Postitused

,

Kuidas tagada ehitustööde dokumenteerimine?

Üks ehitamisega kaasas käivaid suuremaid probleeme on seadusandlusega nõutud ehitustegevuse dokumenteerimine ehk täitedokumentide koostamine ja seda eriti eramajade puhul. Seadus nõuab ehitajalt kogu ehitusperioodi jooksul kõigi vajalike ehitisega seotud täitedokumentide koostamist ja esitamist tellijale.

Miks üldse täitedokumentatsioon on vajalik?
Korralikult vormistatud täitedokumentide abil on võimalik hiljem võimalike probleemide korral lihtsamalt leida ülesse võimalikud puudused ning leida lahendused. Täitedokumentatsioon sisuliselt näitab, kuidas ehitist täpselt ehitati, tõendab, et kasutati õigeid materjali ja peeti kinni tehnoloogilistest nõuetest.

Praktikas, kus eramaja ehitab väiksem ehitusfirma, kus keskendutakse ainult ehitustöödele, ei vormistata ega ka koguta täitedokumente ning kõik vajalik dokumenteerimine, kui seda üldse tehakse, üritatakse teha alles objekti üleandmisel tagantjärgi.

Näiteks tegevust fikseerivat koonddokumenti “Ehitustööde päevikut” peab ehitaja täitma iga päeva kohta, kui töid tehti ja mis sisaldab antud päeval ehitusobjektil teostatud ehitustööde ülevaadet, kasutatud materjale kui ka näiteks ilmastikutingimuste infot. Tegelikkuses täidetakse täitedokumente sageli tagantjärgi ja näiteks ehitustööde päevikut või kaetud tööde akte 3 kuud hiljem täites, ei saa kuidagi andmed olla enam täiesti täpsed ning usaldusväärsed.
Jooksvalt täitedokumentatsiooni täitmine on ehitajale ebamugav lisakohustus ning seda seetõttu võimalusel üritatakse teha minimaalselt ja enamasti tagantjärgi.

Kuidas tellija saab mõjutada täitedokumentatsiooni õigeaegset esitamist?

Tellija sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks on lepingus siduda täitedokumentide esitamine iga tööetapi vastuvõtmise ja arveldamisega. Mõistlik on tööetapp ja arveldusetapp viia alati kokku, sest siis on nii tellijal lihtsam ülevaadet saada ning võimaliku lepingu katkestamisel lihtsam seda teha, sest iga konkreetse töölõigu ja selle kulude osas on ühene seos.

Sellisel juhul pole ehitajal muud võimalust, kui ta soovib saada töölõigu eest tasu siis selle saamiseks, peab ta esitama ka vastava töölõigu täitedokumendid. Praktikas järele proovitud ja töötab!

Juba lepingu koostamisel tasuks iga tööetapi juurde ära tuua need ehitusdokumendid, mida ehitaja peab selle etapi valmides esitama. Siis on osapooltel ühine arusaam ja ootused ning koostöö sujub paremini.

, ,

Sagedasemad probleemid ehituslepingu sõlmimisel

Igal kevadel sõlmitakse hulgaliselt ehitustööde lepinguid. Kui hetkel veel ehitusleping sõlmitud ei ole siis allpool toodud videos mõned nõuanded, millele lepingu sõlmimisel tähelepanu pöörata. Videos on toodud kõige sagedasemad probleemid, mis tekivad siis kui ehitustööde leping ei reguleeri vajalikul määral olulisi tingimusi.

Kas Sinul on ehitusleping ehitajaga korrektselt sõlmitud?

, ,

Ära ütle ehitajale, et ei tea ehitamisest midagi

Kuigi vast iga inimene on oma elus mõnda teenust tellinud siis ehitustööde tellimisel jäädakse sageli hätta. Mis on need põhjused, miks ehitustööde tellimine ebaõnnestub? Miks ehitustööde käigus selgub, et tööd lähevad kallimaks kui algselt plaanitud, miks on tööd ebakvaliteetsed ja  miks tööd võtavad kauem aega? Allpool mõned sagedasemad põhjused, miks asjad kontrolli alt väljuvad.

 1. Tööde maht ja sisu jääb ebaselgeks

Väiksemate tööde puhul ei kirjeldata hinnaküsimisel piisavalt täpselt tööde sisu ja suuremate ehitustööde puhul pole projekt piisavalt detailne ning ei anna täpset ülevaadet, milliseid töid võib teha.

