Postitused

,

Ehituse hinnaküsimine nõuab tellijalt topeltpingutust

Oletame, et töötate mööblifirmas ja teie juurde tuleb klient, kes soovib küsida hinnapakkumist eritellimusel tehtavale mööblile. Selleks, et hinnapakkumist saaks teha, oleks teil vajalik teada palju olulist informatsiooni (mis materjalist, mis värvi, milliste mõõtmetega, millise funktsionaalsusega jne.), mille alusel saaksite hinnapakkumist koostama hakata. Tundub loogiline? Paraku ehituses kiputakse aeg-ajalt hinnapakkumisi küsima nii, kus kõike olulist informatsiooni ehitajale anda ei ole.

Vaatame laiemalt olukorda ehitustööde hinnaküsimistel ja ennekõike eratellijate poolt.

Ehituses peaks alusdokument, mille alusel hinnapakkumisi küsitakse olema – projekt. Projektdokumentatsioon peaks ideaalis andma edasi täpse info, mis materjalidest ja kuidas tuleb ehitada. Selline info on üldjuhul olemas, kui tellija hangib põhiprojekti + vajalike tööde või sõlmede osas tööprojekti + veel eritööde projektid.

Ja isegi siis kui kõik see eeltoodud vajalik info olemas on usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks vajalik täpsustusi näiteks plaanitava ehitusperioodi kohta, mis aastajaajal ning kui kiiresti tuleb ehitajal ehitada, kas on olemas juurdepääs objektile rasketehnikaga, kas on olemas ehitusperioodiks kohapeal elekter ja vesi või tuleb see ehitajal ise korraldada näiteks diiselgeneraatori ja ehitusaegse veemahuti tarnega. Iga väike detail on oluline, et hinnapakkumist saaks korralikult teha.

Eeltoodu mõte on rõhutada, et tellija peaks hinnaküsimise ettevalmistamisel mõtlema ennast, kas ehitaja või minugi pärast mööblifirma töötaja rolli, kes peaks ise tegema kliendile hinnapakkumist. Mõtlema selliselt, et kas kõik see, mis võib hinda mõjutada on mul hinnaküsimise kirjas ja projektis olemas. See on kindlasti raske, kui pole varasemat ehituskogemust. Nii mõeldes mõistab tellija paremini, miks ehitajal neid andmeid vaja ja annab küsimustele läbimõeldud vastused.

Tegelikult võibki öelda, et tellija jaoks käivitub täistuuridel ehitus tegelikult juba hinnaküsimise staadiumist, mida paremini enda jaoks teemad läbi mõeldakse seda parem lõpptulemus.

Hinnaküsimise staadiumis tulevad välja sageli suuremad ebakõlad projektis, millele tellija peaks kiiresti lahenduse leidma, tellija peab tegema hulk otsuseid, mis mõjutavad hinda, funktsionaalsust, disaini jne.

Praktikas kipub aga olema nii, et hinnaküsimises tekkivate probleemide korral, öeldakse ehitajale, et tehke omapoolne lahendus ja arvestage hinda selle järgi ning põhjalikult lahendustesse süübimata valitakse ehitaja ennekõike hinna järgi (kuigi lahendused ja nendega seotud tööde mahud võivad erinevatel pakkujatel olla erinevad).

Tellija peaks arvestama, et hinnaküsimise etapis on veel viimane võimalus teha läbimõeldud muudatusi ning teha oma valikuid võimalikult soodsate kuludega, sest hiljem, ehitusetapis, on iga muudatuse ja soovi realiseerimine juba seotud suuremate kuludega.

Küsi oma ehitustööde hinnapakkumisi nii, et ehitaja saaks vajaliku info hinna arvutamiseks kätte ja vasta alati ka võimalikult täpselt ehitaja lisaküsimustele hinnapakkumise staadiumis! Tee topeltpingutus projekti ja hinnaküsimise iga detaili läbimõtlemisel! Nii saad ehitajalt täpsema hinna ja läbimõeldud valikutega kodu!

,

Palju on maja ehitamiseks raha vaja ja palju uus maja maksab?

Kuidas käivitub tavaliselt oma maja ehitamise projekt? Millest saab kõik alguse ja kuidas teeb tavaliselt tellija oma esimesed sammud oma maja ehitamise suunas?

Alustatakse oma rahaliste võimaluste hindamisega

Majaehitamine algab tavaliselt sellest, et hinnatakse umbkaudselt oma laenuvõimet või oma vabu rahalisi vahendeid ja olemasoleva kinnisvara väärtust ning kui kokkulöödud number tundub piisavalt suur siis käivitatakse edasised tegevused.

