, ,

3 nõuannet oma maja ehitamise käivitamisel

 

Oma maja ehitamisel on alati kõige raskemad esimesed sammud, millest alustada ja kuidas võimalikult efektiivselt ja kvaliteetselt ehitusprotsessi juhtida? Siinkohal nõuanded, mis seda teekonda veidi lihtsustavad ja aitavad olulisematele teemadele tähelepanu juhtida.

1. Projekti kvaliteet määrab ka suuresti ehituskvaliteedi

Tellija peaks võimalusel olema alati kaasatud projekteerimise faasis, seda nii selleks, et anda tagasiside funktsionaalse ruumiplaani ja arhitektuurse väljanägemise osas, kuid ka selleks, et küsida projekteerijalt “Kas ehitaja saab selle projekti järgi ehitada?”

Üldjuhul levinud ja populaarne “eelprojekti” staadiumis projekt ei sisalda kogu ehitamiseks vajalikku infot ja soovitavalt tuleks, kas tellida detailsem “põhiprojekt” ja/või keerulisemate sõlmede osas vajadusel ka “tööprojekt”.

Tellijal otsustab projekti detailsuse valimisega ka selle, kui selgelt ja üheselt on välja toodud ehitustööde sisu, konstruktiivsed lahendused ehk kokkuvõttes selle, mille alusel on võimalik kontrollida ehitustööde teostamist ja nende kvaliteeti.

2. Ehitustööde hinnapakkumine ei sisalda enamasti kõiki töid

Tellijad eeldavad ekslikult, et kui nad esitavad ehitajale projekti ja paluvad hinnapakkumist siis saadud hinnapakkumises on kõik ehitustöödeks vajalik sisse arvestatud. Tegelikkuses isegi “võtmed kätte” majade hinnapakkumistes on tavaliselt osa töid puudu.

Hinnapakkumise puhul tuleks arvestada, et teostamisele kuuluvad ainult need selgelt väljatoodud tööd, mis on pakkumises kirjas. Keerukaks teebki tellijale pakkumise hindamise just see, et puudub erialane teadmine ja kogemus, mis tööd lisaks pakkumises toodule oleks veel vajalikud.

Tellija peaks saadud hinnapakkumise põhjalikult läbi töötama koos ehitajaga ning selgeks tegema, mis täpselt pakkumises sisaldub, küsides aga pidevalt “Kas konkreetses töölõigus on veel puudu töid, mis hetkel pakkumises ei sisaldu?” Kui seda ei tehta siis on hiljem ehitusfaasis tavaliselt ootamas pealesunnitud lisakulud, millega ei osatud arvestada.

3. Hinnapakkumises toodud viimistlusmaterjalide ja -toodete hinnaklass ei pruugi tellijale sobida

Ehitaja poolt esitatavates hinnapakkumistes on toodud välja sageli näiteks parkettpõrand, siseuksed, liistud, aknalauad, keraamilised plaadid, sanitaartehnika, kas konkreetse töölõigu osas tervikhinnaga /komplekti hinnaga või kasutatakse m2 hinda, millega täpsustatakse teatud materjalid osas m2 piirhinnad.

Probleem seisneb selles, et tellija ei vaata hinnapakkumises väljatoodud materjalide hindade alusel tavaliselt, kas hinnapakkumises toodud materjali hinnaga saab soovitud kvaliteedi ja väljanägemisega lõpptulemuse. Tavaliselt vaadatakse tellija poolt, et tööga seotud rida oleks hinnapakkumises olemas, kuid ei tehta sisulist materjalide/toodete hinna analüüsi.

Tulemuseks olukord, kus sõlmitakse ehitusleping ja alustatakse töödega ning tööde käigus ja enamasti just lõpufaasis hakkab selguma, et hinnapakkumises toodud hinnaga viimistlusmaterjale ei sooviks mitte mingil juhul oma maja puhul kasutada. Tulemuseks lisakulud ja ajaplaani nihkumine, sest kallimate materjalide hanked on tavaliselt pikema tarneajaga.

Seetõttu tasub tellijal alati hinnata kohe hinnapakkumise saamisel, kas pakkumises väljatoodud materjalid on tema maitsele ja soovidele vastavad. Tuleks käia enne ehituslepingu sõlmimist ehituspoodides ja veenduda, kas näiteks hinnapakkumises toodud m2 hinnaga keraamiliste plaatide kvaliteet ja valik on sobilik või soovitakse parema väljanägemisega interjööri tarvis kallima hinnaklassiga siseviimistluse tooteid.

Pööra nii projekteerimise kui ka hinnapakkumises staadiumis tähelepanu eeltoodud nõuannetele ja saad vastu ehitusfaasis kiirema ja sujuvama ehitamise.

