Korraliku kvaliteediga ja tähtaegselt valminud maja algab heast ehituslepingust.
Ehituslepingu sõlmimisega ei maksa kiirustada, pigem vastupidi, selle sõlmimiseks peaks varuma piisavalt aega. Pakun oma kogemusest, et minimaalselt, koos läbirääkimistega, võiks see aega võtta vähemalt 1 kuu, veel parem 2 kuud. Tundub küll palju, kuid pikema aja jooksul jõuab põhjalikumalt oma soovid läbi mõelda, nõu küsida ja ennast paremini ehitusega seotud teemadel kurssi viia.
Ehituslepingu puhul on kõige tähtsam tellija vaatenurgast, et see kirjeldaks võimalikult detailselt tööde lõpptulemust. Sageli on ehitaja huvi panna kirja ainult üldised kirjeldused. Hiljem, kui tekivad probleemid, väidab ehitaja, et leping ei sisalda seda ja teist tööd, kuna lepingus toodud kirjeldus sõnaselgelt seda ei maini. Selliselt tekivad tellijale pealesunnitud lisatööd. Selliste tülide tõttu ei ole hiljem korralikku koostööd ehitaja ja tellija vahel enam võimalik saavutada.
Millele peaks siis lepingus eriliselt tähelepanu pöörama? Vaatame lähemalt olulisi teemasid:
Projektdokumentatsioon (tehniline projekt ja spetsifikatsioon).
Hea oleks kui projektdokumentatsioon on lepingu sõlmimiseks valminud ja see oleks sellise detailsusega, et see on ehitamiseks piisav (oleks olemas sõlmede joonised, armeerimisjoonised, spetsifikatsioonid jne.) Kindlasti peaks vältima eskiisprojekti alusel ehitustööde tegemist, kuna eskiisprojekti vaated ja lõiked on enamasti ebapiisavad, mis viib sageli valede lahenduste kasutamiseni ning tekitab tellijale lisatöid.
Hinnapakkumine
Soovitan alati küsida hinnapakkumist lahtikirjutatult, et saaks iga töölõigu kirjelduse järele selle maksumuse. See on väga oluline, kui hiljem tekib vajadus näiteks mõni töölõik mujalt tellida, siis on üheselt selge millise summa saab lepingust välja võtta.
Hinnapakkumisega seotud küsimused ja vastused
Tavaliselt tekib hinnapakkumise ülevaatamisel küsimusi ja täpsustusi ning on väga oluline, et need saaks ka kirjalikult küsitud – vastatud. Selliselt hoiab tööde hilisemas faasis ära vaidlemise ja koostöö sujub paremini.
Makse- ja ajagraafik
Makse- ja ajagraafik on mõistlik teha paljude maksepostidega ja siduda töölõigu etapi valmimisega. Näiteks eramaja ehitusel võiks optimaalne maksepostide arv olla mitte alla 20-ne. Põhjus, miks peaks neid olema palju, on see, et selliselt on makstavad summad väiksemad (u. 3 000 – 12 000 eurot – üks maksepost). Selliselt saab veidi rahalist riski maandada (suurte maksete puhul on risk tellijale oluliselt suurem) aga veelgi olulisem, et iga maksepostiga kaasneb töölõigu ülevaatus ning tellija saab kvaliteeti mõjutada. Ülevaatusel leitud vead tuleb lasta kohe parandada ja enne töölõigu eest tasumist mitte teha.
Väga oluline on ka see, et iga graafikus toodud töölõik oleks täpselt lahti kirjutatud, mis tööd selle lõigu all teostatakse.
Ehitusaegne koguriskikindlustus (CAR)
Maja ehitamisel on oluline, et ehitaja kindlustaks ehitusperioodil varad (ehitise, seadmed, ehitusmaterjalid jne.) . Ehitaja peab kindlustuslepingu sõlmima tellija või tema poolt määratud isiku kasuks. Kuna enamasti ehitatakse pangalaenuga, siis on kindlustamise kohustus ka pankade üks tingimus laenu väljastamisel.
Tööde ülevaatus
Tööde ülevaatuse kord tuleb täpselt lepingus sõnastada. Tavaliselt on tellijal õigus valminud töölõik üle vaada 5-7 tööpäeva jooksul. Puuduste leidmisel esitab tellija oma pretensioonid ehitajale kirjalikult ja alles nende parandamisel toimub tööde vastuvõtmine ja tööde eest tasumine. Lepingusse tuleks kindlasti panna sanktsioonid ehk trahvid, kui töölõigud ei saa valmis ajagraafikus lubatud ajaks. Kui selline ajagraafiku ületamine leiab aset, siis tuleks trahvid ka välja nõuda.
Täitedokumendid
Lepingus peaks olema kirjas dokumendid ja nende vormid, mida täidetakse tööde vastuvõtmisel nn. täitedokumentatsioon. Oluline, et neid täidetaks jooksvalt iga töölõigu puhul 2 eksemplaris – üks tellijale ja üks ehitajale. Dokumendid täidab ehitaja ja tellija ülesanne on jälgida, et seda kindlasti tehtaks.
Maja ehitamine on pingeline periood igale tellijale aga hea leping aitab hea tulemuse saavutamisele kindlasti kaasa. Seepärast soovitan pöörata ehituslepingu sõlmimisele suurt tähelepanu, siis sujub majaehitus hoopis paremini.
Häid lepinguid soovides,
Eno
Vaata ka lisaks:
