Postitused

, ,

Tahan endale maja ehitada, palju üks maja maksab?!

“Tere! Mul on krunt olemas ja ma tahan omale maja ehitama hakata! Palun tehke pakkumine ühele viilkatusega keskmise suurusega majale?” Selliseid kirju või telefonikõnesid saavad majatootjad ja ehitusfirmad küllaltki sageli.

Paremal juhul antakse natuke rohkem infot, määrates ära maja suuruse ja võimaliku energiaklassi või vajalike ruumide nimekirja. Iga täpsustav info on teretulnud, kuid ilmselgelt on see ebapiisav info, et teha korrektset hinnapakkumist maja ehitamiseks.

Koos tüüpprojektide ning elementmajadega võidukäiguga on kujunenud olukord, kus inimesed ei keskendu maja tellides projekti koostamisele, mis täpsustab enamik valikuid, vaid eeldavad, et kui küsida hinnapakkumist nn. keskmisele majale, siis küll seal kõik vajalik sisaldub. See aga pole paraku päris õige arusaam. Vaatame allpool seda teemat natuke lähemalt.

Majaehitus on teenus, mitte kaup
Kuigi mõni üksik moodulmajade tootja on võtnud suuna sinnapoole, et müüa oma moodulmaju standardkaubana, jääb siiski praegu ja ka tõenäoliselt järgnevatel aastakümnetel selgelt peale individuaalne lähenemine oma maja ehitamisele. Ja põhjus on samuti ilmselge, kõik inimesed on erinevad, oma erinevate võimaluste, soovide ja vajadustega.

Majaehitus on teenus, kus tuleb valida paljude võimaluste hulgast enda jaoks sobilik arhitektuurne ja konstruktiivne lahendus, leida majale optimaalne ruumiplaan, otsustada ära maja tehnosüsteemid ning teha maja välis- ja siseviimistluse materjali- ja värvivalik. Seda sisendit saab kokkuvõttes anda ainult tellija ise.

Iga tellija saab kasutada majaehituseks ideede ja mõtete kogumiseks erinevate majaprojektide katalooge ja tüüplahendusi, kuid selleks, et küsida esmast hinnapakkumist, tuleb teha eeltööd ja fikseerida kõik see, mida oma majalt soovitakse.

Sellist eeltööd on vaja teha ennekõike kahel põhjusel:

  1. Oma majaga seotud valikute ja lahenduste läbimõtlemine aitab aru saada, millist maja tegelikult sina ja su pere vajab. Teadlik tellija on hiljem rohkem oma majaga rahul ning oskab oma maja rohkem väärtustada.
  2. Võimaldab saada täpsema hinnapakkumise. Detailsem info hinnaküsimise staadiumis vähendab riske oluliseks hinnatõusuks ehitusfaasis. Kui küsida hinnapakkumist minimaalse info põhjal siis pakutakse tavaliselt ka kõige minimaalsema ja odavama hinnaga lõpptulemust. See aga, et pakutud lahendus on nuditud ja sellest ka soodsam hind, selgub sageli alles ehitusfaasis, kus tellija on sageli sunnitud lisakulusid tegema asuma, et maja valmis saaks.

Kokkuvõttes on soovitav juba majaprojekti algfaasis koostada nimekiri kõigest, mis on oluline ja mis abistab majatootjat või ehitusfirmat konkreetsema esmase hinnapakkumise tegemisel. Väike näide, mis antud nimekirjas võiks olla:

  • Maja arhitektuur. Kas aluseks võetakse mõni tüüpprojekt või kaasatakse arhitekt individuaalprojekti tegemiseks? Individuaalprojekti käigus aitab arhitekt ka kaasa mõelda ja pakub lahendusi, kuid ka seal peab olema põhisisend tellijalt.
  • Maja suurus / elanike arv.
  • Korruste arv.
  • Maja paiknemine krundil.
  • Ruumiprogramm ehk majas olevate ruumide nimekiri ja nende suurused.
  • Maja energiaklass.
  • Põhimõtteline konstruktiivne lahendus. Põhimaterjalid, katusekatte materjal jne.
  • Kütteallikas ja küttelahendus (näiteks õhk-vesisoojuspump ja põrandaküte)
  • Ventilatsioonilahendus ja jahutussüsteem (loomulik või soojustagastuse sundventilatsioon, ventilatsioonitorustiku materjal)
  • Välisuksed ja aknad (akende avanemine, aknaraami materjal, soojusjuhtivus U väärtus)
  • Majasisesed muud kommunikatsioonid (kanalisatsioon, tarbevesi – konkreetne tootesari või lahendus)
  • Korstnalahendus (kui majale on korsten vajalik)
  • Maja siseviimistlus (põrand, seinad, laed, niisked ruumid – materjalide valikul võib ette anda ka m2 hinna suurusjärgu, siseuste hinnaklass, aknalaua materjal)
  • Elektritööd (kasutuspunktide orienteeruv arv, kus oleks ka maja välisvalguse punktid ja õueala valgustuspunktid, majas kasutatavate pistikute ja lülitite tootesari)
  • Nõrkvool (valvelahendus, andmeside kaabelduse lahendus, targa maja funktsionaalsus)
  • Santehnika tootesari
  • Kesktolmuimeja lahendus
  • Valgustid (sealhulgas süvistatud valgustid, valgustite tootesari)
    jne.

Nagunii tuleb tellijal kõigi nende teemade osas oma seisukoht kujundada, kuid pigem tasub seda teha kohe projekti algusfaasis.

Häid valikuid ja head majaehitamist!

,

Tegevusplaan oma maja ehitamiseks

Iga suur asi algab ühest ainsast mõttest. Ühest julgest mõttest. Oma kodu rajamine on kindlasti suur ja julge mõte. Kuid ainult mõttest ei piisa ja tuleb oma mõtted ka ellu viia. Kuidas alustada oma maja ehitamist ja millest siis oleks mõistlik alustada?

Tee lihtne tegevusplaan

Alustada tuleks tegevusplaani koostamisega. Lihtsa ja selge tegevusplaaniga ning tegelikult piisab ka ainult väga lühikesest plaanist. Mida vähem esialgu tegevusplaanis tegevusi kirjas, seda isegi parem, sest siis ei ehmata tööde hulk kedagi ära.

Mis võiks olla esimeses lihtsas tegevusplaanis?

Tegevus

Alamtegevused

Märkused

1. Majaehituse finantseerimine

– Omafinantseeringu mahu väljaselgitamine

– Laenuvõimaluste väljaselgitamine

– Võimalike tagatisvarade väljaselgitamine sh. maja ehitamisprioodil maja turuväärtuse hindamiste vajalik arv

Tavaliselt on vajalik leida ka täiendav finantseerimisallikas ehk taotleda pangalaenu. Pankade kodulehel on olemas esmased laenukalkulaatorid, mille abil saab ise teha esialgsed arvutused laenuvõime osas. Samas täpsema ja konkreetse laenupakkumise osas on kindlasti vajalik kokku leppida kokkusaamised mõne panga laenukonsultandiga ja koostöös pangaga otsida konkreetseid lahendusi. Kindlasti ei tasu piirduda ainult ühe pangaga, vaid uurida võimalusi erinevatest pankadest.

2. Krundi valik

– Asukoht: kaugus keskusest, töökohast, lasteaiast, koolist jne.

– Kommunikatsioonide olemasolu kontrollimine või nende rajamise kulude selgitamine

– Juurdepääs krundile, tee olukord

– Päiksevalgus ja maja orientatsioon

– Võimalike muude krundiga või sellega piirnevate aladega seotud piirangute väljaselgitamine (detailplaneeringud, rajatavad teed, tööstushooned jne.)

Maja tarvis sobiliku ehituskrundi otsimine. See on üks raskemaid tegevusi, millega peab iga majaehitaja hakkama saama.

Krundi valikul ei ole kindlat loogikat, ennekõike peab see lihtsalt meeldima nagu ka krunti ümbritsev keskkond.

