Postitused

,

Millised on eramaja tellija hirmud?

Alustades oma maja ehitusega, tuleb kõigepealt hakkama saada nende hirmudega, mis majaehitamisega kaasneb. Oleme ju kõik lugenud ajakirjandusest hirmulugusid, kus ehitaja on koos ettemaksuga ära kadunud või ehitustööde kvaliteet on nii puudulik, et kohe peale majja sissekolimist tekivad tõsised probleemid.

Kui nendesse lugudesse aga lähemalt süveneda siis selgub, et neid probleeme oleks tellija saanud sageli suhteliselt lihtsalt ära hoida. Ja pigem on sellised hirmud mõnevõrra ülepaisutatud ning halvavad nii mõnegi potentsiaalse tellija plaane majaehitamisega algust teha.

Kindlasti ei tasuks võtta majaehitamist kui kiirjooksu, pigem on maja ehitamine kui maratoni jooksmine, milleks tuleks teha pikema aja jooksul ettevalmistusi, mis tagavad selle, et ettevõetud teel finišisse jõutakse.

Millised on need levinud hirmud?

Maja läheb rohkem maksma kui planeeritud ja ehitustööd venivad.

Need on enamasti ühed suuremad hirmud, mis igat majaehitajat muretsema paneb. Tegelikkuses aga tuleks see teema lahti kirjutada ja vaadata neid kohti, mille tõttu võib majaehitus kallimaks minna.

  • Projekt – minimaalses mahus projekt suurendab riske
    Palju tellijad hoiavad projekteerimise arvelt kokku ja seda eesmärgiga, et jääks rohkem raha praktilise ehituse peale. See toob kaasa aga probleemi hinnaküsimisel, nimelt eelprojektides (mis on minimaalseim nõue ehitusloa taotlemiseks) ei sisaldu sellises mahus infot, et ehitusfirmad hinnapakkumistes kõiki vajalikke töid oskaks pakkuda. Seetõttu võivad hinnapakkumised oluliselt üksteisest erineda ja kui tellija ei tee selgeks, miks mingi hind on soodsam ja asub ehitama, siis on paratamatu, et ühel tekivad lisatööd ja kogu ehitusprojekt läheb kallimaks.

    Lisaks on risk ehitustööde kvaliteedile, kuna kui projektis keerulisemate sõlmede osas ei ole läbimõeldud lahendusi toodud, tähendab see riske ja võimalike probleemidega tuleb õige pea tellijal tegelema hakata ehk kokkuvõttes tekivad lisakulud.

    Lahendus
    Tellida põhiprojekt ja vajadusel ka keerumate sõlmede osas tööjoonised. Lisaks vähendab ka riske, kui kasutada maja puhul standardseid ja läbiproovitud sõlmi või lahendusi, mille kvaliteetne ehitamine on enamikele ehitajatele jõukohane

  • Tähtaeg – maja valmissaamine venib erinevate muudatuste tõttu

    Tähtaeg fikseeritakse ehituslepingus esmase info põhjal. Võib julgelt öelda, et praktiliselt iga objekti puhul tehakse väiksemaid või suuremaid nn. viimase hetke muudatusi. Probleem on aga selles, et suur osa ehitusaegseid muudatusi nõuavad siis ehitajalt täiendavat pingutust ajaplaanis püsimiseks (millega tekivad täiendavad kulud) või lükkavad muudatused mõnevõrra maja lõpptähtaega edasi. Mõnikord tundub see tellijale arusaamatu, et mõni väike muudatus võib ajaplaani mitu nädalat edasi lükata. Ehitajad sageli ei fikseeri õigeaegselt muudatusi ja sellega kaasnevat tähtaja nihkumist ning seetõttu tabab nii mõndagi tellijat üllatus just objekti lõpufaasis, kui plaanitud tähtajaks maja valmis ei saa.

    Lahendus
    Iga muudatuse puhul tuleb hinnata selle mõju tähtaegadele ja võib-olla mõnel juhul tuleb muudatusest loobuda, et säilitada plaanitud ajaplaan ja eelarve. Iga muudatus tuleks fikseerida ja vajadusel pikendada ka tähtaegu.

