Postitused

,

5 põhjust, miks koostöö ehitajaga ei õnnestu?

Selleks, et ehitustööd õnnestuksid on väga oluline osa täita ka tööde tellijal. Millised on need põhjused, miks koostöö tellija ja ehitaja vahel ei õnnestu? Kas tellija saab teha midagi teistmoodi ja paremini?

Vaatame mõningaid levinumaid probleeme ja nende põhjuseid:

1. Tööde sisu ei ole täpselt ja detailides kokku lepitud.

Ebapiisava mahuga projekt, kokkuleppimata tööde piirid, tööde sisu või mahud muudavad koostöö väga keeruliseks, sest tellija ootab siis alati ehitajalt enamat võrreldes sellega, mida ehitaja on arvestanud. Tekivad tülid ja vaidlused. Oluline on alati enne lepingu sõlmimist leppida kokku teostatavad ehitustööd piisavalt detailselt ja selliselt, et mõlemad osapooled teostatavatest töödest võimalikult ühtemoodi aru saaksid.

2. Puudub selge ajaplaan, mis sisaldaks ka vahetähtaegasid.

Üllatavalt palju eramajade ehitamisi käivitatakse ilma konkreetsete vahetähtaegadeta. Ilma tööde ajaplaanita, kus oleks kirjas ka konkreetsete töölõikude vahetähtajad, kuhjub erinevate ehitustööde teostamine objekti lõpufaasi ning soovitud lõpptähtajaks maja valmis saada väga raske. Korraga ei ole kõiki edasilükatud ja tegemata ehitustöid võimalik ära teha ning plaanitud lõpptähtajast üleminek on tõsiasi.

3. Kvaliteedinõudeid ei ole kokku lepitud.

Ehitamine on teenus ja nii nagu oleme kõik oma elus kogenud väga erineva kvaliteediga teenuseid siis nii on see ka ehitussfääris. Kui enne ehitamist ei ole ehitustöödele kvaliteedinõudeid ette antud siis ei saa ka nõuda tippklassi kvaliteeti. Enamasti jälgivad tellijad peamiselt viimistlemise kvaliteeti ja ajavad taga iga millimeetrit pinnasileduse saavutamisel. Kuid oluliselt tähtsam on ehituskonstruktsiooni ehituskvaliteet ja selle tagamine. Kvaliteedinõuded tuleb alati ehituslepingus fikseerida, sest muidu on ehitajal õigus ehitada kõige madalama kvaliteediga, mis kindlasti tellijale ei meeldi.

4. Tööde / tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise korda pole kokku lepitud.

Suur osa vaidlusi tekib tööde ülevaatamisel ja akteerimisel. Aktiga fikseerib ehitaja tehtud töölõigu valmimise ja kutsub tellija töölõiku üle vaatama ning peale akteerimist saab ehitaja esitada akteeritud mahus arve. Probleem ja vaidlused tekivad aga peamiselt seetõttu, et tellija ei hinda tehtud tööd kvaliteetseks või lõpetatuks ning keeldub akti allkirjastamast ning ei soovi ka akti alusel koostatavat arvet lasta koostada või vastu võtta.

Tellija hoiab sellega kinni tööde jätkumise ja tekivad tõsised probleemid osapoolte edasises koostöös.

Kui tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise kord on lepingus olemas siis tavaliselt suuri probleeme pole, sest selline kord sätestab tavaliselt selle, et ehitaja tellijapoolsete õigustatud puuduste korral võetakse akteeritud töödest need puudustega tööd välja ning tuuakse eraldi ära puudustega tööd, mis tehakse hiljem. Samuti vähendatakse ka puudustega tööde arvelt akteerimisele minevat summa ning tellijal tuleb tasuda ainult selle töölõigu nõuetekohaste tööde eest. Selline lahendus tagab selle, et ka osaliste puudustega tööde puhul tööprotsess jätkub ehk ehitaja saab töödega jätkata ja teha ka parandustöid ning saab tasu nõuetekohase töö eest.