Krundi valimisel valitakse kodu, kohta kuhu alati tahad tulla ja kus tunned ennast hästi. Krunti tasub võimalusel vaatamas käia erinevatel aastaaegadel ja nii päiksepaistes kui vihmasel päeval. Ainult nii tekib õige ettekujutus ning õige tunne, kas krunt sobib või mitte.

3. Maja projekt

– Maja ruumide arv ja suurused ehk esmane ruumiplaan ning funktsionaalsus

– Korruselisus

– Välisilme ja stiil

– Maja sobivuse hindamine valitud krundile
– Tüüpprojekti ostmine (ka näiteks koos ehitamisega) või eraldi individuaalprojekti tellimine arhitektilt

– Sidumisprojekti koostamise tellimine ja ehitusloa taotlemine

Abiks tuleb erinevate tüüpprojektide sirvimine ja selle abil esmase arusaama kujundamine, milline võiks olla maja arhitektuur ja välisilme.

Maja ruumiplaani koostamisel on mõistlik algul panna kirja kõik ruumid, mis pähe tulevad. Hiljem nagunii korrastub ruumiplaan ning muutub kompaktsemaks.

Maja projekti puhul peab jätma endale aega läbimõtlemiseks, töötama ühe versiooni projektist välja ja laskma sellel “seedida”, et tunnetada projekti sobivust.

4. Ehitamise hind ja ehitaja valik

– Hinnaküsimise põhjalik ettevalmistamine ja hinnaküsimise korraldamine kaasates vähemalt 5-6 ehitusfirmat.

– Hinnapakkumiste tulemuste analüüsimine

– Läbirääkimised ehitajatega

– Vali ehitaja ja sõlmi ehitusleping

Kõige olulisem ja keerulisem ülesanne on korraldada hinnaküsimine selliselt, et seal sisalduks kõik soovitud.

Iga hinnapakkumises toodud rea osas tuleb välja selgitada, mis täpsemalt seal sisaldub?

Selline lihtne plaan ei kata küll kaugeltki kõiki tegevusi, kuid on piisav selleks, et käivitada oma maja ehitamise protsess. Kui see protsess on juba kord käima lükatud siis läheb kõik edasi juba lihtsamalt. Seejärel tuleb lihtsalt pidevalt ette kerkivad probleemid ükshaaval lahendada ning hoida sihti silme ees.

Tee omale lihtne tegevusplaan ja pane oma majaehituse protsess pöörlema!

,

Millest alustada oma maja projekti ehk lähteülesanne või näidisprojekt?

Kuidas alustada oma maja projektiga, mis peaks olema esimene samm? Mis peaks olema esimene tegevus? Kas tormata näidisprojekte vaatama või rahulikult lähteülesandesse kirja panna panna oma soovid ja valikud?

Vaatame lähemalt neid variante ja võrdleme mõlema eeliseid.

Lähteülesanne on loogiliselt võetuna oma maja kavandamisel kõige esimene dokument, millesse koondatakse põhiinfo, missugust maja soovitakse ehitada. See on alusdokument, millest peaks kogu majaehitus alguse saama. Kuigi see kõlab loogiliselt siis praktikas rakendatakse seda peamiselt individuaalprojektide puhul ja arhitekti poole pöördumisel.

Kuna inimestel on järjest kiirem elutempo, siis on välja kujunemas justkui lihtsam viis oma majaprojekti leidmisel. Levinumaks on kujunemas majaehituse projekti käivitamine mõne nn. näidisprojekti alusel. Näidiste abil omale maja / majaprojekti valik tundub paljudele kiirem ja mugavam variant, kuna võimaldab kohe hoida silme ees maja kui tervikut. Ka see tundub loogiline argument.

Lähteülesande eelised

  • Võimaldab arvestada kõigi soovidega (vähemalt esmases lähteülesande versioonis), mida inimene oskab oma peas välja mõelda, oma uue maja osas. Ei teki nii lihtsalt mõtlemise piiranguid nagu mõnda valmisprojekti aluseks võttes, kus juba teatud ruumiplaanilised ja arhitektuursed valikud on tehtud.

