Postitused

,

Hinnaküsimisel peab olema põhjalik

Iga ehitus algab hinnaküsimisest. Kõik tellijad tahavad teada, palju tellitavad ehitustööd maksma lähevad ja seda võimalikult usaldusväärselt ja täpselt. Kuid paljude tellijate jaoks selgub hinnaküsimise käigus, et terviklikku hinnaküsimist saada on sageli päris keeruline saada. Miks esitatakse ehitusfirmade poolt hinnapakkumised poolikult?

Hinnapakkumine põhineb projektil

Eratellijate puhul on sageli üheks suuremaks probleemiks see, et hinnaküsimise alusdokument – ehitusprojekt on eelprojekti tasemel. Kuna eelprojektis ei ole täpselt lahendatud konstruktiivseid sõlmi ja valitud lahendusi nii tehnosüsteemide kui ka teatud materjalide osas siis ehitaja jätabki hinnapakkumise umbmääraseks.

Selliselt saab tellija moonutatud hinnapakkumise, kus lõppsumma teadasaamiseks tuleb tellijal esitatud pakkumine rida realt koos ehitajaga üle vaadata ja välja selgitada, mis täpselt pakkumises sisaldub ja mis mitte.

Praktikas on probleemiks ka see, et isegi kui tellija saab teada, et midagi on pakkumisest välja jäetud siis puudub tellijal endal teadmine, millist lahendust või süsteemi peaks valima. Seetõttu sageli teeb tellija oma otsuse ehitaja poolt toodud välja pakutud võimaliku lahenduse poolt- ja vastuargumente kuulates. Sellisel juhul muutub sageli sisuliseks otsustajaks ehitaja, mitte tellija, kuna ehitaja saab tellijat oluliselt mõjutada valikute tegemisel. Enamasti ei ole ehitaja poolt väljapakutud lahendused kaugeltki mitte halvad, kuid sageli ehitaja jaoks mugavamad valikud, mis võivad tähendada tellijale näiteks teatud lisakulusid või muudatusi maja sise- või välisilmes.

Millised on peamised hinnapakkumise read/tööd, mille osas jäetakse hinnapakkumine lahtiseks?

Viimistlusmaterjalid

Enamasti ei ole maja algse hinnaküsimise staadiumis paika pandud täpsed viimistlusmaterjalid ega ka sisekujunduse nüansid. Seetõttu sageli suur hulk siseviimistluse materjale jäetakse hinnapakkumises lahtiseks või pannakse pakkumisse fikseeritud m2 hind.
Kõige sagedamini tuleb tellijal viimistlusmaterjalide osas teha täiendav valik ja otsus järgmiste materjalide osas: parkett, keraamilised või looduskivist plaadid, liistud, aknalauad, siseuksed, sisetrepp ja erinevad dekoratiivkrohvid.

Elekterpistikud, -lülitid ja valgustid

Elektritööde osas puudub sageli projektis täpsem ülevaade, millist pistikute või lülitite tootesarja tuleks kasutada. Jällegi kas jäetakse see pakkumisest välja või tehakse ehitaja poolne valik, konkreetse tootesarja osas.

Valgustite puhul enamasti ehitaja pakkumist ei tee, erandiks võivad olla osad süvistatud valgustid, kuid ka see lepitakse eraldi kokku.

Sanitaartehnika ja tehnosüsteemide seadmed

Projektis on küll sageli viited mõnele konkreetsele sanitaartehnika tootesarjale, kuid sageli eelprojekti staadiumis ei pöörata sellele tähelepanu ning selle teema juurde tuleb tellija tagasi sageli vahetult enne kui vaja sanitaartehnika paika panna. Siis võib selguda, et pakkumises olev toode ei sobi kuidagi ning tuleb valida mõnevõrra kallim toode.

Enamasti katab tüüpiline hinnapakkumine sanitaartehnika osas ära WC-potid, heal juhul ka vanni, osad kraanikausid ja segistid, kuid see valik sageli väga individuaalne.

