Postitused

,

Ehitustööde vigade parandus

Kui mõni ehitustööde eksimus või viga on tehtud siis järgneb otsus, mida sellega edasi teha. Mida ehituse alguse poole, seda lihtsam on üldjuhul avastatud vigu parandada või teha näiteks muudatusi, mis vea kokkuvõttes kaotavad. Hoopis teine lugu on ehitustööde lõpufaasis, kus parandamine mõjutab juba tehtud töid või niigi pingelist ajagraafikut.

Seetõttu tuleks objekti lõpufaasis eriti keskendunult ja süsteemselt tehtud töid kontrollida ning teha seda suhteliselt väikeste ajaintervallide tagant. Ideaalis peaks veenduma enne iga töölõigu alustamist, kas töölõik on projektis piisavalt täpselt kirjeldatud ja joonistega kaetud, et eksimusi ei tekiks.

Paraku aga ka kõige hoolsamal tegijal juhtub eksimusi ning reeglina ühel hetkel leiab iga tellija või ehitaja ennast olukorras, kus tuleb teha otsus, kuidas tekkinud probleem lahendada?

Esimesena tuleks selgitada välja, mille tõttu on eksimus juhtunud? Kas selle põhjuseks on valede jooniste kasutamine, eksimus ehitusjooniste lugemisel või valed töövõtted ja tehnoloogia mittetundmine?
Eksimuse põhjuse väljaselgitamine on oluline ka seetõttu, et samal põhjusel järgmiseid töölõike valesti ei tehtaks ning teaks edaspidi sellega arvestada.

Enamasti selgub vea põhjus kiiresti ning vastavalt sellele, kelle süül on antud probleem tekkinud, kaasneb temale ka vigade parandamise kohustus.

Kuigi sageli arvatakse, et sellistes olukordades on süüdi alati ehitaja, ei pruugi see nii olla. Näiteks üks levinud viga on tellija poolt see, et kui soovitakse projektis muudatus, siis kantakse see projektis osadele joonistele aga mitte alati kõikidele. See tähendab praktikas näiteks seda, et üldehituse joonistel (plaanidel) on ruumiplaanide viimase hetke muudatused sisse viidud, siis eritööde projektides (vesi, kanal, küte, ventilatsioon, elekter ja nõrkvool) see ei kajastu ning nii võib juhtuda, et tehakse valesse kohta läbiviikude augud või kütteradiaatori ühenduskohad saavad valesse kohta. Sellises olukorras, kus kavandatud muudatused võivad mõjutada teisi tööprojekte – ja joonised, tuleks kas need muudatused lasta ka eritööde joonistele sisse viia või vähemalt eraldi see läbi rääkida selle töölõigu ehitajaga, et ehitaja teaks sellega arvestada.

Kui on selge, miks eksimus on juhtunud, siis järgmiseks tuleb otsustada lahendusvariant, kuidas antud probleemi või viga oleks kõige otstarbekam parandada. Otsus parandustööde täpsema lahenduse osas tehakse tavaliselt tellija ja ehitaja koostöös ning tavaliselt pakub ehitaja omapoolse lahendusvariandi, mida tellija siis kinnitab, kui see talle sobib.

Lahendusvariante on sisuliselt kaks:

1. Ümbertegemine
Kõige levinum variant, mis tähendab valesti tehtud töölõigu tervikuna või osalist lammutamist ning siis töö ümbertegemist kasutades õiget kvaliteetset lahendust või materjali.
Siia alla lähevad ka kõik avastatud ehitustööde kvaliteediprobleemid, mis kindlasti vajaksid parandamist. Mida hilisemas faasis on ümbertegemine vajalik seda enam tuleb jälgida ka seda, et parandustööde käigus ei saaks kahjustatud korrektselt tehtud pinnad või kommunikatsioonid ning vajadusel tuleks need enne tööde tegemist katta kinni.

Riskid: Tehtud tööde lammutamine toob kaasa täiendava materjali- ja ajakulu. Täiendavalt suurendab riske see, kui materjalil on pikad tellimis- ja ooteajad ning see takistab ehitustööde jätkamist.

2. Ümbertegemisest loobumine
Ennekõike on mõeldud siin selliseid olukordasid, kus näiteks on eksitud mõõtudega, näiteks aknaava on tehtud veidi valesse kohta või tehtud vale mõõduga aknaava või mõni sisesein on maha märgitud veidi valesti, näiteks 10 cm soovitud asukohast kaugemal. Probleem on selles, et selliseid eksimusi avastatakse teinekord alles tööde lõpufaasis ning ümbertegemine tähendaks siis juba väga palju lisatööd.
Sellises olukorras sageli tellija jätab asjad nii nagu on ning ümbertegemist ei tehta. Küll aga küsitakse ehitajalt natuke kompensatsiooni valesti tehtud töö osas, näiteks tasaarvelduse või siis täiendavate lisatööde tegemise vormis ning lisaks nõuda kulude katmist, mis on seotud projekti dokumentatsioonis valesti tehtud koha sissekandmisega joonistele.