, ,

Majaehitaja.ee on 7 aastane

synnipaevMajaehitaja veebileht on saanud taas aasta vanemaks ja jõudnud koolipoisi ikka. Nii nagu Tallinna linn ei saa kunagi valmis, ei saa seda ka ükski veebileht.

Kuhu suunda majaehitaja plaanib minna?

Majaehitaja.ee veebilehe peaeesmärk – jagada praktilisi nõuandeid ja infot – on prioriteet ka edaspidi. Selle eesmärgi täitmisele on plaanis järjest enam kaasa haarata ka edumeelsemaid ehitusfirmasid ja ehitusmaterjalide tootjaid. Juba täna on majaehitaja teemakataloogis mõne firma väga head praktilised juhised ja plaan on seda suunda oluliselt jätkata.

Majaehitaja on seisukohal, et ettevõtted, kes jagavad praktilist ja head selgitavat infot, teevad lihtsamaks nii enda töö, kui ka kõigi teiste osapoolte töö nii ehitaja kui järelevalve rollis. Majaehitaja näeb oma rolli sellist infot süsteemsemalt koguda ja jagada kõigi ehitushuvilistega.

Lähemal ajal on plaanis eksperimentaalselt käivitada lahendus, mis aitaks majaehitajatel leida oma maja tarvis sobilikke ehitusteenuseid veel mugavamalt ja kiiremini ning seda väiksema vaevaga.

Ja mitmeid põnevaid plaane on veel aga aeg näitab, kuidas nendega läheb.

Suured tänud kõigile majaehitaja lehe külastajatele ja tulge taas lehele! Ilma teieta poleks seda lehte!

,

Väike luksus on vajalik!

tvNagu öeldakse elama me kõik vaid üks kord ja miks mitte teha see elamine omas kodus mugavamaks ja lihtsamaks. Miks see on oluline?

Kuna elu on ju iseenesest pidevalt täis igasuguseid probleeme või peenema sõnaga väljakutseid siis kuskil tuleb ju ennast ja oma peret tasakaalustada. Selliseks kohaks on esmajoones kodu. Kodu on rahu ja taastumise koht ning just sellel põhjusel peaks kodu olema mugav.

Praktikas toob aga kodu rajamine või ostmine perele veelgi enam pingeid, sest suure laenumaksega (nagu suurte investeeringute tõttu on pea paratamatu laenu võtmine) hakkama saamine on stressi tekitav ülesanne.  Sageli üritatakse raha kokkuhoiu eesmärgil muuta oma kodu otsekui vanglaks, ära jäetakse kõik luksuslik või mugav, et kulusid kokku hoida.  Sageli sellises kodus pingeid muudkui kasvavad ja hea tunne kaob kiiresti.

Seetõttu, et tunda ennast oma kodus inimväärselt ja kodu nautida, võiks üritada kodu eelarvesse panna ühe toa puhul vähemalt mõningane luksus, mis tähendab sageli tellimusmööblit või tehnikat, mis teeb elu lihtsamaks ja mugavamaks. Ideaalis võiks see olla selline tuba või ruum, millel on kõige suurem kasutus. Tõenäoliselt köök ja elutuba on need ruumid, mida igas majas kõige enam kasutatakse.

Asja mõte võiks olla see, et ära karda endale seda luksust lubada, sest see annab vastu parema enesetunde ja parema töövõime enda ning oma perele. Mis täpselt luksus iga inimese jaoks on, sõltub loomulikult temast endast. Näiteks mõnele võib see olla ülimugav tv vaatamise tool, samas teisele aga hoopis velotrenažöör, mida tv vaatamise ajal vändata. Või hoopis imehea helisüsteem, millest oma lemmikmuusikat kuulata või mugav diivan jne.

Luba oma perele veidi luksust – nad on selle ära teeninud!

,

Statistika – ühepereelamud

Kui vaadata Ehitisregistri viimaste aastate statistikat siis on näha, et madalseis on läbitud ja vaikselt on suurenemas ka uute ühepereelamute ehitamine.  Tõenäoliselt 2013 aastas tuleb samuti kasvavas tempos. Samas eramute ehitamise puhul peab arvestama, et kasutusloa hankimine kipub eramajade puhul sageli venima ja seetõttu ei ole statistika kõige täpsem. Kuid suunda näitab statistika kindlasti ja see näitab, et aina rohkem inimesi julgeb oma maja ehitamise ette võtta.

stat

Millise aasta statistikasse jõuab Sinu maja?

, ,

Kuidas puudustega ehitustööd vastu võtta?

Pildista oma maja ehitamist detailseltSee, kelle käes on rahakott, see tellib muusika. See vana tõde kehtib ka ehituses, kuid sageli tekivad ehitustööde eest tasumisega väga suured tülid, mis halvemal juhul koostöö ehitaja ja tellija vahel sootuks lõpetab ning asju hakatakse klaarima kohtu kaudu. Mille tõttu siis kokkuvõttes tülid tekivad ja kuidas peaks toimima, et probleeme ennetada?

