Teema: ehitustööd

Hea maja algab tellijast

Enamasti mõeldakse selliselt, et ma hakkan majaehitamise teemadega tegelema alles siis kui selleks juba konkreetne vajadus. Sageli eeldatakse, et projekteerija teab ja oskab või küll ehitaja lahenduse leiab. Ja siis kui ühel hetkel projekteerija või ehitaja konkreetselt tellija käest küsimusi küsima hakkavad on asjad juba sealmaal, mis võib kaasa tuua suuremaid muudatusi kas projektis või halvemal juhul juba lisatöid ehitusplatsil.

Sellises olukorras kipub tellija väga lihtsalt minema kompromissile või järeleandmistele oma soovides. Tellijal seisab otsustamise hetkel kaalukausil, kas leida lisaraha, mis võimaldaks oma soovid realiseerida või minna kaasa projekteerijale või ehitajale kergema lahenduse teed, mis ei tooks kaasa lisakulusid.

Ma usun, et enamikel  eramutel on vähemalt mõni  koht, millel on rääkida oma lugu ja põhjendus, miks see olude sunnil nii lahendati.

Enamjaolt minnakse sellises olukorras odavamat teed ning nii kerkivad majad, kus majaomanik hiljem oma sõpradele peab seletama, miks näiteks selline imelik ruumilahendus sai tehtud või miks siin lagi nii madalale on toodud.

Mida saaks ette võtta?

Pole teist võimalust, kui pühenduda oma maja projekteerimisele ja planeerimisele, kohe esimesest päevast alates. Hea oleks kui alustaksid oma ideede ja lahenduste korjamist juba näiteks pool aastat enne kui projekteerija juurde jõuad. Seejärel tööta projekteerijaga kaasa iga ruumi ja iga detaili osas. Uuri ajakirju ja katalooge, visanda ka ise lahendusi ja käi tutvumas erinevate ruumilahendustega võimalusel sinu planeeritava majaga analoogsetes majades. Nimelt on oluline, et tajuksid hästi ruumide suurusi reaalselt, mitte ainult paberil.

Selline kaasatöötamine aitab kokkuvõttes näha tervikut. Tajuda, kuidas maja funktsionaalsus kujuneb paberil ning leida kokkuvõttes õiged lahendused sinu pere jaoks. Pead jätma aega mõtetel settida ning siis parimad mõtted projekti viima.

Selline ettevalmistamine ei anna garantiid, et ühtegi pealesunnitud lahendust ei tule kasutada, kuid vähendab selle riski oluliselt.

Jäta endale aega, et mitte kiirustada ja alusta varakult!

Ehitustööde tellija ootab korrektsust

Puutudes pidevalt kokku erinevate ehitustööde tellijate muredega, hakkab silma, et paljud probleemid tellija ja ehitaja vahel on tekkinud erinevatest ootustest töökultuuri osas.

Tellija jälgib töökultuuri ja lõpptulemuse korrektsust

Ehitustööde tellija ootab oma ehitajalt kvaliteeti kõiges, mis puudutab tema tööd. Näiteks ühel objektil oli probleemiks see, et ehitaja ei koristanud ja katnud oma plaaditud pindasid korrektselt kinni ning ühel hetkel tekkis tellijal tõsine kahtlus, kas sellise töökultuuriga ehitaja ikka suudab teha kvaliteetset tööd? Kas tööd on ikka tehnoloogiliselt õigesti tehtud? Kui tellija tööd ise üle vaatas, hakkas talle silma, et mitmed plaadid olid veidi viltu ja negatiivne hoiak ehitaja suhtes suurenes. Tellija võttis minuga ühendust ja palus tööde ülevaatust.

Tööde kontrollimisel selgus, et ehitaja oli siiski tehnoloogiliselt kõik õigesti teinud, kuid tõepoolest olid osad plaadid veidi viltuselt pandud ja ka objekti koristamisega ei oldud eriti tegeletud.

