,

Palju on maja ehitamiseks raha vaja ja palju uus maja maksab?

Kuidas käivitub tavaliselt oma maja ehitamise projekt? Millest saab kõik alguse ja kuidas teeb tavaliselt tellija oma esimesed sammud oma maja ehitamise suunas?

Alustatakse oma rahaliste võimaluste hindamisega

Majaehitamine algab tavaliselt sellest, et hinnatakse umbkaudselt oma laenuvõimet või oma vabu rahalisi vahendeid ja olemasoleva kinnisvara väärtust ning kui kokkulöödud number tundub piisavalt suur siis käivitatakse edasised tegevused.

Algne umbkaudne laenuvõime hinnang võib sageli põhineda ka lihtsalt panga kodulehel oleva laenukalkulaatoril tehtud arvutustel või ka lihtsalt oma enda subjektiivsel hinnangul. See pole täpne ja tegelikult pole sellel hetkel ka selge, millist maja ehitada ja milliseks tegelikult kujunevad maja ehitamise kulud. Jutt käib alguses suurusjärgust, mida hüpoteetiliselt võiks kasutada oma maja ehitamiseks.

Kas ja mida selle raha eest saab?

Kuidas tellijad, majaprojekti käivitamiseks, kinnitust otsivad? Vaatame allpool kahte võimalust:

“Võtmed kätte” pakkumiste alusel

Kui enda umbkaudsed rahalised võimalused teada siis otsitakse tavaliselt esmalt internetist erinevaid nn. “võtmed kätte” majade pakkumisi, kus ka majade hinnad ära toodud. Seda ei tehta alguses mitte selleks, et valida endale kohe välja mõni tüüpmaja, vaid ennekõike selleks, et hinnata, milliseid maju on võimalik turult etteantud summa eest saada. See annab kindlust, kas majaprojektiga edasi liikuda või projektist loobuda.

Majade keskmise m2 hinna alusel

Maja ehitushinna suurusjärk täna on “võtmed kätte” maja puhul u. 1200 eurot/m2 (KM-ga). Kusjuures ei ole eriliselt vahet, kas ehitatakse puitkarkass- või kivimaja. Jah, puitkarkassmaja on enamasti natuke odavam, kuid algselt võib selles etapis tellija seda erinevust mitte arvestada.

Ruutmeetri hind võimaldab hinnata ennekõike seda, kui suure maja annaks ehitada. Näiteks, kui majaehitamiseks on tellija hinnanguline kasutada olev summa 100 000 eurot, saab selle m2 hinnaga läbi jagada ning teada umbes, kui suure maja saaks lasta ehitada. Näiteks siis 100 000 : 1 200 = 83 ehk tellija võiks arvestada maksimaalselt umbes 80 m2 majaga.

Krunt ja muud kulud

Kindlasti peaks arvestama, et lisaks maja enda ehitushinnale, tuleks oma arvutustesse võtta ka krundi maksumus, mis olenevalt kodu rajamise asukohast võib olla pea sama kallis, kui majaehitus ise.

Lisaks tasub ka hinnata kulusid, mis on vajalikud näiteks köögimööblile ja muule püsimööblile, rääkimata näiteks kardinatest või kodutehnikast.

Kas saaks odavamalt?

Kindlasti saab ka odavamalt ehitada, kui eespool toodud m2 hinnaga. Selliselt juhul tuleb aga tellijal endal ka tavaliselt palju rohkem oma aega ja energiat kulutada ning leida turult ise ülesse soodsamad variandid ehitusmaterjalide hankimiseks ning ka ehitamiseks.

Üks näide. Hiljuti puutusin kokku ühe tellijaga, kes sisuliselt on teinud oma majaehitamisest igapäevatöö. Ta müüs maha oma vana maja ning võttis töölt ennast lahti ning saadud rahaga ehitab ta nüüd juba ligemale 8 kuud oma uut maja või õigemini lausa kahte. Teine maja on garaaž-saunamaja. Ta hangib ise kõik materjalid ja teeb kõik tööd sisuliselt ise, kaasates ka mõnevõrra abijõude valikuliste tööde puhul. Tänaseks on jõutud sisetöödeni. Ta panustab kõvasti oma aega ja ta ehitab odavalt. Nagu eeltoodust näha saab ehitada oma maja suhteliselt odavalt, kuid igaühel tuleb enda jaoks leida sobilik variant.

