Maja ehitus | Maja ehitaja e-kursus

Inimene, kes võtab oma maja ehitamise ette, on sunnitud lahendusi otsima väga paljudele ettekerkivatele probleemidele ja takistustele. See võib tunduda isegi veidi hirmutav, kuid tegelikult on see ju iga uue asjaga niimoodi. Tuleb õppida, tuleb otsida lahendusi ja ennekõike tuleb teha palju otsuseid.

Hea maja saamine nõuab palju õppimist ja palju otsuseid. Pildil eramu Tallinna lähedal.

Kõige suuremaks probleemiks ongi samuti minu meelest just otsuste tegemine või sageli ka otsuste tegemise kiirus.

Me teeme ju iga päev palju otsuseid ja enamasti teeme neid sellistes valdkondades, mida me tunneme. Seetõttu oma kogemuse järgi on otsuseid võimalik teha kiiresti ja neid tehes me ei kaalutle, aruta, võrdle ega tee suurt tööd õige otsuse leidmisel.

Ehitustööde puhul, kus olukord aga hoopis teine, kuna enamikul pole ehitusalast haridust, tuleb aga teha iga otsusega palju tööd ja see on pingeid tekitav ning palju energiat kulutav ettevõtmine.

Projekteerimise faas

Suurimaks väljakutseks ei ole sageli maja ehitamisel aga mitte otsesed ehitustööd võid hoopis projekteerimise faas. Kõige rohkem kulub aega enamasti ruumiplaani, elektriprojekti, valgusprojekti koostamisele ehk teisisõnu projekteerimise faasis otsuste tegemisele. Mis teeb selle keeruliseks?

Hea maja on tervik, kus kõik on paigas. Kus ruumiplaan arvestab pere vajadusi, näiteks andes privaatsust kodukontoris töötamiseks või lihtsalt puhkamiseks ning lugemiseks. Kus valgustus arvestaks iga ruumi kasutusotstarbega, mööbli paigutamisega või kus kõik pistikud ja lülitid oleksid käepäraselt lahendatud. Või kui kasutad majas konditsioneeri, et jahe õhk ei puhuks otse istumiskohtadele ning ei põhjustaks külmetamist. Millist küttesüsteemi valida, mis oleks säästlik aga mugav?

Kõigi selliste nüanssidega arvestamine on keeruline ning ühtse terviku loomine võtab aega. Kuigi alati saab nõu küsida mõnelt sisearhitektilt või sisekujundalt, tuleb lõppotsus ikka endal teha. Jääd ju sina oma perega majja elama, mitte sisearhitekt. Kui maja saab just pere vajadustele sobilik siis on pererahval seal hea ja mugav elada.

Projekteerimise faasis tehtavatel otsustel on ülimalt tähtis roll - head ja õiged otsused muudavad ehitamise lihtsamaks ning kokkuvõttes hea eeltöö aitab ka maja odavamalt ehitada.

Ehitamise faas

Ka ehitusprotsessi ajal tuleb omanikul teha pidevalt otsuseid, kuna kõike ei õnnestu ka alati projekteerimise faasis ette näha. Ehitustööde käigus tekib pea alati ka mingeid tehnilisi takistusi, mille lahedamiseks tuleb teha kiiresti otsuseid.

Näiteks võib selguda, et plaanitud siseviimistlusmaterjal ei jõua plaanitud ajaks kohale, ning tuleb otsustada, kas asendada see muu materjaliga või oodata. Ootamine toob kaasa aga enamasti ehituse venimise ning kokkuvõttes kallinemise. Seetõttu ehitamise faasis tehtavad otsused tulebki teha enamjaolt kiiresti, et tööde ajagraafikut ei peaks muutma.

Sageli juhtub ehitamise faasis ka see, et algseid lahendusi hakatakse muutma, näiteks muudetakse seinte asukohti või ruumide otstarvet. Sellisel juhul peab olema hästi põhjalik ning kõik muudatusega seotud töölõigud samuti korralikult läbi mõtlema ja vajadusel täiendusi tegema. Enamasti toob ruumiplaani muudatus kaasa muudatused elektritööde ja näiteks ka valgustuse, ventilatsiooni või küttesüsteemi osas.