Kuigi olemasolevad korrektsuse ja iluvead sai parandatud jäi tellija siiski ehitaja suhtes endiselt kahtlustavaks ning otsis probleeme ka juba sealt kus neid polnud. Kokkuvõttes kadus hea sõbralik läbisaamine ehitaja tellija vahel ning mõlemad pooled nii tellija kui ka ehitaja ei olnud koostööga rahul.

 

Mida sellisest olukorrast õppida?

Tellijale on kokkuvõttes enamasti kõige mõistlikum omanikujärelevalve teenuse kasutamine, sest siis on suhtlevad omavahel ehitusala inimesed ning ehitaja tunneb igal sammul, et tema tööd kontrollitakse. Ja see omakorda aitab kaasa tööde kvaliteedile.

Kui rääkida ehitaja vaatenurgast siis minu ettepanekud ehitusfirmadele parema koostöö saavutamiseks on järgmised:

1.       Kaasa tööde tellija varakult
Kaas tellija juba esimeste töölõikude valmimise järel tööde ülevaatusesse, selgita miks ja kuidas on tööd teostatud ja kuidas tööde kvaliteet tagatakse.

2.       Küsi kohe tellijalt tagasisidet tööde kvaliteedi või lõpptulemuse kohta
Küsi tellijalt, kas selline teostatud töölõik on sobilik? Kui tellija avaldab arvamust, mis vajaks parandamist, siis kas paranda või selgita, miks see nii peab olema.

3.       Hoia objekt korras
Ehitusobjekti kvaliteet algab töökorraldusest ja tänapäeva tellija jälgib ja hindab seda, kui kõik on koristatud või kinni kaetud, et need tööde käigus ei määrduks.

Kui neid lihtsaid ettepanekuid kasutada on palju suurem võimalus, et koostöö tellijaga sujub ning lõpptulemus vastab tellija ootustele.

3 võimalust, kuidas kodus energiasäästu saavutada

Aastast aastasse on kulud energiale suurenenud igas majapidamises.  Ja energia kallinemine jätkub kiires tempos. See on ka põhjus, miks viimastel aastatel räägitakse järjest rohkem energia säästmise vajalikkusest.   

Millised on võimalused oma majapidamisest energia kokkuhoiuks?

Sageli arvatakse, et energia säästmine vajab suuri alginvesteeringuid ning just seetõttu ei võeta ette reaalseid samme, et energiakulusid kokku hoida. Tegelikult saab hakkama täiesti taskukohaste summadega ja mis eriti oluline, võid investeerida energiasäästu järk-järgult vastavalt oma võimalustele.

Millised on konkreetsed võimalused hommepäev energiasäästust osasaamiseks?

1.  Elektroonilised radiaatori termostaadid

Majapidamistes, mille ruumide kütmisel kasutatakse vesiradiaatoreid on võimalik paigaldada juhtmevaba elektrooniline termostaat, mis reguleerib vastavalt seadistatud ajaintervallidele automaatselt ruumi temperatuuri. Näiteks saab määrata nädalapäevade ja kellaaegade lõikes konkreetsed temperatuurid, mida termostaat siis automaatselt järgib. Samuti on olemas spetsiaalsed programmid näiteks puhkuse perioodiks. Samuti on olemas lahendusi, mis koos akende või uste avamise kontrollivad ja võimaldavad  saata info termostaadile ning õhutamise ajal ruumi temperatuuri automaatselt vähendada.

Enamasti on sellised termomeetrid  lihtsalt paigaldatavad ja sobilikud enamikele uuemat tüüpi radiaatoriventiilidele ja tõttu ei ole seadme kasutuselevõtt keeruline.

Sellise elektroonilise termostaadiga on võimalik saavutada kütteenergia kokkuhoidu kuni 30 %. 