Kas mugav lahendus “võtmed kätte” tellimusena, kus vastutus ja garantiikohustus langeb ehitajale või siis teise äärmusena, kõike ise teha. Enamik eramajade ehitajaid kasutab vahepealset varianti, osad tööd tellitakse tervikuna ühest firmast, osad tehakse ise või otsitakse turult üksikute tööde peale tegijaid.

Ise tehes aga peab aga olema ehitusalane kogemus või siis suur tahtmine kõik ehitusalane endale selgeks teha. Iseehitajate puhul olen kuulnud pea utoopilisi numbreid, millega on majad valmis ehitatud, kuid alati on nende ühiseks jooneks see, et nendes numbrites ei sisaldu inimese enda töö ja ajakulu.

Aga konkreetsemaks minnes on hea tahtmise korral võimalik iseehitajal ehitada u. 60-70% sellest hinnast, mis võtmed kätte lahendusena küsitakse.

Kokkuvõttes saabki öelda, et iga maja hind sõltub ennekõike tellijast endast. Läbimõeldud majaehitamist kõigile – nii neile, kes seda ise teevad, kui ka neile, kes ehitamise tellivad.

, ,

Moodulmajade võrdluse e-kursus avatud

Karkassmaja ehitamine

Element- ja moodulmajad on muutunud järjest populaarsemaks. Tuhanded läbimõeldud tüüpprojektid annavad suure valikuvõimaluse leida enda jaoks sobilik projekt, jättes alles ka võimaluse teha projektides muudatusi. Kui siia juurde lisada tehase tingimustes saavutatav majade kvaliteet ning kiirus, nii tootmisel kui ka ehitusplatsil maja püstipanemisel, on selge, miks element-ja moodulmaju järjest enam oma koduks valitakse.

Eesti turul on hulk majatootjaid ja igal tehasemaja huvilisel tuleb saada selgust, millised on ühe või teise majatootja eelised, millised on hinnad ja mis sisaldub tootjate standardpakettides ning palju muud olulist, mille alusel kujunda oma valikuotsus.

Majatootjate pakettide võrdluse teeb keeruliseks see, et pakettides sisalduv on kohati väga erinev ning ainult paketi hinda võrrelda ilma sisusse süvenemata ei ole mõistlik.

Majaehitaja avas uuendatud e-kursuse “Moodulmajade võrdlus“, mis on mõeldud just neile, kes tahavad enda jaoks saada selge ning kiire ülevaate element-ja moodulmajade turust, pakettides sisalduvatest, hindadest ja paljust muust, mis abistab õige valiku tegemist. Hetkel võrdluses 12 majatootjat.

Vaata kursuse sisu täpsemalt siit: Moodulmajade võrdlus >>

Osale e-kursusel ja tee oma valik lihtsamaks!

, ,

2016 aasta prognoos eramuehitajale

piltJälle kord vahetub aastanumber ja tulemas uus ning huvitav aasta. Kas 2016 aasta on kinnisvara arendajatele ja eramajade ehitajatele hea aasta?

Et edasi vaadata tuleks korra vaadata ka tagasi 2015 aastasse. Vaieldamatult on 2015 aastal elamuehitus hea hoo sisse saanud. Jälle on kätte jõudnud aeg, kus iga tõsisem ehitusfirma ja arendaja julgeb ette võtta suuremaid ja väiksemaid kortermajade projekte. Päris julged on juba küll mitmel viimasel aastal kortermajade arendusprojekte ette võtnud ja ka ära teinud ning järjest uusi projekti tuleb juurde. Kuna projektid on olnud edukad, tõmbab see arendusprojektidest huvitatuid aina juurde ja hoog on sees.

Eramute ehitamine on samuti silmnähtavalt elavnenud. Piisab kui sõita mõnda uuemasse elurajooni ja igalt poolt hakkavad silma ehitustegevus ning seni pikalt tühjad seisnud krundid aina täituvad uute majadega.