Tehnosüsteemide seadmed samuti eelprojektis tavaliselt konkreetse mudelina ei kajastu ning seetõttu võib vajalik olla tellijal hinnapakkumises pakutud seadmete ja lahenduste mudelid kriitiliselt üle vaadata ning vajadusel ümber vahetada.

Samuti ei hõlma enamik maja hinnapakkumisi ka kaminad või ahjusid ning näiteks ka sauna kerist.

Kokkuvõttes on igal tellijal vaja hinnapakkumise küsimise etapis (või projekteerimise etapis) teha ära suur eeltöö ja teha valikuid ja otsuseid ning niimoodi jõuda välja olukorrani, kus kõik olulisemad positsioonid hinnapakkumises oleksid läbi räägitud ja hind võimalikult üheselt fikseeritud.

Kui see töö hinnapakkumiste küsimise etapis tegemata jätta siis kipub hilisemas ehitustööde etapis hind kontrollimatult suurenema ja see ei meeldi ühelegi tellijale!

Panusta oma aega usaldusväärse hinnapakkumise teadasaamiseks! Anna omapoolne sisend hinnapakkumise tegemiseks võimalikult täpne!

 

,

Millest alustada oma maja projekti ehk lähteülesanne või näidisprojekt?

Kuidas alustada oma maja projektiga, mis peaks olema esimene samm? Mis peaks olema esimene tegevus? Kas tormata näidisprojekte vaatama või rahulikult lähteülesandesse kirja panna panna oma soovid ja valikud?

Vaatame lähemalt neid variante ja võrdleme mõlema eeliseid.

Lähteülesanne on loogiliselt võetuna oma maja kavandamisel kõige esimene dokument, millesse koondatakse põhiinfo, missugust maja soovitakse ehitada. See on alusdokument, millest peaks kogu majaehitus alguse saama. Kuigi see kõlab loogiliselt siis praktikas rakendatakse seda peamiselt individuaalprojektide puhul ja arhitekti poole pöördumisel.

Kuna inimestel on järjest kiirem elutempo, siis on välja kujunemas justkui lihtsam viis oma majaprojekti leidmisel. Levinumaks on kujunemas majaehituse projekti käivitamine mõne nn. näidisprojekti alusel. Näidiste abil omale maja / majaprojekti valik tundub paljudele kiirem ja mugavam variant, kuna võimaldab kohe hoida silme ees maja kui tervikut. Ka see tundub loogiline argument.

Lähteülesande eelised

  • Võimaldab arvestada kõigi soovidega (vähemalt esmases lähteülesande versioonis), mida inimene oskab oma peas välja mõelda, oma uue maja osas. Ei teki nii lihtsalt mõtlemise piiranguid nagu mõnda valmisprojekti aluseks võttes, kus juba teatud ruumiplaanilised ja arhitektuursed valikud on tehtud.

  • Sunnib inimesi algetapis juba paremini kaasa mõtlema oma tegelikele majaga seotud vajadustele, nii jõutakse just nende mõtete ja ideedeni, mis muudavad oma kodu unikaalseks ja eriliseks.

  • Lähteülesande küsimustik puudutab ka neid küsimusi, mis näidisprojektidel ei kajastu nagu näiteks erinevad tehnosüsteemid ja näiteks küttelahendus, haljastus, piirdeaiad, sisustus jne. Mida varem tehnilistele valikutele hakatakse mõtlema seda läbimõeldum saab projekt.

  • Aitab kohe alguses saada ülevaate majaehitusega seotud töödest, millega maja ehitamisel tuleb kokku puutuda ning varem sellele tähelepanu pöörates on aega paremaid ja läbimõeldud lahendusi leida.

  • Lähteülesanne annab parema ettekujutuse orienteeruva majaprojekti tervikmaksumuse ning laseb väga varajases etapis hinnata oma majaehitusega seotud kulusid.

  • Lähteülesanne võimaldab algandmetega lihtsalt “mängida”, otsida sobivaimat lahendust enne projekteerimisega alustamist.

  • Lähteülesande lõpptulemus annab projekteerimiseks piisava sisendi ja võib vähenda projekteerimisele kuluvat aega, sest on eelnevalt läbimõeldud ning projektis saab keskenduda nendele põhieesmärkidele, mida on tellija eriliselt soovinud ja rõhutanud.