2.  Energiakulu monitorid

Energia säästmisel on oluline mõista palju kulub energiat oma igapäevastes toimetustest. Parima tagasiside annab sellele raalajas energia kasutamist näitav monitor. Kui kord kuus oma energianäit võtta ja selle alusel maksumus arvutada siis on tegemist tagantjärgi olukorra fikseerimisega. Ei teki ettekujutust, mille arvelt oleks võimalik energiakulu vähendada.

Seevastu energiakulu monitorid võimaldavad tähele panna iga muudatust ehk näitlikult tajuda, et kui näiteks kustutada mittevajalik valgusti esikus, palju see vähendab energiakulu. Seetõttu aitab energiakulu monitor tarbimisharjumusi muuta ja selleläbi säästa.

Energiakulu monitor võimaldab näidata palju kulub energiat  just nüüd reaalajas ja näitab ka selle maksumust. Samuti näitab monitor energiakulu päevas ja kuus ning võrdlust eelmise perioodiga.

 

3.     Valgustus

Iga majapidamine vajab tänapäeval suurel hulgal valgusteid ja seetõttu on oluline valida õige valgusallikas, mis oleks pika elueaga ja aitaks energiat kokku hoida.

Kuigi turul on saadaval suurel hulgal säästupirne, on mõistlik valida valgusallikaks LED  (valgusdiood) pirn. Tegemist on uue tehnoloogiaga ja ei ole kuidagi seotud säästupirnidega. LED-i eeliseks on ennekõike väga väike energiakulu ja väga pikk kasutusiga  25 000 – 50 000 tundi  või umbes 15 – 20 aastat. Samuti taluvad LED-id hästi sisse-välja lülitamist ja on kiire süttimisega ja saavutab oma heleduse koheselt.  Hea on teada ka seda, et parimad tootjad pakuvad LED pirnidele lausa 2-3 aastast garantiid.

Kuigi säästupirne kasutatakse täna rohkem just oma soodsama hinna tõttu siis järk-järgult soodsamaks muutuvad LED pirnide hinnad hakkavad seda eelist kaotama. Täna on parimate näitajatega säästupirnid samas hinnas LED pirnidega ning sellistes tingimustes oleks eelistatum valik LED pirn.

Valgustuse puhul on säästmise teele asumine väga mugav ja taskukohane. Nimelt iga kord, kui kodus mõni pirn läbi läheb saab selle asendada LED pirni vastu ja nii järk-järgult kogu majapidamises valgusallikad uute vastu vahetada. LED pirne toodetetakse suures valikus ja igale olemasolevale lambipesale peaks leiduma sobilik.

Koduses majapidamises vajalikud LED pirnid tarbivad umbes 3-10 W. Samal ajal parimad säästupirnid umbes 11-20 W.

Pirni valikul ei saa aga enam vatte võrdluseks kasutada. Lambipirni valimisel tuleb jälgida luumenite arvu – valgusvoog luumenites on valgushulk, mida lamp tekitab. Näiteks  410- 430 luumenile vastab 40 W hõõglamp.

Samuti on oluline jälgida pirni valikul valgusvärvi, mida mõõdetakse kelvinites. Kui hõõglambid annavad ühesuguse sooja valge valgusvärvi siis kompaktluminofoor ja LED lambid võivad olla erinevate valgusvärvidega:

2700  – 3000 K (soe toon , soovitav lõõgastumiseks)
3200 – 6000 K (külm toon, soovitav töötamiseks)

 

Energiat saab säästa iga kodu

Eeltoodud lahendused on lihtsalt rakendatavad igas kodus ja võimaldavad energiakulusid säästma asuda kohe.  Täna pole Eestis enamikes ehituskauplustes võimalik häid energiasäästlikke tooteid leida või on valik minimaalne. Seevastu on internetis olukord palju parem ja netipoodides müüakse kaupa suures valikus ja ka selliseid, mida tavapoodidest ei leia. Samuti on netipoes müüdav kaup ka 20 kuni 40 % odavam.