Kuna tööde tellija ei tea enamasti isegi kuigi täpselt, millised tööd ja kuidas tuleb need teostada, siis ei oska ka ehitaja tellija soovidest aru saada. Kui ehitustööde teostamiseks vajalik info või projektdokumentatsioon on ebapiisav siis saab iga ehitaja tööde mahust erinevalt aru ning koostab hinnapakkumise erinevalt. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis ollakse ühel hetkel tööde teostamisel olukorras, kus ehitaja ütleb, et nüüd on tema poolt tööd teostatud, samas kui tellija arvates tuleks veel teostada selle töö raames veel teisigi töid.

Täiendavalt on probleemiks konstruktsioonide sõlmede lahendused. Kui tellija poolt pole sõlmede lahendusi ette antud või pole sõlmede osas standardseid lahendusi, siis teostavad ehitusfirmad sõlmede osas omapoolsed lahendused, mis võivad olla sobilikud, kuid võivad ka mitte olla.

Ehitusfirmad ei ole üldjuhul projekteerimisfirmad ning tellija ei peaks eeldama, et konstruktiivsete sõlmede lahenduste väljatöötamine ehitusfirma ülesanne. Kui näiteks detailsete sõlmede projekteerimise ülesanne jäetakse ehitajale siis peaks see olema ka hinnaküsimise lähteülesandes kirjas, vastasel korral jäetakse ülesse risk, mis võib tähendada ebakvaliteetset tehniliste lahendust.

2. Ehitusfirmat valitakse ainult hinna järgi

Kuna ehitustööd on kallid siis loomulikult proovib iga ehitustöö tellija enda jaoks saada kõige soodsama hinna. See tähendab seda, et valitakse enamasti kõige soodsama hinna teinud ehitusfirma ja ei tehta selgeks, mis töid selle firma pakkumine tegelikult sisaldab.

Reeglina kipuvad just soodsama hinnapakkumise teinud firmad alati oma hinnapakkumist kõige vähem lahti kirjutama nii kasvab risk, et esitatud pakkumine sisaldab väiksemas mahus töid kui teistel pakkujatel.

Sellises olukorras on oluline ehitajaga maha istuda ja rida realt tööde sisu üle küsida ja mis kõige olulisem – pakkumise juurde koostada kirjalikult täiendav „tööde selgituste“ dokument. Sellisele kirjalikule dokumendile tuleks kindlasti võtta ka ehitusfirma esindajalt allkiri ja see dokument oleks lisa hinnapakkumise juurde.

Sageli sellise töö käigus selgub, et algselt odav pakkumine osutub oluliselt kallimaks, sest pole arvestatud osade töödega või küsimuste käigus selgub, et pakkuja annab ebakindlad vastuseid, mida töö sisaldub või mitte, ei jäta ehitusfirmast usaldusväärset muljet.

Loomulikult ka mina eelistan odavamat hinda, kuid ainult juhul kui mulle on selge, kuidas see hind on saavutatud. Kui hinnapakkumiste läbivaatamiste käigus selgub, mille tõttu on pakkumine odavam (näiteks plaanitakse tööd teostada mõne alternatiivse materjaliga, mis on odavam või kasutatakse uuemat tehnoloogiat, mis võimaldab näiteks kiiremini ehitada) siis on palju lihtsam otsustada. Alati peab selgeks tegema, kuidas teistega võrreldes odavam pakkumine on saadud ja kas selle pakkumisega kaasneb olulisi riske.

Pakkumiste osas küsimuste küsimine eeldab, et teostatavatest töödest ja tehnoloogiast saab ka tellija ise aru.  Kahjuks tellijal endal sageli ei ole seda kogemust ja teadmist siis jääb põhjalikum pakkumiste sisude analüüs tegemata.  Kui endal pole kogemust siis see on koht, kus tasub konsultant kaasata, kes aitab pakkumiste sisust selgust saada.