Riskid: Enne iga ümbertegemisest loobumine tuleks siiski otsus põhjalikult läbi mõelda, kuna üldjuhul on iga lõik projektis läbimõeldud ja väiksemgi muudatus võib üldpilti rikkuda. Näiteks võib ruumiplaani muutmisel olla hiljem raskusi mööbli paigutamisega. Hinnata tuleks kõiki parandustöödest loobumisega kaasnevaid riske ning tee otsus sellest lähtuvalt.

Kokkuvõttes on alati kõige odavam reageerida kõigile ehitustööde puudustele kohe, kui see avastatakse. Selleks aga, et puudusi kohe avastada, tee süsteemset ehitustööde järelevalvet ja nii vähendad ehitustööde parandus- ja ümbertegemiste arvu!

, ,

Vee-, kütte- ja kanalisatsiooni- ning ventilatsioonilahendus on ülioluline teha kvaliteetselt

paurandakyteMe tarbime oma kodudes igapäevaselt puhast kraanivett ja naudime sooja tuba. Me hindame toimivat õhuvahetust ning töökorras kanalisatsiooni. Vaatame veidi lähemalt, mida peaks teadma iga tellija, et kõik need mugavused oma majas tõrgeteta pikaajaliselt toimiksid.

Tänapäeval ei kujuta me ette enam ühtegi maja ilma KVVK (kütte, ventilatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni) lahendusteta. Kommunikatsioonid ja tehnosüsteemid on maja vereringe, millest sõltub nii maja kui ka selle elanike tervis. Miks on nende KVVK lahenduste valik ülioluline ja miks tasub põhjalikult oma valikut kaaluda?

Olen sageli rõhutanud, et maja põhikonstruktsioonid peavad olema korralikult ja õigesti ehitatud, siis on hiljem maja kasutamisel probleeme vähem ning maja kasutusiga pikem. Suheldes KVVK lahenduste pakkujatega ning ehitajatega, rõhutavad nad, et õige KVVK lahenduse valik on vähemalt sama tähtis ja oluline kui hoone põhikonstruktsioonide kavandamine ning ehitamine. Sellele arvamusega saab ainult nõustuda.

Miks?

Põhjus tegelikult lihtne. Iga majasisene veetrass, põrandakütte-, kanalisatsiooni- või ventilatsioonitorustik ehitatakse põhiosas seina- või põrandakonstruktsiooni sisse või kaetakse see muude kattekihtidega. Sisuliselt me ju eeldame, et me ei pea majasiseste kommunikatsioonide ja torustikega väga pikka aega midagi ette võtma peale regulaarsete hooldustööde. See eeldus juba iseenesest tähtsustab kõigi majasiseste tehniliste lahenduste valikut ning on seetõttu üks olulisemaid valikuid iga maja juures, mille tellija peab tegema.

Klassikaliselt hinnatakse maja elueaks minimaalset 50 aastat, koos põhjalike kapitaalremontidega 100 aastat ja rohkem (maja eluiga saab alati pikendada kui õigel ajal õigete meetmete ja remondiga sekkuda, kuid küsimus rohkem selle tasuvuses). Kas sinu majale valitud tarbevee torustik või põrandakütte torustik peab 50 aastat vastu? Kas tarbevee torustik on korrosioonikindel, kas kõik liitekohad peavad pikaajaliselt purunemata vastu, kas kogu torustikusüsteem on hügieeniline ning mõistliku hooldusvajadusega?

Kuna pea kõik tehnilised süsteemid ja torustikud ehitatakse majades konstruktsioonisiseselt siis puudub meil sisuliselt hiljem lihtne ja odav võimalus oma valikut muuta. Me saame küll põhimõtteliselt torustikku vahetada, kuid see tähendaks paljudel juhtudel laiaulatuslikku olemasolevate konstruktsioonide lõhkumis- ja lammutusvajadust ning see teeb tööd ebamõistlikult kalliks.

Kavandades näiteks maja elueaks 100 aastat, on tänapäevaste materjalide puhul, mõistlik plaanida selle aja jooksul maksimaalselt 1 – 2 suuremat kapitaalremonti (esimene kord u. 30-40.a. järel ja teine kord u. 60-70 a. järel), mille käigus vajadusel vahetatakse välja ka majasisesed torustikud või muud majasisesed kommunikatsioonid. Kui torustike väljavahetamiste vajadus on sagedasem siis ilmselgelt on tehtud vale materjali või tehnoloogia valik või on olnud halb tööde kvaliteet, mistõttu on maja omanik sunnitud tegema suuremahulisi kulusid torustike väljavahetamiseks juba palju varem.

Mida peaks tellija tegema?

