Krundi valik | Maja ehitus | Juhised oma maja ehitamiseks

Teema: Krundi valik

kinnisvara Krundi valik Maja ehitus

Juurdepääs oma krundile

9 mai, 2012 – 08:26

Kinnistu ostmine on kindlasti emotsionaalne tegevus. Krundi valikul paratamatult hakkad ennast ja oma pere uues keskkonnas ette kujutama ja  tunnetad, kas antud koht on sobilik.

Siiski ei tasu ära unustada ühte äärmiselt olulist tegurit – nimelt juurdepääsuteed krundile.

Milles siis täpsemalt jutt?

Asi on selles, et müügis on ka krunte, mis kõigist neljast küljest piirnevad teiste kruntidega ja pole juurdepääsuteed oma krundile.

Kuidas sellised krundid tekivad?

Kui maaomanik taotleb oma suurema krundi väiksemateks kruntideks jagamist siis tema huvi on teha seda selliselt, et võimalikult palju maad saaks reaalselt müüa kinnistuna. Seetõttu üritatakse kruntideni viivat teed teha minimaalseks või üldse teest loobuda. Tulemuseks ongi krundid, milleni viivad kas kitsad teed või osadel kruntidel pole juurdepääsu üldse.

Kuigi kohalikud omavalitsused peaks kruntide jagamisel juurdepääsuteedega arvestama, ei pruugi see reaalsuses alati nii olla ning nii tekivad juurdepääsuta krundid.

Mis siis sellises olukorras tehakse, kui pole krundile juurdepääsu?

Sellisel juhul tuleb hankida läbi teiste kruntide juurdepääsutee kasutamiseks servituut. Servituudi hankimine võib toimuda osapoolte kokkuleppel, kuid sageli ei jõua pooled kokkuleppele ning siis pannakse tee servituut paika kohtus.  Ja sellised protsessid võivad võtta palju aega ja närve.

Lisaks peab meeles pidama, et servituudi eest peab maksma tasu. Üldjuhul ei ole need summad väga suured, kuid lisakulu on see kindlasti. Sageli on sellistel juhtudel servituudiks eraldatud tee võimalikult kitsas ja piirneb aedadega ning näiteks lume lükkamine on sellisel teel keeruline.

Juurdepääsuta krundid on aga tavaliselt veidi odavamad, sest neid on maaomanikul raskem müüa. See on ka põhjus, miks selliseid krunte ostetakse.

Igal juhul tuleks enne krundi ostu selgeks teha, kas krundil on ametlik juurdepääsutee olemas ning juurdepääsu tagamisega ei kaasne lisakulusid. Või vähemalt tee enne krundi ostu selgeks, milliseks kujunevad tee servituudi kulud.

Tee enne krundi ostu alati eeltööd, nii teed oma elu lihtsamaks!

Sildid , , , , , , , , , , , , , | Kommentaare (2)
kinnisvara Krundi valik Maja ehitus

Hea krunt

7 aprill, 2012 – 02:49

Krundi valik on üks keerulisemaid ja raskemaid otsuseid oma maja ehitamise projektis. Sa valid ju oma elukohta ning üldjuhul jääd sinna pikaks ajaks elama ning ei taha eksida.

Hakkame kaugemalt peale.

Enne konkreetse krundi valikut on mõistlik teha enda jaoks selgeks sobilik piirkond – linnaosa, asula, küla või mingi muu veidi laiem ala. Sageli on inimestele lähedased need piirkonnad, kus lapsepõlves elatud või mõnes muus ajajärgus silma ja südamesse jäänud kohad. Ma usun, et igal inimesel on mõni selline koht, kus olles  ja kus kõndides ta tunneb ennast hästi ning enesekindlalt. Kus ta suudab nautida seda, mis seal on ning kuhu ta tahab alati tagasi tulla, sest seal on positiivne energia tema jaoks olemas. Ühesõnaga ta tunneb ennast seal piikonnas enamasti hästi ja koduselt.

