Postitused

, ,

Maja maksumus algab projektist

Esimene teema, millega iga majaehitaja kokku puutub on projekt. Projekti kvaliteedist sõltub olulisel määral kokkuvõttes nii maja ehituskvaliteet kui ka maksumus. Maksumus sõltub ju otseselt projektis toodud materjalidest ja tehnilistest lahendustest. Enamasti ei sea tellija kunagi projekti koostaja kompetentsi kahtluse alla ja juhindub sellest. Kas see on alati siiski mõistlik?

Ühe unikaalse projekti koostamine on suur töö ja just seetõttu lähevad nii mitmedki projekteerijad seda teed, et põhikonstruktsioonid dimensioneeritakse üle. Mida see tähendab? See tähendab seda, et ehitise põhikonstruktsioonide osas ei teostata konstruktsioonide tugevusarvutusi kuigi täpselt. Ei arvestata näiteks konkreetse objekti pinnase geoloogiaga ja konstruktsioonide puhul ka tehakse tugevusarvutused suure varuga.

Kui esmapilgul tundub, et mis siis selles halba, kui maja saab tugevama konstruktsiooniga kui vaja läheks,  siis tegelikult tähendab see seda, et tellijale läheb kokkuvõttes maja kallimaks maksma.

Tugevamad konstruktsioonid tähendavad üldjuhul suuremaid ristlõikeid või näiteks rohkem betooni ja armatuuri. Selle kõik maksab kinni tellija.

Olen märganud, et projekteerija või ehitaja esitleb sellist üledimensioneerimist kui eelist, et maja on jäik ja pragusid vähem. See vastab ka tõele, kuid pigem on asi rohkem selles, et see on projekteerijale ja ehitajale mugavam ning vähendab nende riske.

Kõige levinuim üledimensioneerimine toimub enamasti vundamendi ehitamisega. Selles osas on sageli ka tellija süü, sest vaid väike osa tellijad hangib enne projekteerimist objekti geoloogia, mille alusel sobilikku vundamenti saab projekteerida.

Lisaks on sageli ülemäära massiivsed avade sillused ja näiteks monoliitsed vahelaed, mis omakorda nõuavad tugevamaid kandeseinu ja vundamenti. Sisuliselt tekib surnud ring, kus tekib justkui õigustus üledimensioneerimiseks.

Ehitamine on kallis ja aina kallimaks muutub ning seetõttu muutub järjest olulisemaks ka projekteerimise roll. Projekteerija peab saavutama nõutud konstruktsioonide tugevuse, kuid seda kõike võimalikult soodsa hinnaga tellijale. Projekteerimine peab olema tellija teenistuses, mitte vastupidi.

Kokkuvõttes on ehitustööde tellijal  kasulik projekteerijalt üle küsida või konsulteerida teiste projekteerijatega, kuidas projektis väljapakutud lahendused on arvutatud ja kas on kuskil olulist üledimensioneerimist, mida saaks vähendada. Projekteerimise faasis sobiliku lahenduse arvutamine on alati odavam, kui üledimensioneerimine.

Projekteeri ja ehita mõistlike kuludega!

,

Kontrolli maja enne ostu põhjalikult

Kuigi viimasel aastal on veidi paranenud finantseerimisvõimalused ei ole ehituseks laenu endiselt lihtne saada. Seetõttu vaatavad paljud algselt maja ehitamise mõtetega inimesed aina rohkem ringi juba mõne valmismaja ostjana.

Maja ostu peamiseks eeliseks võrreldes pikaajalise ehitamisega on see, et saad kohe sisse kolida ja ostetava maja vajalikus mahus koge ka tagatisena kasutada.

Ehk siis kokkuvõttes annab maja ost aja kokkuhoidu uude koju kolimisel ja veidi lihtsamat ning odavamat lahendust  finantseerimisel. Aga see on ka kõik.

 

Enne ostu kontrolli maja hoolikalt üle

Jättes siinkohal kõrvale kõik tingimata kontrollimist nõudvad teemad nagu näiteks ehitusloa või kasutusloa olemasolu,  projektdokumentatsioon, hooldusjuhised jne. tasub keskenduda kodu ostmisel ennekõike ehitustööde  ja tehnosüsteemi kvaliteedile.

