, ,

Tahan endale maja ehitada, palju üks maja maksab?!

“Tere! Mul on krunt olemas ja ma tahan omale maja ehitama hakata! Palun tehke pakkumine ühele viilkatusega keskmise suurusega majale?” Selliseid kirju või telefonikõnesid saavad majatootjad ja ehitusfirmad küllaltki sageli.

Paremal juhul antakse natuke rohkem infot, määrates ära maja suuruse ja võimaliku energiaklassi või vajalike ruumide nimekirja. Iga täpsustav info on teretulnud, kuid ilmselgelt on see ebapiisav info, et teha korrektset hinnapakkumist maja ehitamiseks.

Koos tüüpprojektide ning elementmajadega võidukäiguga on kujunenud olukord, kus inimesed ei keskendu maja tellides projekti koostamisele, mis täpsustab enamik valikuid, vaid eeldavad, et kui küsida hinnapakkumist nn. keskmisele majale, siis küll seal kõik vajalik sisaldub. See aga pole paraku päris õige arusaam. Vaatame allpool seda teemat natuke lähemalt.

Majaehitus on teenus, mitte kaup
Kuigi mõni üksik moodulmajade tootja on võtnud suuna sinnapoole, et müüa oma moodulmaju standardkaubana, jääb siiski praegu ja ka tõenäoliselt järgnevatel aastakümnetel selgelt peale individuaalne lähenemine oma maja ehitamisele. Ja põhjus on samuti ilmselge, kõik inimesed on erinevad, oma erinevate võimaluste, soovide ja vajadustega.

Majaehitus on teenus, kus tuleb valida paljude võimaluste hulgast enda jaoks sobilik arhitektuurne ja konstruktiivne lahendus, leida majale optimaalne ruumiplaan, otsustada ära maja tehnosüsteemid ning teha maja välis- ja siseviimistluse materjali- ja värvivalik. Seda sisendit saab kokkuvõttes anda ainult tellija ise.

Iga tellija saab kasutada majaehituseks ideede ja mõtete kogumiseks erinevate majaprojektide katalooge ja tüüplahendusi, kuid selleks, et küsida esmast hinnapakkumist, tuleb teha eeltööd ja fikseerida kõik see, mida oma majalt soovitakse.

Sellist eeltööd on vaja teha ennekõike kahel põhjusel:

  1. Oma majaga seotud valikute ja lahenduste läbimõtlemine aitab aru saada, millist maja tegelikult sina ja su pere vajab. Teadlik tellija on hiljem rohkem oma majaga rahul ning oskab oma maja rohkem väärtustada.
  2. Võimaldab saada täpsema hinnapakkumise. Detailsem info hinnaküsimise staadiumis vähendab riske oluliseks hinnatõusuks ehitusfaasis. Kui küsida hinnapakkumist minimaalse info põhjal siis pakutakse tavaliselt ka kõige minimaalsema ja odavama hinnaga lõpptulemust. See aga, et pakutud lahendus on nuditud ja sellest ka soodsam hind, selgub sageli alles ehitusfaasis, kus tellija on sageli sunnitud lisakulusid tegema asuma, et maja valmis saaks.

Kokkuvõttes on soovitav juba majaprojekti algfaasis koostada nimekiri kõigest, mis on oluline ja mis abistab majatootjat või ehitusfirmat konkreetsema esmase hinnapakkumise tegemisel. Väike näide, mis antud nimekirjas võiks olla:

  • Maja arhitektuur. Kas aluseks võetakse mõni tüüpprojekt või kaasatakse arhitekt individuaalprojekti tegemiseks? Individuaalprojekti käigus aitab arhitekt ka kaasa mõelda ja pakub lahendusi, kuid ka seal peab olema põhisisend tellijalt.
  • Maja suurus / elanike arv.
  • Korruste arv.
  • Maja paiknemine krundil.
  • Ruumiprogramm ehk majas olevate ruumide nimekiri ja nende suurused.
  • Maja energiaklass.
  • Põhimõtteline konstruktiivne lahendus. Põhimaterjalid, katusekatte materjal jne.
  • Kütteallikas ja küttelahendus (näiteks õhk-vesisoojuspump ja põrandaküte)
  • Ventilatsioonilahendus ja jahutussüsteem (loomulik või soojustagastuse sundventilatsioon, ventilatsioonitorustiku materjal)
  • Välisuksed ja aknad (akende avanemine, aknaraami materjal, soojusjuhtivus U väärtus)
  • Majasisesed muud kommunikatsioonid (kanalisatsioon, tarbevesi – konkreetne tootesari või lahendus)
  • Korstnalahendus (kui majale on korsten vajalik)
  • Maja siseviimistlus (põrand, seinad, laed, niisked ruumid – materjalide valikul võib ette anda ka m2 hinna suurusjärgu, siseuste hinnaklass, aknalaua materjal)
  • Elektritööd (kasutuspunktide orienteeruv arv, kus oleks ka maja välisvalguse punktid ja õueala valgustuspunktid, majas kasutatavate pistikute ja lülitite tootesari)
  • Nõrkvool (valvelahendus, andmeside kaabelduse lahendus, targa maja funktsionaalsus)
  • Santehnika tootesari
  • Kesktolmuimeja lahendus
  • Valgustid (sealhulgas süvistatud valgustid, valgustite tootesari)
    jne.

Nagunii tuleb tellijal kõigi nende teemade osas oma seisukoht kujundada, kuid pigem tasub seda teha kohe projekti algusfaasis.

Häid valikuid ja head majaehitamist!

,

Ehitustööde maksumus tööde algul ja lõpus

IMGP1266Võib julgelt öelda, et kõik ehitustööde tellijad vaatavad alati esimese valikukriteeriumina ehituse hinda ehk teisiti öeldes seda kogusummat, mis ehitustööde eest tuleb tasuda. Täpselt samamoodi vaadatakse esimese asjana hinda ka kõigis teistes eluvaldkondades ning kõigi toodete ja teenuste ostul. Keegi ei soovi maksta rohkem kui turul saadaolev parim hind.

Kuidas kujuneb turuhind?

Mitmed ehitusfirmad tunnistavad otsesõnu, et nad teevad esimese hinnapakkumise alati võimalikult soodsa hinnaga, et võimalikku tellijat mitte ära hirmutada. Nad teevad seda töö kättesaamise huvides. Tegelikkuses teevad seda peaaegu kõik ehitusfirmad, kui soovitakse tellimust võita ning tellija poolt hinnaküsimiseks esitatud dokumentatsioon seda vähegi lubab.

Kõige soodsam võimalus madala hinna tegemiseks on enamasti siis, kui tellija esitab hinnaküsimiseks eelprojekti või näiteks lühikirjelduse ning palub selle alusel koostada ehitajal omapoolne hinnapakkumine.

Ehitustööde hinnaküsimisel, kui detailides sisu ja nõuded jäävad täpsustamata, on ehitajal võimalik valida hinnapakkumisse oma äranägemise järgi soodsama hinnaklassiga tooted või lahendused, mis ka lõpphinda väiksemaks teevad.

Lisaks kirjutatakse hinnapakkumise märkustesse selgitusi enamasti allpool toodud kahel viisil, kuid mille puhul jääb tellija enamasti hätta hinnapakkumise hindamisel / võrdlemisel.

Hinnapakkumisse lisatavad märkused:

  1. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis antud hinnapakkumises sisalduvad, kuid mis ei ole täielik tööde nimekiri, mis on vajalik tellitud tööde toestamiseks.
    Antud juhul tellija näeb nimekiri töödest, mis hinnas sisaldub, kuid millised tööd peaks lisanduma ja millise summaga, et kõik soovitu saaks tehtud, jääb ebaselgeks.
  2. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis hinnapakkumises ei sisaldu, kuid mida tellitud tööde puhul oleks vajalik teostada.
    Tellija saab nimekirja töödest, mis on jäetud hinnapakkumisest välja, kuid palju need maksavad, ei ole selge ning ei ole selge ka see, kas väljatoodud tööde nimekiri on lõplik?

Jääb õhku suur hulk tõlgendamisruumi, mida tuleks ehitajaga üle täpsustada. Osad tellijad seda ka teevad ja siis täpsustuste tulemusena teeb ehitaja juba uuendatud hinnapakkumise, mis 99,9% juhtudel kallim, kui algne hinnapakkumine. Nii mitmedki ehitajad on öelnud, et nad sageli ootavadki seda, et tellija hakkaks täpsustama ning nad saaksid oma pakkumist lahti rääkida ja vajadusel selgitada. Ehitajate mõte on selles, et siis kui tekib selliste kohtumiste ja täpsustavate küsimuste käigus vahetu kontakt tellijaga siis nad saavad põhjendada ning selgitada hinnapakkumist ning siis selle selgitustöö käigus lisanduvad summad ei ehmata enam tellijat ära, kuna tellija saab aru, mille jaoks see raha täpsemalt kulutatakse.

hinnakusimine

Ainult hinna järgi otsustamine

Kuid need tellijad, kes hinnapakkumiste kohta täpsustusi ehituskaugete inimestena ei oska küsida, teevad valiku tavaliselt soodsama hinnaga pakkuja kasuks, mõeldes umbes nii, et küllap on ikkagi selles soodsamas pakkumises kõik vajalikud tööd põhimahus sisse arvestatud ning küll siis hiljem tasutakse täiendavate tööde eest jooksvalt või korraldatakse uus hinnaküsimine.

Selline lähenemine tellijate poolt on küllaltki levinud ning viib hiljem täiendavate lisakuludeni, millega tellija pole arvestanud või ollakse sunnitud tegelema kokkuhoiulahendustega järgnevate tööde arvelt, et plaanitud eelarves püsida.

Pahatihti saab tellija tekkivast probleemist aru juba esimeste ehitustööde realiseerimise käigus, kus näiteks vundamenditööde puhul, pole madalvundamendi puhul arvestatud ümber vundamendi perimeetri paigaldatava horisontaalse soojustusega või pakkumine sisaldab väiksemas mahus täiteliiva, kui seda korrektse töö tegemiseks vaja oleks. Sellisel juhul olenevalt tellija natuurist, kas minnakse mõnevõrra ehitajaga tülli või siis lepitakse töö korrektse teostamise huvides tekkivate lisakuludega, peaasi et saaks tehtud korralikult.

Küll aga sellest hetkest, kui esimesed sellised probleemid on ülesse kerkinud, hakatakse põhjalikumalt hinnapakkumist uurima ja välja selgitama, mis seal ei sisaldu ja mis võib veel juurde tulla.

Kokkuvõttes saabki öelda, et ainult tellija ise saab hinnaküsimise põhjalikuma ettevalmistusega ja hinnapakkumiste analüüsiga ja täpsustuste küsimisega oma riske kõige paremini maandada. Alates sellest hetkest, kui kokkulepe ehitajaga sõlmitud, ollakse piltlikult väljendudes, suuresti reisija ehitusrongis, mida juhib suuresti ehitaja, kus aga rongipileti hind võib iga hetk kallineda! Kas Sinu rongipileti maksumus on ka lõppjaamas sama, mis rongile astudes?

, ,

Tervikvaade ehituskuludele – hädavajalik igale majaehitajale!

Pole kellelegi saladus, et oma maja ehitamisega kaasnevad suured kulud. Paljudele majaehitajate jaoks saabub oma maja ehitusprotsessis kätte see hetk, kus tuntakse, et maja ehitamine on kui põhjatu auk, kuhu raha tuleb matta, et maja valmis saada. See tekib pingeid ja pinged tekivad ennekõike seepärast, et just ehituse lõpufaasides tekib justkui pidevalt juurde lisakulusid ning teadmatus kulude osas tekitab stressi ja närvilisust.

Vaatame natuke seda protsessi, millest tekib pingeline eelarve ja sellega kaasnev stress?

1. Algne ehituseelarve on enamasti optimistlik.
Maja ehitamise algusetapis teevad ehitajad hinnapakkumisi võrdlemisi ettevaatliku hinnatasemega, et oleks lootust tööd saada. Hinnapakkumistest ei kirjutata täpselt välja, mida töö sisaldas ning hiljem annab see võimaluse ehitajal lisaraha küsida. Eriti siis kui hinnapakkumise aluseks olnud projektdokumentatsioon on eelprojekti tasemel ning määramatus projektis suur.