Ühesõnaga viiakse ellu pikalt kavandatud samme oma kodu rajamiseks ning piisav stabiilsus ja kindlus tuleviku suhtes enamikel tekkinud.

Prognoos lühidalt: 2016 aastal on oodata eramuehituses vaikset aga kindlat kasvu ning arendustegevuse jätkumist.

Millel selline prognoos tugineb?

  • Pangad ei plaani laenutingimusi leevendada, mis tähendab, et laenu saavad arenduseks ja ehituseks vaid need, kes seatud tingimustele vastavad ja neid täita suudavad. Seetõttu ei ole ette näha, et tekiks hüppeliselt suuremat laenamist ning sellega koos ka ehitus- ja kinnisvarabuumi käivitamist. See asjaolu toetab rahulikku kasvu.
  • Laenulepingutega seotud euribori kurss (peamiselt 6 kuu euribor) on miinuses ja ei ole ka ette näha lähemal ajal suuremaid tõuse, vähemalt senikaua, kui Euroopa majanduses kõige paremini ei lähe ja jätkub rahatrükk. Arusaadavalt mingil hetkel euribori kurss hakkab tõusma aga sinna võib veel aastaid aega minna.
  • Pikka aega inimesed lükkasid oma maja ehitusplaane aina edasi ning on tegeletud uute oludega kohanemisega (ennekõike pankade jaoks nõutud laenuvõimekuse saavutamisega). Nüüd on paljude jaoks kohanemine toimunud ning koos korterihindade tõusuga ja oma korteri müügiga on paljudel tekkinud ka teatud lisakapital (mis on vähendanud suurema laenu võtmise vajadust), et ehitusplaanid käivitada. Vahepealsetel aastatel on kogunenud ootele teatud hulk peresid, kes nüüd lähemate 2-3 aasta jooksul oma maja ehitamise plaanid realiseerida kavatsevad ning see hoiab eramuehitust aktiivsena veel mitmeid aastaid.Samas ei ole näha ette järgnevatel aastatel suuremat hüppelist sissetulekute kasvu, mis võimaldaks oluliselt suurendada nende perede arvu, kas saavad laenuvõtmise ja maja ehitamise peale mõelda.
  • Ehitushinnad on püsinud pikemat aega suhteliselt stabiilsed ja ei ole ka ette näha suurt hinnatõusu järgnevaks aastaks. Ehitusmahud elamuehituse sektoris küll tõenäoliselt veidi kasvavad, kuid see kasv on ole selline, mis survestaks ehitust tervikuna suuremale hinnatõusule, sest riigisektoris ehitustöid vähem ning konkurents ehitustöödele jääb püsima.

Head edukat uut ehitusaastat!

, ,

Kuidas valida oma maja põhimaterjali?

Kui plaan maja ehitamiseks tehtud siis järgneb otsustamine, millisest konkreetset põhimaterjalist maja ehitada. Põhimaterjalina peetakse silmas ennekõike kandvate konstruktsioonide materjale ehk siis kandvaid välis- ja siseseina materjale aga ka mittekandvate konstruktsioonide materjale, kui nende mahud suured.

Laias laastus tehakse esimene valik, kas puit- või kivimaterjal.


Palkmajad

Puitmaterjalina on valikus täispuidust majad ehk siis palkmajad sealhulgas ka näiteks liimpuidust palkmajad. Palkmajade puhul ei kasutata üldjuhul täiendavat soojustamist ning maja välisseinte soojapidavus oleneb ennekõike palgi paksusest. Kasutatakse ka kombineeritud lahendusi, kus välisilmes näiteks 1,5 korruselistel majadel II korruse otsasein väljast palgi imitatsiooniga laud, kuid sisuliselt tegemist karkassseinaga, mis soojustatakse.

Palkmajade tootjad rõhutavad loodussõbralikku elukeskkonda ja naturaalse puitpinna väärtusi ja kahtlemata on palkmajas oma eriline aura ja soojus, mis võib saada valiku tegemisel otsustavaks.