Üheks Eesti parima kaubavaliku ja mõistlike hindadega netipoeks on energiasääst.ee, mis on keskendunud just energiasäästlike toodete turustamisele. Üheks eeliseks on selle poe puhul ka see, et seal on toodete juures videod,  mis võimaldavad hästi aru saada, mida toote pakend sisaldab ja kuidas toodet kasutatakse.

Muuda oma kodu säästlikumaks.

Kasutatud pildimaterjal: energiasääst.ee

 

5 soovitust oma kodu ehitamisel

Iga ehitusega kaasneb vähemal või suuremal määral projekti juhtimine. Üsna sageli kujutab ehitustööde tellija ette, et projektijuhtimises osalemine on puhtalt projekteerija ja ehitaja rida ning teda see eriti ei puuduta. See on esimene samm vales suunas, mis ei aita kaasa hea lõpptulemuse saavutamisele.

Iga tellija on paratamatult ka projektijuht ja tema ülesandeks on korraldada lähteülesande ja projekti koostamine, edasi korralda hinnapakkumiste küsimist ja lepingu sõlmimist ning hiljem tööde teostamise etapis korraldada tööde kontrollimist ja vastuvõtmist.

Kui järjest enam tellijaid mõistab ehitustööde kvaliteedi kontrollimise tähtsust ja palkab näiteks teenuse korras omanikujärelevalve siis lähteülesandele ja projektile ei pöörata enamasti piisavalt tähelepanu.

Projekti lõpptulemus aga algab heast lähteülesande püstitamisest ning ettevalmistusest ja projekti koostamisse kulutatud aeg annab tagasi kvaliteedi ja ennekõike tellijapoolse rahulolu. Kas panustad tellijana piisavalt oma aega eesmärkide kirjeldamisele ning lahenduste leidmisele?

Millele kõige enam rõhku panna, et suurem rahuolu saavutada? Minu versioon on järgmine:

1.       Maja funktsionaalne ruumiplaan
Funktsionaalse ruumiplaani koostamine on keeruline ülesanne. Sobilik ruumiplaan peab toetama sinu elustiili ja vajadusi. Hea planeering ei tähendab üldjuhul ruumi otstarbekat ärakasutamist, kuid mitte mugavuse arvelt. Samamoodi nagu on raske lühidalt ja täpselt oma mõtteid kirja panna, on ka üllatavalt raske  funktsionaalset ruumiplaani luua.

2.       Maja paigutus krundil ja maja fassaadid
Maja paigutamisel krundile on küll mitmeid nõudeid ja soovitusi, kuid alati on võimalik tellijal ka ise kaasa rääkida. Mõtle, milliseid emotsiooni sa tahaksid kogeda, kui õhtul oma kodumaja ette jõuad? Kasuta seda emotsiooni oma maja krundi suhtes paigutamisel ja fassaadi kujundamisel ära. Selliselt muudad oma kodu teistest eristuvaks  ja ilusaks!

3.       Energiasääst
Energia säästmine on täna praktiline vajadus, millega on mõistlik kohe arvestada. Pea iga otsus mida teed maja projekteerimisel mõjutab energiakulu. Kasulik on projekteerimise faasis kohe keskenduda ka energiasäästu teemadele. Pea kõik hilisemad lahendused energia säästmisel teevad üldjuhul ehitamise kallimaks, kui kohe nendega arvestada.

4.       Tehnilised lahendused
Ehitusmaterjalid ja tehnoloogiad arenevad kiiresti ning nendest osasaamiseks tuleb panustada aega parimate lahenduste otsimisele. Tehnilised lahendused loovad sinu maja jaoks energiasäästu,  mugavust ja turvalisust.

5.       Sisekujundus
Nii nagu maja välisilme loob emotsioone, tekitab hea sisekujundus mõnusa enesetunde. Läbimõeldud sisekujundus teeb imet ja muudab maja koduks, kus on alati hea olla! Tänapäeval kasutada olevad viimistlusmaterjalid, värvid, sisustus ja valgustus ei lase ühtegi head ideed raisku minna. Sisekujunduse projekti koostamine ei ole ammu enam eksklusiivsus vaid praktiline investeering elukvaliteeti.