Teistpidi aga aitab algselt odavam hind majaehitusi käivitada, mis muidu jääksid käima lükkamata. Teadmatus aitab töödega algust teha ning kuigi see toob kaasa tellijale lisamuresid ja takistusi siis enamik saavad nende takistuste ületamisega hakkama.

2. Osalised töövõtud
Suur osa, oma maja tellijaid, tellib ehitajatelt töid valikuliselt, mitte tervikuna “võtmed kätte” mahus. Seda tehakse ennekõike seetõttu, et osa töid soovitakse kas ise teha või vaadatakse ainult samm-sammult ettepoole ja tegeletakse uute töölõikude hinnaküsimistega alles siis kui see tööetapp kätte jõuab.

Selline lähenemine on tingitud ka sellest, et tellija ehitusprotsessis olles vajab õppimiseks aega ja kujundab oma valikuid vahetult enne töölõigu algust, eriti käib see siseviimistluse kohta.

3. Muudatused
Erinevatel põhjustel tekkivad muudatused on ehitusprotsessid pigem tavapärased. Probleem on aga sageli see, et tehtud muudatused mõjutavad teisi kas juba teostatud või veel teostamata töid ning sellega kaasnevad lisakulud.

Viimase hetke muudatused tõstavad ka üldjuhul ehituskvaliteedi riske, sest kiirustades tehtud lahendused ei ole alati detailides läbi mõeldud ning parandustööde tõttu võib tekkida uued vajadused uuteks muudatusteks.

Kokkuvõttes toob eelnev kaasa objekti ehitustööde lõpufaasides väga pingelise eelarve ja pingestunud suhtlemise ehitajaga. Sellises olukorras hakatakse otsima odavamaid lahendusi ja tõmmatakse sageli kulud lõpus maksimaalselt kokku.

Näiteks olen kohanud tellijaid, kes projektis toodud puitaknad on vahetanud viimasel hetkel odavamate PVC akende vastu, valitud odavama katusekate ja näiteks ka naturaalparketi vahetanud laminaatparketi vastu. Selliseid maju vaadates on mõnikord päris kahju olnud vaadata, kuidas muidu väga läbimõeldud majades sellised viimase hetke asendused maja üldpildi ära rikuvad ning välis- kui sisearhitektuur võib jääda inetuks.

Selleks, et maja saaks valmis võimalikult eelarve piires, tuleb teha alguses aga ka jooksvalt ehitamise ajal palju eeltööd ja küsida hinnapakkumisi nii, et kogu maja tervikuna on eelarves kaetud. Tervikvaade ehituskuludele aitab hoida ehituskulud kontrolli all ning varakult ja mõistlikult teha materjalide või lahenduste asendused, nii et üldpilt ei saaks rikutud.

Hoia maja ehitamise rahalist vaadet pidevalt uuendatuna viimase info põhjal ning alati kogu tervikut silmas pidades. Siis on vähem pingeid ja üllatusi maja lõpufaasis ning rahuolu oma majast suurem!

,

Avatäidete mõõtmisvead

Paljude majade ehitamise juures tehakse väga lihtsaid mõõtmisvigu ja väga sageli just avatäidete puhul. Need lihtsalt juhtuvad, sest eksimine on inimlik. Kuidas võiks tellija neisse suhtuda ja võimalusel neid ennetada.

See, et mõned aknad jõuavad objektile vale mõõduga on ehituses küllaltki sageli aset leidev sündmus. Olenevalt olukorrast, kas lepitakse veidi väiksema või suurema mõõduga, tehes ava vastavalt aknale või uksele, kas suuremaks või väiksemaks. Suuremate eksimuste korral, kus näiteks on eksitud 20 cm-iga, ei ole tavaliselt muud võimalust, kui tuleb tellida uus, õigete mõõtudega, uks või aken.

Miks sellised eksimused tekivad?