Kui selline piirkond enda jaoks leitud siis on palju lihtsam leida enda jaoks sobilik ja hea krunt. Alles seejärel on mõistlik hakata uurima ja vaatama nn. klassikalisi krundi valikukriteeriume nagu näiteks  piirkonna infrastruktuur (juurdepääsuteed, kommunikatsioonide olemasolu, poed, koolid, lasteaiad jne.), kõrghaljastus, piirangud ehitamisel, kõrvalkruntide olukord jmt.

Hea krunt on tavaliselt ka millegi poolest unikaalne või annab selleks suhteliselt lihtsalt teha. Seetõttu on vaja iga krundi puhul vaadata natuke laiemalt ja leida visioon, mida konkreetsest krundist annab kokkuvõttes luua. Kuid see just teebki oma krundi valiku huvitavaks ning palju põnevamaks ülesandeks.

Sildid , , , , , , , , , , , , , , , , | Kommentaar (1)
Krundi valik Maja ehitus projekteerimine

Kas enne krunt või maja projekt?

20 september, 2011 – 08:16

Millest peaks alustama oma kodu rajamist? Kas kõigepealt hankida krunt või alustada hoopis oma maja projekti koostamisega? Kuigi enamikel juhtudel võiks alustada krundi valikust, ei pruugi see alati õige järjekord olla. Miks? Sellest allpool lähemalt.

Kas krundi valik on prioriteet?

Kui paluksin ette kujutada, milline on sinu tulevane kodu, milline on sinu aed ja maja, kujutab  enamik  oma maja ette kõrghaljastusega loodulikult kaunis kohas. Näiteks mõnel metsalagendikul või kuskil järve kaldal või mõnes muus ilusas paigas.

Ehk teisiti öeldes mõtleb oma maja soovija esimesena krundile ja asukohale, kus ta elada sooviks. Krundile keskendudes unustatakse aga sageli see, et igale krundile ei pruugi saada ehitada just sellist maja, mida soovitakse. Näiteks võib selguda, et väljavalitud krundile tohib ehitada ainult kindlat stiili maja, näiteks maja fassaadis tohib kasutada ainult kindlat materjali kindlas mahus või soovitud maja ei mahu krundile ära.

Selliste murede ennetamiseks tuleb enne krundi ostu minimaalselt selgeks teha järgmine:

1.  Kas on krundile ehitamiseks piiranguid?
Kas on antud krundil piiranguid maja tüübile, fassaadimaterjalidele, katusekalde või näiteks piirdeaia osas, mis läheb vastuollu Sinu soovidega.

2. Milline on maja stiil?
Otsusta ära oma maja põhimõtteline stiil (näiteks moderne) ja kas selline maja sinna krundile sobib ja kas ta sobitub ümbritsevate majadega?

3.  Milline on maja suurus ja korruselisus?
Arvuta umbkaudne maja suurus ja otsusta ära, kas maja peaks olema I või näiteks II korruseline. Seejärel saab hinnata, kas maja krundile ikka ära mahub ning kas maja saaks sobituda ka ilmakaarte suhtes võimalikult hästi ning kas krundile ka mõnusa aianurga saaks rajada?

Kuidas saada infot?
Parim variant on see, kui on olemas krundi tehnilised tingimused, mis võib olla varem hangitud krundi omaniku poolt.  Tehnilised tingimused on olemas enamasti uusarenduste puhul ja sellevõrra on krundi kohta info hankimine lihtsam. Kuid suurem enamik müügis olevaid krunte vajavad uute tehniliste tingimuste võtmist kohalikust omavalitsusest. Seda aga krundi omanik enamasti teha ei soovi, sest see seotud kuludega. Tehniliste tingimustega kaasneb uue topo-geodeetilise alusplaani tellimise vajadus, sest alusplaan peaks olema tehniliste tingimuste väljastamisel mitte vanem kui 2 aastat.

Sellisel juhul hangi vähemalt piirkonna üld- või detailplaneering või vähemalt käi kohalikus omavalitsuses korra valdkonna vastutajaga rääkimas. Vajaliku info saamisega väheneb võimalus halbadeks üllatusteks ja õnnestub väljavalitud krundile ehitada just selline maja nagu just Sina seda soovid.

