Postitused

,

Ehitustööde maksumus tööde algul ja lõpus

IMGP1266Võib julgelt öelda, et kõik ehitustööde tellijad vaatavad alati esimese valikukriteeriumina ehituse hinda ehk teisiti öeldes seda kogusummat, mis ehitustööde eest tuleb tasuda. Täpselt samamoodi vaadatakse esimese asjana hinda ka kõigis teistes eluvaldkondades ning kõigi toodete ja teenuste ostul. Keegi ei soovi maksta rohkem kui turul saadaolev parim hind.

Kuidas kujuneb turuhind?

Mitmed ehitusfirmad tunnistavad otsesõnu, et nad teevad esimese hinnapakkumise alati võimalikult soodsa hinnaga, et võimalikku tellijat mitte ära hirmutada. Nad teevad seda töö kättesaamise huvides. Tegelikkuses teevad seda peaaegu kõik ehitusfirmad, kui soovitakse tellimust võita ning tellija poolt hinnaküsimiseks esitatud dokumentatsioon seda vähegi lubab.

Kõige soodsam võimalus madala hinna tegemiseks on enamasti siis, kui tellija esitab hinnaküsimiseks eelprojekti või näiteks lühikirjelduse ning palub selle alusel koostada ehitajal omapoolne hinnapakkumine.

Ehitustööde hinnaküsimisel, kui detailides sisu ja nõuded jäävad täpsustamata, on ehitajal võimalik valida hinnapakkumisse oma äranägemise järgi soodsama hinnaklassiga tooted või lahendused, mis ka lõpphinda väiksemaks teevad.

Lisaks kirjutatakse hinnapakkumise märkustesse selgitusi enamasti allpool toodud kahel viisil, kuid mille puhul jääb tellija enamasti hätta hinnapakkumise hindamisel / võrdlemisel.

Hinnapakkumisse lisatavad märkused:

  1. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis antud hinnapakkumises sisalduvad, kuid mis ei ole täielik tööde nimekiri, mis on vajalik tellitud tööde toestamiseks.
    Antud juhul tellija näeb nimekiri töödest, mis hinnas sisaldub, kuid millised tööd peaks lisanduma ja millise summaga, et kõik soovitu saaks tehtud, jääb ebaselgeks.
  2. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis hinnapakkumises ei sisaldu, kuid mida tellitud tööde puhul oleks vajalik teostada.
    Tellija saab nimekirja töödest, mis on jäetud hinnapakkumisest välja, kuid palju need maksavad, ei ole selge ning ei ole selge ka see, kas väljatoodud tööde nimekiri on lõplik?

Jääb õhku suur hulk tõlgendamisruumi, mida tuleks ehitajaga üle täpsustada. Osad tellijad seda ka teevad ja siis täpsustuste tulemusena teeb ehitaja juba uuendatud hinnapakkumise, mis 99,9% juhtudel kallim, kui algne hinnapakkumine. Nii mitmedki ehitajad on öelnud, et nad sageli ootavadki seda, et tellija hakkaks täpsustama ning nad saaksid oma pakkumist lahti rääkida ja vajadusel selgitada. Ehitajate mõte on selles, et siis kui tekib selliste kohtumiste ja täpsustavate küsimuste käigus vahetu kontakt tellijaga siis nad saavad põhjendada ning selgitada hinnapakkumist ning siis selle selgitustöö käigus lisanduvad summad ei ehmata enam tellijat ära, kuna tellija saab aru, mille jaoks see raha täpsemalt kulutatakse.

hinnakusimine

Ainult hinna järgi otsustamine

Kuid need tellijad, kes hinnapakkumiste kohta täpsustusi ehituskaugete inimestena ei oska küsida, teevad valiku tavaliselt soodsama hinnaga pakkuja kasuks, mõeldes umbes nii, et küllap on ikkagi selles soodsamas pakkumises kõik vajalikud tööd põhimahus sisse arvestatud ning küll siis hiljem tasutakse täiendavate tööde eest jooksvalt või korraldatakse uus hinnaküsimine.