Karkassmajad

Põhiosas on puitkarkassmajad täna üks levinuim lahendus eramajade ehitamisel. Puitkarkassmajadena toodetakse enamik elementmaju aga ka suur osa passiivmaju. Teatud hulk puitkarkassmaju kaetakse väljast näiteks kivivoodriga ja seetõttu ei pruugi maja välisilmest arugi saada, et tegemist on puitkarkassist majaga. Viimastel aastatel on hakatud ka puitkarkassist majade puhul pakkuma krohvitud fassaadilahendusi ning mis veelgi võimaldab maja välisilmet mitmekesistada.

Puitmajade tootjad kasutavad eristumiseks veidi erinevaid konstruktsioonilahendusi, kuid põhiosas võisteldakse konstruktsioonide soojapidavuses ja õhupidavuses. Näiteks on täna kirjutamata reegliks kujunenud, et välisseina soojustuskihi paksus on 250 mm, kui veel aastat 7-8 tagasi lepiti 150-200 mm soojustuskihiga.

Konstruktsioonilahendused on põhiosas majatootjatel aasta/ aastalt ühtlustunud, väiksed erinevused on erinevates välisseinte nurgalahendustes ja mõne täiendava seina jäikust suurendava kihi osas. Võtmesõnaks on kujunenud paindlikkus. Kuigi enamikel majatootjatel suur hulk nõndanimetatud valmisprojekte, siis enamik tellijaid teeb väiksemaid või suuremaid muudatusi ning kohandab seda oma soovidele vastavaks.

Kivimajad

Kivikonstruktsioonis majade puhul on valik põhimaterjalide osas suurem ja iga materjalitootja otsib võimalusi, kuidas teistest erineda. Vaatame milliseid võimalusi materjalitootjad teistest eristumiseks kasutavad:

Uued tooted

Suur konkurents sunnib materjalitootjad välja töötama uusi plokitooteid, mis teevad näiteks ehitamise kiiremaks või võimaldavad kokkuhoidu materjali hinnas. Uudistooted näitavad tootja võimet panustada arendustööle, mis on enamasti pikk ja kulukas protsess. Iga uuem toode on mõeldud mõne probleemi lahendamiseks ja korralik tootearendus on kindlasti üks oluline märk materjalitootja huvist rohkem kasu lõpptarbijale pakkuda ja loomulikult ka rohkem materjale / tooteid müüa.

Põhjalikuma info jagamine

Lisaks on käivitunud materjalitootja vahel infosõda, mille üheks tulemuseks on väga rikkaliku ja põhjaliku infoga materjalitootjate ja materjali edasimüüjate kodulehed. Viimastel aastatel on pea kõik suuremad materjalitootjad pannud suuremat rõhku kodulehel avaldatud infole, kus iga materjali või toote kohta on väga põhjalikud tootelehed – spetsifikatsioonid, vastavustunnistused, kasutus- või paigaldusjuhised ja erinevate sõlmede joonised ning muu vajalik info.

Sellise info ülekülluse tõttu on mõneti on läinud tellija jaoks valiku tegemine aina keerulisemaks, sest enne valiku tegemist tuleb läbi töötada väga palju informatsiooni ja valik tehakse sageli ka selle alusel, kes suudab paremini või veenvamalt materjali eeliseid tutvustada.

Kindlasti on sellise põhjaliku info jagamine väga teretulnud ja vajalik, sest lisaks valiku tegemisele aitab see info kaasa ka materjali õigele kasutamisele. Ka ehitusfirmad vajavad pidevalt materjalitootjate uudistoodangu eripäradega kaasaskäimist ja pidevat juurdeõppimist, et tagada tööde vajalikku kvaliteeti.

Info jagamisel hakkab juba standardiks muutuma, et lisaks joonistele, skeemidele ja piltidele kasutatakse ka videosid, mis aitavad kiiresti infot edastada ja visuaalselt paremini meelde jätta.

Tervikvaade on oluline

Enamik materjalitootjad on aru saanud, et ei saa müüa ainult ühte toodet üksinda, vaid peab müüma kontseptsiooni tervikuna ehk, kuidas tootja poolt toodetavate materjalidega, saaks ehitada valmis maja põhikonstruktsiooni.