Kuidas tagada, et valitud torustik või lahendus oleks pikaajaliselt toimiv ja töökorras? Tavaliselt koosneb kvaliteet kahest peamisest komponendist, valitud tootest või lahendusest ning projekteerijast / ehitajast. Mõlemad on võrdselt olulised, sest pole kasu suurepärast tootest, kui näiteks liited tehakse valesti ning mõne aja tekivad lekked ja veeavariid. Samuti ei ole hästi projekteeritud ja ehitatud lahendusest abi, kui valitud materjali või tootega tekib kvaliteediprobleeme ning süsteemid ei toimi või vajavad mõne aja pärast parandustöid.

Tänapäeval võiks tellija hinnata rohkem tehniliste eritööde projektide osatähtsust ja tellida ka KVVK tööde osas korrektsed ja läbimõeldud projektid. Praktikas tellib eratellija selliseid eritööde projekte harva ning tellija keskendub peamiselt vaid joonistele kraanide ja kanalisatsiooni äravoolu asukohtade märkimisele, mitte torustiku tehnilise lahenduse valimisele. Tellija usaldab ehitajat väljapakutud lahenduse osas, kuid ehitaja vaadates hinda pakub töö saamise huvides odavama või pikaajaliselt mittetoimiva lahenduse.

Peamine peaks olema see, et valitud materjalid on pikaealised ning ohutud ja väga oluline on tellida tööd vastavate oskustega firmadelt, mille töötajad on läbinud vastavad tehnilised koolitused ning teavad mida ja kuidas peab antud lahendustega töid tegema.

KVVK tööd ei ole katsetamise koht, need tööd tuleks teha õigesti kohe esimesel korral!

, ,

Enne krundi ostu tee selgeks liitumiste maksumus

Üks teema, millega iga majaehitaja kokku puutub on trassid ja kommunikatsioonid. Üldine trend on vaieldamatult see, et kohalikud omavalitsused nõuavad olemasolevate trassidega liitumist ning näiteks oma puurkaevu ehitamist või kanalisatsioonimahuti paigaldamist ei lubata. Miks?

Trassidega liitumiste põhjus on ennekõike keskkonna kaitsmise vajadus, kuna iga puurauk või reoveemahuti on oht põhjaveele. Arusaadav ja loogiline. Milles on aga probleem?

Probleem seisneb aga selles, et trassidega liitumise hinnad on sageli hirmkallid. Sellest ka sageli majaehitaja huvi ehitada pigem enda maja tarbeks puurkaev ja panna aeda reoveemahuti, kuna see oleks mõnevõrra odavam kui trassidega liitumine.

Olenevalt piirkonnast võivad trasside liitumised maksta ühele krundile 10 000-20 000 eurot (sellises hinnas enamasti siis kõik vajalikud kommunikatsioonid: vesi, kanal, elekter, side, gaas, sadevee kanal). Selliste hindade puhul võivad olla liitumistasud märkimisväärne osa krundi maksumusest, mõnel juhul lausa pool krundi maksumust. Siit ka põhjus, miks alati tasub enne krundi ostu selgeks teha, millised on liitumistasud, et hiljem see üllatuseks ei kujuneks.

Selle raha eest saab õiguse krundi piiril olevate liitumispunktidega ühendada, kuid täiendavalt tuleb  teha kulutusi oma krundisiseselt kommunikatsioonide paigalduse eest.

Kui krunt jääb aga näiteks mõnest avalikul tänaval teel paiknevast ühenduspunktist veidi kaugemale või pole krundi piirile kommunikatsioone viidud siis tuleb üldjuhul ka selle eest tasuda tegelike ehituskulude alusel, mis veelgi majaehitaja kulusid suurendab. See on sageli ka üks ekslik arvamus, et liitumistasu tähendab alati seda, et liitumispunkt tuuakse liitumistasu hinna sees krundi piirile. See võib nii olla, kuid lisaks liitumistasule võib lisanduda krundivälise trassi rajamise kulu olemasolevast liitumispunktist.

Miks ikkagi on liitumistasud nii kallid?
Põhjus lihtne – trasside rajamise kulud jaotatakse võimalike tarbijate vahel ehk teiste sõnadega maksavad trassi kasutavad majapidamised trassi maksumuse kinni.

Kommunikatsioonide ehitamine võib olla väga kallis näiteks paepinnases, kus on vaja võimast tehnikat, et pinnases vajaliku sügavuseni jõuda. Samuti kaasneb trasside panekul sageli olemasoleva asfalttee lõhkumine ja hiljem selle taastamine või tuleb mõne trassi paigaldamisel varem paigaldatud trasse ümber tõsta jne. See kõik teebki trasside rajamiskulud suureks.

Mõnel juhul teevad kohalikud omavalitsused kampaaniate raames vanades elamupiirkondades trassidega liitumistasusid soodsamaks, kuid see võimalus on suhteliselt väiksel osal majapidamistel.

Kokkuvõttes
Krundi liitumistasud jäävad kõrgeks ka edaspidi ja seda enam peaks alati enne krundi ostu välja selgitama milliseks kujunevad kommunikatsioonidega ühendamise kulud (võimalik trassi vedamine väljaspool krunti, kui liitumispunkt ei asu krundi piiril + liitumistasud + krundisisene trasside vedamine).