Postitused

, ,

Eramaja omanikujärelevalvet lubatud teha nii MRT registreeringut omaval isikul kui ka omanikul endal

ehitusseadustikNB! Vaata allpool olulist täiendust!

1.juulist 2015 kehtima hakanud uus ehitusseadustik tegi mõningaid muudatusi ka oma eramaja ehitamist korraldava omaniku kohustesse ja vaatame nendest paari olulisemat, mis puudutavad omanikujärelevalvet.

Ehitusseadustik leitav siit: https://www.riigiteataja.ee/akt/105032015001?leiaKehtiv

Omanikujärelevalvet teostajalt on nõutav vastav pädevus

Kui varasemalt oli lubatud omanikujärelevalve teostamine eramaja puhul ka omaniku enda poolt siis nüüd see enam nii pole. Seadus nõuab endiselt omanikult omanikujärelevalve tagamist, kuid omanikujärelevalvet võib ehitusloakohustusliku ehitise (mille hulka kuulub ka eramaja, kui selle ehitusalune pind on suurem kui 60 m2 ja kõrgem kui 5 m) puhul teha ainult vastavatele kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Vastav pädevus on Majandustegevuse registri andmetel selle artikli kirjutamise ajal 2634 juriidilisel isikul ja FIE-l.

Vastava päringu omanikujärelevalve registreeringut omavate isikute osas saab teha siit: https://mtr.mkm.ee/juriidiline_isik, valides Tegevusala otsinguväljalt valikusse “Omanikujärelevalve”.

MTR

Lisaks on kehtestatud eraldi määrus, mis reguleerib omanikujärelevalve tegemise korda https://www.riigiteataja.ee/akt/103072015027, milles on laiendatud ülesannete ja tegevuste hulka, millega omanikujärelevalve peab tegelema.

Näiteks sätestab antud määrus, et omanik peab omanikujärelevalve tegijale kättesaadavaks tegema või edastama vähemalt järgmised dokumendid:
– ehitusluba;
– ehitamise aluseks olev ehitusprojekt;
– ehitaja ja omaniku vaheline leping;
– ehitusuuringu tulemus selle olemasolul;
– ehitusprojekti ekspertiisi aruanne selle olemasolul;
– ehitusprojekti kooskõlastused, arvamused ja märkused.

Igal omanikul / tellijal tasuks need dokumendid korra läbi lugeda, et saada täpsemalt aimu, kuidas seadusandja omaniku ja järelevalve rolli näeb. Näiteks peab omanik koostöös omanikujärelevalvega koostama kvaliteedi tagamise plaani. Samuti peab näiteks omanikujärelevalve läbi vaatama ehitusprojekti ning hindama, kas selle alusel on võimalik ehitada. See viimane küll projekteerimise valdkonda käiv ülesanne, kuid loodetavasti saadakse hakkama.

Üldine suund on see, et ka eramaja ehitamisel tuleb omanikul paratamatult panustada senisest rohkem projekteerimisse ning omanikujärelevalvesse. Ainult läbi korraliku projekti on võimalik ka korrektselt omanikujärelevalvet teostada ja kvaliteetset lõpptulemust saavutada.

Suund on õige, sest seni eramuehituses minimaalse projektdokumentatsiooniga ja sisuliselt ilma järelevalveta ehitamine on jätnud majadesse hulga kvaliteediprobleeme, mille tagantjärgi peavad majaomanikud hiljem parandama.  Seadusandja poolne detailsem nõuete reguleerimine toob endaga kaasa aga ka mõnevõrra rohkem bürokraatiat, mis loodetavasti jääb eramajade puhul siiski mõistlikule tasemele ning ka ehitamisega seotud lisakulud ei kasva üleliia suureks.

NB! Oluline täiendus

Hea majaehitaja.ee blogi lugeja saatis peale antud artikli avaldamist väga olulise täpsustava info. Nimelt on antud teemat uurinud ka õiguskantsler ning tulemuseks on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium vastanud, et eramaja puhul (vaatamata sellele, et tegemist on ehitusloakohustusega ehitusega) võib teostada omanikujärelevalvet omanik ise, kui ta hindab ise oma pädevust sobilikuks.

Allikas: http://oiguskantsler.ee/sites/default/files/field_document2/6iguskantsleri_seisukoht_vastuolu_mittetuvastamise_kohta_omanikujarelevalve_kohustusest.pdf

Seadusandjal on veel arenguruumi, et koostada sellised seadused, mis oleks üheselt arusaadavad.

,

Näidistöö aitab aega ja lisakulusid kokku hoida

Ehitusobjektil on ehitaja valmis saanud suurema tööetapiga ja kutsub tellija teostatud töid kontrollima. Tellija asub teostatud töid üle vaatama, kuid avastab palju ühesuguseid korduvaid puudusi, mis vajavad nüüd paranduste tegemist. See on igapäeva olukord ehitusobjektidel. Kuidas vähendada parandustööde mahtu, et ei tekiks takistusi järgmise töölõiguga alustamisel ning lisakulusid?

vund

Täna on ehitusturul mõnevõrra vähemaks jäänud neid ehitajaid, kes oma tööd ei armasta ning teevad seda lohakalt ja valesti, kuid vastutustundetu ehitaja risk ei ole täiesti kadunud. Seetõttu on kindlasti vajalik ehitaja tegemisi süsteemselt üle vaadata ja kohe esimeste probleemide korral sekkuda ning nõuda paranduste tegemist.

Praktikas toimivaks on osutunud lahendus, kus peale väikese töölõigu valmimist tehakse tellija poolt selle töö ülevaatus ja võimalikud puudused antakse ehitajale kohe teada ning seejärel teeb ehitaja parandused antud töölõigus ja sealt edasi jätkab sama tööetapi töödega lõpuni juba nõutavas kvaliteedis. See aitab hoida koostööd ja suhteid ehitajaga ning parandustööde tegemine ei kujune ehitajale ülemäära kulukaks.

Ka enne mõne uue töölõigu algust on mõistlik tööde teostamine ehitajaga täpselt üle rääkida, kuid tavaliselt saavad osapooled üksteisest veidi erinevalt aru ning seetõttu on oluline teha ülevaatused kohe kui mõni töölõik on valminud, kuid veel suuremas mahus tööd antud töölõigus tegemata. Selliselt saab ehitaja õigel ajal tagasiside ja teab, mida tellija temalt täpselt ootab ning kokkuvõttes edenevad tööd graafikus ja ehitaja ning tellija saavad omavahel paremini läbi ning tülisid on vähem.

Ehituslepingutes on mõnikord kasutusel ka nn. näidistöö või proovitöö mõiste, mis suuresti täidab sama eesmärki, et enne kui pole tehtud etteantud mahus teostatud näidis- või proovitöö kvaliteedi ülevaatust lepingus toodud nõuetele, ei saa ehitaja alustada tervikmahus kokkulepitud töö teostamist. Kindlasti on mõistlik selline töökorraldus ja ülevaadatavate tööde nimekiri eelnevalt ehitajaga kokku leppida ja selline nõue võib kirjas olla ka juba hinnapakkumise küsimiskirjas, siis ei tule see ehitajale üllatusena.

Näidis- või proovitöö ei tähenda, et tellija ei peaks selle eest tasuma, vaid ennekõike on see mõeldud tööde kvaliteedi kindlustamiseks, et varakult kõik puudused saaks märgatud ja ehitaja saaks täpselt aru, millises kvaliteedis ta peab ehitama.

Ükskõik, kuidas sellist väiksema töölõigu ülevaatust nimetada, aitab see kaasa kvaliteetse lõpptulemuse saamisele ning vähendab töövõtja / tellija jaoks asjatuid ajakadusid ja rahalisi kulusid ning aitab algsest ajagraafikust kinni pidada.

Ainuke ja küllaltki suur probleem tellija vaatenurgast vaadates on see, et tellijal peab olema aega selliseid ülevaatusi teha ja kindlasti peaks olema ka kompetents kvaliteedi hindamisel. Teine võimalus on palgata omanikujärelevalve teenuse korras ja see ülesanne edasi delegeerida.