Selline lähenemine tellijate poolt on küllaltki levinud ning viib hiljem täiendavate lisakuludeni, millega tellija pole arvestanud või ollakse sunnitud tegelema kokkuhoiulahendustega järgnevate tööde arvelt, et plaanitud eelarves püsida.

Pahatihti saab tellija tekkivast probleemist aru juba esimeste ehitustööde realiseerimise käigus, kus näiteks vundamenditööde puhul, pole madalvundamendi puhul arvestatud ümber vundamendi perimeetri paigaldatava horisontaalse soojustusega või pakkumine sisaldab väiksemas mahus täiteliiva, kui seda korrektse töö tegemiseks vaja oleks. Sellisel juhul olenevalt tellija natuurist, kas minnakse mõnevõrra ehitajaga tülli või siis lepitakse töö korrektse teostamise huvides tekkivate lisakuludega, peaasi et saaks tehtud korralikult.

Küll aga sellest hetkest, kui esimesed sellised probleemid on ülesse kerkinud, hakatakse põhjalikumalt hinnapakkumist uurima ja välja selgitama, mis seal ei sisaldu ja mis võib veel juurde tulla.

Kokkuvõttes saabki öelda, et ainult tellija ise saab hinnaküsimise põhjalikuma ettevalmistusega ja hinnapakkumiste analüüsiga ja täpsustuste küsimisega oma riske kõige paremini maandada. Alates sellest hetkest, kui kokkulepe ehitajaga sõlmitud, ollakse piltlikult väljendudes, suuresti reisija ehitusrongis, mida juhib suuresti ehitaja, kus aga rongipileti hind võib iga hetk kallineda! Kas Sinu rongipileti maksumus on ka lõppjaamas sama, mis rongile astudes?

,

Kuidas objektile saabunud ehituskaupa vastu võtta ja üle vaadata?

pakendObjektile saabunud ehitusmaterjali ülevaatus ja olukorra fikseerimine on oluline töö, millega peaks tegelema kõik ehitajad ja ehituse tellijad. Praktikas aga seda tehakse mõnevõrra hiljem, enamasti siis kui hakatakse ehitusmaterjali paika panema ja avastatakse puudused või vale materjal.

Kuigi kõigile asjaosalistele, kes ehitusmaterjali objektile tellivad, on selle vastuvõtmise ülevaatuse vajalikkus arusaadav ja mõistetav, kuid sellegi poolest tehakse sellist kontrolli kauba osas korrektselt harva. Miks see on nii?

Põhjus sageli selles, et materjalid on põhjalikult pakendatud ja ning kaetud ning visuaalselt saab kontrollida ainult pakendi seisukorda, kas on näha kuskilt kahjustusi? Kui pakend tundub olema enam-vähem korras, siis sellega kontroll sageli piirdubki.

Kuidas oleks õige ehitusmaterjalide vastuvõtmine ja ülevaatus?

Kui on oodata kauba jõudmist objektile tuleks välja otsida kauba tellimus. Tänapäeval ei ole eriline probleem see oma nutitelefonist välja otsida, sest enamik tellimusi tehakse elektrooniliselt ning kauba tellimus või arve (ettemaksuarve) peaks olema kõigil lihtsalt leitav.

Olenevalt kaubast on vajalik teada ka kauba ladustamistingimusi. Suur enamik üldehitusmaterjale nõuab läbimõeldud ladustamist, mis tähendab tasast pinda. Puitmaterjal nõuab enamasti aluspuid teatud vahedega jne. Enamasti on kauba tarnijatel konkreetsed juhised, kuidas kaup tuleb ladustada ning enne kauba kohalejõudmist objektile tuleks nendega tutvuda ning luua vajalikud tingimused.