Algne umbkaudne laenuvõime hinnang võib sageli põhineda ka lihtsalt panga kodulehel oleva laenukalkulaatoril tehtud arvutustel või ka lihtsalt oma enda subjektiivsel hinnangul. See pole täpne ja tegelikult pole sellel hetkel ka selge, millist maja ehitada ja milliseks tegelikult kujunevad maja ehitamise kulud. Jutt käib alguses suurusjärgust, mida hüpoteetiliselt võiks kasutada oma maja ehitamiseks.

Kas ja mida selle raha eest saab?

Kuidas tellijad, majaprojekti käivitamiseks, kinnitust otsivad? Vaatame allpool kahte võimalust:

“Võtmed kätte” pakkumiste alusel

Kui enda umbkaudsed rahalised võimalused teada siis otsitakse tavaliselt esmalt internetist erinevaid nn. “võtmed kätte” majade pakkumisi, kus ka majade hinnad ära toodud. Seda ei tehta alguses mitte selleks, et valida endale kohe välja mõni tüüpmaja, vaid ennekõike selleks, et hinnata, milliseid maju on võimalik turult etteantud summa eest saada. See annab kindlust, kas majaprojektiga edasi liikuda või projektist loobuda.

Majade keskmise m2 hinna alusel

Maja ehitushinna suurusjärk täna on “võtmed kätte” maja puhul u. 1200 eurot/m2 (KM-ga). Kusjuures ei ole eriliselt vahet, kas ehitatakse puitkarkass- või kivimaja. Jah, puitkarkassmaja on enamasti natuke odavam, kuid algselt võib selles etapis tellija seda erinevust mitte arvestada.

Ruutmeetri hind võimaldab hinnata ennekõike seda, kui suure maja annaks ehitada. Näiteks, kui majaehitamiseks on tellija hinnanguline kasutada olev summa 100 000 eurot, saab selle m2 hinnaga läbi jagada ning teada umbes, kui suure maja saaks lasta ehitada. Näiteks siis 100 000 : 1 200 = 83 ehk tellija võiks arvestada maksimaalselt umbes 80 m2 majaga.

Krunt ja muud kulud

Kindlasti peaks arvestama, et lisaks maja enda ehitushinnale, tuleks oma arvutustesse võtta ka krundi maksumus, mis olenevalt kodu rajamise asukohast võib olla pea sama kallis, kui majaehitus ise.

Lisaks tasub ka hinnata kulusid, mis on vajalikud näiteks köögimööblile ja muule püsimööblile, rääkimata näiteks kardinatest või kodutehnikast.

Kas saaks odavamalt?

Kindlasti saab ka odavamalt ehitada, kui eespool toodud m2 hinnaga. Selliselt juhul tuleb aga tellijal endal ka tavaliselt palju rohkem oma aega ja energiat kulutada ning leida turult ise ülesse soodsamad variandid ehitusmaterjalide hankimiseks ning ka ehitamiseks.

Üks näide. Hiljuti puutusin kokku ühe tellijaga, kes sisuliselt on teinud oma majaehitamisest igapäevatöö. Ta müüs maha oma vana maja ning võttis töölt ennast lahti ning saadud rahaga ehitab ta nüüd juba ligemale 8 kuud oma uut maja või õigemini lausa kahte. Teine maja on garaaž-saunamaja. Ta hangib ise kõik materjalid ja teeb kõik tööd sisuliselt ise, kaasates ka mõnevõrra abijõude valikuliste tööde puhul. Tänaseks on jõutud sisetöödeni. Ta panustab kõvasti oma aega ja ta ehitab odavalt. Nagu eeltoodust näha saab ehitada oma maja suhteliselt odavalt, kuid igaühel tuleb enda jaoks leida sobilik variant.

Kas mugav lahendus “võtmed kätte” tellimusena, kus vastutus ja garantiikohustus langeb ehitajale või siis teise äärmusena, kõike ise teha. Enamik eramajade ehitajaid kasutab vahepealset varianti, osad tööd tellitakse tervikuna ühest firmast, osad tehakse ise või otsitakse turult üksikute tööde peale tegijaid.

Ise tehes aga peab aga olema ehitusalane kogemus või siis suur tahtmine kõik ehitusalane endale selgeks teha. Iseehitajate puhul olen kuulnud pea utoopilisi numbreid, millega on majad valmis ehitatud, kuid alati on nende ühiseks jooneks see, et nendes numbrites ei sisaldu inimese enda töö ja ajakulu.

Aga konkreetsemaks minnes on hea tahtmise korral võimalik iseehitajal ehitada u. 60-70% sellest hinnast, mis võtmed kätte lahendusena küsitakse.