Näidisprojektide eelised

  • Hea terviklik ettekujutus nii maja ruumiplaanist kui ka arhitektuurist, mis aitab visuaalse tajumise teel kiiremini leida sobilikku projektilahendust. Annab ennekõike kiire ülevaate erinevatest arhitektuursetest lahendustest ja stiilidest ning aitab tellijal tunnetada milline arhitektuur temale sobib.

  • Maja ruumiplaanid ja funktsionaalsus on tüüpprojektide arhitektide poolt põhjalikult läbi mõeldud ning maja ruumikasutus on enamasti hea.

  • Näidisprojektidega sageli kaasnevad 3D ruumilised vaated nii seest kui väljast, aitavad paremini tajuda maja ja ruumide proportsioone ning väljanägemist.

  • Näidisprojektide väga suur arv annab suure valikuvõimaluse, kuigi toob kaasa ka väga suure töö väga paljude projektide läbivaatamisel, kuid mis aitab enda jaoks välja kujundada sellise majatüübi, mis enda vajadusega ja eelistustega kõige paremini sobib.

  • Näidisprojektid võimaldavad leida uusi ideid ja mõtteid nii ruumiplaani kui ka välise arhitektuuri osas.

  • Väga suur näidis- ja tüüpprojektide arv, mida saab üldjuhul kasutada ka pöördpildis annab sisuliselt võimaluse täiesti unikaalse majaprojekti koostamiseks.

Kokkuvõttes saab öelda, et tegelikult oleks mõistlik alati koostada nii projekti lähteülesanne kui ka kasutada tüüpprojekte ideede ning mõtete saamiseks nii ruumiplaani kui ennekõike maja arhitektuurse väljanägemise kujundamiseks.

Mõlemad variandid täiendavad teineteist ja aitavad kokkuvõttes kiiremini ja paremini teha oma maja osas läbimõeldud valikuid ja otsuseid. Stardi oma majaehitusega läbimõeldult koostades nii lähteülesande kui ka kasutades näidisprojektide eeliseid!

,

Tüüpprojekt või individuaalprojekt?

Pole vist kellelegi uudiseks, et iga maja vajab projekti? Projekteerimisele saab läheneda kahel viisil ehk siis valida välja mõni olemasolev tüüpprojekt või siis käivitada projekteerimine puhtalt lehelt ehk luua individuaalprojekt.

Vaatame lähemalt, mis on erinevused nende kahe võimaliku projekteerimislahenduse korral?

Võrdluse teemad Tüüpprojekt Individuaalprojekt
Maksumus Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 1500-4 000 eurot.

Olenevalt tüüpprojekti omanikust võib projekt olla tellijale tasuta või väiksema kuluga, kui tellitakse projekti omanikult terviklahendus koos maja ehitustööde teostamisega.

Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 4 000-10 000 eurot.
Aeg Projekt kohe kättesaadav ja kasutatav, vajalik teha ainult sidumine krundiga ja võtta ehitusloa taotlemiseks vajalikud kooskõlastused. Projekt tuleb tellida ja olenevalt koostööst arhitekti või arhitektuuribürooga võtab aega vahemikus u. 4-12 kuud. Vajalik leida enda maitsele sobiliku „käekirjaga“ arhitekt, mis samuti võtab lisaaega.
Tellija soovide arvestamine Tüüpprojekti puhul on üldjuhul võimalik alati teha väiksemaid muudatusi, kuid teatud mahus tuleb tellijal kohanduda tüüpprojekti lahendusega. Individuaalprojekti puhul saab tellija arvesse võtta kõik oma soovid ja mõtted ning luua just endale ja oma perele sobiliku maja. Kõike seda nii maja arhitektuurse väljanägemise, maja suuruse, ruumiplaani ning kõige muu osas. Õnnestunud ja unikaalse projekti alusel ehitatud maja lisab mõnevõrra väärtust maja turuväärtusele.
Maja hinnaküsimine Kui projekt välja ostetud siis piiranguid hinnaküsimisel ei ole. Kui projekt on üks osa tervikpakkumisest siis üldjuhul projektdokumentatsiooni mujalt hinnaküsimise teostamiseks välja ei anta või nõutakse selle eest lisatasu.