Minu soovitus nn. viimase hetke muudatuste osas on see, et kui see ikka suurt kasu ei anna, siis pigem sellest loobuda. Ühelt poolt on sellised muudatused alati seotud lisakuludega ja teisest küljest kipuvad sellised muudatused rikkuma maja funktsionaalsust või toimimist.

Ära karda õppida ja otsuseid teha - see kõik on sinu hea kodu saamiseks hädavajalik.

Nagu kõik suured asjad siin elus algavad mõttest ja plaanide koostamisest, nii on ka oma kodu rajamisega. Maja projekteerimine on keeruline ja ajamahukas ettevõtmine ning hea projekti saamine tõsine väljakutse.

Millele peaks kodu ehitamist plaaniv inimene mõtlema ja kuidas tööd korraldama?

Projekteerimine nõuab head koostööd ja juhtimist

Omale maja plaanides peaks arvestama, et maja projekt valmib kokkuvõttes paljude erinevate projekteerijate ja konstruktorite koostööna.

Arhitekt teeb arhitektuurse projekti, konstruktor lahendab konstruktsioonid ja teeb tugevusarvutused. Luuakse põhiprojekt, mille juurde lisatakse ka eritööde projektid, mis tehtud vastava valdkonna projeteerijate poolt. Lisaks kaasatakse tööde juurde sageli ka sisearhitekt, kes teeb sisekujunduse projekti. Kundi tarvis tellitakse haljastusprojekt jne. 

Kokkuvõttes on tegemist väga paljude erinevate inimeste koostööga, mis vajab kõigi osapoolte vahel palju omavahelist suhtlemist ning pidevat kooskõlastamist. Ühe projekti liikme muudatus mõnes joonises, nõuab ka teistelt projekteerijatelt oma töölõigus muudatuse tegemist.

Kuidas lahendada sellist olukorda ning juhtida projekteerimist selliselt, et vigu oleks võimalikult vähe?

Sellises olukorras soovitan valida firma, mis pakub nn. peaprojekteerija teenust. Peaprojekteerija ülesandeks ongi just korraldada kõigi osapoolte vahelist koostööd ning jälgida muudatuste korral, et need kogu projekti mahus sisse viidaks. Korraldab projektidokumentatsiooni versioonide haldust. Tavaliselt on peaprojekteerijal endal olemas pea kõigi projektiga seotud töödeks vajalik kompentents ning seetõttu on ka projekti täiskomplekti tellimine enamasti soodsam. Samuti on oluline, et sellisel juhul on ka tööde eest vastutus peaprojekteerijal ning see aitab kaasa töö kvaliteedile.

Teiseks võimaluseks on palgata projekteerimist juhtima teenuse korras nn. projekteerimise projektijuht.  Sellisel juhul sarnaselt peaprojekteerijaga vastutab ta projekti koostamise, kooskõlastamise ja versioonihalduse eest. Projekteerimise projektijuht küsib hinnapakkumisi, koostab lepingud ja tellib projektid sageli erinevatest projekteerimisfirmadest ning juhib nendevahelist koostööd.

Muidugi on võimalik ka igaühel ise projektid tellida, kuid sellisel juhul tuleks arvestada, et väga oluline on pöörata tähelepanu projektide muudatustele ja projekteerijate omavahelisele koostööle.

10 sammu oma maja ehituseni

Kuidas alustada ja millised on sammud oma maja ehituseni? Siinkohal 10 sammu, mis on vajalikud ellu viia enne ehitustöödega alustamist.

1. Ruumiplaan
Koosta maja esialgne ruumide nimekiri ja pane kirja suurused. Võta kokku kõik pinnad ja selliselt saad teada maja orienteeruva suuruse.

2. Krunt
Otsi sobilik krunt, soovitavalt kommunikatsioonidega ja hea juurdepääsuga ning millele oleks väljastatud projekteerimise tingimused.

3. Orienteeruv maksumus
Tee selgeks kodu rajamise orienteeruv maksumus. Krunt + maja ehitustööd + aed, teed, haljastus + maja sisustamine. Ehitumaksumuse arvutamisel kasuta orienteeruvat m2 maksumust.