  • Kvaliteet – parandustööd ja ümbertegemised

    Ehitustööde kvaliteedi jälgimine ja järelevalve teostamine on tellija ülesanne, mida ta võib ka delegeerida. Ehitustöödega kaasnevad paratamatult eksimused. Piisab sellest, et ehitaja eksib jooniste lugemisel ning teeb vea näiteks mõne seina mahamärkimisel või näiteks veetoru vajalikku asukohta viimisel. Väiksemaid parandustöid tuleb teha igal ehitusobjektil ja üldjuhul ehitaja parandab need kiiresti, kuid sellegi poolest võivad need nihutada ajaplaani ning kaasa tuua täiendavaid kulusid ka tellijale.

    Lahendus
    Enne vastava töölõigu algust tee alati järelevalve plaan, kus oleks ära toodud need tööde ülevaatamise kohad, mida ehitaja peab tellijale või tema esindajale ette näitama. Ennekõike kõik kaetud tööd ja töölõikude valmimised. Varakult kokkulepitud tööde järelevalve plaan aitab kokkuvõttes paremini jälgida tööde kvaliteeti ning ka ehitaja saab oma töid paremini korraldada ning saab regulaarset tagasisidet tehtud töödele.

 

Ehituslepingus pole tellija riskid maandatud, mistõttu tekivad probleemid ettemaksetega ja sageli ka kvaliteediga.

Enamik algsed lepinguprojektid on enamasti kaldu lepinguprojekti esitanud ehitaja poole. See on paraku tavapärane praktika ja seda ei peaks tellija võtma kui enda suhtes vaenulikkuse avaldust. Osad tellijad ehmatavad sellest ära ja muutuvad kogu edasise koostöö osas kahtlustavaks või lausa paranoiliseks ning sellisest koostööst raske head tulemust saada.

Küll aga peaks iga tellija lepinguprojekti rahulikult läbi töötama ning enda eest seisma ja riskid lepingus maandama. See on töö, mille puhul tasub konsulteerida mõne juristiga või hankida sobilikum tasakaalustatud lepinguprojekt. Peamised riskid on järgmised:

  • Ettemaksud – võimalusel vältida ettemakse või teha need minimaalsed

    Ettemaks on tellija jaoks vaieldamatult ühe suuremaks riskikohaks ja see risk tuleks maandada, küsides ehitajalt ettemaksu garantiid või kui see pole võimalik, siis vähemalt ettemaksu suurus teha võimalikult väike ning järgmist ettemaksu mitte teha enne, kui teatud töölõik on valminud ehk teiste sõnadega kasutada sagedasi ja väiksemates summades makseposte. Sellisel juhul on risk, mingil põhjusel ettemaksu rahast ilma jääda, väiksema numbriga, mis ka kõige halvema stsenaariumi korral, ei katkestaks kogu majaehituse projekti.

    Lahendus
    Ettemakse puhul küsi ettemaksu panga või kindlustusseltsi garantiikirja ettemakstavale summale. Kui see pole mingil põhjusel võimalik, tee ettemakse võimalikult minimaalne ja järgmist ettemakset ära tee enne kui eelmise ettemakse osas on vähemalt põhiosas või täielikult see summa ehitustöödega kaetud ja tellija poolt vastu võetud. Praktikas tähendaks see seda, et ettemaksu eest teostatud tööd on valminud ja tellija on saanud need üle vaadata ja veenduda tööde teostamises.

  • Kvaliteet – fikseeri soovitud kvaliteedinõuded

    Nii üllatav kui see pole, ehitatakse ka selliste ehituslepingutega, kus pole sõnagi selle kohta, milline peab olema tööde kvaliteet. Puudavad viited kvaliteedinormidele või nõuetele. See tähendab automaatselt tellija ja ehitaja väga erinevat arusaamist kvaliteedist ning viib enamasti tülini.