  • Sunnib inimesi algetapis juba paremini kaasa mõtlema oma tegelikele majaga seotud vajadustele, nii jõutakse just nende mõtete ja ideedeni, mis muudavad oma kodu unikaalseks ja eriliseks.

  • Lähteülesande küsimustik puudutab ka neid küsimusi, mis näidisprojektidel ei kajastu nagu näiteks erinevad tehnosüsteemid ja näiteks küttelahendus, haljastus, piirdeaiad, sisustus jne. Mida varem tehnilistele valikutele hakatakse mõtlema seda läbimõeldum saab projekt.

  • Aitab kohe alguses saada ülevaate majaehitusega seotud töödest, millega maja ehitamisel tuleb kokku puutuda ning varem sellele tähelepanu pöörates on aega paremaid ja läbimõeldud lahendusi leida.

  • Lähteülesanne annab parema ettekujutuse orienteeruva majaprojekti tervikmaksumuse ning laseb väga varajases etapis hinnata oma majaehitusega seotud kulusid.

  • Lähteülesanne võimaldab algandmetega lihtsalt “mängida”, otsida sobivaimat lahendust enne projekteerimisega alustamist.

  • Lähteülesande lõpptulemus annab projekteerimiseks piisava sisendi ja võib vähenda projekteerimisele kuluvat aega, sest on eelnevalt läbimõeldud ning projektis saab keskenduda nendele põhieesmärkidele, mida on tellija eriliselt soovinud ja rõhutanud.

Näidisprojektide eelised

  • Hea terviklik ettekujutus nii maja ruumiplaanist kui ka arhitektuurist, mis aitab visuaalse tajumise teel kiiremini leida sobilikku projektilahendust. Annab ennekõike kiire ülevaate erinevatest arhitektuursetest lahendustest ja stiilidest ning aitab tellijal tunnetada milline arhitektuur temale sobib.

  • Maja ruumiplaanid ja funktsionaalsus on tüüpprojektide arhitektide poolt põhjalikult läbi mõeldud ning maja ruumikasutus on enamasti hea.

  • Näidisprojektidega sageli kaasnevad 3D ruumilised vaated nii seest kui väljast, aitavad paremini tajuda maja ja ruumide proportsioone ning väljanägemist.

  • Näidisprojektide väga suur arv annab suure valikuvõimaluse, kuigi toob kaasa ka väga suure töö väga paljude projektide läbivaatamisel, kuid mis aitab enda jaoks välja kujundada sellise majatüübi, mis enda vajadusega ja eelistustega kõige paremini sobib.

  • Näidisprojektid võimaldavad leida uusi ideid ja mõtteid nii ruumiplaani kui ka välise arhitektuuri osas.

  • Väga suur näidis- ja tüüpprojektide arv, mida saab üldjuhul kasutada ka pöördpildis annab sisuliselt võimaluse täiesti unikaalse majaprojekti koostamiseks.

Kokkuvõttes saab öelda, et tegelikult oleks mõistlik alati koostada nii projekti lähteülesanne kui ka kasutada tüüpprojekte ideede ning mõtete saamiseks nii ruumiplaani kui ennekõike maja arhitektuurse väljanägemise kujundamiseks.

Mõlemad variandid täiendavad teineteist ja aitavad kokkuvõttes kiiremini ja paremini teha oma maja osas läbimõeldud valikuid ja otsuseid. Stardi oma majaehitusega läbimõeldult koostades nii lähteülesande kui ka kasutades näidisprojektide eeliseid!

,

Tüüpprojekt või individuaalprojekt?

Pole vist kellelegi uudiseks, et iga maja vajab projekti? Projekteerimisele saab läheneda kahel viisil ehk siis valida välja mõni olemasolev tüüpprojekt või siis käivitada projekteerimine puhtalt lehelt ehk luua individuaalprojekt.

Vaatame lähemalt, mis on erinevused nende kahe võimaliku projekteerimislahenduse korral?

Võrdluse teemad Tüüpprojekt Individuaalprojekt
Maksumus Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 1500-4 000 eurot.