Kokkuvõttes on  krundi valikul on väga soovitav  teha  eelnevalt selgeks vähemalt oma maja suurus ja maja stiil ning koos krundi piirangutega võimalikud lahendused läbi mängida.

Veel parem kui olemas juba maja eskiisprojekt, sest siis kujutad krundi valikul oma tulevast maja veel paremini ette ning suudad krundi valimist oma soovidega veelgi täpsemini kooskõlla viia.

Sildid , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Kommentaare (0)
Krundi valik Maja ehitus

Kas põllukrunt või kõrghaljastusega krunt?

26 juuli, 2011 – 11:24

Krundi valikut ei saa ületähtsustada. Millist krunti valida, et ei peaks hiljem kahetsema? See on paljudel inimestel esimene ülesanne millega tuleb oma kodu rajamisel kokku puutuda.

Mina soovitan läheneda krundi valikule järgmiselt:

1.       Asukoht
Krundi asukoht taandub enamasti kaugusele töökoha, lasteaia või kooli, poe või muude oluliste asutuste suhtes. Kui krunt asub igapäevaeluks vajalikest punktidest kaugel või on sinna ühiskondliku transpordiga juurdepääsuks võimalused halvad siis kulub oma transpordi organiseerimisele arvestatav summa.  Võimalik, et soodsam krundi hind võib kujuneda ajapikku tänu transpordile kallimaks, kui logistiliselt parema asukohaga krundiga võrrelda.

2.       Piirkonna läbimõeldud infrastruktuuri või uue nimega taristu olemasolu
Krundi kasutamine sõltub kokkuvõttes sellest, kas seal on võimalik kasutada kõiki vajalikke kommunikatsioone: vesi, kanal, elekter, side, küte (gaas), sadevesi .  Kas piirkonnas on teostatud maaparandust (nt. kuivenduskraavid), kas on olemas kõvakattega teed ja hea juurdepääs krundile igal aastaajal? Ja mis väga oluline, kas kõigil trassidel ja teedel on konkreetne ja usaldusväärne haldaja, kes suudab jätkusuutlikult teenust pakkuda. Kas trassidele on väljastatud kasutusload?

3.       Kõrghaljastus või  lage põllukrunt
Valdav enamik valiks võrdväärse hinna puhul kõrghaljastusega krundi, mis on kindlasti arusaadav. Puude kasvamine võtab aastakümneid aega. Puud ilmestavad krunti ning pakuvad varju nii tuule kui päikese eest.  Põllukrundi suurimaks miinuseks ongi enamasti see, et on avatud tuultele. Küll aga on leidub aeg-ajalt põlluarendusi, mis piirnevad metsaga. Sellisel juhul võib leiduda nii mõnigi väga hea krunt, mis tänu lähedal asetsevale metsale ka tuulevarju saab.  Igal juhul tuleks põllukrunti kohapeal üle vaadata ja hinnata tegelikku olukorda. Ainult nimi põllukrunt ei tähenda veel seda, et sinna kodu rajada ei kõlbaks.

4.       Naabrid
Ühtpidi on ahvatlev elada privaatselt ja eraldatult. Eemal kõigist müraallikatest ja nautida oma kodus ümbritsevat loodust. Siiski kujuneb see just juurdepääsuteede ja kommunikatsioonide loomise ning korrashoiu tõttu keeruliseks ja kalliks. Seetõttu enamik peab leppima krundiga, millega piirnevad naaberkrundid. Krundi valikul on olemasolevad elanikud naaberkruntidel  kõige õigemad ütlema, millised on piirkonna plussid ja miinused ning alati tasuks mõne naabriga enne krundi ostu juttu puhuda.

Kui jälgida krundi valikul selle logilist aluskohta, trasside ja infrastruktuuri olemasolu, krundi kaitset tuulte eest ja naabrite arvamusi siis on palju lihtsam teha otsus, millist krunti valida. Head krundivalikut!

Sildid , , , , , , , , , , , , , | Kommentaare (0)
Krundi valik Maja ehitus

Miks on kruntidel piirangud?

