kunstiks“, mille autorid kasutavad oma varasemaid ehituskogemusi.

Kui projektina kasutatakse üldist eelprojekti või pole põhiprojektis lahendatud keerulisemaid sõlmi, alustab ehitaja “nii oleme varem teinud” lahenduste tegemist, mis aga konkreetse maja puhul ei pruugi sugugi sobida.

Ehitaja on ju mõneti sundseisus. Tema on võtnud kohustuse teatud kulude ja ajaga tööd ära teha. Ta võib tellijalt küsida konkreetsete sõlmede kohta lisainfot või täpsemaid jooniseid, kuid paljudel juhtudel tellija sellises olukorras projekteerimisele lisakulutusi teha ei taha. Samuti tähendaks täiendava projekti joonise tellimine ka lisa ajakulu, mis plaanitud tööde tempot rikuks.

Sellises olukorras tellija, kas lepibki ehitaja “nii oleme varem teinud” lahendustega või kui on tellija poolt kaasatud omanikujärelevalve, siis suunab probleemi temale.

Omanikujärelevalve seejärel, kas kiidab ehitaja poolt pakutud lahendused heaks või lükkab need koos põhjendustega tagasi. Tavaliselt ei ole aga ka omanikujärelevalvel projekteerimise pädevust ning ka omanikujärelevalve teeb otsused sisuliselt oma senisele tööpraktikale ja kogemustele tuginedes ning erialastele teadmistele.

Omanikujärelevalve puhul on ehitajaga võrreldes siiski üks kindel eelis. Nimelt on omanikujärelevalve sõltumatu ning seetõttu vaatab tervikut ja kvaliteeti teise pilguga, kui seda teeb ehitaja, kes peab jälgima ka oma kulusid ning seetõttu pakub ehitaja sageli välja ennekõike odavamad ja mugavamad lahendused. Ei taha liiga teha kõigile ehitajatele, loomulikult on ka selliseid ehitajaid, kelle jaoks on väga tähtis lõppkvaliteet ning seetõttu tuuakse välja kohe kvaliteetsed lahendused.

Omanikujärelevalvel on seaduse järgselt lai ülesannete nimekiri, mida tuleb jälgida ning kontrollida. Näiteks kuulub omanikujärelevalve ülesannete hulka ka maja projektdokumentatsiooni võrdlemine ehitusloa saanud projektiga. Mahuka projekti puhul on keeruline võimalikud muudatused ülesse leida. Või näiteks tuleb hinnata seda, kas projektdokumentatsioon on ehitamiseks piisav. Omanikujärelevalve võib ju välja tuua, et pole piisav, kui aga tellija ei plaani täiendavalt projekteerimisse kulutada siis tuleb ehitada ikkagi ebapiisava projektiga.

Tellijal jääb üle seejärel loota, et see “kunst”, mis valmib ehitaja või ehitaja ja omanikujärelevalve koostöös on kvaliteetne ning pikaealine.

,

Kuidas tagada ehitustööde dokumenteerimine?

Üks ehitamisega kaasas käivaid suuremaid probleeme on seadusandlusega nõutud ehitustegevuse dokumenteerimine ehk täitedokumentide koostamine ja seda eriti eramajade puhul. Seadus nõuab ehitajalt kogu ehitusperioodi jooksul kõigi vajalike ehitisega seotud täitedokumentide koostamist ja esitamist tellijale.

Miks üldse täitedokumentatsioon on vajalik?
Korralikult vormistatud täitedokumentide abil on võimalik hiljem võimalike probleemide korral lihtsamalt leida ülesse võimalikud puudused ning leida lahendused. Täitedokumentatsioon sisuliselt näitab, kuidas ehitist täpselt ehitati, tõendab, et kasutati õigeid materjali ja peeti kinni tehnoloogilistest nõuetest.

Praktikas, kus eramaja ehitab väiksem ehitusfirma, kus keskendutakse ainult ehitustöödele, ei vormistata ega ka koguta täitedokumente ning kõik vajalik dokumenteerimine, kui seda üldse tehakse, üritatakse teha alles objekti üleandmisel tagantjärgi.

Näiteks tegevust fikseerivat koonddokumenti “Ehitustööde päevikut” peab ehitaja täitma iga päeva kohta, kui töid tehti ja mis sisaldab antud päeval ehitusobjektil teostatud ehitustööde ülevaadet, kasutatud materjale kui ka näiteks ilmastikutingimuste infot. Tegelikkuses täidetakse täitedokumente sageli tagantjärgi ja näiteks ehitustööde päevikut või kaetud tööde akte 3 kuud hiljem täites, ei saa kuidagi andmed olla enam täiesti täpsed ning usaldusväärsed.
Jooksvalt täitedokumentatsiooni täitmine on ehitajale ebamugav lisakohustus ning seda seetõttu võimalusel üritatakse teha minimaalselt ja enamasti tagantjärgi.