    Lahendus
    Fikseeri lepingusse või ehitusprojekti konkreetsed kvaliteedinõuded, mille alusel tööde kvaliteeti hinnatakse ja millele tööd peavad vastama. Levinuim on viidata vastavate aastakäikude vastavate valdkondade RYL-idele (Soomest ülevõetud “Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded”) ja 2. klassi nõuetele.

  • Tähtajad – fikseeri lisaks lõpptähtajale kindlasti ka vahetähtajad
    Ehitustööde ajaplaan vajab regulaarset jälgimist ning seetõttu on olulised ka vahetähtajad. Kui vahetähtaegasid ei ole lepingusse lisatud on ka palju suurem risk, et lõpptähtaega oluliselt ületatakse. Samuti tuleks fikseerida sanktsioonid tähtaegade ületamise osas, mis sunnib jooksvalt ehitajat pingutama tööde õigeaegseks lõpetamiseks.

    Lahendus
    Jaota ehitustööde ajaplaan vastavalt tööde nimekirjale suuremate tööde puhul vähemalt 5-6 etappi ja pane igale etapile oma tähtaeg. Samuti seo vahetähtajad ja lõpptähtaeg sanktsioonidega, kuid eesmärk ei peaks olema iga vahetähtaja väikest ületamist sanktsioneerida, sest sellega kaob enamasti normaalne koostöö. Tähtajad võivad muutuda seoses lisatöödega ja siis tuleks tähtajad vajadusel uuesti fikseerida.

Kokkuvõtlikult saabki öelda, et tellija hirmude maandamine saab toimuda ainult läbi parema ja põhjalikuma ettevalmistuse. See tähendab ennekõike kvaliteetse projekti tellimist ning lepingus vähemalt põhiriskide korrektset katmist ja muidugi ehitaja taustauuringut.

Kirjuta oma ehitushirmud lahti ja kata oma põhiriskid enne ehitustöödega alustamist ning jälgi ja reageeri riskidele ka kogu ehitusperioodi jooksul! Nii toimides on üllatusi vähem ja kui tekibki üllatusi, oled nendeks valmis! Edukat riskide maandamist!

,

Kuidas tagada ehitustööde dokumenteerimine?

Üks ehitamisega kaasas käivaid suuremaid probleeme on seadusandlusega nõutud ehitustegevuse dokumenteerimine ehk täitedokumentide koostamine ja seda eriti eramajade puhul. Seadus nõuab ehitajalt kogu ehitusperioodi jooksul kõigi vajalike ehitisega seotud täitedokumentide koostamist ja esitamist tellijale.

Miks üldse täitedokumentatsioon on vajalik?
Korralikult vormistatud täitedokumentide abil on võimalik hiljem võimalike probleemide korral lihtsamalt leida ülesse võimalikud puudused ning leida lahendused. Täitedokumentatsioon sisuliselt näitab, kuidas ehitist täpselt ehitati, tõendab, et kasutati õigeid materjali ja peeti kinni tehnoloogilistest nõuetest.

Praktikas, kus eramaja ehitab väiksem ehitusfirma, kus keskendutakse ainult ehitustöödele, ei vormistata ega ka koguta täitedokumente ning kõik vajalik dokumenteerimine, kui seda üldse tehakse, üritatakse teha alles objekti üleandmisel tagantjärgi.

Näiteks tegevust fikseerivat koonddokumenti “Ehitustööde päevikut” peab ehitaja täitma iga päeva kohta, kui töid tehti ja mis sisaldab antud päeval ehitusobjektil teostatud ehitustööde ülevaadet, kasutatud materjale kui ka näiteks ilmastikutingimuste infot. Tegelikkuses täidetakse täitedokumente sageli tagantjärgi ja näiteks ehitustööde päevikut või kaetud tööde akte 3 kuud hiljem täites, ei saa kuidagi andmed olla enam täiesti täpsed ning usaldusväärsed.
Jooksvalt täitedokumentatsiooni täitmine on ehitajale ebamugav lisakohustus ning seda seetõttu võimalusel üritatakse teha minimaalselt ja enamasti tagantjärgi.

Kuidas tellija saab mõjutada täitedokumentatsiooni õigeaegset esitamist?