Olenevalt tüüpprojekti omanikust võib projekt olla tellijale tasuta või väiksema kuluga, kui tellitakse projekti omanikult terviklahendus koos maja ehitustööde teostamisega.

Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 4 000-10 000 eurot.
Aeg Projekt kohe kättesaadav ja kasutatav, vajalik teha ainult sidumine krundiga ja võtta ehitusloa taotlemiseks vajalikud kooskõlastused. Projekt tuleb tellida ja olenevalt koostööst arhitekti või arhitektuuribürooga võtab aega vahemikus u. 4-12 kuud. Vajalik leida enda maitsele sobiliku „käekirjaga“ arhitekt, mis samuti võtab lisaaega.
Tellija soovide arvestamine Tüüpprojekti puhul on üldjuhul võimalik alati teha väiksemaid muudatusi, kuid teatud mahus tuleb tellijal kohanduda tüüpprojekti lahendusega. Individuaalprojekti puhul saab tellija arvesse võtta kõik oma soovid ja mõtted ning luua just endale ja oma perele sobiliku maja. Kõike seda nii maja arhitektuurse väljanägemise, maja suuruse, ruumiplaani ning kõige muu osas. Õnnestunud ja unikaalse projekti alusel ehitatud maja lisab mõnevõrra väärtust maja turuväärtusele.
Maja hinnaküsimine Kui projekt välja ostetud siis piiranguid hinnaküsimisel ei ole. Kui projekt on üks osa tervikpakkumisest siis üldjuhul projektdokumentatsiooni mujalt hinnaküsimise teostamiseks välja ei anta või nõutakse selle eest lisatasu.

Tüüpprojekti hinnaküsimisel  selle projekti järgi varem ehitanud ehitajalt on ehitushind täpsemalt teada ning ülekulu võimalused ehitusfaasis seetõttu väiksemad.

Individuaalprojekti puhul hinnaküsimiseks takistusi ei ole. Sageli peab aga arvestama, et hinnaküsimise käigus tulevad välja projekti kitsaskohad, mis võivad nõuda täiendavate sõlmede ja jooniste tellimist, et ehitaja saaks hinnapakkumist korrektselt teha.
Hinnapakkumise puhul on suuremad riskid, et ehitushinna koostamisel unikaalse projekti eelarvestamisel eksitakse, mis võib kaasa tuua suurema ülekulu ehitusfaasis.
Ehitamine Tüüpprojekti puhul on paremal juhul projekt juba korra või rohkem läbi ehitatud. Seda aga tasuks alati enne projekti ostu ka üle küsida. Läbiehitatud projekti puhul on projekteerimise eksimused enamasti välja tulnud ja arvesse võetud ning projektis parandatud. Unikaalsete projektide puhul võib projekteerimisega seotud kulu kasvada ka ehitamise ajal, kui selgub, et ehitamiseks vajalik tellida näiteks osade sõlmede osas tööjoonised või tööprojekt.

Samas põhjalikum projekt aitab paremini kontrollida ja tagada ehitamise kvaliteeti.

Arhitektid võivad teha ettepaneku  ehitusaegse autorijärelevalve teostamiseks, et tagada võimalike asenduste ja muudatuste koostöös arhitektiga.

Kokkuvõtvalt Ideaalis annab tüüpprojekt tänu projekti varasematele läbiehitamistele kindluse, et projekteerimisvead on parandatud. Võimaldab hoida mõnevõrra kokku projekteerimise maksumuselt aga ennekõike võimaldab aega kokku hoida ning ehitustööde käivitamisega varem alustada. Nõuab väga head koostööd arhitektiga ning võtab oluliselt rohkem aega ning rahalisi ressursse.

Vastu annab unikaalse ja täpselt enda soovide kohaselt loodud maja. Unikaalne ja eripärane maja suurendab üldjuhul ka maja turuväärtust.

 

 

Olenemata projekteerimise lahendusest on oluline tellija poolne kaasamõtlemine ning panus projekteerimise faasis. Ära jää kõrvalseisjaks võid mõtle aktiivselt kaasa ning tee omapoolseid ettepanekuid. Ainult nii on võimalik saada kodu, mis meeldib nii sulle kui su perele!