Kõige eelneva läbimõtlemine nõuab nii oma pere siseselt kui ka projekteerijatega head koostööd. Tellija ülesanne on koostöös õppida, salvestada parimad ideed projektis ja  jõuda kokkuvõttes parima tulemuseni. On asju, mida saad delegeerida teistele aga on asju, mida peaks tellija ise tegema. Oma maja projektist visiooni loomine ja põhilahendustes aktiivne osalemine on tellija töö!

Millised on arengud ehitussektoris?

Viimasel ajal on ajakirjanduses palju erinevaid seisukohti ja teadmatust majanduse arengu osas nii Eestis kui kogu maailmas. Millised on võimalikud arengud ja kuidas see võiks mõjutada oma maja ehitajat?

Eestis on viimase aasta jooksul kinnisvarahinnad ja tehingute arv stabiliseerunud. Kui siia juurde lisada asjaolu, et pangad on uuesti hakanud meelsamini laenu andma võiks uskuda, et selleks korraks on halvim möödas.  Aga just siis kui asjad Eestis paistavad paremuse poole minevat, on maailma tuure kogumas uus finantskriis.

Oleks naiivne arvata, et see finantskriis Eestit ei puuduta. Küsimus on rohkem selles, et millisel määral. Kui otsida antud olukorras positiivset siis täna inimesed kindlasti teadvustavad seda endale paremini kui eelmise kriisi eel. See aga aitab igal inimesel enda riske läbimõeldult võtta või maandada.

Minu isiklik arvamus on see, et uut kriisi ootama ei tasu jääda ja igal juhul tasub oma plaanid ellu viia. Kuid läbimõeldult ja ennast lõhki laenamata.

Millised on ehitushinna arengud?

Tänane suurim probleem on kindlasti üldine hinnatõus, mis ka ehitushindasid pole puutumata jätnud.  Ehitusfirmadel on käesolev ja ka järgnev aasta keeruline, sest kuna lepingud sõlmitakse ette pikaks perioodiks siis kardetakse hinnatõusu tõttu lepingutega kahjumisse jääda. Nii on see täna näiteks aasta tagasi sõlmitud ehituslepingutega. See kartus sunnibki ehitusfirmadest  väljaminevatele hinnapakkumistele praegu korralikku hinnalisa juurde kirjutama.

Kui tuua paralleeli eelmise, mõne aasta eest maailmamajandust tabanud kriisiga, siis kaasnes sellega ka erinevate toormete nõudluse vähenemine, mis tõi kokkuvõttes allapoole nii näiteks nafta kui metalli hinna. Kas kordub sama muster on raske öelda, kuid sellisel juhul väheneks hinnasurve.

Ehitusfirmadel seisab ees otsuse tegemine, kas jätkata kõrgete hindadega pakkumiste tegemist lootuses rahakas klient leida või riskida ja panustada võimalikule ehitushinna stabiliseerumisele, mis võimaldaks teha täna pakkumisi, mis on tänastele klientidele taskukohased. Tundub, et täna minnakse peamiselt esimesele variandile ja loodetakse leida küsitud hinda maksta suutvat klienti. Kas aga neid kõigile ehitusfirmadele ellujäämiseks jätkub on  enam kui küsitav!

Põrandaküttest vannitoas

Enamasti vannitoast rääkides kujutatakse seda ruumi ette mõnusa sooja põrandaga, kuhu on hea  ka palja jalaga peale astuda. Igati nõus, selline mugavus on tänapäeval standardiks ja põrandaküte on väga laialdaselt niisketes ruumides kasutusel.

Miks ma sellest teemast räägin?