Kuidas tellija saab mõjutada täitedokumentatsiooni õigeaegset esitamist?

Tellija sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks on lepingus siduda täitedokumentide esitamine iga tööetapi vastuvõtmise ja arveldamisega. Mõistlik on tööetapp ja arveldusetapp viia alati kokku, sest siis on nii tellijal lihtsam ülevaadet saada ning võimaliku lepingu katkestamisel lihtsam seda teha, sest iga konkreetse töölõigu ja selle kulude osas on ühene seos.

Sellisel juhul pole ehitajal muud võimalust, kui ta soovib saada töölõigu eest tasu siis selle saamiseks, peab ta esitama ka vastava töölõigu täitedokumendid. Praktikas järele proovitud ja töötab!

Juba lepingu koostamisel tasuks iga tööetapi juurde ära tuua need ehitusdokumendid, mida ehitaja peab selle etapi valmides esitama. Siis on osapooltel ühine arusaam ja ootused ning koostöö sujub paremini.

, ,

Eramaja omanikujärelevalvet lubatud teha nii MRT registreeringut omaval isikul kui ka omanikul endal

ehitusseadustikNB! Vaata allpool olulist täiendust!

1.juulist 2015 kehtima hakanud uus ehitusseadustik tegi mõningaid muudatusi ka oma eramaja ehitamist korraldava omaniku kohustesse ja vaatame nendest paari olulisemat, mis puudutavad omanikujärelevalvet.

Ehitusseadustik leitav siit: https://www.riigiteataja.ee/akt/105032015001?leiaKehtiv

Omanikujärelevalvet teostajalt on nõutav vastav pädevus

Kui varasemalt oli lubatud omanikujärelevalve teostamine eramaja puhul ka omaniku enda poolt siis nüüd see enam nii pole. Seadus nõuab endiselt omanikult omanikujärelevalve tagamist, kuid omanikujärelevalvet võib ehitusloakohustusliku ehitise (mille hulka kuulub ka eramaja, kui selle ehitusalune pind on suurem kui 60 m2 ja kõrgem kui 5 m) puhul teha ainult vastavatele kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Vastav pädevus on Majandustegevuse registri andmetel selle artikli kirjutamise ajal 2634 juriidilisel isikul ja FIE-l.

Vastava päringu omanikujärelevalve registreeringut omavate isikute osas saab teha siit: https://mtr.mkm.ee/juriidiline_isik, valides Tegevusala otsinguväljalt valikusse “Omanikujärelevalve”.

MTR

Lisaks on kehtestatud eraldi määrus, mis reguleerib omanikujärelevalve tegemise korda https://www.riigiteataja.ee/akt/103072015027, milles on laiendatud ülesannete ja tegevuste hulka, millega omanikujärelevalve peab tegelema.

Näiteks sätestab antud määrus, et omanik peab omanikujärelevalve tegijale kättesaadavaks tegema või edastama vähemalt järgmised dokumendid:
– ehitusluba;
– ehitamise aluseks olev ehitusprojekt;
– ehitaja ja omaniku vaheline leping;
– ehitusuuringu tulemus selle olemasolul;
– ehitusprojekti ekspertiisi aruanne selle olemasolul;
– ehitusprojekti kooskõlastused, arvamused ja märkused.

Igal omanikul / tellijal tasuks need dokumendid korra läbi lugeda, et saada täpsemalt aimu, kuidas seadusandja omaniku ja järelevalve rolli näeb. Näiteks peab omanik koostöös omanikujärelevalvega koostama kvaliteedi tagamise plaani. Samuti peab näiteks omanikujärelevalve läbi vaatama ehitusprojekti ning hindama, kas selle alusel on võimalik ehitada. See viimane küll projekteerimise valdkonda käiv ülesanne, kuid loodetavasti saadakse hakkama.

Üldine suund on see, et ka eramaja ehitamisel tuleb omanikul paratamatult panustada senisest rohkem projekteerimisse ning omanikujärelevalvesse. Ainult läbi korraliku projekti on võimalik ka korrektselt omanikujärelevalvet teostada ja kvaliteetset lõpptulemust saavutada.

Suund on õige, sest seni eramuehituses minimaalse projektdokumentatsiooniga ja sisuliselt ilma järelevalveta ehitamine on jätnud majadesse hulga kvaliteediprobleeme, mille tagantjärgi peavad majaomanikud hiljem parandama.  Seadusandja poolne detailsem nõuete reguleerimine toob endaga kaasa aga ka mõnevõrra rohkem bürokraatiat, mis loodetavasti jääb eramajade puhul siiski mõistlikule tasemele ning ka ehitamisega seotud lisakulud ei kasva üleliia suureks.