 3. Tööde teostamiseks ei koostata korrektset kokkulepet või lepingut

Kuigi pakkumine sisaldab tööde teostamise osas küllaltki palju infot, siis ainult pakkumise alusel tööde teostamise alustamisel jääb mitmeid olulisi teemasid kokku leppimata. Need kokkuleppimata teemad aga teevad sageli hiljem tõsist peavalu. Näiteks on oluline kokku leppida tööde täpsed teostamise tähtajad ja ka vahetähtajad,  millised tööde osas tehakse kaetud tööde aktid, millised on sanktsioonid tööde tähtaegade ületamise eest, kuidas toimub arveldamine, kes tasub ehitustöödega seotud elektri ja vee eest jne.

Kui omavahelisi tingimusi eelnevalt kokku ei lepita läheb koostöö varem või hiljem pingeliseks ning vaidlused tekivad pea iga eelnevalt kokkuleppimata teema osas.

See aeg, mis kulub kokkuleppe või lepingu kokkupanemiseks tasub kindlasti kulutada, sest see kaitseb nii tellijat ja kui ehitajat. Mõnikord tundub, et lepingut ei koostata mugavusest  või kuna on kiire, andmata aru, et just ühiste mängureeglite kokkuleppimine aitab ennekõike edukat koostööd saavutada.

Kindlasti peaks kõik arveldamised tellija ja ehitaja vahel olema tõendatavad. Siinkohal pean silmas seda, et tellija saaks alati tõestada, et ta on makse teinud ja ehitaja on selle kätte saanud. Kui tasumine toimub ülekandega siis pole probleemi, kui aga sularahas siis on oluline, et ehitaja ametlik esindaja sularaha saamisel oma allkirjaga kinnitaks konkreetse summa kättesaamist, kus oleks ka kirjas, mis summa, kes raha vastu võttis, mis kuupäeval ja mis tööde eest ning milline ettevõte raha vastu võttis.

Miks see on oluline? Kui pole selge, kes raha vastu võttis, siis probleemide korral kipuvad sularaha vastuvõtnud firmad väitma, et saadud raha võttis vastu füüsiline isik, mitte juriidiline isik ning taganevad näiteks garantiidest ja muudest kokkulepetest.

4. Tee ehitusfirma taustakontrolli enne lepingu sõlmimist

Taustakontrollil on määrav osa kvaliteetse tulemuse saavutamisel. Kui sageli vaadatakse seda, kaua ehitusfirma on tegutsenud ja kas firma on suutnud turul ellu jääda siis koostöö mõttes on vahest kõige olulisem uurida ettevõtte võtmeisikute tausta. Peamised võtmeisikud on ettevõtte juht või juhid ning ideaalne oleks teha taustauuring ka konkreetse töödejuhataja või projektjuhi osas, kes hakkab sinu objektiga tegelema.

Taustakontrolli tulemusel peaks eelistama sellist firmat, kus võtmeisikud on alati kättesaadavad ja tunnistavad ka oma probleeme, kuid otsivad neile alati ka lahenduse. Ehituses tuleb alati ette ootamatuid olukordi ning probleeme ning ei maksa loota, et neid sinu objektiga ei teki. Olulisem ongi just see, et probleemide korral nendega ehitaja tegeleb ning need koostöös lahendab.

Koostöö osas saab parimat tagasisidet ehitusfirma varasematelt tellijatelt ja alati tasub neilt uurida, kuidas probleemide korral ehitaja need lahendas.

5. Ära ütle ehitajale „ma ei tea ehitamisest midagi“

Väga sageli ütleb tellija ehitajaga esimest korda kokku saades, et ta ei tea ehitamisest mitte midagi. Selle lause välja ütlemisega annab tellija ehitajale võimaluse hakata kohe mõnevõrra tellijaga manipuleerima.

Ehitaja tajub, et ta saab lihtsalt asju suunata enda jaoks mugavamate lahenduste suunas, kuna vastaspool pole ehitusteemadega kursis. Tulemuseks olukord, kus näiteks ehitaja ütleb, et sellist lahendust ei saa teostada või seda tuleks teha teistmoodi, mis võib olla ehitaja jaoks odavam või lihtsam. Või küsib lisaraha tööde eest, mis peaks sisalduma kokkulepitud tööde mahus.

Kindlasti on ka aumeestest ehitajaid, kuid kindlasti pole neid palju.

Palju parem oleks kui öelda ehitajale, et ma kaasan omanikujärelevalve tööde kontrollimiseks või et teen alati tööde sisu endale selgeks ning jälgin selle õiget teostamist.