Kokkuvõttes saabki öelda, et iga maja hind sõltub ennekõike tellijast endast. Läbimõeldud majaehitamist kõigile – nii neile, kes seda ise teevad, kui ka neile, kes ehitamise tellivad.

, ,

Kuidas muutub ehitamine "kunstiks"?

Ehitustööde järelevalvet on võimalik kvaliteetselt teha ainult siis kui on kasutada kvaliteetne projekt. Hetkest, kuid projektdokumentatsioonis puudub mõne keerukama sõlme lahenduskäik, muutub ehitamine “kunstiks“, mille autorid kasutavad oma varasemaid ehituskogemusi.

Kui projektina kasutatakse üldist eelprojekti või pole põhiprojektis lahendatud keerulisemaid sõlmi, alustab ehitaja “nii oleme varem teinud” lahenduste tegemist, mis aga konkreetse maja puhul ei pruugi sugugi sobida.

Ehitaja on ju mõneti sundseisus. Tema on võtnud kohustuse teatud kulude ja ajaga tööd ära teha. Ta võib tellijalt küsida konkreetsete sõlmede kohta lisainfot või täpsemaid jooniseid, kuid paljudel juhtudel tellija sellises olukorras projekteerimisele lisakulutusi teha ei taha. Samuti tähendaks täiendava projekti joonise tellimine ka lisa ajakulu, mis plaanitud tööde tempot rikuks.

Sellises olukorras tellija, kas lepibki ehitaja “nii oleme varem teinud” lahendustega või kui on tellija poolt kaasatud omanikujärelevalve, siis suunab probleemi temale.

Omanikujärelevalve seejärel, kas kiidab ehitaja poolt pakutud lahendused heaks või lükkab need koos põhjendustega tagasi. Tavaliselt ei ole aga ka omanikujärelevalvel projekteerimise pädevust ning ka omanikujärelevalve teeb otsused sisuliselt oma senisele tööpraktikale ja kogemustele tuginedes ning erialastele teadmistele.

Omanikujärelevalve puhul on ehitajaga võrreldes siiski üks kindel eelis. Nimelt on omanikujärelevalve sõltumatu ning seetõttu vaatab tervikut ja kvaliteeti teise pilguga, kui seda teeb ehitaja, kes peab jälgima ka oma kulusid ning seetõttu pakub ehitaja sageli välja ennekõike odavamad ja mugavamad lahendused. Ei taha liiga teha kõigile ehitajatele, loomulikult on ka selliseid ehitajaid, kelle jaoks on väga tähtis lõppkvaliteet ning seetõttu tuuakse välja kohe kvaliteetsed lahendused.

Omanikujärelevalvel on seaduse järgselt lai ülesannete nimekiri, mida tuleb jälgida ning kontrollida. Näiteks kuulub omanikujärelevalve ülesannete hulka ka maja projektdokumentatsiooni võrdlemine ehitusloa saanud projektiga. Mahuka projekti puhul on keeruline võimalikud muudatused ülesse leida. Või näiteks tuleb hinnata seda, kas projektdokumentatsioon on ehitamiseks piisav. Omanikujärelevalve võib ju välja tuua, et pole piisav, kui aga tellija ei plaani täiendavalt projekteerimisse kulutada siis tuleb ehitada ikkagi ebapiisava projektiga.

Tellijal jääb üle seejärel loota, et see “kunst”, mis valmib ehitaja või ehitaja ja omanikujärelevalve koostöös on kvaliteetne ning pikaealine.

,

Ehituse tellija peab enda eest seisma

Iga inimene, kes tellib ehitustöö peab olema julge ja otsustav, et nõuda ehitajalt puudulikult või valesti tehtud töö parandamist. See esmapilgul iseenesest mõistetav käitumine aga on nii mõnegi tellija jaoks väga keeruline ja raske tegevus. Miks?

vund

Inimene usaldab eriala inimest pimesi

Me kõik oleme käinud arsti juures ja enamasti meil ei tule ju pähegi arsti soovitustest või ravis kahelda. Me usaldame oma raviarsti täielikult. Kindlasti on ka erandeid, kui põhiosa inimesi usaldab vastava eriala hariduse ja kogemustega inimesi ning aktsepteerib nende soovitusi.

Selline mõttekäik ja arusaam kandub paratamatult üle ka ehitusvaldkonnale. Seetõttu usaldatakse enamasti ehitaja poolt väljapakutud lahendusi ning aktsepteeritakse nende teostatud tööd. Kui paljudel juhtudel ongi selline usaldamine asjakohane ning õige siis paraku ei ole see alati mõistlik. Milles siis asi? Vaatame natuke laiemalt, kuidas ehitusäri toimib.