13 juuli, 2011 – 11:01

Üks küsimus:
Mks paljudes piirkondades, kus krunte müüakse, on palkmajade ehitus keelatud. Kas see on tuleohutuse eesmärgil?

Vastus:
Detailplaneeringuga pannakse paika piirkonna hoonestamise nõuded ja piirangud. Detailplaneering omakorda kujuneb üldplaneeringutest.

Konkreetsete arendusprojektide puhul seatakse sageli ka arendajate ja kohaliku omavalitsuse arhitekti koostöös täiendavaid piiranguid, mille eesmärgiks on see, et ehitatavad majad oleksid piirkonna stiili arvestavad.
Kruntidele väljastatavate tehniliste tingimustena on sagedased näiteks kindlad fassaadinõuded, millisest materjalist ja millised mahus võib kasutada, katusekalded, aia materjali ja kõrguse nõuded.

Selliste nõuete eesmärgiks on hoida piirkonna areng raamides, mis oleks esteetiline ja looks või säilitaks eesmärgiks seatud piirkonna mainet ning koos sellega kinnisvara väärtust.

Sildid , , , , , , , | Kommentaare (2)
Krundi valik Maja ehitus Video

Suure krundi plussid ja miinused?

5 mai, 2011 – 09:51

Majaehitaja.ee lehel oli mõnda aega küsitlus: “Kui suur on Sinu olemasoleva või plaanitava maja krunt?”

Minu jaoks oli veidi üllatav, et 41 % vastajatest kas plaanivad või juba on hankinud üle 2000 m2 suuruse krundi. Allpool lisatud küsitluse tulemused:

Seoes krundi suurusega tahan jagada mõningaid mõtted ja välja tuua suurema krundiga seotud plussid ja miinused. Vaata täpsemalt videost.

Milliste kriteeriumite järgi Sina oma krundi suurust valid? Mis on Sinu jaoks plussid ja miinused?

Sildid , , , , , , , , , , , , , , | Kommentaar (1)
Ehitushinnad Krundi valik Maja ehitus

Miks ehitatakse ehitusloata?

27 märts, 2011 – 09:44

Hiljuti avaldatud riigikontrolli audit näitas, et Tartu ja Tallinnaga piirnevates valdades oli valitud 85 vaadeldud uusehitusest (peamiselt eramajad) ehitatud ehitusloata lausa 48 ehk üle poole kontrollitud ehitistest.

See näitab, et seni on paljudel juhtudel võetud riske või siis oldud kindlad, et küll hiljem õnnestub tagantjärgi ehitisi seadustada. See, et ehitusloata sellises mahus on ehitatud, on üllatav. Huvitav oleks teada, mis põhjusel ikkagi nii suur hulk inimesi on ehitusloata ehitamise ette võtnud.

Mõnel konkreetsel juhul olid inimesed taotlenud ehitusluba, mida detailplaneeringu või muu tingimusega vastuolus oleva projekti tõttu omavalitsuse poolt ei väljastatud. See aga ei takistanud inimestel sellele vaatamata oma plaane ellu viia.

Olenevalt  omavalitsustest on kontroll ehitustegevuse üle erinev, kuid eks see paraneb aasta-aastalt. Samas oli huvitav see, et erilisi sanktsioone, rääkimata ebaseaduslikult ehitatud majade lammutamisest ükski vald omanikelt ei nõudnud. Kas omanike poolt võetud risk on ennast õigustanud?!

Miks siis on ikkagi need põhjused, miks ehitatakse ilma ehitusloata? Pakun välja järgmise valiku:

  • Piirkonna detailplaneeringu menetlemine võtab kaua aega ja ei jõuta oodata
  • Piirkonna kehtiv planeering ei luba soovitud maja ehitamist või on tegemist  mõne keelutsooniga
  • Plaanitav maja ei mahu krundil lubatud ehitusalasse
  • Ehitusloa menetlemiseks vajalikke kooskõlastusi ei õnnestu saada
  • Ehitustööde kallinemise hirmus alustatakse ehitustöödega
  • Projekt pole piisav ehitusloa taotlemiseks
  • Ja paljud teised põhjused

Kui veel veidi selle auditi tulemusi analüüsida siis võib arvata, et enamik kui mitte kõik ebaseaduslikult ehitatud majad ehitati ilma laenurahata või võeti laenu muu kinnisvara tagatisel. Üldjuhul on pangad enne laenu väljastamist alati nõudnud projekti ja ehitusloa esitamist.