Edukat ehitustööde tellimist!

, ,

Ehitustööde lõpetamine

Kui vaadata ehitusobjektidel ringi siis hakkab silma, et kuigi ehitusprotsessis jälgitakse parimatel juhtudel hoolega tööde kvaliteeti siis hetkest kui tööd valmivad, ei tehta valmis töölõigu kaitsmiseks või kinnikatmiseks midagi.

Pole ju mingi saladus, et enamikel ehitusobjektidel toimub tööde lõpetamise faasis juba valminud tööde kahjustamist või lõhkumist, mida siis hiljem parandama tuleb asuda. Enamasti on süüdlane teada ja lõhutud töö parandamise kulud on võimalik välja nõuda.

Hoopis suurem probleem on aga see, et parandamise jäljed jäävad enamasti näha. Sinna alla lähevad kõik värviparandused, parketi parandused, täkked aknalaudades või näiteks ka fassaadikrohvi parandused. Kuigi oleks vajalik nõuda näiteks värviparanduste puhul kogu seina värvimist või värviparanduse hajutamist suurel pinnal, kipuvad tellijad leppima lokaalsete parandustega, mis jäävad ühel või teisel viisil nähtavaks. Mõningaid kahjustusi ei annagi muudmoodi parandada, kui välja vahetada. Näiteks uste puhul, kui seal on täkked sees siis korrektse tulemuse saamiseks tuleks see välja vahetada, mitte lasta pahteldada ja värvida, sest parandus jääb suure tõenäosusega nähtavaks.

Mida ette võtta?

Kõige olulisem on ehitaja(te)ga kokku leppida tööde järjekord ja kinnikatmise kord. Tööde järjekorra all pean silmas seda, et töid planeeritaks selliselt, et juba valminud töölõigu puhul ei ole vajadust seal ruumis või pinnal teha töid, mis suure tõenäosusega võiksid lõhkuda või kahjustada juba teostatud töid. Võimalusel tuleks valminud ruumid lukustada, et ehitusmehed sinna ei pääseks.

Lisaks on vajalik kirjutada juba töövõtulepingusse, et ehitajal on kohustus korrektselt kinni katta juba valminud töölõigud ja regulaarselt ehitusobjekti koristada ning ehituspraht ära viia. Kinnikatmine ja koristamine aitab oluliselt kaasa sellele, et võimalikke kahjustusi tekiks minimaalselt.

Lisaks aitab koristamine iga töölõigu juures paremini ka hinnata teostatud tööde kvaliteeti. Koristamata ehitusobjektil ei märka sageli väiksemaid viimistlusega seotud puudusi või ei pääse kontrollitavatele pindade ligi, et kontrolli teostada.

Tellija peaks kindlasti ehituse lõpufaasis võtma jäiga hoiaku ja hoidma silma regulaarselt peal, kas kinnikatmisi ja koristamist regulaarselt ning korrektselt tehtaks.

Ehitustööde lõpetamise faasis nõua alati ehitajalt teostatud tööde osas kinnikatmist ja ruumide koristamist, sest see aitab ära hoida mõttetuid parandustöid!

, ,

Veebiseminar: Ehituslepingu sõlmimine

Me kõik soovime, et ehitustööde tellimisel saaksime korrektse ja kvaliteetse töö.

Sageli aga unustatakse, et korrektse töö saamiseks tuleb ka töö teostamise tingimustes enne detailselt kokku leppida.

Kuidas lepingut nii sõlmida, et ehitaja koostöö sujuks ning töö kvaliteet oleks kontrolli all? Just nendele teemadele keskendub veebiseminar „Ehituslepingu sõlmimine“.

Seminaril vaatame samm-sammult üle, mida ehitusleping peab sisaldama ja kuidas seda koostada. Millised on peamised probleemid, mis tekitavad tülisid ehitajate ja tellijate vahel ning kuidas neist üle saada?

See veebiseminar on mõeldud kõigile neile, kellel seisab ees mõne ehitustöö tellimine ja soov on kõik oluline oma lepingusse saada.

Veebiseminar „Ehituslepingu sõlmimine“ toimub teisipäeval 15. mail, kell 19:00.

Tule osale veebiseminaril reaalajas või vaata seminari videosalvestust endale sobilikul ajal tagantjärgi.

Seminarile registreerimine on lõppenud!