Kui kaup jõuab objektile tuleks esimese asjana kontrollida tellimuse ja kauba saatelehe vastavust. Kas kõik kauba saatelehel toodud materjalid ja kogused on vastavuses tellimusel tehtuga? Kui dokumendid on üle vaadatud ja puudusi neis ei ole, tuleks üle vaadata saatelehe ja kauba markeering / tähised ehk kontrollida, kas kõik saatelehel olev kaup on ka reaalselt olemas.

Materjalide koguseid võib olla nii mõnelgi juhul väga raske kontrollida, sest väiksemaid kaupu võidakse koos pakendada ning ilma pakendeid avamata on seda võimatu teha. Seetõttu on sageli saatelehel ka kirjas pigem pakendite arv, kui täpsed materjali kogused ja sellisel juhul tuleb pakendid üle lugeda ja arvuliselt vastavust saatelehele kontrollida.

Kõige viimane tegevus võiks olla materjalide ja ehituskauba pakendite ülevaatus ja visuaalselt nende seisukorra kontrollimine. Seda soovitatakse teha veel enne kauba mahalaadist, et tagada, et vigastus või puudus ei ole tekkinud mahalaadimise käigus. Praktikas on seda sageli keeruline teha, sest osa kaupa võib olla teiste pakendite all või ühe kaubaaluse peal ning mida on võimalik kontrollida alles peale mahalaadimist, kui pakendit on võimalik igalt poolt üle vaadata.

Kõigi nende kontrollide puhul avastatud puudused tuleks fikseerida. Puudused tuleks märkustena kirja panna kauba saatelehele. Lisaks on väga soovitav teha oma nutitelefoniga ka pilte ja kui see on võimalik siis soovitavalt enne kauba mahatõstmist veokilt. Kui see ei ole võimalik siis teha kahjustatud kohast pildid peale seda kui kaup mahalaaditud või kui pakendi avastamisel avastatakse puudused.

Lisaks tuleks kauba tarnijale esitada e-postiga reklamatsioon. Reklamatsioon / kahjunõue, milles oleks ära toodud argumenteeritud puudused või kahjud orienteeruva summaga, viited alusdokumentidele (tellimusele, arvele, pakkelehele, saatelehele) ning lisatud ka puudusega seotud pildid.

Kuna selline korrektne puuduste fikseerimine on mõnevõrra tülikas siis väiksemate puuduste või kahjustuste korral jäetakse see nii ehitaja kui ka tellija poolt päris sageli tegemata.

Lisaks, mitte alati pole kauba kohalejõudmisel objektil kedagi (just eramajade ehitamisel sageli ette tulev olukord), kes kauba vastu võtaks ning nii tõstetakse kaup objektile telefoni teel juhendatud kohta ja näiteks saadetakse dokumendid e-postiga või on need pakendile kinnitatud.

Siiski on igal tellijal mõistlik olulisemate kaupade puhul, mille kahjustumine võib kokkuvõttes mõjutada ka maja konstruktsioone, kauba vastuvõtmisele tähelepanu pöörata ja objektile jõudnud kauba seisukorda kontrollida ning puuduste korral kiiresti reageerida.

Üldjuhul kui korralikult puudused fikseeritud siis kauba tarnija vahetab puudustega kauba suhteliselt kiiresti välja või hüvitab kahju ning ei tasu jätta seda võimalust kasutamata.

Kontrolli alati objektile saabuvat kaupa ja ehita kvaliteetselt!

, ,

Kas majade ostmine muutub valmiskauba ostmiseks?

Pikka aega on ehitamine olnud valdavalt ehitusteenuse ostmine. Ehitusteenus on alati olnud spetsiifiline, kus lähtutakse tellija soovidest ning maja ehitamine on kui väga peene rätsepaülikonna tellimine – valides materjalid, tehes mõõtmised, kavandades lõikeid jne.

Tavapärane tegevuste järjekord enne ehitusteenuse tellimist

Majaehitamise üldine järjekord on seni olnud selline, kus alguses tuleb tellida projekt, kus kujundatakse kõik otsused ja valikud, milline hakkab maja välja nägema ning kuidas seda ehitatakse. Alles seejärel saab liikuda järgmistesse etappidesse, kus korraldatakse ehitushange ning saadakse hinnapakkumised, peetakse läbirääkimisi ning lõpuks valitakse välja ehitaja, kes maja ehitama asub.