See on oluline nii seetõttu, et siis klient tunneb, et talle pakutakse läbimõeldud ja toimiv lahendus aga ka seetõttu, et nii on lihtsam tootjal kliendile rohkem materjali müüa.

Samas pole mingi saladus, et ehitusfirmad ja tellijad kipuvad, vaatamata materjalitootja terviklahendustele, siiski kombineerima erinevate tootjate lahendusi ja seda ennekõik hinna tõttu. Näiteks kasutatakse kivikonstruktsioonide ehitamisel valitud kohtades odavamaid teise materjalitootja silluseid ja paneele või ka teistsuguseid müüriplokke. Kuigi selline kombineerimine võib kaasa tuua hiljem väiksemaid või suuremaid kvaliteediprobleeme, näiteks pragusid erinevate materjalide liitekohas.

Kuidas siis ikkagi teha valikut põhimaterjali osas?

Võimalik valiku skeem võiks olla järgmine:

1. Esmane valik – puit- või kivimaja on tavaliselt seotud kahe kriteeriumiga: maksumus ja isiklik varasem kogemus või tõekspidamine.

Maksumuse osas on asi suhteliselt lihtne, puitkarkassmaja on u. 20-25% odavam kui kivimaja. Samas näiteks palkmaja võib olla sisuliselt kivimaja hinnaga.

Isiklik kogemus või tõekspidamised – see on individuaalne pagas, mis inimestel aja jooksul on kogunenud ja need arusaamad tavaliselt lihtsalt ei muutu. Näiteks need, kes on varem elanud kivikonstruktsioonis eramajas, kipuvad ka uue maja ehitamisel eelistama kivimaja.

2.Teine valik konkreetse firma toodangu osas sõltub ennekõike toote kvaliteedist ja ehitusfirma usaldusväärsusest. Selles osas inimesed otsivad ennekõike kinnitust, kas teostatud töö saab kvaliteetne ja tööd saavad kokkulepitud ajaks valmis.

Seda kinnitust saab läbi ettevõtete kodulehtede, otsese suhtluse teel firma kontaktisikutega, firma varasemate klientide tagasiside kaudu ning näiteks töösolevate või valminud objektide külastamisega.

Soovitav on panustada oma aega rohkem teise valiku tegemiseks, sest see kokkuvõttes määrab tulevase kodu kvaliteedi ja rahulolu. Kuluta oma aega enne ehitamist ehitaja usaldusväärsuse selgitamiseks, mitte peale ehitamist, maja kvaliteediprobleemide lahendamiseks!

Kokkuvõttes ei peaks ülemäära aega kulutama põhimaterjali valiku väljamõtlemisele, sest kõigi materjalidega on võimalik teha väga korralik maja. Korraliku maja saamisel on määravaks ehitaja oskused ja kogemus ning seetõttu ehitaja taustauuringule kulutatud aeg ülioluline!

,

Kuidas tekivad ehituses pealesunnitud lisakulud?

Ühel hetkel avastab tellija ehitaja poolt teostatud töid objektil üle vaadates, et mõnes kohas ei panda hüdroisolatsiooni, kasutatakse võimalikult odavaid materjale või näiteks ei kasutata tuuletõkketeipi seinakonstruktsioonis parema õhupidavuse saavutamiseks. Tellija on mures, mida hakata peale leitud puudustega?

Asja uurides selgub, et täpset infot ei ole kirjas ka projektis ega hinnapakkumises, mistõttu ongi ehitajal võimalik selliselt töid teha.

Üks läbiv joon on sageli ka see, et ehitaja ütleb, et nemad ehitavad nii juba 10 aastat ja see on järgi proovitud ja piisav hea ehituskvaliteediga maja saamiseks. Samas unustatakse ära, et 10 aastaga on nõuded majade soojapidavusele oluliselt tõusnud ja varem vähem tähelepanu saanud konstruktsioonide õhupidavuse saavutamine on muutunud kaasaegse energiatõhusa maja puhul üheks peamiseks ülesandeks, mida tuleb täita.