Tüüpprojekti hinnaküsimisel  selle projekti järgi varem ehitanud ehitajalt on ehitushind täpsemalt teada ning ülekulu võimalused ehitusfaasis seetõttu väiksemad.

Individuaalprojekti puhul hinnaküsimiseks takistusi ei ole. Sageli peab aga arvestama, et hinnaküsimise käigus tulevad välja projekti kitsaskohad, mis võivad nõuda täiendavate sõlmede ja jooniste tellimist, et ehitaja saaks hinnapakkumist korrektselt teha.
Hinnapakkumise puhul on suuremad riskid, et ehitushinna koostamisel unikaalse projekti eelarvestamisel eksitakse, mis võib kaasa tuua suurema ülekulu ehitusfaasis.
Ehitamine Tüüpprojekti puhul on paremal juhul projekt juba korra või rohkem läbi ehitatud. Seda aga tasuks alati enne projekti ostu ka üle küsida. Läbiehitatud projekti puhul on projekteerimise eksimused enamasti välja tulnud ja arvesse võetud ning projektis parandatud. Unikaalsete projektide puhul võib projekteerimisega seotud kulu kasvada ka ehitamise ajal, kui selgub, et ehitamiseks vajalik tellida näiteks osade sõlmede osas tööjoonised või tööprojekt.

Samas põhjalikum projekt aitab paremini kontrollida ja tagada ehitamise kvaliteeti.

Arhitektid võivad teha ettepaneku  ehitusaegse autorijärelevalve teostamiseks, et tagada võimalike asenduste ja muudatuste koostöös arhitektiga.

Kokkuvõtvalt Ideaalis annab tüüpprojekt tänu projekti varasematele läbiehitamistele kindluse, et projekteerimisvead on parandatud. Võimaldab hoida mõnevõrra kokku projekteerimise maksumuselt aga ennekõike võimaldab aega kokku hoida ning ehitustööde käivitamisega varem alustada. Nõuab väga head koostööd arhitektiga ning võtab oluliselt rohkem aega ning rahalisi ressursse.

Vastu annab unikaalse ja täpselt enda soovide kohaselt loodud maja. Unikaalne ja eripärane maja suurendab üldjuhul ka maja turuväärtust.

 

 

Olenemata projekteerimise lahendusest on oluline tellija poolne kaasamõtlemine ning panus projekteerimise faasis. Ära jää kõrvalseisjaks võid mõtle aktiivselt kaasa ning tee omapoolseid ettepanekuid. Ainult nii on võimalik saada kodu, mis meeldib nii sulle kui su perele!

,

Palju on maja ehitamiseks raha vaja ja palju uus maja maksab?

Kuidas käivitub tavaliselt oma maja ehitamise projekt? Millest saab kõik alguse ja kuidas teeb tavaliselt tellija oma esimesed sammud oma maja ehitamise suunas?

Alustatakse oma rahaliste võimaluste hindamisega

Majaehitamine algab tavaliselt sellest, et hinnatakse umbkaudselt oma laenuvõimet või oma vabu rahalisi vahendeid ja olemasoleva kinnisvara väärtust ning kui kokkulöödud number tundub piisavalt suur siis käivitatakse edasised tegevused.

Algne umbkaudne laenuvõime hinnang võib sageli põhineda ka lihtsalt panga kodulehel oleva laenukalkulaatoril tehtud arvutustel või ka lihtsalt oma enda subjektiivsel hinnangul. See pole täpne ja tegelikult pole sellel hetkel ka selge, millist maja ehitada ja milliseks tegelikult kujunevad maja ehitamise kulud. Jutt käib alguses suurusjärgust, mida hüpoteetiliselt võiks kasutada oma maja ehitamiseks.

Kas ja mida selle raha eest saab?

