Postitused

,

Kuidas kiiresti ehitada?

IMGP1266Me elame ajas, kus iga tund ja minut on loetud. Me oleme harjunud kiirelt mõtlema, kiirelt elama ja loomulikult soovima ka oma maja kiiresti valmis saada. Kuidas ehitamisel saavutada kiirus, kas see tuleb millegi arvelt?

Miks on ehitamise kiirus tellijale oluline?
Tänapäevale omaselt loeme me raha väga hoolikalt. Võtame lihtsa näite. Kui pere alustab oma maja ehitusega, alustatakse enamasti ka ehituseks võetud laenumaksete tasumist. Samal ajal on perel vajalik maksta ka oma ehitusperioodi jooksul elukoha elamiskulusid (näiteks oma korter või hoopis üürikorter). Seega ehitusperioodil tuleb tellijal tasuda igakuiselt täiendavaid kulusid seoses ehituseks võetud laenumaksetega. Mida pikemaks kujuneb ehitusperiood ja majja pole võimalik kolida, seda pikemalt tuleb kanda suuremaid igakuiseid kulusid.

Millised võimalused on saavutada ehituse kiirus?

Ehituses on kiiruse saavutamise võtmesõnadeks „ettevalmistus ja planeerimine“. Mida paremini on tehtud erinevad ehituseelsed ettevalmistustööd, seda sujuvamaks ja kiiremaks saab ehitusplatsil ehitustöid muuta. Teisiti öeldes on väga oluline tähelepanu pöörata projekteerimisele ning üritada lahendada projektis ennekõike kõik keerulisemad sõlmed. Projektist algab paratamatult suur osa probleeme, mille läbimõeldud lahendus annab hiljem ajavõitu ning usaldusväärse tulemuse nii hinnaküsimise etapis kui ka ehituse käigus.

Tellija jaoks tähendab see ennekõike järgmisi otsuseid ja lahendamist vajavaid ülesandeid:

  • Kas tellida korralik põhiprojekt ja kõik vajalikud tööjoonised?
  • Kas tellida projekti mahuarvutused ja põhjalikud spetsifikatsioonid, kus kogu materjalivajadus oleks üheselt selge?
  • Tagada, et ehituse algusajaks oleks vajalikud kommunikatsioonid ehitusplatsil olemas, ennekõike elekter ja vesi.
  • Läbi mõelda ehitusplatsile juurdepääs, et platsile saaks sõita ka raskem tehnika.
  • Kas ehituse algusajaks on olemas ka ehitusluba ning pole mingeid takistusi tööde alustamiseks?

Hinnaküsimise ja ehituslepingu käigus võetakse detailsemalt ette planeerimine ja kirjeldatakse oma hinnaküsimises täpsemalt need eesmärgid ning soovid ka kiirema ehituse osas. Eesmärgiks on ehitusfirmale ette anda võimalikult selged ja täpsed soovid, mis ajaks peab maja valmis olema, millised nõuded on sellega seoses ehitusfirma peab täitma.

Seejärel koostavad ehitajad hinnapakkumised, kus kindlasti ka tuuakse välja neid probleeme, mis takistavad soovitud tähtajaks ehitustööde lõpetamist. Need probleemid tuleks koos ehitajaga hinnaläbirääkimiste etapis läbi arutada ja vajadusel koos leida lahendus, mis siiski võimaldaks ehituse tempot hoida või siis korrigeerida ajaplaani selliseks, et see reaalsusele vastaks.

Selle töö mõte on see, et ettevalmistamisel mängitaks sisuliselt paberil läbi kogu maja ehitamine, sealhulgas kõigi peamiste ehitustööde lõikes ja kalendrit silmas pidades, mis arvestab ka võimalikke ilmastikuolusid ning vajalikke materjalide tarneid ja alltöövõtjate ressursse. Materjalide tellimisajad mõnede materjalide osas on mitmeid kuud pikad ning seetõttu on väga oluline õigeaegsete tellimuste esitamine, et ei tekiks suuremaid viivitusi materjalide taga ootamisel. Samamoodi on oluline teha ka eelkokkulepped ettevõtetega, kes nn. alltöövõttu teevad, et ka nendel oleks just soovitud ajaks tööde teostamiseks aeg broneeritud. Kasulik on kasutada tööetappide tähtaegasid, mis selliste vaheetappidena aitavad tööde edenemise tempot jälgida ja tempot hoida. Ideaalis võiks ehituselepingu juurde kuuluda ka läbimõeldud kalendergraafik, kus oleks terviklik tellimuste ja alltöövõtulepingute tellimiste ajaplaan, mis arvestaks ka u. 2-3 nädalase varuajaga, juhuks kui siiski tekib probleeme ning tekivad ootamatud seisakud.

Selliseid plaane eramajade puhul tehakse vähe ning seetõttu kipuvad eramajade valmissaamised mitmeid kuid venima. See, et plaanitud ehitusaeg eramaja ehitamisel ületatakse paari kuuga on pigem tavaline, kui erakorraline.

Üks venimise põhjus on tavaliselt ka erinevad viimase hetke muudatused, mis enamasti tellija, kuid ka aeg-ajalt ehitaja initsiatiivil tehakse. Põhjused muudatusteks tekivad näiteks sellest, et tellija nähes valmissaavat lahendust, saab ta alles siis tervikliku ettekujutuse ja võib juhtuda, et see, mis varem paberil sobis, talle enam ei meeldi ning soovitakse teha muudatusi. Erinevad sisekujunduslikke muudatusi ja ideid tekib samuti, mis samuti võtavad lisaaega, millega ei oska kohe projekti alguses arvestada.