Räägin seetõttu, et tundub, et mõnel juhul minnakse mugavuse tagaajamisega veidi liiale. Päris sageli näen projekte, kus on vannitubade puhul kasutusel lausa kaks põrandakütte süsteemi:

  1. Maja põhiküttelahendusel põhinev põrandaküte (soojuse kandjaks vesi)
  2. Elektripõrandaküte (küttekaablilahendus)

Sellise topeltsüsteemi kasutamise mõte on see, et suvel kui põhiküttesüsteemi ei vajata, saaks soovi korral siiski vannitoa põranda elektrikaabliga soojaks kütta.

Olen nõus, et mugavus on tähtis ja saan veidi aru ka neist, kes sellise lahenduse ellu rakendavad – tõepoolest tagab see igal ajal võimaluse mugavalt soojal põrandal vannitoas oma asju ajada.

Siiski pean ütlema oma isiklust kogemusest lähtuvalt, et suvisel perioodil, kus ilmad soojad, on kütmata põrandad vannitoas täiesti sobilikud ja pakuvad ülisoojadel päevade pigem mõnusat jahutust. Kogu suve peale tuleb ette mõni üksik päev, kus võiks põrand soojem olla. Aga vajadust kui sellist, et suvel vannitoas ilma töötava põrandakütteta hakkama ei saa, küll ei ole minul tekkinud.

Kokkuvõttes soovitan lähtuda igaühel enda harjumustest ja mugavuse soovidest, kuid minu isiklik seisukoht on see, et praktilise poole pealt vaadatuna ei ole selline topeltküttesüsteem vajalik.

Mis ootab vana maja rekonstrueerijat?

Oma majani jõutakse erinevaid teid pidi. Kes ostab valmis maja, kes ehitab ja kes rekonstrueerib, renoveerib või laiendab olemasolevat. Kui esmapilgul tundub, et rekonstrueerimine on vahest lihtsamgi, sest osad konstruktsioonid on olemas, on enamasti vastupidi. Rekonstrueerimine on sageli ajamahukam ja ka kallim tegevus.

Mis teeb  maja rekonstrueerimise keeruliseks?

1. Projekteerimine
Rekonstrueerimiseks on vajalik korralikku ja kõigi vajalike kooskõlastustega projekti, oluline on täpselt paika panna, millised konstruktsioonid säilitatakse ja millised lammutatakse või uuendatakse.  Projekteerimise faasis tuleb selgeks teha, milline on olemasolevate konstruktsioonide olukord ning tagada, et allesjäävad vundamendid, kandvad seinad,  vahelaed ja talad on kasutatavad.  Selline täiendav konstruktsioonide kontroll ja läbiarvutamine teeb projekteerimistööd kallimaks.

2. Materjali valik
Rekonstrueeritav maja seab sageli ette omapoolse materjalivaliku. Mida vanem maja seda keerulisemaks võib osutuda sobiliku materjali leidmine. Näiteks täispuituste puhul tuleb pikalt otsida, kui leida mõni meistrimees, kes ajastu hõngule sobilikud uksed valmis teeb. Eriti suur töö seisab ees siis, kui tegemist muinsuskaitselise objektiga, kus tuleb taastada kõik maja detailid originaalilähedaselt.

3. Suurem ajakulu
Rekonstrueeritavate objektide puhul on sagedased olukorrad, kus ehitustööde ajal, peale konstruktsioonide avamist, tuleb teha projektis muudatusi, sest algne teadaolev info ei vasta tegelikkusele. Sellised üllatused on küll põnevad, kuid samal ajal pikeneb tööde teostamise aeg sageli oluliselt. Paljud asjad tuleb käigu pealt lahendada ning see vajab tellija, omanikujärelevalve, projekteerija, ehitaja ja näiteks ka muinsuskaitse spetsialisti vahel head koostööd.