Kuidas tellijad, majaprojekti käivitamiseks, kinnitust otsivad? Vaatame allpool kahte võimalust:

“Võtmed kätte” pakkumiste alusel

Kui enda umbkaudsed rahalised võimalused teada siis otsitakse tavaliselt esmalt internetist erinevaid nn. “võtmed kätte” majade pakkumisi, kus ka majade hinnad ära toodud. Seda ei tehta alguses mitte selleks, et valida endale kohe välja mõni tüüpmaja, vaid ennekõike selleks, et hinnata, milliseid maju on võimalik turult etteantud summa eest saada. See annab kindlust, kas majaprojektiga edasi liikuda või projektist loobuda.

Majade keskmise m2 hinna alusel

Maja ehitushinna suurusjärk täna on “võtmed kätte” maja puhul u. 1200 eurot/m2 (KM-ga). Kusjuures ei ole eriliselt vahet, kas ehitatakse puitkarkass- või kivimaja. Jah, puitkarkassmaja on enamasti natuke odavam, kuid algselt võib selles etapis tellija seda erinevust mitte arvestada.

Ruutmeetri hind võimaldab hinnata ennekõike seda, kui suure maja annaks ehitada. Näiteks, kui majaehitamiseks on tellija hinnanguline kasutada olev summa 100 000 eurot, saab selle m2 hinnaga läbi jagada ning teada umbes, kui suure maja saaks lasta ehitada. Näiteks siis 100 000 : 1 200 = 83 ehk tellija võiks arvestada maksimaalselt umbes 80 m2 majaga.

Krunt ja muud kulud

Kindlasti peaks arvestama, et lisaks maja enda ehitushinnale, tuleks oma arvutustesse võtta ka krundi maksumus, mis olenevalt kodu rajamise asukohast võib olla pea sama kallis, kui majaehitus ise.

Lisaks tasub ka hinnata kulusid, mis on vajalikud näiteks köögimööblile ja muule püsimööblile, rääkimata näiteks kardinatest või kodutehnikast.

Kas saaks odavamalt?

Kindlasti saab ka odavamalt ehitada, kui eespool toodud m2 hinnaga. Selliselt juhul tuleb aga tellijal endal ka tavaliselt palju rohkem oma aega ja energiat kulutada ning leida turult ise ülesse soodsamad variandid ehitusmaterjalide hankimiseks ning ka ehitamiseks.

Üks näide. Hiljuti puutusin kokku ühe tellijaga, kes sisuliselt on teinud oma majaehitamisest igapäevatöö. Ta müüs maha oma vana maja ning võttis töölt ennast lahti ning saadud rahaga ehitab ta nüüd juba ligemale 8 kuud oma uut maja või õigemini lausa kahte. Teine maja on garaaž-saunamaja. Ta hangib ise kõik materjalid ja teeb kõik tööd sisuliselt ise, kaasates ka mõnevõrra abijõude valikuliste tööde puhul. Tänaseks on jõutud sisetöödeni. Ta panustab kõvasti oma aega ja ta ehitab odavalt. Nagu eeltoodust näha saab ehitada oma maja suhteliselt odavalt, kuid igaühel tuleb enda jaoks leida sobilik variant.

Kas mugav lahendus “võtmed kätte” tellimusena, kus vastutus ja garantiikohustus langeb ehitajale või siis teise äärmusena, kõike ise teha. Enamik eramajade ehitajaid kasutab vahepealset varianti, osad tööd tellitakse tervikuna ühest firmast, osad tehakse ise või otsitakse turult üksikute tööde peale tegijaid.

Ise tehes aga peab aga olema ehitusalane kogemus või siis suur tahtmine kõik ehitusalane endale selgeks teha. Iseehitajate puhul olen kuulnud pea utoopilisi numbreid, millega on majad valmis ehitatud, kuid alati on nende ühiseks jooneks see, et nendes numbrites ei sisaldu inimese enda töö ja ajakulu.

Aga konkreetsemaks minnes on hea tahtmise korral võimalik iseehitajal ehitada u. 60-70% sellest hinnast, mis võtmed kätte lahendusena küsitakse.

Kokkuvõttes saabki öelda, et iga maja hind sõltub ennekõike tellijast endast. Läbimõeldud majaehitamist kõigile – nii neile, kes seda ise teevad, kui ka neile, kes ehitamise tellivad.