Tellija sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks on lepingus siduda täitedokumentide esitamine iga tööetapi vastuvõtmise ja arveldamisega. Mõistlik on tööetapp ja arveldusetapp viia alati kokku, sest siis on nii tellijal lihtsam ülevaadet saada ning võimaliku lepingu katkestamisel lihtsam seda teha, sest iga konkreetse töölõigu ja selle kulude osas on ühene seos.

Sellisel juhul pole ehitajal muud võimalust, kui ta soovib saada töölõigu eest tasu siis selle saamiseks, peab ta esitama ka vastava töölõigu täitedokumendid. Praktikas järele proovitud ja töötab!

Juba lepingu koostamisel tasuks iga tööetapi juurde ära tuua need ehitusdokumendid, mida ehitaja peab selle etapi valmides esitama. Siis on osapooltel ühine arusaam ja ootused ning koostöö sujub paremini.

,

Ehitustööde eest tasumine

Ehitustööde eest tasumise kokkuleppimine ja selle kokkuleppe hilisem järgimine on sageli peamiste ehitaja-tellija vaheliste tülide allikaks. Mida saab tellija teha,  et tööde eest tasumine oleks võimalikult selgelt ja mõistetavalt mõlema osapoole jaoks kokku lepitud?

Levinud skeem
Sageli võtab tellija positsiooni, et tasub tööde eest alati ainult peale kõigi  tööde või suurema tööetapi valmimist. Sellel lähenemisel on mitmeid eesmärke:

  • selliselt saab tellija maksta ehitajale võimalikult hilja
  • tööde valmimisel on lihtsam ehitajat survestada vaieldavaid töid ära tegema
  • hoida ehitajat surve alla puudustega tööde kiireks parandamiseks

Esmapilgul tellija vaatenurgast kõik head asjad, mis aitavad tagada tellijal oma eesmärkide saavutamist ehk maksta ainult kvaliteetse töö eest ja ainult siis kui tööd on tellija vaatenurgast kvaliteetselt teostatud.

 

Milles siis probleem?

Probleem seisneb selles, et eeltoodud skeemi puhul on tekivad sageli tülid ehitaja ja tellija vahel ja kokkuvõttes normaalne koostöö osapoolte vahel muutub ruttu võimatuks. Ehitajad lähevad eeltoodud skeemiga kaasa sageli seetõttu, et saada tööd ning teenistust ja oma riske ei maandata piisavalt. Tavapärane on küll mõningane tellijapoolne ettemaks suuremate tööde puhul, kuid see ei kata ehitaja riske, kui tellija pikaajaliselt tööde eest tasumisega viivitama hakkab.

Parem skeem

Teha maksegraafik selliselt, et tööde eest tasumine toimub iga 2 nädala tagant.  Tööd jaotatakse selliselt, et fikseeritakse 2 nädalase tööde mahud võimalikult konkreetselt  (iga etapp tuleks täpselt tööde sisu osas lahti kirjutada). Selliselt ei kujune 2 nädalase perioodi osas tööde summad väga suureks ning lisaks on kontrollitavaid töid vähem ning need on mõlemale osapoolele üheselt arusaadavad. Kokkuvõttes aitab sagedasem tööde üleandmine- vastuvõtmine tööde ajaplaanis püsida ning ka võimalikud kvaliteediprobleemid leitakse varakult ülesse.

Lisaks annab tihedam suhtlemine ehitaja ja tellija vahel koostööle palju juurde ning võimalikud probleemid lahendatakse normaalse suhtlemise teel.

Selle skeemi vahest suurim miinus on aga see, et see nõuab paremat planeerimist tööde kavandamise etapis ja lisaks ka suuremat oma aja panustamist tööde teostamise etapis. Aga kvaliteedi tagamisesse ja normaalsesse koostöösse tasub panustada, see tasub kokkuvõttes alati ära!

, ,

Ehitustööde kontrollimine algab projektist

vundEhitustööde kontrollimine on tänapäeval samaaegselt nii keeruline kui lihtne. Kuidas nii?