Ehitusalane kõrg- ja rakendusharidus pole mitte kõigil ehitajatel

Ehitusevaldkonnas tegutsemiseks on vajalik ettevõttel majandustegevuse registri (MTR) registreering või mitu erinevat registreeringut, mis annab õiguse selles valdkonnas tegutsemiseks. Ehitusvaldkonnas on mitmeid erinevaid registreeringuid, mis annavad õiguse vastavat teenust pakkuda (näiteks ehitamine, projekteerimine, omanikujärelevalve, ehitiste ekspertiiside tegemine jne.) Registreeringu saamiseks on vajalik igas valdkonnas ühte vastutavat spetsialisti, kes täidab registreeringu saamiseks vajalikud tingimused nii hariduse kui vajaliku kogemuse osas.

Seega ehitusfirmas ehitustel töötavad inimesed võivad aga ei pruugi olla kõik ehitusalaste eriteadmistega inimesed. Mõnikord hangitakse väiksemate ehitusfirmade puhul spetsialist registreeringu saamiseks firmast väljastpoolt ning inimene ise firmas otseselt ei pruugi tööd tehagi.

Kokkuvõtvalt tähendab see seda, et otseselt need ettevõtte töötajad, kes ehitusplatsil näiteks eramut ehitama hakkavad, ei pruugigi olla erialase koolitusega, vaatamata sellele, et firmal on vajalik MTR registreering olemas. Sageli on ehitusplatsil osad töötajad nn. oskustöölised, kes on läbinud koolitused (näiteks puusepad, pottsepad, armeerijad jne. kellel on vastav kutsetunnistus) aga alati on ka töötajaid, keda jooksvalt koolitatakse kursustel või siis teiste kõrvalt tööd asuvad õppima. Alguses pannakse sellised töötajad ehitustel abitöid tegema, kuid sageli juba õige pea, ka juba oskusi nõudvatele töödele.

Olenevalt sellest, kuidas konkreetses ehitusettevõttes töid korraldatakse võibki juhtuda ja juhtubki, et osasid ehitustöid pannakse tegema inimesed, kes pole selleks saanud piisavalt koolitust ega pole ka piisavat kogemust. Kokkuvõttes määrab töö kvaliteedi suuresti töömeeste erialane haridus ja kogemus ning kui seda pole piisavalt siis tellija ei tohiks sellise ehitaja tööd liigselt usaldada.

Seetõttu ei saa ehituses pimesi alati ehitajat usaldada ning tasub töid kontrollida ja puuduste korral ka sellest koheselt teada anda.

Puudustega töö tuleb lasta ümber teha

Aeg-ajalt satutakse olukorda, kus ka kõige ehituskaugem tellija saab aru, et teostatud ehitustöö pole õigesti tehtud. Seejärel küsitakse nõu teistelt ehitusala inimestelt ning võibki selguda, et teostatud ehitustöö on halvemal juhul tehtud selliselt, et suur osa tehtud tööst tuleb ümber teha.

Selline olukord on tellijale psühholoogiliselt raske. Ta usaldas ehitajat ja hulga tööd on tehtud ning nüüd selgub, et see töö on valesti tehtud. Ta on kulutanud hulga aega ja ressursse ning tegelikult pole saanud soovitud tulemust. Sellises olukorras on tavaliselt kaks varianti. Kas lasta samal ehitajal töö ümber teha või siis otsida uus tegija.

Esimese variandi puhul on usaldus ehitaja vastu tegelikult kadunud ja koostöö on keeruline. Samuti vaidleb ehitaja üldjuhul kõvasti vastu ning lisaks nõuab tellijalt veel saamata jäänud rahagi. Isegi kui ehitaja puudused omal kulul parandab, tähendab see tellijale suurt täiendavat aja- ja närvikulu.

Teise variandi puhul tähendab see olulist ajakulu uue ehitaja otsimisel ning veelgi suuremat täiendavat kulu, sest enamasti on esimesele ehitajale vähemalt osaliselt tasu makstud ning seda tagasi saada on enam kui keeruline ja lisaks tuleb nüüd uuele ehitajale maksta valesti tehtud töö lammutamise ning ka uuesti tegemise eest.

Igatahes halvim variant on jätta puudus parandamata, sest varem või hiljem võib see kaasa tuua veel suuremaid kulusid või lausa terviseprobleeme (näiteks niiskusest tingitud hallitused, kui konstruktsioonid valesti tehtud).