Selles töökorralduses on oluline roll ehitustööde hinnaküsimisel, kuhu kaasatakse mitmeid ehitusfirmasid, tekitades nii suuremat konkurentsi nii ehitushinna osas kui ka saadakse tagasisidena märkusi ja ettepanekuid projektis avastatud puuduste või vigade parandamiseks.

Uus tegevuste järjekord nn. valmiskauba tüüpi maja tellimisel

Tehasemajade võidukäiguga seoses, on mõneti muutunud ka varasem ehitusteenuse tellimise järjekord. Enam ei osteta mitte niivõrd ehitusteenust, vaid majaks pakendatud kaupa. Selle skeemi puhul on sisuliselt muutunud varem eraldiseisvad etapid nagu projekteerimine, hinnaküsimine ja ehitamine kõik üheks etapiks.

See uus lahendus teeb tellijale maja ehitamise lihtsamaks ja kiiremaks aga teisest küljest vähendab tellija rolli oma maja kavandamisel ja oma soovide detailideni läbimõtlemisel. Lisaks on ka hinnasurve läbi konkurentsi mõneti väiksem, mida tellija sageli alles ehitusfaasis mõistab.

Valmiskauba tüüpi maja hankimisel võisteldakse suuresti ainult teiste majatootjatega, mitte enam kõigi ehitusfirmadega töö saamisel. See ongi üks oluline põhjus, mis majatootmist pakendatakse.

Majatootjatele on antud skeemi puhul ülimalt oluliseks suure hulga kvaliteetsete tüüpprojektide omamine, sest sisuline algotsus maja valikul on selle visuaalne meeldivus ning praktiline ruumiplaan. Alles seejärel muutub oluliseks hind ja muud kriteeriumid. Kui ühel majatootjal on majaprojekt, mis tellijale kangesti meeldib, valitakse üldjuhul ikka see, olenemata mõnevõrra kallimast hinnast.

Uue skeemiga kaasnevad tegevused:

  • Majatootjate kataloogidest sobiliku projekti väljavalimine. Valiku protsess algab sellest, et kõigepealt hangitakse majatootjate nimekiri ning seejärel hakatakse otsima nende kataloogidest enda maitsele sobilikke projekte. Selle protsessi käigus valitakse välja erinevate majatootjate valikutest umbes 3 – 4 sarnast projekti, millele viiakse sisse oma väiksed muudatused ning küsitakse hinnapakkumisi.
  • Saades algsed hinnapakkumised, tehakse sisuliselt ka otsus ka majatootja valikul. Seejärel täpsustatakse erinevaid ehitusega seotud detaile ja küsitakse uuendatud hinnapakkumist. Osad majatootjad müüvad ainult teatud valmidustasemeni elementide või materjalide pakette ja ise paigaldust või ehitamist ei teosta, osad majatootjad pakuvad ka võtmed kätte pakette. Tellija teeb ka otsuse, kas tellib osad tööd eraldi või valib tervikuna võtmed kätte paketi.

Nendes kahes faasis peab tellija tegema kiirendatud korras, kõik otsused, mis puudatavad erinevaid valikuid ja lahendusi, mis maja puhul saab teha.

Ei näe probleemi selles niikaua, kui tellijal on endal selge teadmine, mida ta oma majja tahab. Kui aga eeltööd tehtud pole ja otsused on vaja kiiresti teha, siis tavaliselt valitakse see varustusaste ja lahendused, mida vaikimisi majatootja pakub. Olen kokku puutunud nii mõnegi tellijaga, kelle jaoks hiljem tüüpvalikud pettumust valmistavad.