Enneta kvaliteediprobleeme näidis- või proovitöö abil ning hoia oma maja ehituskvaliteet kõrge!

,

Ehituse tellija peab enda eest seisma

Iga inimene, kes tellib ehitustöö peab olema julge ja otsustav, et nõuda ehitajalt puudulikult või valesti tehtud töö parandamist. See esmapilgul iseenesest mõistetav käitumine aga on nii mõnegi tellija jaoks väga keeruline ja raske tegevus. Miks?

vund

Inimene usaldab eriala inimest pimesi

Me kõik oleme käinud arsti juures ja enamasti meil ei tule ju pähegi arsti soovitustest või ravis kahelda. Me usaldame oma raviarsti täielikult. Kindlasti on ka erandeid, kui põhiosa inimesi usaldab vastava eriala hariduse ja kogemustega inimesi ning aktsepteerib nende soovitusi.

Selline mõttekäik ja arusaam kandub paratamatult üle ka ehitusvaldkonnale. Seetõttu usaldatakse enamasti ehitaja poolt väljapakutud lahendusi ning aktsepteeritakse nende teostatud tööd. Kui paljudel juhtudel ongi selline usaldamine asjakohane ning õige siis paraku ei ole see alati mõistlik. Milles siis asi? Vaatame natuke laiemalt, kuidas ehitusäri toimib.

Ehitusalane kõrg- ja rakendusharidus pole mitte kõigil ehitajatel

Ehitusevaldkonnas tegutsemiseks on vajalik ettevõttel majandustegevuse registri (MTR) registreering või mitu erinevat registreeringut, mis annab õiguse selles valdkonnas tegutsemiseks. Ehitusvaldkonnas on mitmeid erinevaid registreeringuid, mis annavad õiguse vastavat teenust pakkuda (näiteks ehitamine, projekteerimine, omanikujärelevalve, ehitiste ekspertiiside tegemine jne.) Registreeringu saamiseks on vajalik igas valdkonnas ühte vastutavat spetsialisti, kes täidab registreeringu saamiseks vajalikud tingimused nii hariduse kui vajaliku kogemuse osas.

Seega ehitusfirmas ehitustel töötavad inimesed võivad aga ei pruugi olla kõik ehitusalaste eriteadmistega inimesed. Mõnikord hangitakse väiksemate ehitusfirmade puhul spetsialist registreeringu saamiseks firmast väljastpoolt ning inimene ise firmas otseselt ei pruugi tööd tehagi.

Kokkuvõtvalt tähendab see seda, et otseselt need ettevõtte töötajad, kes ehitusplatsil näiteks eramut ehitama hakkavad, ei pruugigi olla erialase koolitusega, vaatamata sellele, et firmal on vajalik MTR registreering olemas. Sageli on ehitusplatsil osad töötajad nn. oskustöölised, kes on läbinud koolitused (näiteks puusepad, pottsepad, armeerijad jne. kellel on vastav kutsetunnistus) aga alati on ka töötajaid, keda jooksvalt koolitatakse kursustel või siis teiste kõrvalt tööd asuvad õppima. Alguses pannakse sellised töötajad ehitustel abitöid tegema, kuid sageli juba õige pea, ka juba oskusi nõudvatele töödele.

Olenevalt sellest, kuidas konkreetses ehitusettevõttes töid korraldatakse võibki juhtuda ja juhtubki, et osasid ehitustöid pannakse tegema inimesed, kes pole selleks saanud piisavalt koolitust ega pole ka piisavat kogemust. Kokkuvõttes määrab töö kvaliteedi suuresti töömeeste erialane haridus ja kogemus ning kui seda pole piisavalt siis tellija ei tohiks sellise ehitaja tööd liigselt usaldada.

Seetõttu ei saa ehituses pimesi alati ehitajat usaldada ning tasub töid kontrollida ja puuduste korral ka sellest koheselt teada anda.