Ehitustööde kontrollimine algab projektist ja ehitamise kontrollimise algdokumendiks on kvaliteetne projekt. Projekt annab ette konkreetsed nõuded ja tingimused, millele peab ehitis vastama. Milliseid materjale tuleb kasutada, millised on kvaliteeditingimused, milliseid töid teostatakse, milliste juhiste põhjal jne.

Lihtsus
Ehitist, mille osas on koostatud kvaliteetne projekt, on lihtsam ehitada ja lihtsam ehitustöid kontrollida. Täna on ehitusprojektid läinud sageli seda teed, et seletuskirjades viidatakse konkreetsete materjalide paigaldus-ja kasutusjuhenditele. Selline lähenemine tähendab üldjuhul seda, et läbi juhendite on iga väiksemgi tööprotsess täpselt teada ja seeläbi kontrollitav. Paljude ehitustmaterjalide tootjate poolt on kokku pandud rohke pildimaterjalidega juhendid, mis isegi ehituskaugemal inimesel võimaldab tööde teostamise selgeks teha ning seeläbi tööde teostamist kontrollida.

Tõsi, on konstruktsioonisõlmi, mis on unikaalsed ja mille lahendamist materjalide tootjate juhendid ei sisalda. Sellisel juhul peaks projekt sisaldama selliste sõlmede osas materjalitootjaga kooskõlastatud lahendust. Sageli on suurematel materjalitootjatel olemas vastav inimene, kes abistab kliente või projekteerijaid õige sõlme leidmisel.

Tundub, et vahest on põhjalike kasutus- ja paigaldusjuhendite puhul probleemiks kujunemas just see, et need on liiga põhjalikud ja detailsed ning nii ehitajal kui ka tellijal ei ole aega kõiki peensusi selgeks õppida.

Keerulisus

Keeruliseks teeb nii ehitamise kui ka tööde kontrollimise see, kui tööde aluseks olev projekt on liialt üldine. Üldsõnalise projekti puhul (nagu näiteks eelprojekt) kipub nii minema, et ehitaja ja tellija loevad samast dokumendist välja erinevaid töid ning tekivad varem või hiljem probleemid.

Tööde kontrollimine  eeltoodud olukorras on raske, sest sageli hakatakse vaidlema tööde sisus, mahtudes, kvaliteedis ning kasutatavates materjalides.

Rusikareegel on see, et ehitaja ei tegele projekteerimisega, kui see pole just eraldi kokku lepitud. Ehitaja ehitab üldjuhul tellijalt saadud projekti alusel.

Lisaks on ka selliseid ehitustöid, mille puhul ei ole nii selgeid ja ilusalt koostatud juhiseid, kui osade materjalitootjate poolt väljatöötatud juhendid. Kui ei saa aru, kuidas täpselt mõnda ehitustööd teostatakse siis tuleks see enne usaldusväärse ehitajaga üle arutada ning vajadusel projektdokumentatsioonis kirjeldada, et ehitaja ja tellija töödest ühtemoodi aru saaksid.

Kokkuvõttes

Ideaalis võiks olla projekt koostatud selliselt, et sealt on iga olulise töölõigu juures ära toodud juhendid või normid, millele vastavalt tööd tuleb teostada. Vaata oma maja ehitusprojekt enne hinnaküsimist või ehitamise alustamist üle sellise pilguga, kas tööde teostamisel on võimalik iga töö kvaliteeti ja töökorraldust juhendite, normide ja jooniste abil kontrollida.

, ,

Sagedasemad probleemid ehituslepingu sõlmimisel

Igal kevadel sõlmitakse hulgaliselt ehitustööde lepinguid. Kui hetkel veel ehitusleping sõlmitud ei ole siis allpool toodud videos mõned nõuanded, millele lepingu sõlmimisel tähelepanu pöörata. Videos on toodud kõige sagedasemad probleemid, mis tekivad siis kui ehitustööde leping ei reguleeri vajalikul määral olulisi tingimusi.

Kas Sinul on ehitusleping ehitajaga korrektselt sõlmitud?