4. Rohkem piiranguid ehitamisel
Rekonstrueeritavatel objektidel on sageli mitmeid lisapiiranguid, mis takistavad ehitustööde tavapärast läbiviimist. Sellised piirangud on seotud enamasti elanikega, kes majas ka ehitustööde teostamise perioodil elavad või siis kitsaste oludega nii ehitusmaterjalide hoiustamiseks või tehnika juurdepääsuks. Kui kuskil põllurajoonis uut maja püsti panna, võid seda põhimõtteliselt teha 24/7, kui läheduses naabreid pole, keda häirida. Samas asulas pead arvestama öörahuga ja müra tekitavad tööd teostama ainult lubatud ajal või hoopis tuleb objektile pääsemiseks kasutada väiksemat tehnikat, kuna olemasolevad hooned ja puud ei võimalda tavapärase tehnikaga juurdepääsu.

5. Suurem pühendumine tulemusele
Head tulemust renoveerimisel – rekonstrueerimisel ei saavuta ilma korraliku pühendumiseta ja järjepidevusega. Maja korda tegemist tasub ette võtta inimesel, kes ei anna alla väiksemate tagasilöökide korral ja otsib igale olukorrale väljapääsu. Alati ei saa valida lihtsaid ja odavaid lahendusi ja et tööd pooleli ei jääks on vaja raudkindlat tahtmist ning sihikindlust, et alustatu ajastu nõuetele vastavalt valmis ehitada.

Kuigi eeltoodu võib tunduda veidi hirmutav, tasub pingutus unikaalse ja kordumatu maja näol ennast ära.

Kuidas hinnapakkumise tabelit koostada?

Sageli on ehitustööde hinnapakkumiste küsimisel üheks probleemiks pakkumiste võrdlemine. Siinkohal mõned nõuanded, kuidas hinnapakkumise tabelit koostada ja pakkumiste võrreldavust saavutada.

Muudatused ja lisatööd ehituse tellimisel

Tellija üheks suurimaks väljakutseks on ehitusprotsessis erinevate pealesunnitud või ootamatute muudatustega või lisatöödega hakkama saamine. Ehitusvaldkonnas võib julgelt väita,  et valdavas osas objektidel tehakse kindlasti ehitusprotsessi kestel mõni muudatus. See on paratamatu, sest protsessi käigus tekivad sageli paremad lahendused või kerkib esile muu objektiivne põhjus muudatuste tegemiseks.

Tellija peab olema valmis selleks, et muudatused tekivad ja sellega juba töövõtulepingu sõlmimisel arvestama. Tavaliselt on igas ehituslepingus ka lühidalt kirjas see, kuidas täpsemalt muudatusi tehakse ja kuidas nende eest tasumine toimub.

Muudatused on sageli ehitajale olnud heaks võimaluseks, kus veidi rohkem kasumile katet või ka kahjumit vähendada annab.

Milles probleem?

Tellija vaatnurgast on peamine probleem see, et lisatöödena tehtavate muudatuste hinnad kipuvad võrreldes muude lepinguga tehtavate töödega oluliselt kallimaks minema või tööde ärajätmisel mahaarvatav summa tegelikust hinnast väiksemaks.

Ühelt poolt on see arusaadav, sest muudatused tekivad peamiselt ootamatult ja ehitaja peab leidma kiiresti töö teostamiseks vabad ressursid (inimesed, tehnika, materjalid). See teebki töö kallimaks, kuna pole aega ressursse planeerida. Teiselt poolt teavad ehitajad ka seda, et tellijal on tööde käigus ebamugav ja tülikas lisatööde tegemiseks mõnelt teiselt ehitusfirmalt pakkumist võtta ja see teadmine lisab hinnale nii mõnedki protsendid.

Mida ette võtta?