Puudustega töö tuleb lasta ümber teha

Aeg-ajalt satutakse olukorda, kus ka kõige ehituskaugem tellija saab aru, et teostatud ehitustöö pole õigesti tehtud. Seejärel küsitakse nõu teistelt ehitusala inimestelt ning võibki selguda, et teostatud ehitustöö on halvemal juhul tehtud selliselt, et suur osa tehtud tööst tuleb ümber teha.

Selline olukord on tellijale psühholoogiliselt raske. Ta usaldas ehitajat ja hulga tööd on tehtud ning nüüd selgub, et see töö on valesti tehtud. Ta on kulutanud hulga aega ja ressursse ning tegelikult pole saanud soovitud tulemust. Sellises olukorras on tavaliselt kaks varianti. Kas lasta samal ehitajal töö ümber teha või siis otsida uus tegija.

Esimese variandi puhul on usaldus ehitaja vastu tegelikult kadunud ja koostöö on keeruline. Samuti vaidleb ehitaja üldjuhul kõvasti vastu ning lisaks nõuab tellijalt veel saamata jäänud rahagi. Isegi kui ehitaja puudused omal kulul parandab, tähendab see tellijale suurt täiendavat aja- ja närvikulu.

Teise variandi puhul tähendab see olulist ajakulu uue ehitaja otsimisel ning veelgi suuremat täiendavat kulu, sest enamasti on esimesele ehitajale vähemalt osaliselt tasu makstud ning seda tagasi saada on enam kui keeruline ja lisaks tuleb nüüd uuele ehitajale maksta valesti tehtud töö lammutamise ning ka uuesti tegemise eest.

Igatahes halvim variant on jätta puudus parandamata, sest varem või hiljem võib see kaasa tuua veel suuremaid kulusid või lausa terviseprobleeme (näiteks niiskusest tingitud hallitused, kui konstruktsioonid valesti tehtud).

Kuidas ümbertegemisi ära hoida?
Osa probleeme saab alguse puuduliku projekti või lähteülesande tõttu, tellija soovist hoida projekteerimiskulusid minimaalsed. Osa probleeme on seotud hinnaküsimisega, ehitajad teevad oma pakkumise veidi teistsugusele konstruktiivsele lahendusele, mistõttu tellija ei oska enne probleeme ette näha enne kui need avalduvad. Ja samuti on väga sagedane ja üks peamisi põhjuseid see, et tellija ei oska ehitaja tööd kontrollida ning ei hangi endale ka abi inimeste näol, kes seda teha oskaksid enne kui probleemid juba käes.

Kõige lihtsam oleks investeerida tellijal oma aega enne koostöö alustamist ehitaja tausta uurimisele ning selgitada välja, kas reaalselt tööd tegevatel inimestel on vastav koolitus ja kogemus olemas. Ja kindlasti tasub ka kasvõi vähesel määral palgata omanikujärelevalve, kes suudaks varakult probleeme märgata ning tellijat usaldusväärselt nõustada.

Usalda aga kontrolli!

, ,

Ehitusmaterjali kokkuhoid ei tohi käia tehnoloogia arvelt

fassaadEhitusobjektidel omanikujärelevalvet tehes hakkab silma, et üheks läbivaks probleemiks paljudel ehitusobjektidel on ehitaja püüd ehitusmaterjali kokku hoida. Ega materjali kokkuhoius ei ole ju iseenesest midagi halba. Probleem seisneb selles, kui materjali kokkuhoiu saavutamiseks rikutakse materjali paigaldamise tehnoloogiat.

Kõige ilmekam näide on seotud soojustuse paigaldamisega. Näiteks, kui paigaldatakse mitmes kihis soojustusplaate, siis on oluline, et soojustusplaatide kihid oleksid vuukide kohas vähemalt 20-30 cm ülekattes. See aga tähendab mõningast materjali ülekulu ja jääke.

Praktikas minnakse ehitajate poolt seda teed, et üritatakse ilma jääkideta ehitada. See tähendab, et jäetakse tähelepanuta piisava ülekatte reegel või mis sageli veel hullem, paigaldatakse soojustus väikestest tükkidest nagu mosaiiki kokku. Arusaadavalt nendes kohtades ei ole konstruktsiooni soojapidavus sama, mis tervete ja suurema ülekattega konstruktsiooni puhul.

