Maja ehitamine nõuab enamasti laenuraha kasutamist!

Kas on üldse võimalik oma kodu ehitama hakata, kui sul ei ole võimalik anda pangale lisatagatist? Selline küsimus huvitab paljusid peresid, kes elavad näiteks üürikorteris ja peale krundi pole võimalik täiendavaid tagatisi laenu saamiseks pangale anda?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel siis viimasel 2-3 aastal on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Kuigi alati peab ütlema, et tehakse ka erandeid ning kindlasti on mõistlik igal juhul panga käest konkreetset lahendust küsida. Panka üldjuhul huvitab ennekõike see, milline on sinu pere sissetulek ja laenu teenindamise võima ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui sul juhtub olema krunt heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, siis on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi küll krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Aga kui sellist head krunti ei ole, mis siis teha?

Siis on võimalikud lahendused järgmised:

1. Teha pankadega koostööd variantide leidmisel ja jõuda mõlemaid osapooli rahuldava kokkuleppeni.  
   Pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.
   Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõne ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.
2. Küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida.
   Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad u. 16%-st. Tõsi, see laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt näiteks 1 aastaks oleks see vastuvõetav. Laenu eest ehitada maja sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisesse. 

Tänases turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ei ole ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvara hinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel ei kajastu kinnisvara turuhinnas. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, kuid seda ka mitte üle tähtsustama.