Nõua ajaplaanist kinnipidamist

Tellija ülesanne kokkuvõtlikult on teha omalt poolt kõik, et püstitada ajaplaan, teha korralik ettevalmistus läbimõeldud projektiga ning koos ehitajaga detailides planeerida tööde ajagraafik, mis võimalikult täpselt arvestaks kõigega, et ehitustööde tegemisel ei tekiks takistusi, mis ajaplaani oluliselt muudaks. Ei ole vale öelda, et kogu maja ehitamise projektist tasub kulutada isegi kuni 50% ajast just kavandamise ja planeerimise etapile, et ehitusplatsil ehitamine kiiremini läheks.

Tellijana tasub ka ehitusperioodil olla see pool, kes regulaarselt uuriks ehitajalt ajagraafikus püsimist ja vajalike materjalitarnete tegemist ning jonnakalt ajaplaanist kinnipidamist nõuda.

Väärtusta planeerimist ja tee ehitamine enda jaoks kiiremaks!

,

5 põhjust, miks on ohtlik ehitada eskiisprojekti järgi

Täna Eestis kehtiv seadus lubab ehitusloa eramule väljastada sisuliselt eskiisprojekti alusel. Ja teatud hulk inimesi võtavad seda kui piisavat projektdokumentatsiooni ning käivitavad maja ehituse.

Inimene mõtleb lihtsalt. Kui seadus ei nõua põhjalikumat projekti , siis miks ma peaksin sinna investeerima? Miks ma peaksin kulutama põhiprojektile või tööjoonistele? Parem kulutan iga sendi ehitusmaterjalidele ja  ehitustöödele.  Sageli hakkab tellija raha kokkuhoiu nimel ise projekti juhtima, mis tähendab seda, et ta otsib materjali, otsib ehitajad ja teeb üldjuhul kõik tööd etapikaupa. Keskendudes ainult konkreetsele etapile, mitte majale kui tervikprojektile.

Mida selline ehitamine siis kaasa toob?

1. Iga ehitusetapp on eraldiseisev ja ei pruugi haakuda järgmisega
Kuna korralikku projekti ei ole siis ei ole ka etapi alguses teada, kuidas töö peab teostama ja milliseks kujuneb lõpptulemus. Seega iga tööetapi algul otsib tellija infot,  kuulab erinevate tuttavate ja ehitajate arvamusi ning lõpuks valib ühe variandi välja ja paneb selle töösse. 

Sellise töökorraldusega tekib palju lahendusvariante, millest osad on head aga osad halvad. Halvad selles mõttes, et neid pakuvad välja näiteks konkreetset tööd soovivad ehitajad ning nende huvi on teha töid endale harjumuspärasel viisil arvestamata seda, kas antud majale on see sobilik ja mõistlik lahendus.

Üks kõige levinuim ehitajate väide „me oleme seda koguaeg nii teinud“ on mõeldud selleks, et tellijat rahustada, kuid tegelikkuses on „koguaeg nii teinud“ lahendus sageli antud konkreetse tellija maja puhul halb lahendus. Selliselt igas etapis luuakse tellija jaoks konstruktiivseid lahendusi, mis on eraldiseisvad ja mis alati üksteisega kokku ei sobi.

2. Sõlmede lahendused ei saa kvaliteetsed
Erinevad konstruktiivsed sõlmed, mis on olulised nii kandevõime tagamiseks kui ka külmasildade ärahoidmiseks lahendatakse sageli ilma hea projektita valesti.  Sellega riskib tellija sõna otseses mõttes oma ohutusega ja paremal juhul  suurema küttevajadusega või külmasildadest põhjustatud niiskusprobleemidega.  Selliselt võtab tellija endale asjatu riski ja vastutuse.

3. Tekivad pealesunnitud lisatööd
Ilma korraliku projektita tekib  sage vajadus teha igas etapis muudatusi ja sisuliselt toimub jooksev projekteerimine tööde käigus. See võib ja enamasti ka toob kaasa lisatöid, näiteks proovitakse järgnevates etappides esialgsed halvad lahendused paranda või üritatakse hiljem teha töid, mis oleks pidanud varasemas etapis tegema ja mis hiljem tehes toob kaasa esialgse töö osalise lõhkumise ning parandamise.

4. Odavaima hinnaga ja lepinguta ehitades võetakse ehitajalt vastutus
Sageli otsib eramaja tellija, kes eskiisprojektiga tööd alustab ka kõige odavamat töö tegijat ja  soodsa hinna saavutamiseks üritatakse ka mitteametlikult tööde eest tasuda. Tavaliselt mustalt makstes ei koostata ka mingeid lepinguid ning kokkuvõttes ei vastuta tööde eest mitte ehitusmehed vaid tellija. Tellija võtab sellega täiendava riski ja samal ajal ehitaja ei vastuta enam millegi eest.  Samuti ei ole sellises olukorras ka garantiiajast juttugi.

5. Ehitamise aeg pikeneb
Alustades ehitustöödega seatakse enamasti kindel tähtaeg millal maja peaks valmis olema.  Kui on kasutada korralik projekt siis hinnapakkumises võetakse kõik detailid arvesse ja suudetakse hinnata enam vähem täpselt ehitustöödeks kuluvat aega.  Eskiisprojektiga ehitust alustades kipub  lõpptähtaeg pidevalt pikenema, sest tööde käigus lahendusvariantide leidmisele kulub aega rohkem kui algselt osatakse arvata.

Eeltoodut arvesse võttes ei soovita kellelgi alustada ehitustöid eskiisprojekti mahus projektiga, sest näiline võit projekteerimise faasis, kaob ehitamise faasis väga kiiresti suureks miinuseks.