Lisaks üritab ehitaja aeg-ajalt sellist praaki tööd ka kiiresti peita. Näiteks pealmisesse soojustuskihti paneb terved plaadid, mis peidab alumises kihis valesti tehtud töö, mistõttu selliste ära peidetud vigade avastamine sageli keeruline.

Kui ehitajale öelda, et selline töö vaja ümber teha siis ütleb ehitaja sageli nii „ Jah, oleme teadlikud, et see koht pole päris õigesti tehtud, kuid me hoidsime materjali kokku“. Kui veel edasi uurida, siis selgub tegelik põhjus. Pole tehtud korralikku eelarvestamist, mis arvestaks ka mõningase materjalikaoga. Siis lõppkokkuvõttes on ehitusmehed platsil olukorra ees, kus töö tuleb ära teha, kuid „õigesti ehitades“ ei jätku materjali ning uut kogust ei minda tooma, sest see tähendaks lisakulusid.

Kokkuvõttes aga kulub parandustöödele ja uuesti tegemisele kauem aega ja lisakulusid, kui kohe korrektselt teha. Seega ei ole probleem mitte niivõrd selles, et ehitajad ei tea, kuidas peaks töid tehnoloogiliselt tegema, vaid selles, et aeg-ajalt mõnes varasemas faasis ei tehta korralikult ehitustööde eelarvet ja ei tellita piisavalt materjali. Lisaks on ehitajal kindlasti ka soov materjali arvelt kokku hoides veidi suuremat kasumit teenida.

Mida siis sellises olukorras teha? Ebareaalne on see, et pidevalt oleks järelvalve objektil ning hoiaks igal tööl silma peal. Suurendada pisteliste kontrollide arvu? Võimalik aga see suurendab järelevalve kulusid. Ideaalis võiks nõuda ehitajalt iga soojustuskihi eraldi paigaldamist ja selle ettenäitamist enne kui järgmist kihti tegema alustatakse aga see ei ole alati kõige parem variant, sest see hakkab mõnevõrra tööde tegemise tempot segama ning toob kaasa seisakuid, mille kokkuvõttes tellija peab kinni maksma. Võib paluda ehitajal tehtud tööst regulaarselt pilte teha ja veel muudki, kuid kokkuvõttes taandub korrektne töö usaldusväärsuse taha.

Kokkuvõtlikult võiks öelda, et ehitaja peaks panustama põhjalikumasse eelarvestamisse ja kui tekib probleeme, siis nendest tellijale teada andma, mitte neid peita püüdma. Tellija peaks panustama aega usaldusväärse ehitaja leidmisele ning kindlasti ka panustama järelevalvesse.

Usalda aga kontrolli!

, ,

Kuidas puudustega ehitustööd vastu võtta?

Pildista oma maja ehitamist detailseltSee, kelle käes on rahakott, see tellib muusika. See vana tõde kehtib ka ehituses, kuid sageli tekivad ehitustööde eest tasumisega väga suured tülid, mis halvemal juhul koostöö ehitaja ja tellija vahel sootuks lõpetab ning asju hakatakse klaarima kohtu kaudu. Mille tõttu siis kokkuvõttes tülid tekivad ja kuidas peaks toimima, et probleeme ennetada?

Tööde üleandmine ja tööde eest tasumine
Eramu ehitamisel antakse tavaliselt valminud tööetapp või töö üle tavaliselt kord kuus või näiteks ka 2 korda kuus, olenevalt tööst või etapist. Soovitav on tööetapp siduda alati ka kokkulepitud maksepostidega ehk iga tööetapi korrektse valmimise eest peab tellija tasuma konkreetse summa.

Probleem tööetapiga, milles on puudused või on töö poolik
Selline töökorraldus on selge ja arusaadav aga kuni hetkeni, kui üleantavas tööetapis leiab tellija või tema esindaja (näiteks omanikujärelevalve) puudusi ja ei võta tööd vastu ning ei tasu etapiga seotud summat.  Mida teeb sellisel juhul tellija – tellija ei tasu kogu tööetapi eest enne, kui puudused on parandatud. Kuigi see tundub loogiline, ei ole see ehitaja suhtes kõige korrektsem käitumine.