Tavaliselt on põhjusteks joonistelt vale mõõdu lugemine või vale mõõtmine kohapeal ning on ka juhuseid, kus inimene lihtsalt kirjutab kogemata vale numbri.

Ka akna- või uksetehases akent või ust töösse andes eksitakse mõõtudega. Paberil võivad olla õiged andmed, kuid tootmisse sisestatakse need valesti. Seda küll harvemini, kuid sedagi juhtub.

Kõigil asjaosalistel on teada, et need mõõdud on väga olulised ja need peavad õiged olema, kuid sellegipoolest, muutub selline töö rutiiniks ning tekib eksimusi.

Kui eksimused avastatakse, mis saab edasi?

Sageli avastatakse eksimus alles siis kui hakatakse akent või ust ette panema. Siis kontrollitakse üle ka ava mõõdud ja mõnikord on ava vale suurusega tehtud, kuid seda on üldjuhul harva ja need ava mõõtude erinevused ei ole tavaliselt ka sellised, mida ei saaks kiiresti parandada.

Järgmisena hakatakse välja selgitama avatäidete tellimuse dokumente, mille alusel aknad või uksed tehti. Tavaliselt on olemas projektdokumentatsioonis avatäidete spetsifikatsioon, kus kõik mõõdud on täpselt välja toodud. Spetsifikatsioonis on akende ja uste mõõtude vigu tavaliselt väga harva.

Tellijal tasub akende ja uste spetsifikatsioonid võtta just projektist, mitte neid hinnaküsimiseks eraldi ümber kirjutada, et vähendada eksimuste võimalust. Kui tellitakse aknad mõne aknatootja veebilehele hinnaküsimise vormide kaudu, peab olema äärmiselt tähelepanelik kõigi mõõtude sisestamisega ja pigem tasub hinnaküsimise juurde alati edastada lisaks ka projektdokumentatsioon, mis sisaldaks ka avatäidete spetsifikatsiooni.

Võimalik variant on ka see, et maja karp on juba valmis ja võetakse mõõdud valmis avadelt. Sellisel juhul on soovitav tellijal küll hinnaküsimise faasis küsida pakkumist enda poolt tehtud avade mõõtude järgi aga kui tehakse tellimus, siis lasta akna- või uksefirmal avad kohapeal üle mõõta. See vähendab tellija riske eksimuste osas ja lisaks oskab avatäidete firma avade mõõte õigesti võtta.

Kokkuvõttes on vastutav see, kelle mõõtude alusel aknad või uksed tehti. Kui tellija andis oma mõõdud ja eksis nende andmisel, tuleb tellijal, kas leida lahendus, kuidas avatäiteid siiski ette panna saaks või tellida, valesti antud mõõtudega avatäited, uuesti.

Sama kehtib ka avatäidete firma osas, kui eksimus on nende poolne, siis tehakse uus või leitakse tellijaga kompromiss, kuidas saaks ikkagi tehtud aknad ja uksed ette panna.

Mida saab teha tellija?

Tellija saab kontrollida projektdokumentatsiooni ja avatäidete spetsifikatsioonide andmeid. Joonistelt on näha avade mõõdud ja spetsifikatsioonidel avatäidete mõõdud ning nende võrdlemisel varakult vead ülesse leida.
Samuti peaks tellija panustama kogu oma tähelepanu avatäidete tellimisele, et kindlasti kõik mõõtude andmed oleksid õiged või delegeerima selle töö peatöövõtjale või avatäidete firmale.

Enamasti eksimuste korral erilise probleeme avatäidete firmadega ei teki ja nad tunnistavad oma viga ning teevad uued aknad või uksed, kuid ajaplaan, näiteks aknapalede viimistlemise või muude töödega, võib uue akna ootuses venida ning tekitab tellijale lisamuresid.

Kokkuvõttes on soovitav tellijal avatäidete tellimuste tegemisel olla mõõtudega väga tähelepanelik ning jätta oma tööde ajaplaanidesse väike varu võimalike mõõtudest tingitud segaduste likvideerimiseks!