Samuti on ehitusloata majade kindlustamine keeruline ja isegi kui see peaks õnnestuma, ei pruugi kindlustusfirmad kindlustusjuhtumi korral hüvitist välja maksta. Igal juhul väga suur majanduslik risk.

Lisaks toob ehitusloata ja tõenäoliselt kooskõlastamata projekt kaasa riski ehituskvaliteedile ja ohutusele.

Mida sellest auditi tulemusest eratellijal õppida?

Enne krundi ostu selgita välja, milline on krundi kasutusotstarve ja millised on projekteerimistingimused, kommunikatsioonidega liitumise võimalused ning selgita välja, kas sinu jaoks soovitud maja saab sinna ehitada.

Ära tee endale elu keeruliseks ja tee enne krundi hankimist eeltööd, sest minu arvates on peamised põhjused enamikus just tingitud krundiga seotud probleemidest. Ja pole mõtet jääda lootma ametnike lõputule vastutulekule ebaseaduslikult ehitatud majade seadustamisel. Ehitades ehitusloata tekitad endale palju lisapingeid ja muresid. Nii on oma majast küll raske rõõmu tunda.

Vali õige krunt oma majale ja ehitaja seaduslikult!

Sildid , , , , , , , , , , , , , , , | Kommentaare (2)
Krundi valik Maja ehitus

Sulavee ärajuhtimine on oluline

14 märts, 2011 – 04:55

Selle aasta suur lumekiht vajab sulamist ja see toob kaasa suure sulavee. Nüüd, kus suurem sulamine just tuleku, on paras aeg rääkida sellest, mida kurja võib vesi teha maja vundamentidele.

Kõige suurem probleem võivad tekkida selliste vundamentidega, kus valatud põrandaplaat on toetub pinnasele, näiteks liivale või tuhale. Selliste majade puhul on äärmiselt oluline suunata krundil sulamisvesi vundamendist mööda. Kui suured veekogused vundamendi piirkonnast läbi püüavad joosta võivad need põhjustada pinnase äravoolu. Tulemuseks on tühimikud, mistõttu võivad tekkida vajumised ka põrandaplaadis või näiteks ka vundamendiseinas.

Vajumised lõhuvad omakorda hüdroisolatsiooni ja niiskus pääseb majja, kas läbi põranda või liigub läbi vundamendiseinte ülespoole maja seina kaudu. Kui selline asi tekkinud siis lahendused on juba kallid ja keerulised ning alati on probleemi ennetamine lihtsam, kui hiljem tagajärgedega võidelda.

Sulavee muredest pääsevad need, kes oma majaga mõnel kõrgemal künkal asuvad. Kui maja asub kallakul siis on oluline, et kaevata väiksed kraavid vee juhtimiseks majast mööda. Algul piisab ka lume sisse kraavide tegemisest ja hiljem pinnasesse 10 cm kraavide tegemisest, et suurem hulk vett mujale suunata. Vee suunamisel peaks muidugi arvestama, et seda ei tehta naabri aeda ja üritatakse lihtsalt vesi vundamendist oma krundi piires mööda juhtida.

Eraldi temaatika on sellised piirkonnad, kus krundid ja majad on ehitatud nii madalale, et sulavee ajal on kogu krunt vee all. Sellised majad kipuvad paratamatult saama kahjustusi ning ega mingit imerohtu sellisel juhul olegi. Ainuke lootus sellistes piirkondades on korraliku sadeveedrenaaži väljaehitamine kogu piirkonna jaoks. Alati aga ei aita seegi, kui on ikka madal koht siis ei suuda ka drenaaž vett ära viia.

