Postitused

,

Kuidas tekivad ehituses pealesunnitud lisakulud?

Ühel hetkel avastab tellija ehitaja poolt teostatud töid objektil üle vaadates, et mõnes kohas ei panda hüdroisolatsiooni, kasutatakse võimalikult odavaid materjale või näiteks ei kasutata tuuletõkketeipi seinakonstruktsioonis parema õhupidavuse saavutamiseks. Tellija on mures, mida hakata peale leitud puudustega?

Asja uurides selgub, et täpset infot ei ole kirjas ka projektis ega hinnapakkumises, mistõttu ongi ehitajal võimalik selliselt töid teha.

Üks läbiv joon on sageli ka see, et ehitaja ütleb, et nemad ehitavad nii juba 10 aastat ja see on järgi proovitud ja piisav hea ehituskvaliteediga maja saamiseks. Samas unustatakse ära, et 10 aastaga on nõuded majade soojapidavusele oluliselt tõusnud ja varem vähem tähelepanu saanud konstruktsioonide õhupidavuse saavutamine on muutunud kaasaegse energiatõhusa maja puhul üheks peamiseks ülesandeks, mida tuleb täita.

Mida siis sellises olukorras teha? Mis on võimalused, et sellised olukordi ennetada?

Probleem algab projektist ja hinnapakkumisest

Tellija poolt vaadates on probleem kindlasti see, et puudub kogemus projekti lugeda ja tervikpilti näha, et hinnapakkumise staadiumis ehitajaga detailides teemad läbi käia ning leida ülesse sellised kohad, kus ehitaja plaanib lihtsustatud lahendust. Praktikas tellija usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja poolsete soovituste ja ettepanekutega ja peamiselt vaatab tellija põhiosas ennekõike tööde hinda.

Tellija ei mõtle antud olukorras sellele, et ehitada võib erinevalt ja kokkuvõttes täpne tööde sisu sõltub projektist ja hinnapakkumisest.

Ehitusfirmade hinnapakkumised on küll enamasti teatud mahus lahti kirjutatud, kuid mitte kõigi tööde osas ja sealt tekibki võimalus lihtsustatud lahendusteks, mis hiljem arusaamatusi tekitavad.

Tellija vaatenurgast on lahenduseks kaasata hinnaküsimise etappi ehitusega kursis olev inimene, kes oskab projekti kvaliteeti hinnata ja aitab hallid alad hinnapakkumises läbi käia ja täpsustamist vajavaid kohti otsida. Tellijal on samuti võimalik panustada võimalikult kvaliteetse projektile ning kõigis esitatud hinnapakkumistes nõuda, et hinnapakkumised peavad sisaldama projektis toodud materjale ja töid.

Ehitaja tahab tööd saada

Ehitaja vaatenurgast taanduvad sellised probleemid ennekõike sellele, et soovitakse tööd saada ja tööd saab üldjuhul see, kes suudab pakkuda teistest veidi odavama hinna. Mõnel üksikul juhul võib ju olla ka, et ehitaja ei ole kursis kaasaegsema ehitustavaga, kuid valdav enamus teab kindlasti, et kasutades paremat materjali või kindlamat lahendust, on paremini tagatud maja ehituskvaliteet. Samas ehitaja ei selgita seda hinnapakkumise ja lepingu sõlmimise faasis tellijale, sest see seaks ohtu võimaliku töö saamise, kuna paremad ja kindlamad lahendused on veidi kallimad.

Nii vaikibki ehitaja, kuni tellija ühel heal päeval teema ülesse tõstab ning probleemile lahendust hakatakse otsima.

Lisakulud

Ehitaja võtab siis mõne probleemi osas lahenduse enda peale, ehk teeb parandused omal kulul, kuid enamasti jääb ülesse teemasid, mille osas tellija otsustab teha lisakulutused, et maja parema kvaliteediga saaks.

Kokkuvõttes saavad suuremad probleemid tellija jaoks plaanitust suurema aja- ja rahakuluga küll korda, kuid sellised olukorrad teevad edasise koostöö ehitajaga pingelisemaks, sest tellija jääb ootele ja muretsema, mis veel võib olla hinnapakkumisest välja jäänud.