Mida siis sellises olukorras teha? Mis on võimalused, et sellised olukordi ennetada?

Probleem algab projektist ja hinnapakkumisest

Tellija poolt vaadates on probleem kindlasti see, et puudub kogemus projekti lugeda ja tervikpilti näha, et hinnapakkumise staadiumis ehitajaga detailides teemad läbi käia ning leida ülesse sellised kohad, kus ehitaja plaanib lihtsustatud lahendust. Praktikas tellija usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja poolsete soovituste ja ettepanekutega ja peamiselt vaatab tellija põhiosas ennekõike tööde hinda.

Tellija ei mõtle antud olukorras sellele, et ehitada võib erinevalt ja kokkuvõttes täpne tööde sisu sõltub projektist ja hinnapakkumisest.

Ehitusfirmade hinnapakkumised on küll enamasti teatud mahus lahti kirjutatud, kuid mitte kõigi tööde osas ja sealt tekibki võimalus lihtsustatud lahendusteks, mis hiljem arusaamatusi tekitavad.

Tellija vaatenurgast on lahenduseks kaasata hinnaküsimise etappi ehitusega kursis olev inimene, kes oskab projekti kvaliteeti hinnata ja aitab hallid alad hinnapakkumises läbi käia ja täpsustamist vajavaid kohti otsida. Tellijal on samuti võimalik panustada võimalikult kvaliteetse projektile ning kõigis esitatud hinnapakkumistes nõuda, et hinnapakkumised peavad sisaldama projektis toodud materjale ja töid.

Ehitaja tahab tööd saada

Ehitaja vaatenurgast taanduvad sellised probleemid ennekõike sellele, et soovitakse tööd saada ja tööd saab üldjuhul see, kes suudab pakkuda teistest veidi odavama hinna. Mõnel üksikul juhul võib ju olla ka, et ehitaja ei ole kursis kaasaegsema ehitustavaga, kuid valdav enamus teab kindlasti, et kasutades paremat materjali või kindlamat lahendust, on paremini tagatud maja ehituskvaliteet. Samas ehitaja ei selgita seda hinnapakkumise ja lepingu sõlmimise faasis tellijale, sest see seaks ohtu võimaliku töö saamise, kuna paremad ja kindlamad lahendused on veidi kallimad.

Nii vaikibki ehitaja, kuni tellija ühel heal päeval teema ülesse tõstab ning probleemile lahendust hakatakse otsima.

Lisakulud

Ehitaja võtab siis mõne probleemi osas lahenduse enda peale, ehk teeb parandused omal kulul, kuid enamasti jääb ülesse teemasid, mille osas tellija otsustab teha lisakulutused, et maja parema kvaliteediga saaks.

Kokkuvõttes saavad suuremad probleemid tellija jaoks plaanitust suurema aja- ja rahakuluga küll korda, kuid sellised olukorrad teevad edasise koostöö ehitajaga pingelisemaks, sest tellija jääb ootele ja muretsema, mis veel võib olla hinnapakkumisest välja jäänud.

Mida saaks muuta, et selliseid olukordi oleks vähem või sootuks mitte?

Tellija poolt tuleb kasuks panustada detailsele projektile, mis üheselt annaks täpsed juhised, mille alusel töid peaks teostama ja mille alusel on ka lihtne teostatud töid kontrollida. Lisaks tuleb jälgida, et hinnapakkumine arvestaks kõike projektis toodut.

Ehitaja poolt oleks kasulik kulutada mõnevõrra rohkem aega ja teha tellijale selgitustööd, eriti juhul kui ehitusprojekt on üldine. Kindlasti on ka edaspidi tööde maksumus määrav kriteerium töö saamisel aga enamik tellijad tahavad ka kvaliteetset maja ning korraliku selgitustöö puhul aktsepteerib tellija ka mõnevõrra kallimat hinda.

Korralikud majad valmivad ainult heas koostöös tellija ja ehitaja vahel. Hea koostöö aitab vähendada asjatuid lisakulusid, mis tagantjärgi parandustöödega kaasas käivad.

Rohkem suhtlemist, vähem arusaamatusi!