4. Finantseerimine
Otsi lahendus kodu ehitamise finantseerimiseks. Vajadusel küsi erinevatelt pankadelt pakkumisi laenu võtmiseks, selgita omafinantseerimise suurus.

5. Maja projekt
Telli maja projekt või vali valmisprojektide seast sobilik. Pane detailselt paika maja ruumiplaan ja koostöös arhitektiga või ehitusfirmaga vii see täiuslikuks, et see vastaks Sinu pere vajadustele.

6. Hinnaküsimine
Küsi valminud projekti alusel hinnapakkumist vähemalt 10-st ehitusfirmast. Küsi hinnapakkumised tööde kaupa lahtikirjutatult, et saaksid pakkumisi paremini võrrelda.

7. Ehitaja taustauuringud
Kontrolli parimaid pakkumisi teinud firmade ja nende võtmeisikute tausta. Uuri firmade varasemate klientide käest tööde kvaliteedi, töökorralduse ja tähtaegade kohta.

8. Töövõtulepingu sõlmimine
Vali ehitusfirma ja sõlmi põhjalik töövõtuleping.

9. Ehitusluba
Taotle kohalikust omavalitsusest „Ehitusluba” või delegeeri see ülesanne ehitusfirmale.

10. Ehituse alustamise teatis
Esita 3 tööpäeva enne ehitustööde algust kohalikule omavalitsusele „Ehituse alustamise teatis” ja seejärel saab ehitustöödega algust teha.

Kätte on jõudmas periood, kus paljud plaanivad küsida oma ehitustöödele hinnaküsimisi.  Mida peaks tööde tellija hinnaküsimise juures arvestama? Vaata videot.

2010 aasta on oma kodu rajale soodne aeg.  Miks alustada võimalikult varakult oma tööde kavandamist. Vaata täpsemalt videost.

Oma maja kavandajale on abiks e-kursus:  Maja ehituse planeerimine. Vaata lähemalt.

Kas Sina plaanid sellel aastal oma maja ehitamist alustada?

Sageli öeldakse, et lepingut loetakse enne tööde algust ja alles siis kui koostöö enam mingil põhjusel ei toimi. Mis on selle põhjuseks, miks hästi alanud koostöö ühel hetkel enam ei toimi?

Sõlmi leping ja hoia lepingu kaust kogu aeg käepärast

Peamine põhjus on sageli  koostöö mittesujumisel, et kokkulepitud lepingust ei peeta kinni. Tellija teeb sageli ehitajale järeleandmisi ja nn. „tuleb vastu ehitaja soovidele”, eeldades, et see aitab kaasa koostööle. Samas sellega annab Tellija  aga hoopis Töövõtjale signaali, et Tellijat saab mõjutada.

Mina soovitan selle probleemi ärahoidmiseks võimalikult täpselt järgida lepingut kohe esimesest päevast peale. Tuleks olla selles töös „pedantne” ja näpuga järge ajada. Ma ei taha öelda, et peaks olema jäik igasugu muudatuste tegemisele, kuid iga muutus võrreldes algse lepinguga peaks saama ka poolte vahel allkirjastatud ning vormistatud lepingu lisana.

Millised on kõige sageli ette tulevad probleemid? Toon välja mõned peamised:

Tähtaegade ületamine
Suur osa vaidlusi tekib Tellija ja Ehitaja vahel tähtaegade pärast. Tellija peaks arvestama, et iga päev, mis venitavad ehitustööd pikemaks planeeritust, toob kaasa lisakulu. Maja, kuhu ei saa elama asuda on Tellijale suur kulu, eriti tuntav on see koheselt neile inimestele, kes oma maja pangalaenuga ehitavad ja teist eluaset kas üürivad ja realiseerida ei saa.

Soovitan lepingu koostada selliselt, et seal oleks iga töölõigu juures ka selle valmimise tähtaeg. Samuti tuleks tähtaja ületamine siduda sanktsiooniga. Selliseid vahetähtaegasid peaks pidevalt jälgima, sest see aitab suuresti kaasa sellele, et kogu ehitustöö tähtaega ei ületataks. Kui sellist vahetähtaegade nõuet lepingus ei ole, siis kipub suur osa töid kuhjuma lõpufaasi ning koos sellega toimub sageli ka ettenähtud lõpptähtaja ületamine.