Kokkuvõttes

Võib tõenäoliselt juba täna öelda, et tüüpprojektide võidukäik on alanud ning tüüpprojektiga maju ehitatakse järjest enam ja enam. Kas see toob kaasa ka selle, et tõepoolest ühel hetkel ostetakse maju internetist, kui valmistoodet, millel on pikk lisavarustuse nimekiri (sarnaselt näiteks autode ostmisele)? Kuigi täna veel päris sellist majamüüki ei tehta siis on see pigem aja küsimus, kui täpselt niimoodi oma maja saab ostma hakata. Kuulda on, et nii mõnigi majatootja just selliseid müügilahendusi reaalselt mõne aja pärast plaanibki kasutusse võtta.

Tellijal jääb üle kohaneda uuema majaostu skeemiga, kuid kindlasti ei muutu tellijapoolne eeltöö vajalikkus oma maja valikute ja lahenduste läbimõtlemisel. Tellija peab teadma, mida ta ostab!

, ,

Hangi info enne kui lähed ehituspoodi

Ehituspoodi minnes eeldab enamik, et sealt saab ka nõuandeid ja abi valikute tegemiseks, kuid tegelikkus on enamasti teistsugune.  Miks on oluline teenindaja teadmised ja nende kättesaadavus kliendile?

Põhimõtteliselt jagunevad probleemid ehituskaupluses kaheks:

1. Teenindajat / müüjat ei õnnestu leida või ta on hõivatud teiste klientidega.

Käin päris sageli ehituspoodides ja kogen ise ning ka teiste klientide pealt, et sageli tuleb oodata klienditeenindajat 10-15 minutit. Enamikel klientidel ei ole niikaua aega passida ja nad loobuvad ostust ja astuvad minema. Selge see, et selle aja peale lähevad kliendid närviliseks ja ajavad ka teenindajad omakorda närviliseks oma märkustega ootamise kohta. Tulemuseks olukord, kus tundub, et mõnel juhul läheb klienditeenindaja kuskile taha ruumi lihtsalt närve rahustama ja ootama, millal kliendid minekut teevad.

Tegelikult ei olegi klienditeenindajad antud juhul väga süüdi, sest kaupluste personaliväheses on pigem kulude kokkuhoiu või väikse palga teema.

2. Nõuannete küsimine konkreetsete lahenduste, materjalide või tehnoloogia kasutamise kohta ei anna piisavat teavet või soovitusi ei osata anda.

Minnes ehituspoodi eeldab inimene, et teenindaja aitab nõustada õige valiku tegemist materjali või toote ostul. Kuigi enamasti on ehituskauplustes ära jagatud valdkonnad teenindajate lõikes on probleem see, et vähegi spetsiifilisema küsimuse korral ei oska teenindaja aidata. Ta võtab enamasti ka siis materjali kasutusjuhendi ette ja loeb sealt teksti maha aga tal ei ole eriteadmisi, mida klient eeldab või loodab klienditeenindajalt saavat.

Ühest küljest on mõistetav, et klienditeenindaja ei ole erialase haridusega ja ta ei oska nõuandeid jagada. Teisest küljest peaksid ehituskaupluste juhid oma töötajaid koolitama või looma süsteemi, kuidas klienditeenindaja saab kiiresti hankida vajaliku informatsiooni.

Miks see on oluline? Nõuandev müük annab ehituspoele rahuloleva kliendi, kes alati sinna tagasi tuleb aga mis veel olulisem, klient saab toimiva lahenduse, sobiliku materjali ning ennekõike ta ei kuluta oma raha valede materjalide ostmisele.

Ma usun, et enamik inimesi on suutnud aeg-ajalt osta vale materjali või toote, mida hiljem kasutada ei õnnestu ning kas siis jääb see kuskile seisma või paremal juhul õnnestub odavama hinnaga edasi müüja. Ehitustooted ja -materjalid on vägagi kallid ja just seetõttu on õige toote ja materjali ostuks vajaliku nõuande saamine ülioluline!