NB! Oluline täiendus

Hea majaehitaja.ee blogi lugeja saatis peale antud artikli avaldamist väga olulise täpsustava info. Nimelt on antud teemat uurinud ka õiguskantsler ning tulemuseks on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium vastanud, et eramaja puhul (vaatamata sellele, et tegemist on ehitusloakohustusega ehitusega) võib teostada omanikujärelevalvet omanik ise, kui ta hindab ise oma pädevust sobilikuks.

Allikas: http://oiguskantsler.ee/sites/default/files/field_document2/6iguskantsleri_seisukoht_vastuolu_mittetuvastamise_kohta_omanikujarelevalve_kohustusest.pdf

Seadusandjal on veel arenguruumi, et koostada sellised seadused, mis oleks üheselt arusaadavad.

, ,

2016 aasta prognoos eramuehitajale

piltJälle kord vahetub aastanumber ja tulemas uus ning huvitav aasta. Kas 2016 aasta on kinnisvara arendajatele ja eramajade ehitajatele hea aasta?

Et edasi vaadata tuleks korra vaadata ka tagasi 2015 aastasse. Vaieldamatult on 2015 aastal elamuehitus hea hoo sisse saanud. Jälle on kätte jõudnud aeg, kus iga tõsisem ehitusfirma ja arendaja julgeb ette võtta suuremaid ja väiksemaid kortermajade projekte. Päris julged on juba küll mitmel viimasel aastal kortermajade arendusprojekte ette võtnud ja ka ära teinud ning järjest uusi projekti tuleb juurde. Kuna projektid on olnud edukad, tõmbab see arendusprojektidest huvitatuid aina juurde ja hoog on sees.

Eramute ehitamine on samuti silmnähtavalt elavnenud. Piisab kui sõita mõnda uuemasse elurajooni ja igalt poolt hakkavad silma ehitustegevus ning seni pikalt tühjad seisnud krundid aina täituvad uute majadega.

Ühesõnaga viiakse ellu pikalt kavandatud samme oma kodu rajamiseks ning piisav stabiilsus ja kindlus tuleviku suhtes enamikel tekkinud.

Prognoos lühidalt: 2016 aastal on oodata eramuehituses vaikset aga kindlat kasvu ning arendustegevuse jätkumist.

Millel selline prognoos tugineb?

  • Pangad ei plaani laenutingimusi leevendada, mis tähendab, et laenu saavad arenduseks ja ehituseks vaid need, kes seatud tingimustele vastavad ja neid täita suudavad. Seetõttu ei ole ette näha, et tekiks hüppeliselt suuremat laenamist ning sellega koos ka ehitus- ja kinnisvarabuumi käivitamist. See asjaolu toetab rahulikku kasvu.
  • Laenulepingutega seotud euribori kurss (peamiselt 6 kuu euribor) on miinuses ja ei ole ka ette näha lähemal ajal suuremaid tõuse, vähemalt senikaua, kui Euroopa majanduses kõige paremini ei lähe ja jätkub rahatrükk. Arusaadavalt mingil hetkel euribori kurss hakkab tõusma aga sinna võib veel aastaid aega minna.
  • Pikka aega inimesed lükkasid oma maja ehitusplaane aina edasi ning on tegeletud uute oludega kohanemisega (ennekõike pankade jaoks nõutud laenuvõimekuse saavutamisega). Nüüd on paljude jaoks kohanemine toimunud ning koos korterihindade tõusuga ja oma korteri müügiga on paljudel tekkinud ka teatud lisakapital (mis on vähendanud suurema laenu võtmise vajadust), et ehitusplaanid käivitada. Vahepealsetel aastatel on kogunenud ootele teatud hulk peresid, kes nüüd lähemate 2-3 aasta jooksul oma maja ehitamise plaanid realiseerida kavatsevad ning see hoiab eramuehitust aktiivsena veel mitmeid aastaid.Samas ei ole näha ette järgnevatel aastatel suuremat hüppelist sissetulekute kasvu, mis võimaldaks oluliselt suurendada nende perede arvu, kas saavad laenuvõtmise ja maja ehitamise peale mõelda.
  • Ehitushinnad on püsinud pikemat aega suhteliselt stabiilsed ja ei ole ka ette näha suurt hinnatõusu järgnevaks aastaks. Ehitusmahud elamuehituse sektoris küll tõenäoliselt veidi kasvavad, kuid see kasv on ole selline, mis survestaks ehitust tervikuna suuremale hinnatõusule, sest riigisektoris ehitustöid vähem ning konkurents ehitustöödele jääb püsima.

Head edukat uut ehitusaastat!