Postitused

,

Elamupiirkond vajab kaitset

Kui täna osta krunt mõnes uuemas arendusrajoonis, võib ostjat tabada mõne aja pärast probleemid, millele ostmisel ei oska tähelepanu pöörata. Milles siis täpsemalt probleem seisneb?

Täna on üle Eesti järjest rohkem juhtumeid, kus ööpimeduse varjus viiakse elamurajoonidest ära kaevuluuke, tänavakive, elektriposte, äärekive – ühesõnaga kõike, mida annab lahti kangutada ja ära viia.

Lahtine kaevuliik keset teed ühes Tallinna lähistel asuvas elamurajoonis

Lahtine kaevuluuk keset teed ühes Tallinna lähistel asuvas elamurajoonis

Tulemuseks on lausa eluohtlikud tänavad, kus ka täiskasvanud inimene võib ohtu sattuda, rääkimata lastest. Samuti ilma luukideta kanalisatsioonikaevud ummistuvad kiiresti, sest sinna kiputakse viskama kõikvõimalikku prügi.

Rohkem on  probleeme just sellistes piirkondades, kus on veel palju vabasid krunte ja püsielanikke elurajoonis vähe. Seal ju lihtsam varastel toimetada. Kuigi põhireeglina hea tänavavalgustusega piirkondi ei rüüstata, ei pea see alati paika. Näiteks hiljuti tabas varguste laine Tallinna Nõmme elamupiirkonda, kus viidi minema hulga malmist kaevuluuke.

Kuidas see on seotud krundiostjaga?

Arendusprojekti raames krundi ostja peaks arvestama, et uute elamurajoonide puhul võivad olla rajoonisisesed teed ja trassid kohalikule omavalitsuse üle andmata. Seda tehakse enamasti siis kui kogu piirkond on vastavalt planeeringule ja projektidele välja ehitatud.

Ostes sellises elamurajoonis krundi, kus teed ja trassid kuuluvad arendajale ning kui seda piirkonda peaks tabama varguste või rüüstamiste laine, siis võib tänases majanduse olukorras tõenäoliselt juhtuda see, et arendajal ei pruugi oma ülesandeid täita. Arendusprojekti omanikul lihtsalt pole sellist raha, et taastada kiiresti lõhutud tänavavalgustus või paigaldada uued kaevuluugid, kuigi see on sellisel puhul tema ülesanne.

Kui on tegemist omavalitsuse omanduses olevate teede ja trassidega, on tõenäosus leida probleemile lahendus kiiremini. Sellisel juhul on tavaliselt trassid üle antud mõnele vee- ja kanalisatsiooniteenusega tegelevale ettevõttele, kelle ülesanne on tagada trasside korrashoid.

Selliste varguste ja rüüstamiste tagajärgede likvideerimine nõuab suuri väljaminekuid. Juba ainuüksi tavaline malmist kanalisatsioonikaevu komplekt maksab u. 1500 – 2000 kr ringis, rääkimata tööde teostamise  kuludest, mis vajalik lõhutud vara taastamiseks. Arusaamatuks jääb, miks sellised vargusi toime pannakse, sest sellised kaevuluuke metalli kokkuhoiupunktides vastu ei võeta. Tõenäoliselt üritatakse neid siiski odavalt edasi müüa.

Täna peaks igaüks hoolikalt silma peal hoidma oma varal aga ka oma piirkonnal tervikuna, et selliseid vargusi ära hoida. Krundi ostmisel on mõistlik seda aspekti arvesse võtta. Ennekõike tuleks välja uurida, kas teed ja trassid on arendaja või kohaliku omavalitsuse omandis ning kas piirkond on kuidagi turvatud (tõkkepuu piirkonda sissesõidul, videovalve, naabrivalve).

 

,

Krundi ostmine, millel on juba projekt ja ehitusluba?

Viimane kinnisvarabuum lõi olukorra, kus mitmed arendajad suurema kasu nimel, planeerisid rohkesti paarismajade ehitamist. Polnud ju mõtet ehitada ühepereelamut, kui andis ehitada paarimaja ning rohkem müüa.  Paljudel kinnisvaraarendajatel õnnestus, enne kinnisvarakrahhi, paberimajadus korda saada aga ehitamiseni veel ei jõutud. Seetõttu on täna müügis krunte, millele on välja antud paarismaja ehitusluba ja sellega seotud projekt ning kooskõlastused.

Nüüd on sellised krundid müügis ja paljudel on tekkinud küsimus, kas tasub sellist paarismaja krunti osta ja mis risk sellega kaasneks? Krundi ostjat ei huvitaks paarismaja ehitamine, vaid ikka ühepereelamu rajamine.

Paarismajast – ühepereelamuks

Enamikel juhtudel saab paarismaja krunti ühepereelamu jaoks kasutada. Tuleb hankida krundile tehnilised tingimused, koostada uus projekt ja saada ehitusluba nagu kõigi kruntide puhul.

Küll aga peaks arvestama, et enne krundi ostu tuleks kohalikust omavalitsusest täpselt välja uurida, kas antud planeeringut saab muuta ehk siis kas paarismaja asemele saab ühepereelamut ehitada.

Võib tekkida olukordasid, kus sellist luba ei anta. Näiteks, kui antud piirkonnas kõrvalkruntidel ainult juba valmisehitatud paarismajad, võib kohalik omavalitsus jääda algse plaani juurde, et ka vaba krunt peab saama hoonestatud paarismajaga.

Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringuid muuta ja seetõttu tuleb enne sellise krundi ostu omavalitsuse käest saada värsked tehnilised tingimused, mis ostjale kindluse annavad, et maja ehitamine on võimalik. Tehnilised tingimused peaks taotlema krundi omanik ja see võtab aega umbes 2-3 nädalat. Kui krundi ostuga on kiire ja pole aega niikaua oodata, on mõistlik siis kohalikus omavalitsuses paluda vastuvõttu planeeringute valdkonna vastutajaga ning temalt järgi küsida. Selliselt saab riski oluliselt vähendada.

Tee vajadusel uuringut Ehitisregistrist

Tee vajadusel uuringut Ehitisregistrist

Kruntide olemasolevate tehniliste tingimuste kohta saab ettekujutuse ka ehitisregistri abiga. Nimelt juhul kui krundile on välja antud ehitusluba ja see on registrisse kantud, saab veebilehelt http://www.ehr.ee/ otsida aadressi järgi krundi ning vaadata sellega seotud andmeid. Näiteks on seal kirjas hoone kõrgus, pikkus, laius ja muud parameetrid.

Üldjuhul on projekti ja ehitusloaga kruntide puhul eeliseks see, et kõik kommunikatsioonid ja liitumised on juba korra paberil koos kooskõlastustega lahendatud ning seetõttu vähem võimalikke probleeme asjaajamisel.

Head krundivalikut!

,

Kuidas hankida krunt suuremast maatükist?

Minu käest on mitmed inimesed küsinud, mida peaks tegema, kui unistuste krunt on osa suuremast krundist. Millest peaks alustama, et näiteks külamehe maatükist sobilik krunt hankida? Panin kirja peamised sammud, mis on vajalikud sellisel juhul läbi teha.

 

Ilus männimetsaga krunt

Ilus männimetsaga krunt

1.      Detailplaneeringu algatamine

Maa omanik peab algatama tiheasutustusega alal detailplaneeringu või hajusasustusega alal taotlema maa kruntideks jagamist kohalikus omavalitsuses. Enamasti kaasneb sellega ka maa sihtotstarve muutmine elamumaaks, sest enamasti on need suuremad maalapid maatulundusmaad.

Detailplaneeringu algatamiseks vajalikud dokumendid: 

  • Detailplaneeringu taotlejal tuleb koos avaldusega esitada detailplaneeringu eskiislahendus. Eskiislahenduses peab kajastuma soovitav maasihtotstarve (sihtotstarbed), uute kruntide ja hoonestusala suurused ning hoone (te) korruselisus.
  • Eskiislahenduses tuleb veel ära näidata kavandatavad juurdepääsuteed.
  • Katastriüksuse plaan.
  • Volitatud isiku puhul volikiri.
  • Kinnistusraamatu väljavõte.

 

2.      Detailplaneeringu menetlemine

Kui detailplaneering algatatakse siis tuleb kokku panna põhalikum dokumentatsioon, mida siis mitmes etapis vastav komisjon läbi vaatab ja enamasti täiendada palub.

Detailplaneeringu menetlemine võtab enamasti aega u. 1 aasta või enam, hajusastustesega piirkonnas saab seevastu kohalik omavalitsus oma vastava korraldusega, otsuse kruntide moodustamiseks, vastu võtta.

Taotluses peab tooma ära ka kõik krundiga seotud kommunikatsioonide lahendused ja juurdepääsuteed ning kooskõlastused.  Kui suur peab olema minimaalselt krundi suurus, on kohaliku omavalitsuse otsustada – need on omavalitsuste kaupa erinevad. Näiteks võib omavalitsus kehtestada, et hajusastusega piirkonnas peab minimaalselt krundi suurus olema 2000 või 3000 m2. Tiheasustusega alal aga näiteks üle 1000 m2. Kuid alati on võimalik taotleda ka erandeid.

Detailplaneeringu puhul on vastava dokumentatsiooni kokkupanemine ja menetluse läbiviimine pikk protsess. Detailplaneeringu menetlemise kiirus sõltub ennekõike kohalikust omavalitsusest aga ka kooskõlastuste hankimisest ning dokumentide korrektsest koostamisest.

 

3.      Uute katastriüksuste moodustamine

Kui detailplaneering on kehtestatud või tehtud omavalitsuse poolt otsus kruntide moodustamiseks, annab omavalitsus välja vastavad korraldused uute katastriüksuste moodustamise kohta. Selleks võib kuluda u. 1 kuu.

 

4.      Krundi ostmine

Alles seejärel kui katastriüksused moodustatud ja maakatastirsse kantud, saab teha krundi ostutehingu.  

 

Kokkuvõtteks:
Kui tegemist tiheasustusalaga, siis kulub detailplaneeringu menetlemiseks palju aega ning ei soovita enne teha rahalisi tehinguid, kui on selge, et detailplaneering vastu võetakse  ja kehtestatakse.

Kui aga huvipakkuv maalapp on suuremast asulast väljaspool, hajusasustusega piirkonnas, saab omavalitsus oma korraldusega uued krundid moodustada.  Oluline on teada , et iga konkreetne juhtum vaadatakse läbi eraldi ning omavalitsus võib krundi moodustamisest keelduda või seada lisatingimused.

Head kruntide otsimist!