Mida saaks muuta, et selliseid olukordi oleks vähem või sootuks mitte?

Tellija poolt tuleb kasuks panustada detailsele projektile, mis üheselt annaks täpsed juhised, mille alusel töid peaks teostama ja mille alusel on ka lihtne teostatud töid kontrollida. Lisaks tuleb jälgida, et hinnapakkumine arvestaks kõike projektis toodut.

Ehitaja poolt oleks kasulik kulutada mõnevõrra rohkem aega ja teha tellijale selgitustööd, eriti juhul kui ehitusprojekt on üldine. Kindlasti on ka edaspidi tööde maksumus määrav kriteerium töö saamisel aga enamik tellijad tahavad ka kvaliteetset maja ning korraliku selgitustöö puhul aktsepteerib tellija ka mõnevõrra kallimat hinda.

Korralikud majad valmivad ainult heas koostöös tellija ja ehitaja vahel. Hea koostöö aitab vähendada asjatuid lisakulusid, mis tagantjärgi parandustöödega kaasas käivad.

Rohkem suhtlemist, vähem arusaamatusi!

,

Ehitustööde eest tasumine

Ehitustööde eest tasumise kokkuleppimine ja selle kokkuleppe hilisem järgimine on sageli peamiste ehitaja-tellija vaheliste tülide allikaks. Mida saab tellija teha,  et tööde eest tasumine oleks võimalikult selgelt ja mõistetavalt mõlema osapoole jaoks kokku lepitud?

Levinud skeem
Sageli võtab tellija positsiooni, et tasub tööde eest alati ainult peale kõigi  tööde või suurema tööetapi valmimist. Sellel lähenemisel on mitmeid eesmärke:

  • selliselt saab tellija maksta ehitajale võimalikult hilja
  • tööde valmimisel on lihtsam ehitajat survestada vaieldavaid töid ära tegema
  • hoida ehitajat surve alla puudustega tööde kiireks parandamiseks

Esmapilgul tellija vaatenurgast kõik head asjad, mis aitavad tagada tellijal oma eesmärkide saavutamist ehk maksta ainult kvaliteetse töö eest ja ainult siis kui tööd on tellija vaatenurgast kvaliteetselt teostatud.

 

Milles siis probleem?

Probleem seisneb selles, et eeltoodud skeemi puhul on tekivad sageli tülid ehitaja ja tellija vahel ja kokkuvõttes normaalne koostöö osapoolte vahel muutub ruttu võimatuks. Ehitajad lähevad eeltoodud skeemiga kaasa sageli seetõttu, et saada tööd ning teenistust ja oma riske ei maandata piisavalt. Tavapärane on küll mõningane tellijapoolne ettemaks suuremate tööde puhul, kuid see ei kata ehitaja riske, kui tellija pikaajaliselt tööde eest tasumisega viivitama hakkab.

Parem skeem

Teha maksegraafik selliselt, et tööde eest tasumine toimub iga 2 nädala tagant.  Tööd jaotatakse selliselt, et fikseeritakse 2 nädalase tööde mahud võimalikult konkreetselt  (iga etapp tuleks täpselt tööde sisu osas lahti kirjutada). Selliselt ei kujune 2 nädalase perioodi osas tööde summad väga suureks ning lisaks on kontrollitavaid töid vähem ning need on mõlemale osapoolele üheselt arusaadavad. Kokkuvõttes aitab sagedasem tööde üleandmine- vastuvõtmine tööde ajaplaanis püsida ning ka võimalikud kvaliteediprobleemid leitakse varakult ülesse.

Lisaks annab tihedam suhtlemine ehitaja ja tellija vahel koostööle palju juurde ning võimalikud probleemid lahendatakse normaalse suhtlemise teel.

Selle skeemi vahest suurim miinus on aga see, et see nõuab paremat planeerimist tööde kavandamise etapis ja lisaks ka suuremat oma aja panustamist tööde teostamise etapis. Aga kvaliteedi tagamisesse ja normaalsesse koostöösse tasub panustada, see tasub kokkuvõttes alati ära!