Ühikhindade kokkuleppimine

Ühikhindade kokkuleppimisel on mõte siis kui on ette näha need töölõigud, kus mahud võivad muutuda. Sellisel juhul on muudatuse (nii tööde suurenemise või ka vähenemise) korral lihtne täpsed hinnad arvutada ja nende alusel arveldada. Sellised ühikhindade tabelitel põhinevaid lepinguid kasutatakse ennekõike suurematel objektidel ja ka juhul kui lepingu sõlmimise ajaks ei ole mingil põhjusel mahtusid võimalik arvutada (näiteks mahud selguvad peale olemasoleva konstruktiivosa avamist või valmivad projekti täpsemad joonised hiljem).

 

Põhjalik pakkumine / eelarve

Kui ehitaja poolne hinnapakkumine on esitatud mõistliku detailsusega saab muudatuste korral lihtsamini arvutada nii ärajääva töö hinna kui ka hinnata lisatööde hinda, kui see mõne pakkumises sisalduva olemasolevaga tööga võrreldav. Isegi kui ehitaja teeb siis antud tööle oluliselt kallima hinna saab tellija näidates pakkumises toodud hinda ja sellele tuginedes hinda enda jaoks soodsamaks kaubelda.

 

Konkurentsi tekitamine

Kui midagi muud ei aita ja olemasoleva ehitaja poolt pakutavad hinnad kipuvad kosmiliseks muutuma tuleb hinda küsida ka teistelt firmadelt. See küll toob kaasa lisatööd, kuid aitab veidi olukorda rahalises mõttes kontrolli all hoida. Lepingusse on mõistlik jätta ka võimalus, et tellijal on õigus kaasata vajadusel teisi firmasid – töövõtjaks ja peatöövõtjal on kohustus teha teiste tellija töövõtjatega koostööd. Igaks juhuks vaata endale juba valmis mõned firmad, kellelt vajadusel  täiendavalt hinnapakkumist küsida.

 

Olenemata eeltoodud valikute rakendamisest jäävad mistahes muudatused siiski tellija jaoks kalliks ja seetõttu on oluline õigeaegselt keskenduda kvaliteetsele projektile. Tasub kulutada aega, et võimalikud lahendused paberil projekteerimise faasis „läbi mängida“, et viia miinimumini ehitusprotsessis tekkivate muudatuste ja lisatööde vajadust. Õnnestunud projekt ja pidev järelevalve aitab hoida ehitamise faasis tellija kulusid kontrolli all.

Kokkuvõttes on nii  tellija kui ka ehitaja huvides täpselt kokku leppida mängureeglites, kuidas toimub muudatuste ja lisatööde hinna arvutamine ning tööde teostamine. Hea tulemus saavutatakse alati ainult korrektses ja sõbralikus koostöös. Enne tööde alustamist täpsetes reeglites kokku leppides on loodud eeldused paremaks koostööks.

Kodu rajamine ilma lisatagatiseta?

Maja ehitamine nõuab enamasti laenuraha kasutamist!

Kas on üldse võimalik oma kodu ehitama hakata, kui sul ei ole võimalik anda pangale lisatagatist? Selline küsimus huvitab paljusid peresid, kes elavad näiteks üürikorteris ja peale krundi pole võimalik täiendavaid tagatisi laenu saamiseks pangale anda?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel siis viimasel 2-3 aastal on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Kuigi alati peab ütlema, et tehakse ka erandeid ning kindlasti on mõistlik igal juhul panga käest konkreetset lahendust küsida. Panka üldjuhul huvitab ennekõike see, milline on sinu pere sissetulek ja laenu teenindamise võima ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui sul juhtub olema krunt heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, siis on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi küll krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Aga kui sellist head krunti ei ole, mis siis teha?

Siis on võimalikud lahendused järgmised:

  1. Teha pankadega koostööd variantide leidmisel ja jõuda mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.  
    Pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.
    Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõne ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.
  2. Küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida.
    Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad u. 16%-st. Tõsi, see laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt näiteks 1 aastaks oleks see vastuvõetav. Laenu eest ehitada maja sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisesse. 

Tänases turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ei ole ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvara hinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel ei kajastu kinnisvara turuhinnas. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, kuid seda ka mitte üle tähtsustama.