, ,

Miks ei ole tellija oma majaga rahul?

Maja ehitamise esimese tööna sea sisse "Maja kaust"

Saan pea iga kuu mõne kirja, kus mõni veidi aega oma uues majas elanud inimene annab teada, et kui oleks enne majaehitamist olnud kokkupuudeid sellise keskkonnaga nagu majaehitaja.ee siis oleks jäänud mitmed vead tegemata või oleks ehitamine lihtsamalt läinud.

Kui esmapilgul võtsin seda, kui tunnustust majaehitaja lehele kogunenud info eest, siis veidi hiljem taipasin, et selline veidi kiirustades ehitusse sukeldumine on rohkem levinud kui peaks olema.

Kuna aga jätkuvalt tuleb selliseid kirju siis otsustasin ka siin blogis natuke teemast rääkida, mis aitaks vahest enne tormamist veidi rohkem õigetele tegevustele rohkem tähelepanu pöörata.

Ettevõtlikus käivitab projekti

Ettevõtlik inimene, nagu loomulikult iga majaehitaja / maja tellija on, alustab oma majaehitamise projektiga hooga peale ning selle hooga liigutakse päris kaugele. Ettevõtlikus on väga oluline ja ei näe selles probleemi ja pigem vastupidi, see just aitab oma maja ehitamise projekti käivitada, sest muidu kipuvadki asjad venima.

Eeltööd ja kavandamine

Eeltööd tähendavad tavaliselt ühelt poolt, et tuleb teada saada oma majaprojekti maksumus ehk kulude pool ning teiselt poolt leida oma majaprojekti finantseerimise lahendus, mis tähendab üldjuhul olemasoleva elukoha müüki ning veel täiendavalt pangalaenu võtmist.

Probleemiks kujuneb eeltööde osas just maja maksumuse ja kulude pool. Sageli tehakse selles faasis juba põhimõttelised otsused ka kõigi majaga seotud küsimustes, otsustakse näiteks ära maja arhitektuur, ruumiplaan ja funktsionaalsus ning põhimaterjalid.

Milles probleem, need valikud tuleb ju teha?

Probleemiks on see, et eeltöö faasis kiiresti neid põhimõttelisi valikuid tehes ei jäeta endale aega korralikult oma soove läbi mõelda. Kuna kiirem ja lihtsaim viis on võtta oma majaprojekti aluseks mõni tüüpprojekt siis jäetakse oma maja osas põhjalikult läbi mõtlemata oma tegelikud soovid ja vajadused. Tüüpprojektides ei ole midagi otseselt halba, kuid see ei tohiks vähendada seda tööd, mis iga tellija peaks oma maja projektiga tegema. Valitud tüüpprojekt või loodav individuaalprojekt tuleb tellija poolt detailides läbi käia.

Projekteerimine

Eeltöö faasis, kus tehakse põhimõtteline otsus, kas maja ehitada ja saadakse selgeks maja maksumuse suurusjärk, ei tohiks teha lõppotsuseid projekti osas, vaid see tuleks teha eraldiseisvas “projekteerimise” faasis. Praktikas kipub projekteerimise faas jääma liialt minimaalseks või seda praktiliselt ei tehtagi, sest eeldatakse, et tüüpprojektis on kõik asjad lahendatud ning küllap see sobib.

Tegelikult peaks tellija üritama just maksimaalselt kaasa töötada projekteerimise faasis ja olenemata sellest, kas tegemist tüüp- või individuaalprojektiga, detailides läbi mõtlema kogu maja projekti, alustades ruumiplaanist lõpetades näiteks valgustus- ja elektriprojektiga.

Selles faasis tuleb igal tellijal palju infot hankida, teha valikuid ja otsuseid. See faas peaks olema tellija jaoks üks pingelisemaid perioode majaehituse juures, sest see faas määrab hiljem suuresti rahuolu oma majast.

Ära kiirusta projekteerimise faasis. Tellija panus projekteerimise faasis on ülioluline iga maja puhul. Rohkem projektile oma aega panustanud tellijad on rohkem oma majaga rahul!