Tööde üleandmine ja tööde eest tasumine
Eramu ehitamisel antakse tavaliselt valminud tööetapp või töö üle tavaliselt kord kuus või näiteks ka 2 korda kuus, olenevalt tööst või etapist. Soovitav on tööetapp siduda alati ka kokkulepitud maksepostidega ehk iga tööetapi korrektse valmimise eest peab tellija tasuma konkreetse summa.

Probleem tööetapiga, milles on puudused või on töö poolik
Selline töökorraldus on selge ja arusaadav aga kuni hetkeni, kui üleantavas tööetapis leiab tellija või tema esindaja (näiteks omanikujärelevalve) puudusi ja ei võta tööd vastu ning ei tasu etapiga seotud summat.  Mida teeb sellisel juhul tellija – tellija ei tasu kogu tööetapi eest enne, kui puudused on parandatud. Kuigi see tundub loogiline, ei ole see ehitaja suhtes kõige korrektsem käitumine.

Milles siis probleem? Võtame näiteks mõne tööetapi, näiteks I korruse puitkarkassi ehitustööd ja ehitaja annab tähtajaks etapi tellijale üle. Tellija vaatab tehtud tööd üle ja avastab, et ühes seinas on aknaava asukoht 20 cm nihkes võrreldes projektiga (parandustöö kulu näiteks 5% etapi maksumusest). Olukord igati selge, ehitaja on eksinud ja selles pole küsimust, ehitaja teeb selle ringi. Enamikel juhtudel aga tellija ei võta etapi töid enne vastu ja ei tasu kogu etapi eest raha enne kui parandustööd on tehtud.

Olenevalt etapi mahust ja suurusest võivad sellises olukorras aga tekkida ehitajal probleemid oma maksekohustuste täitmisel oma alltöövõtjate ja töötajate ees.  Tekib ahelreaktsioon, kus tellija poolt töö vastuvõtmise edasilükkamine tekitab probleeme ehitajale. Tellija vaatevinklist pole see nagu tema probleem, ehitaja oli ju ise eksimuses süüdi.

Korrektne lahendus sellises olukorras oleks järgmine:
Tööde vastuvõtmisel fikseeritakse puudus ja lepitakse kokku puuduse parandamise aeg ning mis kõige tähtsam, võetakse puudusega töö maksumus etapi maksumusest välja. Teiste sõnadega võtab tellija töö vastu korrektselt teostatud tööde osas (näiteks 95% etapi maksumusest) ja tasub korrektselt teostatud töö eest. Puudusega teostatud tööosa eest (näiteks 5% etapi maksumusest) tasutakse alles siis kui puudus on parandatud ning  parandustöö võetakse vastu eraldi vaheetapiga või näiteks koos järgmise korralise tööetapiga.

Peamiseks probleemiks kujuneb eeltoodud lahenduse juures puudusega seotud töö maksumuse hindamine, sest ehitaja kipub tegelikkusest väiksemat maksumust parandustöödele pakkuma, sest tema huvi on kohe suurem summa kätte saada. Samal ajal tellija huvi on parandustööde osas jätta ülesse suurem summa, sest kui ehitaja mingil põhjusel „ära kaob“ siis on võimalik ülesjäänud summaga parandustööd ära teha. Siiski on enamik ehitajaid nõus tellijapoolse ettepanekuga, et etapi eest raha kätte saada.

Kirjeldatud lahendus on mõlema osapoole, ehitaja ja tellija, huvisid arvestav, kuid sellist lahendust siiski ei kasutata kuigi sageli. Miks?

Ühelt poolt väiksemad ehitusfirmad ei tee korrektset paberimajandust ja nad ei tee korrektseid tööetappide üleandmise akte, rääkimata siis aktide ümbertegemisest puudustega tööde fikseerimiseks. Ja olukorras, kus initsiatiivi ehitaja poolt ei tule siis loomulikult tellija ei paku ise välja, et maksan sulle nüüd praegu korras tööde eest ja hiljem parandustööde eest. Arusaadavalt on tellija huvi hoida raha enda käes maksimaalselt kaua. On ju raha kokkuvõttes ainuke motivaator, mis ehitajat sunnib kokkulepitud töid teostama.

Teiselt poolt tellijad sageli käituvad ehitaja suhtes ülimalt kategooriliselt ning jätavad suured tööetappide summad maksmata ka väga väikeste puuduste eest. Jah, see aitab sageli kiiremini puudusi parandada, kuid tekitab väga sageli ka osapoolte vahele tülisid, mis viivad koostöö lagunemiseni ja siis ei võida sellises olukorras enam keegi.

Ehitamine peaks olema protsess, milles mõlemad osapooled peaksid esmajoones tegema koostööd ja seda võrdsetel alustel.