Tööde kvaliteet
Ehitustööde kvaliteet on kõige olulisem iga ehitustööde Tellijale. Ehitus on kallis investeering igaühele. Keegi ei soovi oma aega ja raha kulutada valesti tehtud tööde parandamisele. Kuigi see on elementaarne soov on sellega siiski pidevalt probleeme ja seda järgmistel põhjustel:

• Liiga üldine projektdokumentatsioon, mis ei lahenda detailselt konstruktsioonide sõlmi. Kui alustada maja ehitamist arhitektuursete jooniste põhjal, siis risk ehitustööde kvaliteedile on suur. Tuleks tellida vähemalt põhiprojekti mahus joonised, see investeering tasub kokkuvõttes ära.

• Ehitaja hoiab ehituskuludelt kokku. Ehitaja huvi on hoida ehitamise pealt kokku ja sageli kaasneb sellega odavama materjali kasutamine. Halvemal juhul kasutatakse teadlikult vale materjali, et saavutada kokkuhoidu. Selle vastu aitab pidev tööde järelevalve, mis jälgiks, et kasutatakse ainult projektis ettenähtud materjale.

• Ehitaja kasutab valesid töövõtteid või pole piisavalt oskusi. Sagedaseim probleem on see, et ei järgita materjalide paigaldusjuhiseid. Töö teostatakse endale mugavamalt, jättes mõne ettenähtud töölõigu tegemata või tehakse seda valesti. Sellised valesti tehtud tööd võivad aga hiljem tekitada majaomanikule suuri probleeme. Näiteks kui niisketes ruumides on jäetud hüdroisolatsioon korralikult tegemata siis probleemid võivad ilmneda alles peale 2 aastat ehk siis kui garantiiaeg on möödas. Ka selle probleemi vastu aitab ainult korralik järelevalve. Oluline on teada tööde spetsiifikat ja kontrollida tööde teostamist õigel ajal, kuna hiljem peidetud puudusi on väga raske avastada.

Ehitustöö tellimisel sõlmi alati töövõtuleping ning pööra suurt tähelepanu lepingu täitmise jälgimisele. 

Head ehitustööde tellimist!

Oma maja ehitamist plaanivate inimeste esmaseks mureks on sageli, kuidas koostada maja eelarvet? Eesmärgiks on ju saada teada maja maksumuse suurusjärk ja hinnata, kas on piisavalt vahendeid selle realiseerimiseks.

Maja eelarve koostamine vajab projekti

Mõttekäik on enamasti selline, et mul on mingi konkreetne summa, mida saan kasutada maja ehitamiseks. Kas ma saan selle raha eest näiteks puit-alumiinium aknad, kas ma saan vesipõrandakütte, kas viimistluses on naturaalne puitparkett? Selliseid küsimusi tekib palju ja otsitakse hindasid?

Selliselt lähenedes on väga keeruline maja eelarvet kokku saada, sest kui ei ole konkreetset projekti siis ei saa konkreetset hinnapakkumist koostada.

Maja eelarvet peaks hakkama kokku panema maja ruumiplaanist, tegema selgeks maja suuruse.  Kasutades m2 maksumust saab teada väga üldise suurusjärgu. Näiteks m2 hinna 14 000 kr puhul oleks 150 m2 maja maksumus 2,1 miljonit. Aga see number ei ütle täpsemalt, mida see sisaldab.

Peale ruumiplaani  ja korruselisuse selgeks tegemist tuleks koostada esmane projekt - eskiisprojekt tehes seda ise või kaasates arhitekti. Alternatiivne variant on leida soovidele võimalikult lähedane valmisprojekt.

Kui esmane projekt on olemas saab küsida hinnapakkumisi ja koostada juba oluliselt täpsema eelarve. Kui see esmane eelarve teada siis sageli täiendatakse veel projekti ning kui projekt on saadud vajadustele sobivaks, korrastatakse dokumentatsioon ja tehakse uus hange / hinnaküsimine.

Eelarvestamine on täna Eestis peamiselt hankepõhine ja põhjus selles, et nii ehitushinnad, kui ka tehnoloogiad muutuvad kiiresti.

Ka mina soovitan majaehitajale korraldada hange, et saada teada konkreetsed hinnad.