, ,

Miks ei ole tellija oma majaga rahul?

Maja ehitamise esimese tööna sea sisse "Maja kaust"

Saan pea iga kuu mõne kirja, kus mõni veidi aega oma uues majas elanud inimene annab teada, et kui oleks enne majaehitamist olnud kokkupuudeid sellise keskkonnaga nagu majaehitaja.ee siis oleks jäänud mitmed vead tegemata või oleks ehitamine lihtsamalt läinud.

Kui esmapilgul võtsin seda, kui tunnustust majaehitaja lehele kogunenud info eest, siis veidi hiljem taipasin, et selline veidi kiirustades ehitusse sukeldumine on rohkem levinud kui peaks olema.

Kuna aga jätkuvalt tuleb selliseid kirju siis otsustasin ka siin blogis natuke teemast rääkida, mis aitaks vahest enne tormamist veidi rohkem õigetele tegevustele rohkem tähelepanu pöörata.

Ettevõtlikus käivitab projekti

Ettevõtlik inimene, nagu loomulikult iga majaehitaja / maja tellija on, alustab oma majaehitamise projektiga hooga peale ning selle hooga liigutakse päris kaugele. Ettevõtlikus on väga oluline ja ei näe selles probleemi ja pigem vastupidi, see just aitab oma maja ehitamise projekti käivitada, sest muidu kipuvadki asjad venima.

Eeltööd ja kavandamine

Eeltööd tähendavad tavaliselt ühelt poolt, et tuleb teada saada oma majaprojekti maksumus ehk kulude pool ning teiselt poolt leida oma majaprojekti finantseerimise lahendus, mis tähendab üldjuhul olemasoleva elukoha müüki ning veel täiendavalt pangalaenu võtmist.

Probleemiks kujuneb eeltööde osas just maja maksumuse ja kulude pool. Sageli tehakse selles faasis juba põhimõttelised otsused ka kõigi majaga seotud küsimustes, otsustakse näiteks ära maja arhitektuur, ruumiplaan ja funktsionaalsus ning põhimaterjalid.

Milles probleem, need valikud tuleb ju teha?

Probleemiks on see, et eeltöö faasis kiiresti neid põhimõttelisi valikuid tehes ei jäeta endale aega korralikult oma soove läbi mõelda. Kuna kiirem ja lihtsaim viis on võtta oma majaprojekti aluseks mõni tüüpprojekt siis jäetakse oma maja osas põhjalikult läbi mõtlemata oma tegelikud soovid ja vajadused. Tüüpprojektides ei ole midagi otseselt halba, kuid see ei tohiks vähendada seda tööd, mis iga tellija peaks oma maja projektiga tegema. Valitud tüüpprojekt või loodav individuaalprojekt tuleb tellija poolt detailides läbi käia.

Projekteerimine

Eeltöö faasis, kus tehakse põhimõtteline otsus, kas maja ehitada ja saadakse selgeks maja maksumuse suurusjärk, ei tohiks teha lõppotsuseid projekti osas, vaid see tuleks teha eraldiseisvas “projekteerimise” faasis. Praktikas kipub projekteerimise faas jääma liialt minimaalseks või seda praktiliselt ei tehtagi, sest eeldatakse, et tüüpprojektis on kõik asjad lahendatud ning küllap see sobib.

Tegelikult peaks tellija üritama just maksimaalselt kaasa töötada projekteerimise faasis ja olenemata sellest, kas tegemist tüüp- või individuaalprojektiga, detailides läbi mõtlema kogu maja projekti, alustades ruumiplaanist lõpetades näiteks valgustus- ja elektriprojektiga.

Selles faasis tuleb igal tellijal palju infot hankida, teha valikuid ja otsuseid. See faas peaks olema tellija jaoks üks pingelisemaid perioode majaehituse juures, sest see faas määrab hiljem suuresti rahuolu oma majast.

Ära kiirusta projekteerimise faasis. Tellija panus projekteerimise faasis on ülioluline iga maja puhul. Rohkem projektile oma aega panustanud tellijad on rohkem oma majaga rahul!