Praegu poodi minnes tuleb aga kahjuks eelnevalt teha korralik eeltöö ja internetist lugeda materjalide ja toodete kohta ning selgus saada, millist konkreetset materjali vaja läheb. Selline eeltöö aga võtab palju aega ning enamasti pole selleks aega.

Kui eeltoodust võis jääda mulje, et asjalood ehituspoodides on väga halvad siis tõe huvides pean ütlema, et õnneks on olemas ka meeldivaid erandeid. Olen kohanud ehituskauplustes ka oma valdkonna tõelisi asjatundjaid, kes suudavad kliente ära kuulata ja neile tõeliselt väärtuslikku nõu jagada.

Loodan, et leiate need parimad eksperdid oma poeskäikudel ülesse!

, ,

Ehitusmaterjali valik nõuab teadmisi

Oleme oma elus harjunud pidevalt ettetulevaid valikuid tegema võrdlemise teel. Valime tooteid, teenuseid enamasti selle abil, et võrdleme nende omadusi ja hinda omavahel. Me teeme otsuse, kas konkreetne toode või teenus on hea, rohkem selle järgi, kas see on muudest võrreldavatest toodetest parem või halvem.

Me teeme sellist võrdlust automaatselt kõigis valdkondades oma elus. Iga päev.

Võrdluse tegemiseks on aga vajalik suur hulk informatsiooni. See info tuleb hankida ja mis veel olulisem, tuleb aru saada, mida ja kuidas võrrelda.

Seega võrdlemine eeldab, et tuleb tunda toote / teenuse omadusi ja mõista, mis teeb selle sobivaks või eelistatavaks.

Kui nüüd eeltoodud mõttekõik üle tuua ehituse valdkonda siis põhiline probleem on tavaliselt see, et ehituskaugem oma kodu ehitaja / tellija ei tunne ehitusmaterjale ja –teenuseid. Ei tea, millised omadused materjalide ja teenuste valikul on olulisemad.

Kokkuvõttes jääb tellijal valida 2 variandi vahel:

1)      Tellida korralik projekt, mis sisaldaks konkreetseid ehitusmaterjale ja spetsifikatsioone (soovitavalt vähemalt põhiprojekti tasemel).

2)      Ise õppida, teha selgeks ehitusfüüsika, ehitusmaterjalide algtõed, tehnoloogiad jne.

Arusaadavalt tähendaks ise õppimine olulist ajakulu ja ka huvi õppida ning inimesele, kes kord elus maja ehitama asub on projekti sisseostmine lihtsam valik.

Kuid siiski kipub reaalsuses paljudel eratellijatel olema korralikku projekti investeeritavast rahast kahju ja kiputakse ehitama minimaalses mahus projektiga.  Tulemuseks olukord, kus ainuke toodete/teenuste valiku kriteerium kipub olema hind, sest muid valiku kriteeriume ei osata hinnata.

Nii kerkivad majad, kus ehitusfüüsika ja materjalide kokkusobivus on juhuslik ja konstruktsioonid ei täida oma eesmärki. Sealt edasi tekivad enamasti külmasillad ja niiskusprobleemid, mis viivad sageli vajaduseni juba 2-3 aasta pärast avada konstruktsioonid ja need ümber ehitada.

Sageli mõtleb tellija, et küll ehitusfirma oskab ja teab, kuidas täpselt peab tegema. Nõus, et see parematel juhtudel ka nii on, kuid ehitusfirma teostab ennekõike  töid vastavalt projektile. Kui  projekt on puudulik  või tellija tarnib materjalid siis ehitaja paneb need lihtsalt paika. Ehitaja roll ei ole olla projekteerija vaid lähtuda projektist.

Seetõttu soovitan ehitusmaterjalide valikud vähemalt põhikonstruktsioonide osas teha koostöös projekteerijaga ning alles seejärel asuda konkreetse väljavalitud materjali otsingutele. Kui konkreetne materjal on teada siis saab rakendada juba ainult hinnavõrdluse kriteeriumit.

Investeeri teadmistesse, investeeri projekti!