Siinkohal aga algabki kõige keerulisem töö. Konstruktsioonid on kaetud ja nende seisukorda ei näe.  Abi on projektdokumentatsioonist, kuid kas ikka täpselt nii ehitati nagu projektis, selles osas garantiid ei ole.

Mida vaadata ostetava kodu ülevaatamisel?

Siinkohal olulisemad kohad, mis vajaksid enne maja ostu alati ülevaatamist:

Vundament
Kas on pragusid? Üldjuhul mõne prao leiab ikka, kuid murekohaks on pragu, kui see läbib kogu nähtavat vundamendiseina. See näitab üldjuhul, et tegemist vajumisest tingitud praoga ja selliste vigade parandamine on kallis. Pragu on ainut mündi üks pool ja üldjuhul kandevõime osas probleeme ei ole, kuid sellised paod lasevad niiskusel pääseda vundamendist seina ja põrandakonstruktsiooni.  Vundamendi osas tasub alati vaadata ka seda, kas seal on niiskuskahjustusi, näiteks krohvikiht maas või on mingil põhjusel mõni osa tumedamat värvi (niiske). Proovi aru saada, millest on see tekkinud. Kas näiteks katkine vihmaveetoru või on maapind kaldu vundamendiseina poole? Nii saad hinnata, millised kulutusi pead tegema asja kordategemiseks.

Avade sillused
Vaata akende ja uste silluseid. Kui seal on leida enamasti pragusid ning ka seal ei ole enamasti probleemiks kandevõime vaid just see, et niiskus pääseb läbi tekkinud pragude seinakonstruktsioonidesse.

Katus
Võimalusel kontrolli katus üle. Nii väljast kui ka näiteks avatud pööninguga katus kindlasti ka altpoolt. Kontrolli katusekatte olukorda ja vihmavee äravoolu korrasolekut. Otsi võimalikke lekke kohti. Vaata üle korstna ümbrus ja muud läbiviigud ning veendu nende veekindluses. Katusest algab maja pikaealisus ning see on iga maja puhul ülioluline.

Soojapidavus
Talvisel perioodil on mõistlik tellida termokaameraga maja pildistamine, mis annab kiiresti hea ülevaate tegelikust olukorrast. Soojapidavus ei tähenda ainult seintes paksu soojustuskihti. Olulisem on hoopis see, et kogu maja oleks korralikult ühtlaselt soojustatud ja ei oleks külmasildu. Väga oluline on lisaks seintele ka põranda ja katuse soojustus. Tänapäeval võiks põranda soojustus olla vähemalt 20 cm, seintel 15-20 cm ja lael 30 cm. Soojustuse kvaliteeti võib kaudselt hinnata selle järgi, kas näiteks seintel  või nurkades on niiskuskahjustusi, mis võivad olla tekkinud nn. külmasildadest.

Ventilatsioon
Tänapäeva maja puhul, kus just soojapidavuse tõstmise pärast on majad suure õhupidavusega, on tingimata vajalik korralik ventilatsioon. See tähendab, et ostetaval majal peab olema kas loomulik või sundventilatsioon. Halvast ventilatsioonist annab märku ka akende sisepinnale tekkiv kondentsvesi, mis võib tekitada näiteks puitaknaraamide kahjustusi.

 Küttesüsteem
Küttesüsteeme on väga erinevaid, kuid ennekõike tuleks üle vaadata küttekolded ja hinnata nende seisukorda. Küttekolded ja  -lahendused peavad olema hooldatud ja töökorras. Uuri, millal viimati küttesüsteemi hooldati ja kuidas seda tehti. Tee selgeks, millised on küttesüsteemi hooldus- ja halduskulud aastas.

Maja ost on pikaajaline investeering ning seetõttu tuleb võtta see aeg ja üks korralik ring majale peale teha. Soovitav on ülevaatuse käigus panna kirja leitud probleemid. Hiljem saab märkmete abil umbkaudselt arvutada, millised täiendavad investeeringud on mõistlik tulevikus maja korrashoiu nimel teha ning vaadata siis kodu soetamist tervikuna: ostuhind + korrastamise hind.

Kokkuvõttes ära tee kodu ostmist ainult emotsioonide põhjal vaid hinda maja ka ehituslikust küljest, sest nii teed otsuse, mida ei pea hiljem kahetsema.