Kuidas ümbertegemisi ära hoida?
Osa probleeme saab alguse puuduliku projekti või lähteülesande tõttu, tellija soovist hoida projekteerimiskulusid minimaalsed. Osa probleeme on seotud hinnaküsimisega, ehitajad teevad oma pakkumise veidi teistsugusele konstruktiivsele lahendusele, mistõttu tellija ei oska enne probleeme ette näha enne kui need avalduvad. Ja samuti on väga sagedane ja üks peamisi põhjuseid see, et tellija ei oska ehitaja tööd kontrollida ning ei hangi endale ka abi inimeste näol, kes seda teha oskaksid enne kui probleemid juba käes.

Kõige lihtsam oleks investeerida tellijal oma aega enne koostöö alustamist ehitaja tausta uurimisele ning selgitada välja, kas reaalselt tööd tegevatel inimestel on vastav koolitus ja kogemus olemas. Ja kindlasti tasub ka kasvõi vähesel määral palgata omanikujärelevalve, kes suudaks varakult probleeme märgata ning tellijat usaldusväärselt nõustada.

Usalda aga kontrolli!

, ,

Enne krundi ostu tee selgeks liitumiste maksumus

Üks teema, millega iga majaehitaja kokku puutub on trassid ja kommunikatsioonid. Üldine trend on vaieldamatult see, et kohalikud omavalitsused nõuavad olemasolevate trassidega liitumist ning näiteks oma puurkaevu ehitamist või kanalisatsioonimahuti paigaldamist ei lubata. Miks?

Trassidega liitumiste põhjus on ennekõike keskkonna kaitsmise vajadus, kuna iga puurauk või reoveemahuti on oht põhjaveele. Arusaadav ja loogiline. Milles on aga probleem?

Probleem seisneb aga selles, et trassidega liitumise hinnad on sageli hirmkallid. Sellest ka sageli majaehitaja huvi ehitada pigem enda maja tarbeks puurkaev ja panna aeda reoveemahuti, kuna see oleks mõnevõrra odavam kui trassidega liitumine.

Olenevalt piirkonnast võivad trasside liitumised maksta ühele krundile 10 000-20 000 eurot (sellises hinnas enamasti siis kõik vajalikud kommunikatsioonid: vesi, kanal, elekter, side, gaas, sadevee kanal). Selliste hindade puhul võivad olla liitumistasud märkimisväärne osa krundi maksumusest, mõnel juhul lausa pool krundi maksumust. Siit ka põhjus, miks alati tasub enne krundi ostu selgeks teha, millised on liitumistasud, et hiljem see üllatuseks ei kujuneks.

Selle raha eest saab õiguse krundi piiril olevate liitumispunktidega ühendada, kuid täiendavalt tuleb  teha kulutusi oma krundisiseselt kommunikatsioonide paigalduse eest.

Kui krunt jääb aga näiteks mõnest avalikul tänaval teel paiknevast ühenduspunktist veidi kaugemale või pole krundi piirile kommunikatsioone viidud siis tuleb üldjuhul ka selle eest tasuda tegelike ehituskulude alusel, mis veelgi majaehitaja kulusid suurendab. See on sageli ka üks ekslik arvamus, et liitumistasu tähendab alati seda, et liitumispunkt tuuakse liitumistasu hinna sees krundi piirile. See võib nii olla, kuid lisaks liitumistasule võib lisanduda krundivälise trassi rajamise kulu olemasolevast liitumispunktist.

Miks ikkagi on liitumistasud nii kallid?
Põhjus lihtne – trasside rajamise kulud jaotatakse võimalike tarbijate vahel ehk teiste sõnadega maksavad trassi kasutavad majapidamised trassi maksumuse kinni.

Kommunikatsioonide ehitamine võib olla väga kallis näiteks paepinnases, kus on vaja võimast tehnikat, et pinnases vajaliku sügavuseni jõuda. Samuti kaasneb trasside panekul sageli olemasoleva asfalttee lõhkumine ja hiljem selle taastamine või tuleb mõne trassi paigaldamisel varem paigaldatud trasse ümber tõsta jne. See kõik teebki trasside rajamiskulud suureks.

Mõnel juhul teevad kohalikud omavalitsused kampaaniate raames vanades elamupiirkondades trassidega liitumistasusid soodsamaks, kuid see võimalus on suhteliselt väiksel osal majapidamistel.

Kokkuvõttes
Krundi liitumistasud jäävad kõrgeks ka edaspidi ja seda enam peaks alati enne krundi ostu välja selgitama milliseks kujunevad kommunikatsioonidega ühendamise kulud (võimalik trassi vedamine väljaspool krunti, kui liitumispunkt ei asu krundi piiril + liitumistasud + krundisisene trasside vedamine).