5. Projekti muudatuste korral ei fikseerita muudatusi või tehakse neid suusõnaliselt.

Tellija ülesanne on fikseerida kõik projekti käigus tehtavad muudatused (kuna kõik muudatused tehakse tellija soovil või tema heakskiidul) ja hea seista ka selle eest, et need muudatused jõuaksid ka projekti, kõigile ehitusega seotud osapoolteni. Sageli tellija seda ei tee ning nii ei jõua vajalik info kõigi vajalike osapoolteni. Tulemuseks olukord, kus mõne muudatusega rikutakse tehtud tööd, kuid mida varasema infovahetusega oleks saanud ennetada. Tekivad lisakulud ja pinged nii tellija jaoks, kui ka ehitajale.

Hea koostöö sõltub alati ka ehitajast.
Hea ehitaja aitab ka ise kaasa eeltoodud teemade lahendamisele ja pakub ise tellijale lahendusi, sest mõlemat osapooli arvestav koostöö on ka ehitaja huvides. Kui mõlemad osapooled on huvitatud ausast ja teist poolt austavast koostööst lahenevad ka kõige keerulisemad ettetulevad probleemid suuremate tagasilöökideta.

Panusta läbimõeldud koostöösse!

,

Kuidas maandada ettemaksu riski ehituslepingus?

Suuremat ehitustööd ette võttes on kindlasti üheks mureks see, kas ehitaja suudab võetud kohustused ikka korrektselt täita. Sageli on nii ajakirjanduses kui mujalt kuulda lugusid ebaõnnestunud töödest ja suurtest probleemidest, mis seoses ehitajaga tekivad.

Suuremate majade ehitamisel enamasti ettemaksust ei pääse

Suuremate majade ehitamisel enamasti ettemaksust ei pääse

Kuidas võimalikke ettemaksu riske maandada?

Üheks probleemide allikaks on sageli ettemaksu teema. Kui väiksemate ehitustööde puhul on võimalik töid teostada ilma ettemaksuta, siis suuremate ehitustööde nagu näiteks eramaja ehitus, puhul enamasti on ettemaksu tegemine tavapärane ning vajalik. Ei ole ka ehitusfirmal võtta vabasid vahendeid, et töid alustada ning finantseerida.

Kuidas aga ettemaksu puhul tellija saaks oma riske kaitsa, et ettemakstav summa võimalike probleemide korral kaduma ei läheks või kahju väiksem oleks? Peamiselt kasutatakse peatöövõtu töövõtulepingutes kahte võimalust:

  • Ehitusaegne tagatis. Töövõtjalt palutakse esitada lepinguga võetud kohustuste täitmise tagamiseks panga- või kindlustusseltsi garantiikiri 10% ulatuses lepingu üldmaksumusest. Ehitusaegne tagatis tuleks ehitusfirmal tellijale üle anda enne tööde algust ja enne esimese ettemaksu tegemist.
  • Ettemakstavad summad lepitakse kokku võimalikult väiksed, pigem maksta ettemaksu mitmes etapis väiksemate summadena, kui ühe suure summana.

 

Selliselt riski maandamine toob tellijale mõnevõrra lisakulusid, sest tagatise andmine ehitusfirma jaoks toob täiendavaid kulusid. Samas, mida paremas seisus on ehitusfirma finantsid, seda lihtsam ja sageli ka odavam on ehitusfirmale tagatise hankimine.

 

Fikseeri ettemaksu korral tööde sisu

Lisaks veel üks soovitus seoses ettemaksuga – nimelt ettemakstavate summade osas tuleks kohe täpselt lepingus või selle lisades kokku leppida, milliste tööde kohta need summad tasutakse. Tööde akteerimisel tuleks seda jälgida.

Näiteks juhul kui mingil põhjusel ei suju koostöö ehitajaga ning soov leping lõpetada, saab tehtud tööde aktide alusel summad kiiresti täpselt välja arvutada. Kui sellist ettemakstud summade täpset tööde sisu ei ole kirja pandud, siis on raske teostatud töid hinnata ning võib viia tülini.

 

Lepingu sõlmimine on kahepoolne protsess, kus mõlemad osapooled püüavad oma riske maandada. Seetõttu on leping alati ka osapoolte vaheline kompromiss ja peab meeles pidama, et koostöös saadakse alati paremaid tulemusi.