Avatäidete tellimisel kehtib alati vanasõna „Üheksa korda mõõda üks kord lõika“.  Võta see kindlasti arvesse oma kodu akende ja uste tellimisel!

,

Ehituse hinnaküsimine nõuab tellijalt topeltpingutust

Oletame, et töötate mööblifirmas ja teie juurde tuleb klient, kes soovib küsida hinnapakkumist eritellimusel tehtavale mööblile. Selleks, et hinnapakkumist saaks teha, oleks teil vajalik teada palju olulist informatsiooni (mis materjalist, mis värvi, milliste mõõtmetega, millise funktsionaalsusega jne.), mille alusel saaksite hinnapakkumist koostama hakata. Tundub loogiline? Paraku ehituses kiputakse aeg-ajalt hinnapakkumisi küsima nii, kus kõike olulist informatsiooni ehitajale anda ei ole.

Vaatame laiemalt olukorda ehitustööde hinnaküsimistel ja ennekõike eratellijate poolt.

Ehituses peaks alusdokument, mille alusel hinnapakkumisi küsitakse olema – projekt. Projektdokumentatsioon peaks ideaalis andma edasi täpse info, mis materjalidest ja kuidas tuleb ehitada. Selline info on üldjuhul olemas, kui tellija hangib põhiprojekti + vajalike tööde või sõlmede osas tööprojekti + veel eritööde projektid.

Ja isegi siis kui kõik see eeltoodud vajalik info olemas on usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks vajalik täpsustusi näiteks plaanitava ehitusperioodi kohta, mis aastajaajal ning kui kiiresti tuleb ehitajal ehitada, kas on olemas juurdepääs objektile rasketehnikaga, kas on olemas ehitusperioodiks kohapeal elekter ja vesi või tuleb see ehitajal ise korraldada näiteks diiselgeneraatori ja ehitusaegse veemahuti tarnega. Iga väike detail on oluline, et hinnapakkumist saaks korralikult teha.

Eeltoodu mõte on rõhutada, et tellija peaks hinnaküsimise ettevalmistamisel mõtlema ennast, kas ehitaja või minugi pärast mööblifirma töötaja rolli, kes peaks ise tegema kliendile hinnapakkumist. Mõtlema selliselt, et kas kõik see, mis võib hinda mõjutada on mul hinnaküsimise kirjas ja projektis olemas. See on kindlasti raske, kui pole varasemat ehituskogemust. Nii mõeldes mõistab tellija paremini, miks ehitajal neid andmeid vaja ja annab küsimustele läbimõeldud vastused.

Tegelikult võibki öelda, et tellija jaoks käivitub täistuuridel ehitus tegelikult juba hinnaküsimise staadiumist, mida paremini enda jaoks teemad läbi mõeldakse seda parem lõpptulemus.

Hinnaküsimise staadiumis tulevad välja sageli suuremad ebakõlad projektis, millele tellija peaks kiiresti lahenduse leidma, tellija peab tegema hulk otsuseid, mis mõjutavad hinda, funktsionaalsust, disaini jne.

Praktikas kipub aga olema nii, et hinnaküsimises tekkivate probleemide korral, öeldakse ehitajale, et tehke omapoolne lahendus ja arvestage hinda selle järgi ning põhjalikult lahendustesse süübimata valitakse ehitaja ennekõike hinna järgi (kuigi lahendused ja nendega seotud tööde mahud võivad erinevatel pakkujatel olla erinevad).

Tellija peaks arvestama, et hinnaküsimise etapis on veel viimane võimalus teha läbimõeldud muudatusi ning teha oma valikuid võimalikult soodsate kuludega, sest hiljem, ehitusetapis, on iga muudatuse ja soovi realiseerimine juba seotud suuremate kuludega.

Küsi oma ehitustööde hinnapakkumisi nii, et ehitaja saaks vajaliku info hinna arvutamiseks kätte ja vasta alati ka võimalikult täpselt ehitaja lisaküsimustele hinnapakkumise staadiumis! Tee topeltpingutus projekti ja hinnaküsimise iga detaili läbimõtlemisel! Nii saad ehitajalt täpsema hinna ja läbimõeldud valikutega kodu!