Neil, kellel pole veel maja jaoks krunt valitud võiksid krundivalikul ka sulavee teemaga arvestada ning võimalusel valida selline krunt, mida lihtsam suurvee ajal kaitsta.

Sildid , , , , , , , , , , , | Kommentaare (0)
Krundi valik Maja ehitus

Elamupiirkond vajab kaitset

12 november, 2010 – 02:47

Kui täna osta krunt mõnes uuemas arendusrajoonis, võib ostjat tabada mõne aja pärast probleemid, millele ostmisel ei oska tähelepanu pöörata. Milles siis täpsemalt probleem seisneb?

Täna on üle Eesti järjest rohkem juhtumeid, kus ööpimeduse varjus viiakse elamurajoonidest ära kaevuluuke, tänavakive, elektriposte, äärekive – ühesõnaga kõike, mida annab lahti kangutada ja ära viia.

Lahtine kaevuliik keset teed ühes Tallinna lähistel asuvas elamurajoonis

Lahtine kaevuluuk keset teed ühes Tallinna lähistel asuvas elamurajoonis

Tulemuseks on lausa eluohtlikud tänavad, kus ka täiskasvanud inimene võib ohtu sattuda, rääkimata lastest. Samuti ilma luukideta kanalisatsioonikaevud ummistuvad kiiresti, sest sinna kiputakse viskama kõikvõimalikku prügi.

Rohkem on  probleeme just sellistes piirkondades, kus on veel palju vabasid krunte ja püsielanikke elurajoonis vähe. Seal ju lihtsam varastel toimetada. Kuigi põhireeglina hea tänavavalgustusega piirkondi ei rüüstata, ei pea see alati paika. Näiteks hiljuti tabas varguste laine Tallinna Nõmme elamupiirkonda, kus viidi minema hulga malmist kaevuluuke.

Kuidas see on seotud krundiostjaga?

Arendusprojekti raames krundi ostja peaks arvestama, et uute elamurajoonide puhul võivad olla rajoonisisesed teed ja trassid kohalikule omavalitsuse üle andmata. Seda tehakse enamasti siis kui kogu piirkond on vastavalt planeeringule ja projektidele välja ehitatud.

Ostes sellises elamurajoonis krundi, kus teed ja trassid kuuluvad arendajale ning kui seda piirkonda peaks tabama varguste või rüüstamiste laine, siis võib tänases majanduse olukorras tõenäoliselt juhtuda see, et arendajal ei pruugi oma ülesandeid täita. Arendusprojekti omanikul lihtsalt pole sellist raha, et taastada kiiresti lõhutud tänavavalgustus või paigaldada uued kaevuluugid, kuigi see on sellisel puhul tema ülesanne.

Kui on tegemist omavalitsuse omanduses olevate teede ja trassidega, on tõenäosus leida probleemile lahendus kiiremini. Sellisel juhul on tavaliselt trassid üle antud mõnele vee- ja kanalisatsiooniteenusega tegelevale ettevõttele, kelle ülesanne on tagada trasside korrashoid.

Selliste varguste ja rüüstamiste tagajärgede likvideerimine nõuab suuri väljaminekuid. Juba ainuüksi tavaline malmist kanalisatsioonikaevu komplekt maksab u. 1500 – 2000 kr ringis, rääkimata tööde teostamise  kuludest, mis vajalik lõhutud vara taastamiseks. Arusaamatuks jääb, miks sellised vargusi toime pannakse, sest sellised kaevuluuke metalli kokkuhoiupunktides vastu ei võeta. Tõenäoliselt üritatakse neid siiski odavalt edasi müüa.

Täna peaks igaüks hoolikalt silma peal hoidma oma varal aga ka oma piirkonnal tervikuna, et selliseid vargusi ära hoida. Krundi ostmisel on mõistlik seda aspekti arvesse võtta. Ennekõike tuleks välja uurida, kas teed ja trassid on arendaja või kohaliku omavalitsuse omandis ning kas piirkond on kuidagi turvatud (tõkkepuu piirkonda sissesõidul, videovalve, naabrivalve).

 

Sildid , , , , , , , , , , , | Kommentaar (1)