Postitused

, ,

Iga muudatus tähendab riski

vundamentEhituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

, ,

Maja maksumus algab projektist

Esimene teema, millega iga majaehitaja kokku puutub on projekt. Projekti kvaliteedist sõltub olulisel määral kokkuvõttes nii maja ehituskvaliteet kui ka maksumus. Maksumus sõltub ju otseselt projektis toodud materjalidest ja tehnilistest lahendustest. Enamasti ei sea tellija kunagi projekti koostaja kompetentsi kahtluse alla ja juhindub sellest. Kas see on alati siiski mõistlik?

Ühe unikaalse projekti koostamine on suur töö ja just seetõttu lähevad nii mitmedki projekteerijad seda teed, et põhikonstruktsioonid dimensioneeritakse üle. Mida see tähendab? See tähendab seda, et ehitise põhikonstruktsioonide osas ei teostata konstruktsioonide tugevusarvutusi kuigi täpselt. Ei arvestata näiteks konkreetse objekti pinnase geoloogiaga ja konstruktsioonide puhul ka tehakse tugevusarvutused suure varuga.

Kui esmapilgul tundub, et mis siis selles halba, kui maja saab tugevama konstruktsiooniga kui vaja läheks,  siis tegelikult tähendab see seda, et tellijale läheb kokkuvõttes maja kallimaks maksma.

Tugevamad konstruktsioonid tähendavad üldjuhul suuremaid ristlõikeid või näiteks rohkem betooni ja armatuuri. Selle kõik maksab kinni tellija.

Olen märganud, et projekteerija või ehitaja esitleb sellist üledimensioneerimist kui eelist, et maja on jäik ja pragusid vähem. See vastab ka tõele, kuid pigem on asi rohkem selles, et see on projekteerijale ja ehitajale mugavam ning vähendab nende riske.

Kõige levinuim üledimensioneerimine toimub enamasti vundamendi ehitamisega. Selles osas on sageli ka tellija süü, sest vaid väike osa tellijad hangib enne projekteerimist objekti geoloogia, mille alusel sobilikku vundamenti saab projekteerida.

Lisaks on sageli ülemäära massiivsed avade sillused ja näiteks monoliitsed vahelaed, mis omakorda nõuavad tugevamaid kandeseinu ja vundamenti. Sisuliselt tekib surnud ring, kus tekib justkui õigustus üledimensioneerimiseks.

Ehitamine on kallis ja aina kallimaks muutub ning seetõttu muutub järjest olulisemaks ka projekteerimise roll. Projekteerija peab saavutama nõutud konstruktsioonide tugevuse, kuid seda kõike võimalikult soodsa hinnaga tellijale. Projekteerimine peab olema tellija teenistuses, mitte vastupidi.

Kokkuvõttes on ehitustööde tellijal  kasulik projekteerijalt üle küsida või konsulteerida teiste projekteerijatega, kuidas projektis väljapakutud lahendused on arvutatud ja kas on kuskil olulist üledimensioneerimist, mida saaks vähendada. Projekteerimise faasis sobiliku lahenduse arvutamine on alati odavam, kui üledimensioneerimine.

Projekteeri ja ehita mõistlike kuludega!