Milles siis probleem? Võtame näiteks mõne tööetapi, näiteks I korruse puitkarkassi ehitustööd ja ehitaja annab tähtajaks etapi tellijale üle. Tellija vaatab tehtud tööd üle ja avastab, et ühes seinas on aknaava asukoht 20 cm nihkes võrreldes projektiga (parandustöö kulu näiteks 5% etapi maksumusest). Olukord igati selge, ehitaja on eksinud ja selles pole küsimust, ehitaja teeb selle ringi. Enamikel juhtudel aga tellija ei võta etapi töid enne vastu ja ei tasu kogu etapi eest raha enne kui parandustööd on tehtud.

Olenevalt etapi mahust ja suurusest võivad sellises olukorras aga tekkida ehitajal probleemid oma maksekohustuste täitmisel oma alltöövõtjate ja töötajate ees.  Tekib ahelreaktsioon, kus tellija poolt töö vastuvõtmise edasilükkamine tekitab probleeme ehitajale. Tellija vaatevinklist pole see nagu tema probleem, ehitaja oli ju ise eksimuses süüdi.

Korrektne lahendus sellises olukorras oleks järgmine:
Tööde vastuvõtmisel fikseeritakse puudus ja lepitakse kokku puuduse parandamise aeg ning mis kõige tähtsam, võetakse puudusega töö maksumus etapi maksumusest välja. Teiste sõnadega võtab tellija töö vastu korrektselt teostatud tööde osas (näiteks 95% etapi maksumusest) ja tasub korrektselt teostatud töö eest. Puudusega teostatud tööosa eest (näiteks 5% etapi maksumusest) tasutakse alles siis kui puudus on parandatud ning  parandustöö võetakse vastu eraldi vaheetapiga või näiteks koos järgmise korralise tööetapiga.

Peamiseks probleemiks kujuneb eeltoodud lahenduse juures puudusega seotud töö maksumuse hindamine, sest ehitaja kipub tegelikkusest väiksemat maksumust parandustöödele pakkuma, sest tema huvi on kohe suurem summa kätte saada. Samal ajal tellija huvi on parandustööde osas jätta ülesse suurem summa, sest kui ehitaja mingil põhjusel „ära kaob“ siis on võimalik ülesjäänud summaga parandustööd ära teha. Siiski on enamik ehitajaid nõus tellijapoolse ettepanekuga, et etapi eest raha kätte saada.

Kirjeldatud lahendus on mõlema osapoole, ehitaja ja tellija, huvisid arvestav, kuid sellist lahendust siiski ei kasutata kuigi sageli. Miks?

Ühelt poolt väiksemad ehitusfirmad ei tee korrektset paberimajandust ja nad ei tee korrektseid tööetappide üleandmise akte, rääkimata siis aktide ümbertegemisest puudustega tööde fikseerimiseks. Ja olukorras, kus initsiatiivi ehitaja poolt ei tule siis loomulikult tellija ei paku ise välja, et maksan sulle nüüd praegu korras tööde eest ja hiljem parandustööde eest. Arusaadavalt on tellija huvi hoida raha enda käes maksimaalselt kaua. On ju raha kokkuvõttes ainuke motivaator, mis ehitajat sunnib kokkulepitud töid teostama.

Teiselt poolt tellijad sageli käituvad ehitaja suhtes ülimalt kategooriliselt ning jätavad suured tööetappide summad maksmata ka väga väikeste puuduste eest. Jah, see aitab sageli kiiremini puudusi parandada, kuid tekitab väga sageli ka osapoolte vahele tülisid, mis viivad koostöö lagunemiseni ja siis ei võida sellises olukorras enam keegi.

Ehitamine peaks olema protsess, milles mõlemad osapooled peaksid esmajoones tegema koostööd ja seda võrdsetel alustel.